臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第478號原 告 張雅婷訴訟代理人 李昶欣律師被 告 林冠妤上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼嘉義市○○路000號八樓之2號房屋騰空遷讓返還原告。
二、訴訟費用新台幣（下同）50,500元由被告負擔。
三、本判決第1項於原告以1,666,667元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以5,000,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國109年9月10日簽立買賣契約，約定由原告以500萬元價金買受被告所有坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上同段925建號房屋（門牌號碼：嘉義市○○路000號八樓之2號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）（下稱系爭買賣契約），並於同日簽立房屋租賃契約書，約定由被告以每月15,000元承租系爭房屋，租賃期限為109年10月10日至111年10月9日（下稱系爭租約）。系爭租約屆滿後，其於113年1月30日以LINE對話與被告達成再予被告居住三個月之合意即兩造租賃期限於113年4月30日屆滿（下稱新租約）。嗣其於113年5月3日以台中民權路郵局營收股1185號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告終止租賃關係，並要求被告於收受函文後一個月內搬離系爭房屋，但被告仍未搬離，爰依民法第455條規定請求被告返還系爭房屋。並聲明：如主文第1項所示。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：其至系爭租約期限屆滿後仍持續使用系爭房屋，且原告未為反對之意思並持續受領其繳交之租金，依民法第451條規定，兩造間就系爭房屋成立不定期限租約，原告又未舉證證明有土地法第100條規定各款情事，其以系爭存證信函終止兩造間租賃關係，於法無據。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、系爭租約已經租期屆滿未再繼續而終止：
１、被告抗辯其系爭租約期限屆滿後仍持續使用系爭房屋，且原告未為反對之意思並持續受領其繳交之租金，依民法第451條規定，兩造間就系爭房屋成立不定期限租約等語，惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文，然按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院109年度台上字第899號、101年度台簡上字第24號判決參照）。查系爭租約第6條約明，乙方（指被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（指原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，有系爭租約可參（本院卷第30頁），顯見兩造已約明系爭租約期限屆滿時，除經原告同意繼續出租外，系爭租約不再繼續，自已排除默示更新之適用。
２、被告雖自109年9月21日起，於每月25日前均有匯款15,000元至原告設於郵局帳戶內作為支付租金之用（不爭執事項㈣，本院卷第71頁），惟被告自陳其於112年9月前並未與原告談論過是否續租（本院卷第69頁），足認原告於系爭租約於111年10月9日租期屆滿後，並未同意繼續出租，依上開說明，系爭租約自已因租期屆滿而終止，被告抗辯系爭租約依民法第451條默示更新云云，自無可採。
㈡、被告在112年9月有向原告詢問是否可以繼續承租，原告告知從113年1月調漲房租3,000元，但兩造並未重新簽定書面契約，被告也沒有支付調漲之房租金額，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣，本院卷第71頁）。而原告於113年1月30日向被告稱：好，答應你。但我們需要重新訂15,000元的租屋契約。被告稱：如果有跟你簽約也是多簽三個月到半年而已。原告則稱：那麼先簽半年沒關係，不簽我沒有保障。…這兩三個月找到跟我說一下等語，有兩造之line對話可參（本院卷第35至38頁）。則依上開對話可知，原告於113年1月30日同意以每月租金15,000元與被告簽半年之租賃契約。況被告亦持續每月轉帳15,000元租金至原告郵局帳戶內，業如前述，堪認兩造於113年1月30日起另外成立租期為6個月（即至113年7月31日）、每月租金15,000元之新租約，原告主張新租約之租賃期間為3個月，尚不足採。
㈢、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。新租約既於113年7月31日屆滿，且原告並已以系爭存證信函告知被告終止租約等語（本院卷第39至40頁），依上開規定，被告自應負返還系爭房屋之責，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額分別准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
民事第一庭法 官 陳美利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
書記官 黃亭嘉