臺灣嘉義地方法院民事判決113年度訴字第854號原 告 李宥萱即遠盛不動產企業社訴訟代理人 嚴庚辰律師
許嘉樺律師被 告 黃怡婷上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國115年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣804,000元，其中新臺幣536,000元，自民國113年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔60%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣268,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣804,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
(一)被告委託原告銷售嘉義縣○○鄉○○○00○00號房屋（下稱系爭房屋）。兩造於民國113年7月7日簽立專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，由原告專任銷售被告名下系爭房屋。並約定：「壹、第二條銷售總價：一、甲方(即被告)願意出售土地、建築改良物，總價格為新臺幣(下同)1,380萬元整。……貳、第三條委託期間：委託銷售期間自113年7月7日起至113年10月7日止。……第六條第一項買賣成交者，乙方(即原告)得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之四，……，第五項有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：(一)非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約者。……(四)甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。第七條違約處理：二、前條第五項第(三)款至第(六)款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金。」。
(二)隨後兩造因銷售考量合意將系爭房屋買賣底價降低為1,340萬元整，並於113年8月3日上午8時簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱系爭同意書)，因簽約時原告誤繕為1,400萬元整，故當場塗改並取得被告同意後，兩造簽名於系爭同意書，於當日上午11時29分被告仍傳貼圖表示感謝，原告於同日下午1時38分即因覓得願意出價1350萬元之買家而於LINE對話中通知被告，被告亦反問原告：「1340有人要？」，原告則稱：「我還在努力，價格應該會達到目標」等語，當日下午3時，原告即通知被告：「晚上5：30您帶權狀跟印章身分證到我們公司來」，被告對於原告將系爭房屋以1,350萬元出售欣然接受，並向原告道謝。
(三)然被告於113年8月3日當日晚上偕同母親即證人趙繡勤到場，證人趙繡勤才又提出服務費減價之要求，原告認為應該依照兩造簽立之系爭契約約定，被告遂拒絕與買方簽立買賣契約，所以有打電話跟買家說不用來，也有聯絡代書告知不用來，被告隨即避不見面，原告透過營業員即證人李俊驛持續與被告聯繫，請求被告出面簽立買賣契約，被告均置之不理，原告所找之買家已經出價1,350萬元達到被告之銷售條件，被告竟拒絕與買方簽立買賣契約。
(四)嗣原告為求買賣圓滿成交，才被迫同意犧牲自身之服務費用請證人李俊驛轉達服務費依照被告之要求，總價金及仲介費即為1,350萬元，仲介費為37萬元，被告於113年9月1日簽收斡旋金10萬元並同意系爭房屋之買賣，依照原告與買家簽立之附停止條件定金(斡旋金)委託書(下稱系爭斡旋金委託書)之記載：「第貳條、承購條件：三、附停止條件定金及其效力：附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」，原告所找之買家已經出價1,350萬元達到被告之銷售條件，被告亦簽收斡旋金轉為定金，即使被告父親即證人黃權鋒當日退回定金亦只是由原告暫時保管，俟簽約時再與買賣價金一併交付，當日因買方趕高鐵所以無法到場簽立買賣契約，嗣後兩造有提及系爭房屋內原先家具去留及買方想於簽約前再看一次房屋確認屋況及家具之後，被告即避不見面，顯見係被告拒絕與買方簽立買賣契約。
(五)被告上開於113年8月3日及113年9月1日至9月7日拒絕簽訂買賣契約之行為，依照兩造簽立之系爭契約貳、第六條第五項第(四)款原告所媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂買賣契約書，視為原告已完成仲介之義務。爰依系爭契約貳、第六條第一項、第七條第二項約定請求被告支付服務報酬536,000元及違約金804,000元，合計為134萬元。
(六)並聲明：
1、被告應給付原告134萬元，及其中536,000元自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)於113年8月3日11時30分許，原告至被告住家，被告向原告表示欲提高房屋出售價格至1,400萬元，由原告親自填寫系爭同意書將委託價格調整為「1,400萬元」，被告與被告父親即證人黃權鋒見原告已將委託價格調整為1,400萬元後，被告始同意簽名於上，惟當時原告並未將第二聯交付被告。於當日17時30分許，原告表示找到買家，業與代書聯繫，並請被告攜帶證件及印章至其公司，被告當下以為價格已達1,400萬元，然至原告公司後，發現現場僅有被告、被告母親趙繡勤與原告等3人，未有原告所說之買家及代書，當日並未簽署任何合約。被告遂向原告詢問買家出價多少，原告回覆1,350萬元，被告向原告表示不足之部分是否從仲介費抵扣，原告直接回覆沒辦法，頂多便宜2萬元。
(二)被告為確認契約内容，於113年8月21日以LINE通訊軟體聯繫營業員李俊驛，在對話中方發現系爭同意書之委託價格已遭塗改為「1,340萬元」，原本之「肆」佰遭以雙線刪除而改為「參」佰、「X」拾再以x刪除而改為「肆」拾，原先委託價格調整為1,400萬元卻被私自塗改為1,340萬元。被告遂向營業員李俊驛表示系爭同意書業經塗改，應予作廢而重簽，營業員李俊驛答覆：「依據委託書及契約書之精神，單純寫錯塗改，不影響契約效力」。惟依系爭契約，壹、銷售條件第二條第二項後段約定：「本契約書約定之銷售總價，非經
甲、乙雙方書面同意，任一方不得片面調整售價。」是依上開約定，雙方如要變更房屋委託銷售價格，需雙方另立書面同意，始生效力。且委託價格之約定，於委託銷售契約乃至為重要之事項，契約雙方當事人必至為慎重，此由系爭契約中被告於約定書寫處均蓋印確認之慎重程度，即可知此為被告至為重視之事項，則如雙方確有委託價格之變更，被告必定也會同時在該處用印確認，絕無系爭契約書寫處由被告用印確認，於更重要之委託價格變更被告卻不用印確認之理，是原告以系爭同意書之前開記載，主張雙方約定委託價格調整為1,340萬元云云，悖於經驗法則，實不足採信。
(三)營業員李俊驛於113年8月29日告知被告，買家出價1,350萬元，服務費40萬元，於同年9月1日營業員李俊驛通知被告至原告公司收取斡旋金10萬元，且表示買家出價1,350萬元，並同意仲介費37萬元。當日被告與被告母親即證人趙繡勤於11時20分許到達原告公司，現場僅有被告、被告母親即證人趙繡勤與營業員李俊驛，營業員李俊驛拿出10萬元請被告簽收時，被告向營業員李俊驛確認買家價格1,350萬元及仲介費37萬元，營業員李俊驛卻表示「沒辦法啦！40萬啦」，被告當場拒絕收執斡旋金，並表示「若不降低仲介費，就是跟買家談房價提高」，原告突從後面走出來，表示「黃小姐妳先簽收斡旋金，買家才要出來跟妳談提高，你沒簽名買家不會出來談」。被告方於系爭斡旋金委託書上賣方簽認處簽名，惟未勾選賣方同意依承購條件出售。直至11時50分買家仍未出現，原告與營業員李俊驛表示，13時買家才會到達，請被告先去用餐。待12時50分被告返回原告公司，只見原告、營業員李俊驛與代書，營業員李俊驛表示「買家不會來」，被告反問「你剛剛不是仲介費談不攏，我說就提高房價，李小姐還要我簽名，買家才要出面談房價提高的事」，原告則說「這個簽名合約就算數了，1,350萬元跟40萬元」，被告遂於13時許致電被告父親即證人黃權鋒請其至現場，還原事情經過，並說明原告等人係欺騙買賣之行為。被告父親即證人黃權鋒要求取消當日簽收斡旋金，原告亦同意取消，並收回斡旋金，在代書協助下原告在系爭斡旋金委託書右下方處註明「該斡旋金取消-李宥萱」，並於内政部版要約書右下方簽署「113.9/1 13:00收回10萬現金」。
(四)被告委託原告銷售房屋之委託價格為1,400萬元，而原告所尋得之買家出價僅1,350萬元，買賣雙方關於契約價金無法達成合致，故買賣契約因買賣雙方意思表示尚未一致而未成立；且參照公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第2條第2款記載，斡旋金係指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易之謂也。而被告業已明確表達出售價格如未能達1,400萬元，買家出價1,350萬元時，則仲介費僅得收取37萬元，然原告之營業員李俊驛卻先以同意仲介費僅收取37萬元誘使被告前去原告公司，原告再以若要與買家洽談提高買賣價金事宜者，需先於系爭斡旋金委託書上簽名等話語誆騙被告簽名其上，詎過程中買家始終並未到現場，原告並無居間協調之斡旋作為，且對於原先同意仲介費僅得收取37萬元亦反悔不認，卻僅僅是單方面壓迫被告接受買家所出之價格。最終被告雖於系爭斡旋金委託書上簽名，惟未勾選賣方同意依承購條件出售，且並未收取10萬元斡旋金，亦無由推定買賣契約成立。綜上，原告依系爭契約向被告請求服務報酬53萬6,000元及違約金80萬4,000元，顯無理由。
(五)並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造有於113年7月7日簽立系爭契約委託原告銷售系爭房屋，內容如支付命令卷第5頁至第8頁。
(二)兩造有於113年8月3日簽立系爭同意書，內容（除委託價格調整欄外）如支付命令卷第9頁。
(三)兩造於113年8月3日簽立系爭同意書之委託價格處，於113年8月3日簽立時係書寫「委託價格調整為新台幣X億壹仟肆佰X拾X萬X仟X佰元整」。
(四)兩造於113年8月3日簽立系爭同意書之委託價格處，有遭修改為「委託價格調整為新台幣X億壹仟參佰肆拾X萬X仟X佰元整」。
(五)原告確有與LINE綽號「林幸福玫瑰」為本院卷一第303頁至第378頁原證8之對話，且於113年8月3日確有綽號LINE「林幸福玫瑰」欲以1350萬元購買系爭房屋。
(六)於113年8月31日簽立系爭斡旋金委託書共有一式四聯，其中二聯內容分如支付命令卷第11頁及本院卷一第73頁，其中支付命令卷第11頁買方簽章欄部分為被告所寫、本院卷一第73頁買方簽章欄為原告所寫。
(七)原告於113年8月31日簽立系爭斡旋金委託書，被告有於113年9月1日於賣方簽認欄親自簽名，但未勾選「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金」。且後由原告書寫該斡旋金取消及簽名。
(八)於113 年9 月1 日買方並無出現簽約地點。
四、得心證之理由：
(一)原告主張兩造於113年8月3日簽立系爭同意書合意降低系爭房屋之委託銷售金額為1,340萬元，而原告於113年8月3日及113年9月1日至同年9月7日所媒介之買方承購條件均達到委託銷售金額，然被告拒絕簽立買賣契約等情，為被告所否認，而此為對原告有利之事實，應由原告為舉證。經查：
1、兩造確已於113年8月3日合意降低系爭房屋之委託銷售金額為1,340萬元。
(1)此有兩造所簽立之系爭同意書為證(見支付命令卷第9頁、本院卷一第71頁)，且被告並不爭執系爭同意書為其親自簽立，另依被告與原告業務員即證人李俊驛間之LINE對話紀錄及兩造間之LINE對話紀錄觀之(見本院卷一第229頁至第270頁、第395頁至第408頁)，系爭房屋於113年7月間由證人李俊驛仲介銷售於113年7月11日在591售屋網之開價價格為1,380萬元，之後陸續有幾組詢價客戶，證人李俊驛於113年7月23日表示有一組價格沒有差太多是否約見面談，經被告表示媽媽有跟原告說要1,350萬元至1,380萬元之價格而拒絕，並表示沒有1,350萬元就先緩，後於113年8月3日11時30分由原告帶看系爭房屋後，同日下午1時38分原告與被告約下午5時，被告隨即回稱1,340萬元有人要?經原告告知買賣履約流程及買賣條件後，於同日下午3時02分通知被告於下午5時30分帶權狀、印章及身份證到原告公司，並與被告確認出售價格最終為1,350萬元，被告則稱則會帶媽媽一同前往及媽媽會談仲介費，原告回稱沒有辦法再談仲介費，被告則稱降10萬元媽媽已經不高興等語，可見於113年8月3日時兩造就系爭房屋之買賣價格已確認被告以1350萬元出售，且於該日稍早兩造確有合意降低委託銷售金額為1340萬元，否則原告於113年8月3日與被告約時間時，被告不會隨即回稱1340萬元有人要?及於後續對話提及母親對於其欲出售之區間降10萬元已經很不高興等語。
(2)至被告父親即證人黃權鋒於本院證稱：當時為113年8月3日上午11時左右，證人在被告住處，被告提到要將金額出售提高至1,400萬元，後來仲介人員即原告到場，當時原告表示同意提高至1,400萬元，當時系爭同意書也書寫為1,400萬元，原告就將前開同意書帶走。至為何會有1,340萬元之記載，證人則不清楚。在113年8月3日原告至被告住處時，被告曾向原告表示，購買之人至少要開價1,350萬元以上才可看房，低於前開價格就不同意其看房等語(見本院卷一第101頁至第102頁)，顯然與被告於上開兩造對話中所提及1,340萬元及降價10萬元等語有所矛盾，且參以系爭房屋於113年7月7日兩造所簽立之銷售價格為1,380萬元，此有系爭契約書可佐(見本院卷一第42頁)，並未見有1,340萬元之金額，況依上開被告與證人李俊驛之LINE對話中可知系爭房屋至113年8月2日間已有多組客人看房，惟出價均未及1,350萬元等情，可見斯時系爭房屋之市場預期價格尚未達1,350萬元，故此時為求成交系爭房屋應以降價方式出售，斯時提高委託價格並無從達成儘速成交之目的，況若被告確有於113年8月3日向原告表示系爭房屋之委託出售價格要提高為1,400萬元，豈會於同日隨即同意以1,350萬元出售，而絲毫未提及同日所簽系爭同意書及遭降低賣價之抱怨，反稱讚原告並敘及母親會談論仲介費等語，實與常情不符。另被告以系爭同意書遭塗改一事對原告提出偽造文書告訴，業據臺灣嘉義地方檢察署檢察官以114年度偵字第1501號認為證據不足，而為不起訴處分(見本院卷一第411頁至第414頁)，是難認被告此部分抗辯可採。
(3)至被告抗辯變更房屋委託銷售價格，需雙方另立書面同意及如雙方確有委託價格之變更，被告必定也會同時在該處用印確認等情。惟系爭同意書確為兩造所簽立一情，業如上述，此已符合系爭契約壹、第二條第二項後段另立書面同意之約定，是系爭房屋之銷售總價已變更為1,340萬元。至是否應在變更處蓋印確認，於系爭契約或系爭同意書並無約定，且兩造確有變更系爭房屋委託銷售金額為1,340萬元之合意一節，業如上述，是縱無於變更處蓋印確認，亦無礙系爭同意書之效力，被告此部分抗辯亦不可採。
(4)綜上，應可認原告主張有於113年8月3日與被告合意降低系爭房屋售價為1,340萬元應可採信。
2、原告於113年8月3日媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽定買賣契約。
(1)被告於113年8月3日確實已有同意以1,350萬元出售一情，業如上述，另依上開原告所提出與買家綽號「林幸福玫瑰」之LINE對話紀錄於113年8月3日確欲以1,350萬元購買系爭房屋，如不爭執事項(五)所示，訴外人就系爭房屋之承購條件已達被告之銷售條件堪可認定。
(2)又買家綽號「林幸福玫瑰」及代書於113年8月3日確已前往原告處簽約，然因被告就仲介費問題而拒絕出售系爭房屋一情：
①業據原告提出原告與買家綽號「林幸福玫瑰」之LINE對話紀
錄及原告與代書之LINE對話紀錄為證(見本院卷一第303頁至第317頁)，而就上開LINE對話紀錄觀之，買家綽號「林幸福玫瑰」於113年8月3日向原告表示希望以1,350萬元購買系爭房屋後，原告於同日下午1時58分表示如果可以的話差不多是當天5時至6時，而於同日下午3時36分告知買家綽號「林幸福玫瑰」5時可以來簽約，於同日下午4時47分及4時49分有兩通語音通話後，該日即無對話或聯繫等情(見本院卷一第307頁至第317頁)及原告與代書即證人吳麗娟於113年8月3日下午2時5分約定同日下午5時30分簽履保(按：履約保證)，並於同日下午3點44分確定可簽約時間後，於同日4時13分及4時48分有語音通話等情(見本院卷一第383頁至第385頁)，可認113年8月3日原告確實已經通知買家綽號「林幸福玫瑰」及代書並獲二人確認後預計簽約。
②至113年8月3日預計簽約時僅有被告及被告母親到場，買家綽
號「林幸福玫瑰」及代書均未到場一情，業據被告母親即證人趙繡勤於本院證稱：113年8月3日下午4時30分被告與證人至原告事務所，原告稱可直接簽約，被告回稱房價尚未談妥，買方亦未出現，如何簽約等語(見本院卷一第103頁)，為原告所不爭執，可認被告抗辯於113年8月3日買方及代書均未至原告處，應可認定。另自上開被告母親即證人趙繡勤證詞可知，被告到場後對於已於LINE中談好之1,350萬元又表示不同意，另佐以被告與證人李俊驛之LINE對話紀錄，證人李俊驛於113年8月11日尚有告知被告委託之系爭房屋價格已達到目標而要求來談，而被告表示就仲介費太貴等語(見本院卷一第242頁至第243頁)及被告抗辯被告於113年8月11日向原告詢問買家出價多少，原告回覆1,350萬元，被告向原告表示不足之部分是否從仲介費抵扣，原告直接回覆沒辦法，頂多便宜2萬元等語(見本院卷一第34頁)等節，顯見被告當日係因仲介費之緣故而拒絕簽立買賣契約。復參以被告於113年8月3日下午4時30分許表示無法簽約，隨後原告於113年8月3日下午4時47分及4時49分與買家有兩通語音通話與代書於同日下午4時48分有語音通話，此與原告主張因被告拒絕簽約後告知買家及代書之時序大致相符。復佐以原告自113年8月8日至同年8月31日仍持續告知買家綽號「林幸福玫瑰」關於系爭房屋之訊息，並鼓勵買家綽號「林幸福玫瑰」不要放棄，於113年8月31日告知買家綽號「林幸福玫瑰」9月1日早上可以簽約等節，均無敘及同年8月3日當日係因買家綽號「林幸福玫瑰」或原告之個人因素，而未能於同年8月3日當日簽約等情，亦與原告所主張因被告拒絕與買方簽立買賣契約，所以有打電話跟買家說不用來，也有聯絡代書告知不用來等情相符。
(3)從而，既113年8月3日係因被告不同意出售價格之故，而非有可歸責原告、買家綽號「林幸福玫瑰」情形，而未能簽立系爭房屋之買賣契約，是原告主張於113年8月3日媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽定買賣契約一情，堪可認定。
3、原告於113年9月1日媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件，但並無被告拒絕與買方簽立買賣契約之情。
(1)上開被告與證人李俊驛之對話內容觀之，於113年8月11日至同年8月29日，被告持續與證人李俊驛就系爭房屋之售價及仲介費確認，而最後於113年8月31日確認被告出售系爭房屋價格為1,350萬元及於同年9月1日確認仲介費為37萬元。又買家有於113年8月31日簽立系爭斡旋金委託書願以1,350萬元承購系爭房屋並支付附停止條件定金10萬元，此有系爭斡旋金委託書在卷可憑(見支付命令卷第11頁)，可認原告於113年9月1日媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件。
(2)又買家綽號「林幸福玫瑰」於113年9月1日時並未出現一情，如不爭執事項(八)所示。另自上開原告與買家綽號「林幸福玫瑰」之LINE對話觀之，原告與買家綽號「林幸福玫瑰」於113年8月31日約定同年9月1日早上之簽約時間時，買家綽號「林幸福玫瑰」已明確表示因要參與告別式所以不行，並告知原告有談好確認可以再通知，原告自113年9月1日上午9時52分陸續傳訊息至同日下午1時11分，買家綽號「林幸福玫瑰」期間僅告知在忙(見本院卷一第351頁至第375頁)，可認買家當日並無到現場。又當日被告及代書已在場等候一情，業據代書即證人吳麗娟於本院證稱：證人係113年8月3日或113年9月1日前往中信房屋，因時隔已久，正確時間不記得，但僅有該次。當時在場之人有被告、被告之父在場，其餘皆是中信房屋之人等語(見本院卷一第115頁至第116頁)。
證人李俊驛於本院證稱：證人為原告之弟。在113年9月1日，兩造有簽訂系爭房屋買賣相關之契約書，當時證人在中信房屋即仲介人員之事務所處。當時僅有證人及兩造、被告母親即證人趙繡勤在場，別無其他人在場等語(見本院卷一第159頁)，可認於113年9月1日係因買家綽號「林幸福玫瑰」之個人因素而未能到場簽定買賣契約，並非被告拒絕簽立買賣契約。
(3)至原告主張被告已於系爭斡旋金委託書簽名，依該委託書之記載：「第貳條、承購條件：三、附停止條件定金及其效力：附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」而主張被告已同意訴外人之出售價格並成立買賣契約等語，惟被告雖不爭執有於系爭斡旋金委託書簽名，但辯稱並未勾選「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金」。且後由原告書寫該斡旋金取消及簽名，如不爭執事項(七)所示，且參以系爭斡旋金委託書賣方簽認欄尚有「賣方不同意依承購條件出售，但同意針對買方將出售價格調整為.....」欄位，是被告簽名當時之真意為何尚不明確。另佐以被告與證人李俊驛於113年9月1日LINE對話中表示並沒有要收斡旋金，談好就直接簽等語(見本院卷一第263頁)及兩造分別有於系爭斡旋金委託書簽立「斡旋金取消」及「收回10萬元」確定等字眼，如不爭執事項(六)所示，是尚難認被告於113年9月1日已有同意收斡旋金作為定金後，拒絕簽立正式買賣契約之情。
(4)另自原告與買家綽號「林幸福玫瑰」、買家綽號「陳昱縈水上日初買」、被告與證人李俊驛及兩造之LINE對話紀錄觀之，原告於113年9月1日得知買家綽號「林幸福玫瑰」未能到場後，而直接與買家綽號「林幸福玫瑰」改約下星期六晚上五點，並未見買家後續回應；而於113年9月7日星期六上午10時42分告知買家綽號「陳昱縈水上日初買」轉達買家綽號「林幸福玫瑰」今日無法看房；證人李俊驛於113年9月1日下午3時49分向被告提及買家有約下星期六11點去再看房子，然被告均未就此要約為回應並認對方為假買賣等情(見本院卷一第265頁至第268頁)，雖可認被告已不願就系爭房屋成立買賣契約，然就買家部分因買家綽號「林幸福玫瑰」針對改約下星期六晚上五點並無明確回應，又於113年9月1日後既表明要再看房，其是否仍有意願簽立買賣契約亦未明確，是與被告拒絕與買方簽立買賣契約之要件尚有未合。
(二)綜上所述，原告於113年8月3日媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽定買賣契約，是依系爭契約貳、第六條第五項第四款規定，視為原告已完成仲介之義務，是原告依系爭契約貳、第六條第一項約定，請求被告給付實際成交價之百分之4之服務報酬即536,000元(計算式：1,340萬元*4%=536,000元)及依系爭契約貳、第七條第二項給付違約金，核屬有據。
(三)再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。至於約定之違約金是否相當或過高，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。查系爭契約貳、第七條第二項並未明定違約金之性質，應屬損害賠償預定性質之違約金。又被告於原告依系爭契約覓得買方後，違約不為買賣契約之訂定，致使原告受有依兩造間約定付出相當勞力、金錢以找尋適合買家之損失，並無法獲取買方服務報酬，依市場交易行情買方一般需給付成交價格2％之服務報酬，本院認違約金應以268,000元(計算式：1,340萬元*2%=268,000元為適當，逾此部分之請求，則屬無據。
(四)末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付服務報酬，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付536,000元，及自支付命令狀送達翌日即113年10月31日(送達證書見支付命令卷第81頁)起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，併應准許。
五、從而，原告依系爭契約貳、第六條第五項第四款、第六條第一項、第七條第二項，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項依被告聲請，宣告被告得預供相當之擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依附，應予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第二庭 法 官 謝其達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
書記官 李彥廷