臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第438號原 告 江明鴻訴訟代理人 李政昌律師
蔡牧城律師被 告 財團法人九華山地藏庵法定代理人 黃俊森訴訟代理人 陳偉仁律師
蔡宛緻律師複代理人 陳致睿律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○段○00○0地號、面積133平方公尺
土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例均各2分之1，本件並無因物之使用目的不能分割之情形，亦無不分割之約定，因兩造不能協議分割，爰依民法第823條第1項規定請求裁判分割。系爭土地上有如嘉義市地政事務所民國113年5月20日土地複丈成果圖（下稱現況圖）所示編號A部分面積45平方公尺、B部分面積36平方公尺、C部分14平方公尺等3棟房屋（下稱A、B、C建物），其中A建物為原告之祖父江崇興所有1262建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000○0號）、B建物為被告所有1261建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000號）。原告之分割方案即如嘉義市地政事務所114年1月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號甲部分面積66平方公尺之土地，分歸原告取得；編號乙部分面積67平方公尺之土地，分歸被告取得。又被告分得之面積較原告多出0.5平方公尺，原告認為被告應以系爭土地公告土地現值加4成計算之金額補償原告，系爭土地於114年1月之公告土地現值為每平方公尺新臺幣（下同）77,500元，本件補償金額為54,250元（計算式：77,500×0.5×140%＝54,250）；另本件如不送鑑價，原告同意以公告土地現值找補。
㈡對被告答辯所為之陳述：第一，建築法第11條於73年11月7日
修正後，始有法定空地之明文規定，建築基地法定空地分割辦法（下稱系爭分割辦法）亦係內政部於75年1月31日發布，上開法令均無法定空地應溯及適用之特別規定。第二，本件僅係分割系爭土地，並非建築基地併同建築物之分割，顯無系爭分割辦法之適用餘地，故被告僅以系爭土地為A、B建物及1138建號建物之建築基地，而稱本件應有系爭分割辦法第3條、第4條、第5條第1項規定之適用，應非可採。第三，系爭分割辦法第3條第2款規定：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之：
二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。」，該款但書已明示排除於系爭分割辦法發布前已領建造執照者，而A、B建物係於68年間竣工，顯無上開關於建蔽率限制規定之適用。第四，A、B建物西側均與嘉義市和平路地界線相鄰，各有獨立之出入口，若採原告之分割方案，兩造各自取得之土地均臨和平路而可供指定建築線，日後解除法定空地套繪管制後即可單獨申請建築，亦符合系爭分割辦法第3條規定。第五，系爭土地之使用分區為住宅區，西側面臨嘉義市和平路為寬度12公尺之計畫道路，依現況圖所示，A、B建物西側與和平路連接處長度均約0.7公分，依比例尺1/600還原後實際約4.2公尺，最小深度即系爭土地北側地籍交界處，長度約2.6公分，實際約15.6公尺，則分割後兩造各自取得之土地均大於嘉義市畸零地使用規則第3條所規定之最小面積，亦即原告之分割方案，並未單獨就超過法定空地面積之範圍進行分割，且兩造各自取得之土地均非屬畸零地，日後仍可解除套繪管制再單獨作為建築基地使用，自不違背系爭分割辦法第4條規定。第六，依系爭分割辦法第6條第1項規定：「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。」及嘉義市地政事務所以113年10月11日嘉地測字第1130054582號函、114年3月17日嘉地測字第1140000366號函（下稱嘉市地政113年10月11日、114年3月17日函）可知，系爭土地上雖有A、B建物及1138建號建物，仍得經法院裁判分割以消滅共有關係，至於系爭分割辦法之限制，僅在於依法院確定判決辦理登記後，若有分割後部分土地欲單獨申請建築時，須依系爭分割辦法第6條第2項規定符合同辦法第3條或第4條之要求辦理解除套繪管制而已，則被告僅取部分內容即稱系爭土地屬依法不能分割云云，自不足採。第七，依嘉義市政府113年10月11日府都建字第1135335105號函、114年5月14日府都建字第1140504385號函（下稱嘉市政府113年10月11日、114年5月14日函）觀之，僅係表示所詢分割方案未就系爭分割辦法第3條、第4條規定檢討而無法查明有無違反系爭分割辦法，並建議洽詢專業單位提供意見，並非謂系爭土地存有不能分割之限制，被告逕自曲解函文文義而認系爭土地不能分割云云，容有誤會；又嘉市政府114年5月14日函所附內政部營建署（現為內政部國土管理署）103年9月29日營署建管字第1030063628號函（下稱國管署103年9月29日函），僅係提及建築基地經法院判決准予分割後，申請人據以辦理分割登記時，主管機關自應予辦理，無須受系爭分割辦法第3條、第4條規定之限制，然土地仍受建築管理之限制，其上違章建築亦然；依嘉義市政府1114年7月15日府都建字第1140505447號函（下稱嘉市政府114年7月15日函）觀之，系爭分割辦法第3條、第4條並非法院裁判分割之限制，而僅係分割後土地單獨申請建築之要件。第八，依內政部國土管理署114年6月13日國署建管字第1140063070號函（下稱國管署114年6月13日函）觀之，係認系爭分割辦法第5條、第6條規定乃屬2種不同辦理建築基地分割程序，土地所有權人得自行選擇其中一種方式辦理建築基地分割，足證法定空地共有人若訴請裁判分割共有物時，即無須提出主管建築機關准予分割之證明文件。是以，本件並無被告所稱因法令限制或物之使用目的而不能分割之情形。
㈢並聲明：
⒈兩造共有系爭土地，請准予分割，分割方法如附圖所示：
編號甲部分面積66平方公尺之土地，分歸原告取得；編號乙部分面積67平方公尺之土地，分歸被告取得。
⒉被告應補償原告54,250元。
⒊訴訟費用由兩造按持分比例共同負擔。
二、被告則以：㈠系爭土地上除有原告之祖父江崇興所有A建物、被告所有B建
物之外，尚有訴外人蔡明成所有1138建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000號），而上開建物均係業經取得使用執照之合法建物，則系爭土地之分割，須符合系爭分割辦法之規定，始得為之。系爭土地面積為133平方公尺，扣除A、B建物所占面積後，僅餘52平方公尺，所餘面積尚包括1138建號建物及C建物之面積在內，則依A、B建物興建當時之法定建蔽率，系爭土地之空地面積是否超過依法應保留之法定空地面積，而與系爭分割辦法規定之情形相符，已非無疑；縱使系爭土地之空地面積超過依法應保留之法定空地面積（假設語氣），然原告並未舉證證明其超出部分之分割，於分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用，況原告並未併同建築物分割，並取得主管機關准予分割之證明文件，亦未聲請囑託建築師或具有相關專業之技師，檢討所提分割方案是否合於系爭分割辦法第3條、第4條規定，原告請求分割系爭土地，自與系爭分割辦法第3條、第4條及第5條第1項規定相違，而屬因法令限制而不能分割之情形。
㈡系爭土地原係分割自28之2地號土地，參照本院職權調取A、B
建物及1138建號建物之建造執照及使用執照卷宗資料（下稱系爭建物卷宗資料）可知，上開建物之建築基地坐落在28之2地號土地，當時28之2地號土地之範圍實際上包含系爭土地在內，且均有留設法定空地，A、B建物起造人更曾檢附法定空地圖說等相關資料，向當時之主管機關申請准予核發空地證明書，故A、B建物之建築基地，除了建物所在位置，亦包括所應留設之法定空地，而應留設之法定空地即除A、B建物坐落土地以外之部分，又A、B建物以系爭土地作為建築基地使用多年，當可認A、B建物與系爭土地在使用上不可或缺，而屬因物之使用目的而不能分割之情形；倘准予分割系爭土地，則各該分割後之土地將無從單獨作為建築基地使用。
㈢原告主張A、B建物及1138建號建物係於68年間興建，當時建
築法第11條及系爭分割辦法尚未修法、立法，故無適用餘地云云，然參照系爭建物卷宗資料所附之平面配置圖，A、B建物及1138建號建物於興建當時，均有留設法定空地，堪認依
A、B建物及1138建號房屋起造當時相關之建築技術規則，建築基地即應留設法定空地，否則主管機關豈有要求起造人應於申請建造執照或使用執照之相關文件內，明確標註所留設之法定空地面積及位置之可能，遑論目前均已立法要求。又原告主張本件僅係分割系爭土地，而非建築基地併同建築物之分割，故無系爭分割辦法之適用云云，更屬無稽，依前揭說明，如建築基地並未併同建築物分割，除另有准予分割之法令明文規定外，應認原則上不得為分割，原告自承本件僅請求分割系爭土地，並未併同建築物分割，復不能證明本件有何准予分割系爭土地之明文規定，即應受系爭分割辦法第3條第1款至第4款規定之限制，始得為之。縱本件符合系爭分割辦法第3條第2款但書之情形（假設語氣），仍無從解免系爭分割辦法所訂其他關於建築基地法定空地分割之限制，則原告僅以系爭分割辦法第3條第2款但書規定，徒憑臆測逕認本件無系爭分割辦法之適用云云，顯屬無稽。
㈣依嘉市地政113年10月11日、114年3月17日函觀之，應係指共
有人請求裁判分割共有物，並無依法令不得分割或因物之使用目的而不能分割之情形而言，然本件並非如此。復依嘉市政府113年10月11日、114年5月14日函觀之，足認被告所稱系爭土地之分割需受到系爭分割辦法之限制，亦即建築基地（包含建築物本身所占之地面部分及法定空地）原則上不能分割，必須符合系爭分割辦法規定之情形，即併同建築物分割或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且取得主管機關准予分割之證明者，始得為之。又依嘉市政府114年5月14日函所附內政部營建署103年9月29日營署建管字第1030063628號函可知，建築基地法定空地之分割如涉及違章建築，非先依建築法第25條及第86條處理，並無依建築法第11條第3項及系爭分割辦法相關規定進行檢討之餘地，而依現況圖所示，系爭土地所應留設之法定空地上既有未經許可增建之C建物，則倘未先依建築法第25條及第86條辦理，無從依建築法第11條第3項及系爭分割辦法相關規定，據以檢討原告所提分割方案。再依國管署114年6月13日函觀之，雖認系爭分割辦法第5條、第6條規定分屬兩種不同辦理建築基地分割程序，然原告仍應受系爭分割辦法規定之限制，不容原告任意曲解系爭分割辦法第6條規定，藉此規避主管機關應有之行政審查。另依嘉市政府114年7月15日函觀之，雖認本件如經判決確定，地政機關應依法院判決辦理云云，然非得以此逕認原告就系爭土地提起共有物分割訴訟，無須依系爭分割辦法第3條、第4條規定進行檢討，或認原告得藉由法院判決免受系爭分割辦法相關規定之限制。
㈤退步言之，縱令系爭土地並無依法令不能分割或因物之使用
目的而不能分割之情形（假設語氣），被告亦不同意原告所提分割方案。本件為防止土地細分，並促使土地使用之經濟效益最大化，應考量系爭土地鄰近被告寺廟所在地，如將系爭土地原物分配與被告單獨所有，被告可將之連同其上建物供作往來朝拜信徒使用，較能發揮被告作為當地信仰中心之機能，並增進公共利益。又A、B建物均係於68年3月6日興建完成，屋齡已有45年，若將來由被告主導推動老屋重建，而後將新建完成建物供公益慈善使用，較能發揮系爭土地之經濟效益。是以，如本件得以分割，應將系爭土地原物分配與被告單獨所有，再由被告以金錢補償原告；補償金額方面，應囑託社團法人臺南市不動產估價師公會鑑定數額，蓋自101年9月1日施行之土地徵收條例第30條業已明定土地徵收由「公告現值加成」改以「市價」補償，原告主張金錢補償應以公告現值加4成計算云云，於法不合。
㈥並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」、「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查。」、「違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第58條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。」，建築法第11條第1項前段、第3項前段、第25條、第86條分別定有明文。而「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。」、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」，系爭分割辦法第3條、第4條分別定有明文，上揭規定即屬法令另有規定之情形。準此，法定空地原則上不能分割，必須符合建築基地法定空地分割辦法規定之情形，即併同建築物分割或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，始得為之，且建築基地法定空地之分割如涉及違章建築，非先依建築法第25條及第86條處理，並無依建築法第11條第3項及系爭分割辦法相關規定進行檢討之餘地。又共有人訴請法院裁判分割具法定空地限制之共有土地，亦應遵守上揭規定。倘因上開法令限制無法分割，法院即不得准許分割，自無定分割方法之餘地(最高法院106年度台上字第467號判決意旨參照)。
㈡系爭土地為兩造所共有，應有部分比例均各2分之1，系爭土
地上有如現況圖所示A、B、C建物，其中A建物為原告之祖父江崇興所有1262建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000○0號）、B建物為被告所有1261建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000號），C建物為未保存登記建物外，尚有訴外人蔡明成所有1138建號建物（門牌號碼嘉義市○○路000號），而A、B建物及1261建號建物均係業經取得使用執照之合法建物之事實，有系爭土地、A、B建物及1261建號建物登記謄本附卷可稽（見本院卷一第17頁、第51至55頁），並經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄1份在卷足憑（見本院卷一第37至39頁），另囑託嘉義市地政事務所測製現況圖可稽（見本院卷一第65頁），復有現場照片附卷可證（見本院卷一第57至59頁），暨調閱系爭建物卷宗資料查明屬實，堪信為真實，是系爭土地確作為A、B建物及1138建號建物之建築執照申請時使用，屬建築法第11條第1項前段所定為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地無訛。
㈢原告主張：A、B建物及1138建號建物係於68年間興建，建築
法第11條於73年11月7日修正後，始有法定空地之明文規定，系爭分割辦法亦係內政部於75年1月31日發布，上開法令均無法定空地應溯及適用之特別規定，本件僅係分割系爭土地，並非建築基地併同建築物之分割，顯無系爭分割辦法之適用餘地云云。惟查，參照系爭建物卷宗資料所附之平面配置圖，A、B建物及1138建號建物於興建當時，均有留設法定空地，堪認依A、B建物及1138建號房屋起造當時相關之建築技術規則，建築基地即應留設法定空地，否則主管機關豈有要求起造人應於申請建造執照或使用執照之相關文件內，明確標註所留設之法定空地面積及位置之可能，遑論目前均已立法要求。且依上開㈠說明，如建築基地並未併同建築物分割，除另有准予分割之法令明文規定外，應認原則上不得為分割，原告自承本件僅請求分割系爭土地，並未併同建築物分割，復不能證明本件有何准予分割系爭土地之明文規定，即應受系爭分割辦法第3條規定之限制，始得為之。縱本件符合系爭分割辦法第3條第2款但書之情形，仍無從解免系爭分割辦法所訂其他關於建築基地法定空地分割之限制，是原告上開主張，並無可採。
㈣依照上開說明，系爭土地僅在其法定空地符合法令規定之情
形，即須建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用，始得予以分割。且建築基地法定空地之分割如涉及違章建築，非先依建築法第25條及第86條處理，並無依建築法第11條第3項及系爭分割辦法相關規定進行檢討之餘地。查系爭土地面積為133平方公尺，扣除A、B建物所占面積後，僅餘52平方公尺，所餘面積尚包括1138建號建物及C建物之面積在內，然依原告所提之分割方案，原告未舉證證明系爭土地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且其超出部分之分割，於分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用。況依現況圖所示，系爭土地所應留設之法定空地上既有未經許可增建之C建物，原告並未舉證證明已先依建築法第25條及第86條辦理，自無從依建築法第11條第3項及系爭分割辦法相關規定，據以檢討原告所提分割方案，自與系爭基地法定空地分割辦法第3條、第4條所定法定空地得例外分割之規定不符，是原告請求分割系爭土地，於法不合，尚無從准許。
四、綜上所述，系爭土地應受法令規定不能分割之限制。從而，原告請求裁判分割系爭土地，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
民二庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
書記官 王嘉祺