臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第762號原 告 翔和建設有限公司法定代理人 蔡忠達訴訟代理人 吳奕麟律師被 告 羅文瑞訴訟代理人 羅英哲被 告 羅文來
廖羅滿羅美惠
羅秀蓮上五人共同訴訟代理人 陳樹村律師
甘連興律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義市○區○○段0000地號土地上之地上物全部清除，並將土地返還原告。
被告應向嘉義市西區區公所辦理塗銷前項土地之耕地三七五租約註記。
被告應自民國113年3月20日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣4萬5,092元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造就坐落嘉義市○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之私有耕地租約（案號：西民地字第265號，下稱系爭租約）發生租佃爭議，前經原告於民國113年3月20日於嘉義市西區區公所（下稱西區區公所）耕地租佃委員會調解，因調解不成立而移由嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而由嘉義市政府移送本院審理等情，有嘉義市政府113年5月13日府地籍字第1131610213號函暨檢附之調解、調處程序相關文件資料附卷可稽（見本院卷一85至140頁），依前揭規定，本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原訴之聲明為：「㈠被告應將坐落系爭土地上之地上物清除，並將土地騰空返還原告。㈡被告應自收受租佃爭議調解申請書繕本之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6萬122元。㈢訴訟費用由被告負擔。」嗣原告於114年1月3日、3月10日追加並變更訴之聲明為「㈠被告應將坐落系爭土地上之地上物清除，並將土地騰空返還原告。㈡被告應向西區區公所辦理塗銷前項土地之耕地三七五租約註記。㈢被告應自113年3月20日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告6萬122元。㈣訴訟費用由被告負擔。」（本院卷一213頁、351頁）。
經核原告所為訴之追加、變更與原請求之原因事實，均為兩造間之耕地三七五租佃爭議，二者請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造間就原告所有之系爭土地存在系爭租約，訴外人即被告
父親羅清水（按：被告均是羅清水之繼承人，原告在訴訟中所稱之被告，於羅清水111年9月1日死亡前，乃指羅清水，死亡後，則指繼承人）雖於103年6月9日前曾在系爭土地上從事耕作，惟系爭土地依西區區公所耕地會勘紀錄可分為A區、B區（見附圖），其中A區自108年11月30日後即荒廢迄今未有耕作，B區則自108年11月30日至111年4月26日間荒廢未有耕作，故羅清水有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告自得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。
㈡原告前以113年2月7日西區區公所耕地租佃委員會租佃爭議調
解申請書之送達作為終止租約之意思表示通知，已經終止系爭租約，故原告自得依民法第455條、第767條第1項前、中段規定，請求被告騰空返還系爭土地，以及塗銷系爭租約之註記；且被告無法律上原因占用系爭土地，原告爰依不當得利之規定請求被告應自收受調解書申請書繕本之翌日（兩造均同意以113年3月20日起算）起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利。而相當於租金不當得利之計算依系爭土地109年1月申報地價每平方公尺2,460元，乘以總面積3,666平方公尺，依土地法第110條規定乘以地價百分之8，再除以12個月，為每月6萬122元。
㈢被告辯稱系爭土地因每逢大雨必淹水致作物淹死，惟就承租
人是否有不可抗力不為耕作之情形，屬對於被告有利事項，應由被告負舉證責任。又倘系爭土地有易逢大雨即淹水之情形，則應有申請農損補助之相關紀錄，另系爭土地本即約定係種植水稻，縱系爭土地容易積水也不致妨礙種植，況且，依國家災害防救科技中心淹水潛勢地圖，亦無顯示系爭土地屬於淹水潛勢地區，自無因淹水而有不可抗力之情形。至於被告雖辯稱108年11月至110年10月間為休耕以便後續種植檸檬等經濟作物，然被告同時坦認當時羅清水未向政府辦理休耕，是被告僅空言辯稱休耕，自不足採。此外，被告辯稱羅清水於上揭期間因病不便農作，主觀上並未放棄耕作意思云云，惟依被告所提出之病歷資料，多係一般老人症狀，且是開立慢性處方箋，亦未曾因而住院開刀治療，衡情無不能從事簡單農事之情事，所辯亦不可採。
㈣並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上之地上物清除，並將土地
騰空返還原告。⒉被告應向西區區公所辦理塗銷前項土地之耕地三七五租約註記。⒊被告應自113年3月20日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告6萬122元。⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告之答辯：㈠羅清水於103年至111年9月1日死亡前有持續在系爭土地種植
稻谷、鳳梨及檸檬等作物，期間為養護地力，遂於108年11月至110年10月間為休耕以便後續種植檸檬等經濟作物，於此期間，羅清水也曾委託訴外人Ａ０１翻耕整地，此從110年4月4日google earth歷史衛星影像空照圖即可證明系爭土地於該時已經翻耕整地且無雜草叢生之景。迨羅清水死亡後，由被告接續種植檸檬等作物，顯然羅清水主觀上並無放棄耕作之意思。又於108年11月30日至111年4月26日期間，羅清水曾患有胸椎楔壓迫閉鎖骨折、下背及骨盆挫傷、腰椎楔狀壓迫性骨折後遺症、老年性骨質疏鬆症、慢性阻塞型肺病、高血壓性心臟病、多發性谷關節炎等疾病（下稱系爭疾病），衡諸一般社會常情，自有避免從事粗重工作恢復健康之需求，是縱使羅清水客觀上未予耕作，亦屬因罹病無法從事農作，而非「無故」放棄耕作，與減租條例第17條第1項第4款規定得終止租約之要件不符。
㈡此外，系爭土地之A區係因地勢低窪，每逢大雨必淹水，導致
新種植作物淹死，農作不易，此從嘉義市政府耕地租佃委員會經辦人員處理意見欄第3點記載「因此認定本案水災屬不可抗力之情事，承租人主觀上仍有耕作之意願」亦可證明。被告縱使從未因淹水而申請補助，然淹水與申請補助係屬二事，並不得執此認被告稱系爭土地極易淹水而為虛偽陳述。是以，羅清水、被告就A區並無不為耕作之情事存在，原告自不得執此作為終止系爭租約之事由。㈢縱認原告主張終止系爭租約有理由，就原告主張被告應給付
相當於租金不當得利部分，被告認為系爭土地地形近似菜刀狀，並非方正，且因周圍土地地勢較高，汛期來臨即形成淹水隱患，開發利用土地困難，目前為種植果樹使用，經濟價值及利益不高，所在地區亦非繁華，若以申報地價百分之8計算則顯屬過高。況本件係以減租條例方式承租，故應以減租條例之計算方式為當。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件兩造不爭執事項如下（本院卷二41至42頁）：㈠系爭土地於110年5月19日登記為原告所有。
㈡系爭土地自38年起即有三七五租約存在。最新的租約期間為1
10年1月1日至115年12月31日，原係訴外人許玉英、許維真、許菁芬與羅清水所簽定，嗣因原告於租約期間之110年5月19日取得系爭土地所有權，被告因羅清水於111年9月1日死亡，而經2次申請變更租約登記，最後租約存於兩造之間（現在是否合於終止租約之要件，兩造則有爭執），即原告為出租人、被告為承租人，約定種植種類為「谷」。
㈢嘉義市政府財政稅務局於110年10月4日至系爭土地會勘時，
系爭土地僅有香蕉等果樹樹苗約10顆，其餘大部分面積均為雜草。
㈣系爭土地之A區在西區區公所於113年2月23日會勘時沒有作物存在，B區則有作物存在。
㈤羅清水至少自108年11月30日至110年9月底間，未在系爭土地（不論A、B區）實際種植作物。
㈥羅清水、被告於108年11月30日迄今，未曾向西區區公所申請
休耕。
四、本件兩造爭執事項如下（本院卷二42頁）：㈠原告以羅清水自108年11月30日至111年4月26日未在系爭土地
B區耕作、自108年11月30日迄今未在系爭土地A區耕作，而符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，主張終止系爭租約，有無理由？㈡承上，若有理由，原告得向被告主張相當於租金之不當得利
數額為何？
五、本院得心證之理由：㈠系爭租約有減租條例第17條第1項第4款規定之終止事由：⒈按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租
人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂耕作，係指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（最高法院63年度台上字第1218號民事原判例意旨參照），且就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體（最高法院84年度台上字第755號民事判決意旨參照）。至於不為耕作，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意（最高法院104年度台上字第2327號民事判決意旨參照）。而所謂不可抗力，乃指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是。故所謂不可抗力而不為耕作，應指如天災、地變等人力所不能抗拒之特殊情事，致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，且承租人並無決定之餘地，不得不停止耕作者而言。否則承租人在無該等特殊情事下，擅自決定是否耕作，徒閒置地利，反使耕地未盡加利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。且不論其係一部或全部不為耕作，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年度台上字第1856號民事原判例、112年度台上字第1415號民事判決意旨參照）。⒉羅清水至少自108年11月30日至110年9月底間，未在系爭土地
（不論A、B區）實際種植作物，已為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），則羅清水客觀上既已約1年10月未在系爭土地上栽培農作物，依前揭說明，原告主張羅清水已繼續1年不為耕作等語，即非無據。
⒊被告固辯稱上開期間是因為系爭土地耕作太久要養地以便日
後種植其他作物所以未種植作物，期間有委託Ａ０１翻耕整地等語（本院卷一307頁、355頁），惟查：
⑴證人Ａ０１到庭固證稱羅清水1年大多會替羅清水翻土2次，然其
又同時證述：我只記得1、6月要種稻，種稻之前拜託我去翻土，忘記羅清水過世前多久有請我翻土，這兩年比較沒有幫他翻土，我快90歲了，日期記不太得等語（本院卷二32頁、34至35頁），故縱使羅清水生前曾多次委請證人Ａ０１在系爭土地進行翻土作業，但於108年11月30日至110年9月底間是否亦有翻土？翻土次數為何？則均無從依證人Ａ０１之證述予以證明。依卷內被告所提之數張Google Earth歷史衛星影像空照圖，也僅可看出系爭土地於上開期間之110年4月4日應經過翻整，則該長達約1年10月期間，若僅有翻土1次，可否謂羅清水主觀上仍有繼續耕作之意，實非無疑。
⑵此外，政府制定減租條例之目的是希望未擁有田地的佃農，
能以支付合理之租金，即有田可耕作，獲得溫飽，此亦為減租條例之立法意旨所在。以此而言，耕地租賃之承租人，如係暫時休耕，使農地地力復甦，利於日後繼續農作，固與耕地租賃之本旨無違，然羅清水卻至少長達約1年10月未在系爭土地種植作物，顯非暫時休耕，縱使羅清水在此期間有請人翻土，但單純之翻土，亦難認符合減租條例之立法意旨。又休耕應屬配合農業政策及維護地力而為，非任意閒置土地不用，即屬休耕之範疇，況且羅清水於上開期間未向西區區公所辦理休耕（見不爭執事項㈥），被告亦未提出任何足以證明確有休耕養地之必要之證據，是被告空言辯稱羅清水於上開約1年10月期間未實際種植作物，是為了養地，羅清水主觀上未放棄耕作之意，即難憑採。
⒋被告另辯稱羅清水於108年10月9日至111年4月20日因患有系
爭疾病，而不便農作，故於108年11月30日至110年9月底間，未在系爭土地上耕作，亦非「無故」放棄耕作云云，惟證人Ａ０１於本院審理時證稱：我跟羅清水很早就認識了，羅清水身體不好時，田地都是他兒子（不知道姓名）處理，也是他兒子請我翻土，他兒子改種植水果等語（本院卷二第31頁、34頁、36至37頁）。由此顯見羅清水於晚年身體狀況不佳時，已有委請兒子（即被告之其中一人或數人）代為處理田地之事，並有實際種植水果，且依被告所述，被告於羅清水死亡後，即有接續種植檸檬等作物（本院卷一307頁），足證被告確有耕作之能力。職是，羅清水於108年11月30日至110年9月底間，縱使身體狀況更加惡化，倘其主觀上確有繼續耕作之意，應可委由至親協助耕作，而非任其荒蕪，否則倘其身體欠佳數年，即可任由耕地荒蕪數年，此顯非減租條例之立法目的，亦對出租人甚不公平。況且，於110年10月4日嘉義市政府財政稅務局派員至系爭土地會勘時，系爭土地亦已有種植香蕉果樹約10棵，此有嘉義市土地申請課徵田賦會勘紀錄在卷可憑（本院卷一256頁），則羅清水在被告所述身體不便農作之期間，倘有意願，仍可在系爭土地種植作物甚明。從而，被告以羅清水於108年11月30日至110年9月底期間，係因身體不適合農作，此長達1年10月之期間未種植作物，並非主觀上有放棄耕作之意云云，尚非可採。
⒌被告另辯稱系爭土地A區因地勢低窪，每逢大雨侵襲，積水不
退，耕作不易，並非放棄耕作云云（本院卷一312頁、354頁），似係抗辯A區多年未為種植，是因天災之不可抗力所致。然而，依原告所提之國家災害防救科技中心淹水潛勢地圖（本院卷一237至239頁），並無顯示系爭土地屬於淹水潛勢地區，已難認系爭土地A區有因淹水之不可抗力因素，致無法耕作之情形。又被告到庭供稱羅清水於108年11月30日至110年9月底未實際耕作之前有持續種植稻谷、鳳梨等語（本院卷一355頁），而證人Ａ０１到庭證稱：系爭土地在早期種稻時，下大雨會淹水，但後來改種鳳梨後，因為後來旁邊有水溝，就不會淹水等語（本院卷二38至39頁），則互核被告、證人Ａ０１之供（證）詞，可見羅清水於108年11月30日前種植鳳梨時，系爭土地已不受淹水之苦。故被告辯稱系爭土地A區係因淹水而耕作不易，始長年未種植，羅清水主觀上無放棄耕作之意，亦難憑採。況且，本院前已就被告辯稱羅清水係為了養地、身體不佳等因素，才未於108年11月30日至110年9月底這段期間種植作物，主觀上並無放棄耕作之意等情，辯駁如上，是縱使系爭土地A區確有淹水而耕作不易之情形，然因B區部分既已符合不為耕作之要件，則揆諸前揭說明，只要耕地之一部不為耕作，原告仍得依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，附此敘明。
⒍基上，羅清水既於108年11月30日至110年9月底，客觀上未實
際在系爭土地上耕作，且難認於這段期間，其主觀上仍有繼續耕作之意，加以卷內亦無因不可抗力致羅清水不能耕作之證據，故原告主張系爭租約已符合減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之要件，而向羅清水之繼承人即被告終止系爭租約，自有理由。
㈡原告於113年2月7日向西區區公所耕地租佃委員會申請租佃爭
議調解時，於申請書上雖記載「申請人並以本申請書之送達作為依減租條例第17條第1項第4款之規定終止租約之意思表示通知」（本院卷一113頁），惟原告未能提出該申請書係於何時送達被告之證據，是尚難依此認定終止系爭租約之期日。然依西區區公所耕地租佃委員會第8屆第3次會議調解程序筆錄之記載，113年3月20日兩造進行調解時，原告亦已當場表明「承租人一年以上不為耕作…，提起終止租約」等語（本院卷一109至112頁），故可認系爭租約至遲於113年3月20日已合法終止。
㈢按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第767條第1項、第455條前段分別定有明文。系爭租約既經原告合法終止，則被告即屬無權占用系爭土地，且因系爭土地上現仍有三七五租約註記（見本院卷一199頁之土地建物查詢資料），自屬對所有權之妨害。從而，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告將系爭土地上之地上物全部清除，及應向西區區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，暨依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告返還系爭土地，自均有理由。
㈣原告得向被告主張相當於租金之不當得利：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還
其利益。」民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院101年度台上字第266號民事判決意旨參照）。本件原告已終止系爭租約，被告屬無權占有系爭土地，已如前述，原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，而依不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益，自屬有據。
⒉耕地地租不得超過地價百分之8，所稱地價指法定地價，而土
地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第110條、第148條亦規定甚明。又所謂年息百分之8為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之8計算之，且尚須斟酌土地之位置，附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭土地北面臨嘉義市民生南路，民生南路再左接新民路，附近有醫療院所（安心醫院）、加油站、設有多家公司行號，此有Google地圖在卷可參（本院卷二105頁），故系爭土地交通便利，並有一定之商業活動、生活機能，再審酌系爭土地之使用分區為工業區，此有嘉義市政府財政稅務局110年10月7日嘉市財土字第1107516917號函為證（本院卷一217頁），暨斟酌被告利用系爭土地所得之經濟利益等一切情狀，認原告得請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地價年息百分之6為計算，為合理適當。
⒊本件兩造均同意原告得請求相當於租金之不當得利之起算點
為113年3月20日、以系爭土地109年之申報地價每平方公尺2,460元計算（本院卷一209頁、本院卷二116頁），又系爭土地面積為3,666平方公尺，有土地建物查詢資料附卷可考（本院卷一199頁），故原告主張被告自113年3月20日起至返還系爭土地時止，應按月給付原告4萬5,092元（計算式：3,666平方公尺×2,460元×0.06÷12=4萬5,092元，元以下四捨五入），應屬有據。
⒋至於被告辯稱應以系爭租約所約定之租金計算不當得利之數
額云云（本院卷二159頁），惟系爭租約既經原告終止，即無減租條例之適用餘地，故認定原告因被告占用系爭土地所受之損害，自應回歸土地法之相關規定，被告此部分之抗辯，並無理由，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約後，依民法第455條、第767條第1項前、中段規定，請求被告將系爭土地上之地上物全部清除，並將系爭土地返還原告，且應向西區區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，暨依民法第179條之規定，請求被告應自113年3月20日起至返還系爭土地予原告止，按月給付原告相當於租金之不當得利4萬5,092元，於法核屬適當，應予准許。逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 9 日
民事第一庭法 官 張佐榕以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 9 日
書記官 張宇安附圖：