臺灣嘉義地方法院民事判決113年度重訴字第102號原 告 陳佳信訴訟代理人 蔡慶文律師複代理人 戴君容律師被 告 黃茂仁
黃茂元沈杉裕池素貞共 同訴訟代理人 陳奕璇律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國114年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第256條、第262條第1項、第2項前段分別定有明文。查原告起訴時以蕭柯碖、陳黃琴、鐘黃春、黃茂仁、黃茂男、黃茂元、沈衫裕為被告。嗣於民國113年11月19日，原告具狀撤回對蕭柯碖（111年2月16日歿）、陳黃琴之訴訟，並追加池素貞、池啟文為被告（見本院卷二第5至8頁）。於113年12月12日，原告當庭以言詞更正被告鐘黃春、池啟文為鍾黃春、池啓文（見本院卷三第7頁）。於114年7月14日，原告具狀撤回對鍾黃春、黃茂男、池啓文之訴訟（見本院卷三第181至184頁）。又原告於本件訴訟進行中多次就其訴之聲明為變更、追加及更正，最後訴之聲明為：㈠確認原告就如附表二所示土地（即原告114年7月14日民事減縮聲明狀附表五所示土地）有優先購買權存在。㈡被告黃茂仁、黃茂元及池素貞等3人（下稱黃茂仁等3人）與被告沈杉裕就如附表二所示土地所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復為被告黃茂仁等3人所有。㈢被告黃茂仁就如附表二編號1所示土地，應按買賣價金新臺幣（下同）783,633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號1所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。㈣被告黃茂元就如附表二編號2所示土地，應按買賣價金783,633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號2所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。㈤被告池素貞就如附表二編號3所示土地，應按買賣價金1,044,640元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號3所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有（見本院卷三第181至182頁）。經核原告上開追加當事人，以及就其訴之聲明所為變更、追加及更正，依前開規定，並無不合，又原告撤回對鍾黃春、黃茂男、池啓文之訴訟部分，業經鍾黃春、黃茂男、池啓文當庭表示同意（見本院卷三第189頁），依前開規定，亦無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號原判決意旨參照）。查本件原告主張訴外人陳溪與黃智間就黃智所有坐落嘉義市○○段000地號、面積5,340.9平方公尺土地（下稱系爭土地）之西側、約130坪土地（下稱系爭基地），簽訂賃貸借契約書（內容如附表一所示，下稱系爭契約書），陳溪並在系爭基地上興建房屋（下稱系爭房屋），雙方間有租地建屋法律關係存在，嗣黃智、陳溪先後死亡，原告為陳溪之繼承人，被告黃茂仁等3人為黃智之繼承人，基於繼承法律關係，自應承受系爭契約書一切權利義務，原告與被告黃茂仁等3人間存有租地建屋法律關係，則原告於被告黃茂仁等3人出售所有系爭土地應有部分予被告沈杉裕時，依土地法第104條第1項前段、第2條後段及民法第426條之2第1項前段、第2項前段、第3項規定，就被告黃茂仁等3人所有系爭土地應有部分有優先購買權等語，惟為被告所否認，則原告主張優先購買權存在與否，在兩造間即屬不明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除。是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠緣黃智（於37年12月2日歿）前向原告先父陳溪（於52年7月2
0日歿）借貸，約定由黃智出租所有系爭土地之一部分予陳溪作為建屋之用，出租位置為系爭土地西側、面積130坪之部分即系爭基地，借貸利息與租金相抵充，並於31年（昭和17年）3月20日簽訂系爭契約書。嗣陳溪在系爭基地上興建系爭房屋，陳溪過世後，陳溪就系爭契約書一切權利義務與所有系爭房屋均由原告所繼承，系爭房屋未辦理所有權登記（保存登記），納稅義務人目前登記為原告配偶即訴外人陳黃靜武。被告黃茂仁等3人為黃智之繼承人，依民法第1148條第1項規定，應繼承黃智就系爭契約書一切權利義務，又黃智借貸之款項至今仍未償還，系爭契約書亦未經解除，則原告與被告黃茂仁等3人間基於系爭契約書所生之租地建物法律關係仍存在。詎被告黃茂仁等3人於出售所有系爭土地應有部分並所有權移轉登記予被告沈杉裕時，並未將出賣條件以書面通知原告，致原告未能對被告黃茂仁等3人行使優先承買權，關於出賣之內容及推算之交易金額即詳如附表二所示。為此，爰依系爭契約書之法律關係，請求確認原告對被告黃茂仁等3人就所有系爭土地應有部分有優先承買權存在，並依土地法第104條第1項前段、第2條後段及民法第426條之2第1項前段、第2項前段、第3項規定，行使優先承買權，請求塗銷被告黃茂仁等3人與被告沈杉裕間所為所有權移轉登記，以及請求被告黃茂仁等3人應按與被告沈杉裕間同一買賣條件，與原告訂立買賣契約，於原告給付價金同時將各自所有系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告。
㈡對於被告答辯所為之陳述：
⒈原告於113年12月12日當庭提出系爭契約書原本供參，紙張
泛黃陳舊，簽名處確實蓋用陳溪、黃智之印章，效力等同簽名，其上貼有日本政府印製發行之印花稅票（蓋用陳溪、黃智之印章），其中用字遣詞顯非現實之習慣用語，大多夾雜日文，例如賃貸借（出租）、円（日圓單位）、支拂（支付）、賃借料（租金）、敷地（地基、用地、場地）、番地（地號）、畑（旱地；田地）等，所載土地地號為「嘉義市紅毛埤弍弍八番地~壱」，亦即為系爭土地重測前之地號，所載土地面積為六分六厘五毛，換算後約為6,449.84平方公尺，與重測、分割後之系爭土地、同段768（12.3平方公尺）、768之1（6.62平方公尺）、806（1,
033.99.平方公尺）、806之1（37.36平方公尺）地號等土地面積合計6,431.26平方公尺，大致相符，足認系爭契約書確實為真。又依系爭契約書第5條約定，陳溪交付保證金予黃智，該保證金即為借貸款項，而依保證金所生之利息抵付土地租金，堪認陳溪與黃智間存在消費借貸與租賃契約之聯立契約，且陳溪與原告確有支付租金無誤。
⒉系爭基地上有門牌號碼嘉義市○區○○里○○路000○000○000號
等3棟房屋（下稱246、248、250號房屋），較舊之246、248號房屋為陳溪於日據時代所興建，較新之250號房屋為原告約於72年間出資建造，目前該3棟房屋由原告及原告配偶陳黃靜武等家人作為居住及供放置農具倉庫等使用，均無達不堪使用之程度，其中246號房屋係供原告居住使用、248號房屋供薛温素、薛彥勳使用、250號房屋為原告家人居住。原告於陳溪過世後繼承系爭契約書一切權利義務，即為系爭土地之承租人，原告於72年間建造250號房屋，自仍與租地建屋之狀態相符。退步言，縱認250號房屋之原有部分因不堪使用而由原告拆除後重建或改建，該部分之租地建屋關係亦未消滅。又該3棟房屋興建至今已存在多年，亦為被告黃茂仁等3人所不爭執，若被告黃茂仁等3人完全不知系爭契約之存在，何以未曾提出異議？故被告黃茂仁等3人臨訟推稱不知系爭契約之存在，要屬無稽。
⒊關於房屋之納稅義務人僅係稅捐主管機關在行政上所為之
稅籍管理，並不因此而生所有權取得或喪失之效果，亦不能僅憑僅記載某人即逕認該人為房屋所有權人或事實上處分權人。246號房屋之納稅義務人雖係薛温素，然由薛温素出具之切結書可知，原告才是該房屋所有人或事實上處分權人。248號房屋之納稅義務人雖係池存，然池存於80年初左右舉家遷移至北部，並將該房屋交還予原告，由原告使用至今，又池存與其家人長年未就原告占有、使用248號房屋表示異議，明顯與所有人或事實上處分權人積極維護自己所有物權利之情形有別，亦可佐證原告確實為房屋所有人或事實上處分權人；縱248號房屋為池存所出資興建為真（原告否認），然池存將該房屋交予原告，由原告現實占有、使用與收益至今，原告亦已取得事實上處分權，自有權依土地法第104條第1項規定行使優先購買權。
㈢並聲明：
⒈確認原告就如附表二所示土地有優先購買權存在。
⒉被告黃茂仁等3人與被告沈杉裕就如附表二所示土地所為所
有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復為被告黃茂仁等3人所有。
⒊被告黃茂仁就如附表二編號1所示土地，應按買賣價金783,
633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號1所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。
⒋被告黃茂元就如附表二編號2所示土地，應按買賣價金783,
633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號2所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。
⒌被告池素貞就如附表二編號3所示土地，應按買賣價金1,04
4,640元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號3所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。
⒍訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠依系爭契約書之形式觀之，簽名處之字跡應為同一人書寫，
並非黃智、陳溪個別簽名，而「黃智」之印章非黃智所蓋用，又系爭契約書保存良好，似不若從31年保存迄今共83年之文書，而其用字遣詞非日據時代獨有之用語，僅為一般日文用字。其次，系爭契約書並未明確約定租賃範圍，如何認定黃智與陳溪就租賃標的達成合致？且所約定之內容，顯非合理，諸如契約存續期間不拘年限；倘約定之內容或者黃智積欠陳溪債務一事為真，然卻約定陳溪能無限期使用系爭土地，何以黃智不直接出賣持分予陳溪？再者，系爭契約書雖有約定租金，但被告從未聽聞系爭契約書之存在，更從未收受任何租金。從而，縱系爭契約書經證明為日據時代之文書，然基於上述原因，被告否認系爭契約書之真正，應係偽造，況被告並未居住在系爭土地上，且系爭土地目前現況大多為無權占用之房屋，被告根本無從得知是否有權使用，原告稱被告從未爭執系爭契約之存在云云，顯非有理。
㈡退步言之，縱系爭契約書為真，被告認為本件原告主張之房
屋均非陳溪或原告所興建，原告應舉證以實其說。其次，黃智僅同意陳溪興建房屋，則該房屋應係31年至陳溪於52年間死亡前之間所興建，迄今至少有60年以上，早已不堪使用，又依原告提出之照片，可看出較舊之房屋老舊，牆壁多處已斑駁剝落，屋瓦崩落，更像無人居住之雜物堆置處，此就日常居住之住宅而言，應認已達不堪使用之程度，就算有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。次之，黃智並未同意原告或其他第三人在系爭土地上興建房屋，原告自承於72年間興建或改建較新之房屋，顯然係未經過原出租人黃智之同意而自行興建，則興建或改建前之房屋確實已不堪使用，此部分縱有租地建屋法律關係，亦應已消滅。再者，薛温素雖出具切結書表明246號房屋為原告所有，且該房屋為薛温素與薛彥勳2人使用云云，然依房屋稅籍證明書之記載，246號房屋之所有人應係薛温素，且實際使用人非原告本人。從而，陳溪當初興建之房屋早已達不堪使用程度，本件租地建屋關係亦早已消滅，又被告沈杉裕本為系爭土地之共有人，其後才陸續向其他被告承買應有部分，原告並無優先承買權之適用。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠被告黃茂仁等3人原為系爭土地之共有人，並將其應有部分出
賣給被告沈杉裕之事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本為證，堪信為真實。
㈡原告主張：黃智（於37年12月2日歿）前向原告先父陳溪（於
52年7月20日歿）借貸，約定由黃智出租所有系爭土地之一部分予陳溪作為建屋之用，出租位置為系爭土地西側、面積130坪之部分即系爭基地，借貸利息與租金相抵充，並於31年（昭和17年）3月20日簽訂系爭契約書。嗣陳溪在系爭基地上興建系爭房屋，陳溪過世後，陳溪就系爭契約書一切權利義務與所有系爭房屋均由原告所繼承，系爭房屋未辦理所有權登記（保存登記），納稅義務人目前登記為原告配偶即訴外人陳黃靜武。被告黃茂仁等3人為黃智之繼承人，依民法第1148條第1項規定，應繼承黃智就系爭契約書一切權利義務，又黃智借貸之款項至今仍未償還，系爭契約書亦未經解除，則原告與被告黃茂仁等3人間基於系爭契約書所生之租地建屋法律關係仍存在云云，並提出系爭契約書為證，被告則否認系爭契約書之真正，兩造各執一詞。然縱令系爭契約書為真正，陳溪與黃智間就系爭土地有租地建屋契約存在，經查：
⒈依系爭契約所載，僅約定存續期間：不拘年限，未見有字
據所訂立之租賃期限，應屬不定期限之基地租賃契約。⒉陳溪與黃智間不定期限基地租賃契約已因陳溪建造之房屋
不堪使用而消滅⑴按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有
相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字第815號判決意旨參照）。
⑵關於日治期間所建造之嘉義市○區○○里○○路000號房屋，
原告主張係陳溪所建造，然為被告所否認，惟縱令上開房屋係陳溪於日治期間所建造，然該建物業經原告於72年間拆除舊的房屋不堪使用的部分，再蓋新的等語（見本院卷三第96頁），則陳溪於日治期間所建造之嘉義市○區○○里○○路000號房屋已不堪使用而拆除，陳溪與黃智間不定期限基地租賃契約已因陳溪建造之房屋不堪使用而消滅。而72年間，陳溪、黃智均已死亡，原告未舉證證明黃智之全體繼承人均知悉陳溪與黃智間就系爭土地有租地建屋契約存在，並同意原告重建建物之事實。據此，縱令系爭契約書為真正，陳溪與黃智間就系爭土地有租地建屋契約存在，被告抗辯：嘉義市○區○○里○○路000號房屋於72年間經拆除時已不堪使用而使該不定期限租賃契約消滅等語，堪可採信。
⑶原告雖主張嘉義市○區○○里○○路000○000號房屋亦係陳溪
於日治期間所建造云云，然為被告所否認。經查，246號房屋納稅義務人為薛溫素、248號房屋納稅義務人為池存，有房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷三第141、142頁），若246號、248號房屋均為陳溪於日治時代所建造，陳溪實無必要另分2戶以他人為納稅義務人之必要。而原告未舉證證明246號、248號房屋於日治時代為陳溪所出資建造，既無證據證明，則陳溪與黃智間就246號、248號房屋並無不定期限基地租賃契約存在。況系爭契約書係於31年（昭和17年）3月20日所簽訂，而台灣係於34年光復，距今已逾80年，246號、248號房屋若係於日治時代所建造，同為日治時代建造之250號房屋於72年間已不堪使用而拆除，246號、248號房屋亦應已超過行政院頒佈之固定資產耐用年數表耐用年數甚久早已不堪使用。且就248號房屋照片觀之（見本院卷三第121頁）觀之，該房屋屋頂已明顯換新，足徵248號房屋原始建築部分確已屆使用年限，需仰賴不斷整修、補強，始能正常使用，然若除去248號房屋屋頂換新部分，248號房屋即欠缺屋頂，無法遮風避雨，此就日常居住之住宅而言，應認已達不堪使用之程度，附此敘明。
⑷嘉義市○區○○里○○路000號房屋縱令係陳溪於日治期間所
建造，然該建物於72年間已不堪使用而拆除，則陳溪與黃智間不定期限基地租賃契約已因陳溪建造之房屋不堪使用而消滅。至嘉義市○區○○里○○路000○000號房屋，原告未舉證證明上開房屋於日治時代為陳溪所建造，既無證據證明，則陳溪與黃智間就246號、248號房屋並無不定期限基地租賃契約存在。原告雖為陳溪之繼承人，然對系爭土地並無租地建屋關係存在，於被告黃茂仁等3人將其系爭土地應有部分出賣給被告沈杉裕時，原告並無優先購買權存在，則原告依土地法第104條第1項前段、第2條後段及民法第426條之2第1項前段、第2項前段、第3項規定，提起本訴，即屬無據。
四、綜上所述，原告依據土地法第104條第1項前段、第2條後段及民法第426條之2第1項前段、第2項前段、第3項規定，請求確認原告就如附表二所示土地有優先購買權存在；被告黃茂仁等3人與被告沈杉裕就如附表二所示土地所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復為被告黃茂仁等3人所有；被告黃茂仁就如附表二編號1所示土地，應按買賣價金783,633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號1所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有；被告黃茂元就如附表二編號2所示土地，應按買賣價金783,633元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號2所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有；被告池素貞就如附表二編號3所示土地，應按買賣價金1,044,640元之條件與原告訂立買賣契約，並將如附表二編號3所示土地應有部分所有權移轉登記予原告所有，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及原告聲請履勘現場、傳訊薛溫素、薛彥勳，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述、履勘、傳訊，均附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
民二庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
書記官 王嘉祺附表一賃貸借契約書 今般賃貸人黃智以下稱為甲 賃借人陳溪以下稱為乙 双方所有締結賃貸借契約條項列明於左 但土地表示記載末尾 一、存續期間 不拘年限 二、賃借料 壱個年金拾參円也 三、支拂期間 每年參月貳拾日其當年分前納 次條之保證金之利息參互相相殺對抵之事 四、支拂塲所在甲之住所 五、乙為賃借料支払之確實契約本日支出保證金壱百參拾並交付甲領置此金之利息每以第二條之賃借料 互相相殺對抵若日後 解契之時 甲應全部返還於乙之事 六、賃借地全部賃貸與乙為建物用之敷地使用之事 但賃借地之所配之地租全部歸甲負擔之事 右契約書壱樣弍通作成 甲乙各執壱通為後日之據 昭和拾七年參月弍拾日 嘉義市紅毛埤 弍弍八番地 賃借貸人 甲 黃 智 日所令番地 賃借人 乙 陳 溪 土地表示 嘉義市紅毛埤弍弍八番之壱 一畑 六分六厘五毛 右之內西方已經界址乃壱百參拾坪為賃貸借也 代書人張詠松 備註：本院卷一第39至41頁、本院卷三第55至57頁。
附表二嘉義市○○段000地號、面積5,340.9平方公尺土地 編號 原所有權人 原應有部分 現所有權人 原因發生日期 登記日期、原因 交易金額 （新臺幣） 備 註（新臺幣） 1 黃茂仁 192分之5 沈杉裕 109年2月20日 109年4月17日、買賣 783,633元 ⑴109年嘉地字第043770號土地登記申請書、不動產買賣成交案件實際資訊申報書（申報案號：A3IZ00000000000）、地籍異動索引（見本院卷一第159至202、285至286頁、本院卷二第157至159頁）。 ⑵原告主張該次買賣之土地包含同段768、768之1、806、806之1地號共5筆土地（面積合計6,431.26平方公尺），每筆土地買賣之應有部分（黃茂仁、黃茂元、訴外人黃妙秀各192分之5）均係192分之15，即502.45平方公尺，買賣總價金為2,830,574元，換算後每平方公尺5,634元，黃茂仁、黃茂仁各得交易金額783,633元（計算式：5,340.9×5/192×5,634＝783,633）。 2 黃茂元 192分之5 沈杉裕 109年2月20日 109年4月17日、買賣 783,633元 3 池素貞 144分之5 沈杉裕 109年3月8日 109年4月23日、買賣 1,044,640元 ⑴地籍異動索引、109年嘉地字第046060號土地登記申請書、不動產買賣成交案件實際資訊申報書（申報案號：A3IZ00000000000）（見本院卷二第161至163、217至242、269至270頁）。 ⑵原告主張該次買賣之土地包含同段768、768之1、806、806之1地號共5筆土地（面積合計6,431.26平方公尺），每筆土地買賣之應有部分均係144分之5，即223.31平方公尺，買賣總價金為1,257,967元，換算後每平方公尺5,633元，池素貞得交易金額1,044,640元（計算式：5,340.9×5/144×5,633＝1,044,640）。