臺灣嘉義地方法院民事判決114年度簡上字第125號上 訴 人 賴瑞豐視同上訴人 洪錦崑被 上訴人 林辰珊訴訟代理人 吳麗華上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國114年10月1日本院朴子簡易庭114年度朴簡字第127號第一審判決提起上訴，本院於115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有未辦理所有權第一次登記門牌號碼嘉義縣○○市○○里0鄰○○○00號建物（含主建物面積164.16平方公尺、附屬建物40.36平方公尺）分歸上訴人取得，並由上訴人補償被上訴人、視同上訴人各新臺幣276,100元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔4分之1、視同上訴人負擔4分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。被上訴人起訴請求上訴人及洪錦崑就共有兩造共有未辦理所有權第一次登記門牌號碼嘉義縣○○市○○里0鄰○○○00號建物（含主建物面積
164.16平方公尺、附屬建物40.36平方公尺，下稱系爭建物）合併分割，其訴訟標的對於共同訴訟之上訴人及洪錦崑必須合一確定，上訴人不服原判決，提起上訴，核屬有利於同造共同訴訟人之行為，依首揭規定，其上訴效力及於原審同造而未提起上訴之洪錦崑，故將之列為視同上訴人。
二、視同上訴人洪錦崑經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭建物為兩造共有，應有部分比例為被上訴人4分之1、視同上訴人4分之1、上訴人2分之1。被上訴人係於本院112年度司執字第53087號強制執行事件（下稱系爭執行事件）應買取得前開應有部分。系爭建物為房屋，顯無從原物分割，故採變價方式分割，以價金分配於各共有人，應屬最符合全體共有人利益之分割方式，最為公平。為此依民法第823條第1段、第824條第2項第2款規定，請求准予變賣系爭建物，以價金分配於各共有人等語。並聲明：㈠准將兩造共有系爭建物予以變賣，所得價金由兩造按應有部份比例負擔分配之。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：願分別以新臺幣（下同）20萬元補償被上訴人、視同上訴人，由上訴人單獨取得系爭建物等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、視同上訴人洪錦崑未於原審言詞辯論期日到場，亦未就實體部分提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審經審理後判決被上訴人勝訴（即系爭建物准予變價分割）。上訴人不服原審判決提起上訴，其所陳除與原審相同之部分外，其上訴意旨略以：系爭建物為上訴人之父賴木鐘所建造，原由上訴人及其胞兄賴瑞評共有，應有部分比例各2分之1。嗣因賴瑞評欠債，其上開應有部分遭法院強制執行，被上訴人及視同上訴人經強制執行程序，共同以284,000元得標買受系爭建物權利範圍2分之1。然上訴人就系爭建物應有部分比例大於被上訴人，且系爭建物所坐落土地為賴木鐘所有，賴木鐘現仍居住於系爭建物。若要判決分割，應依民法第824條第3項規定，將系爭建物分配予上訴人，而由上訴人以金錢補償被上訴人及視同上訴人，始得容易解決系爭建物與其坐落土地所有權人各異之問題。惟原審判決變價分割系爭建物，有強制上訴人變賣祖產之憾事，尤有甚者，更衍生系爭建物與其所坐落土地之法律問題紛爭，有違民法第824條之立法意旨。且被上訴人係與視同上訴人共同以284,000元得標買受系爭建物應有部分2分之1，亦即其等2人係各以142,000元買取系爭建物應有部分4分之1。上訴人若分別以20萬元補償其等2人，被上訴人及洪錦崑並無虧損，仍有賺頭，符合公平原則。惟原審誤認被上訴人係以28萬4,000元應買取得系爭建物應有部分，顯與不動產權利移轉證明書不符，原審判決顯有不當。因系爭建物由上訴人之父母居住，故上訴人不同意將其應有部分賣給被上訴人及視同上訴人，希望以50萬元向其等2人購買其等就系爭建物之應有部分，等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在原審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人答辯意旨略以：被上訴人及視同上訴人是用284,000元買系爭建物的2分之1，上訴人主張買回系爭建物應有部分之價格太低，因為還有房地合一稅，希望金額是100萬元。此外，視同上訴人也不願出售其應有部分，希望維持原判決等語。並聲明：上訴駁回。
六、視同上訴人未於最後言詞辯論期日到場，亦未就實體部分提出書狀作何聲明或陳述。
七、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭建物為兩造所共有，應有部分比例為被上訴人4分之1、視同上訴人4分之1、上訴人2分之1，兩造就系爭建物無不分割之協議，系爭建物亦無因物之使用目的不能分割之情形，迄無法協議分割乙節，均為兩造所不爭執，並有嘉義縣財政稅務局房屋稅主檔查詢資料附卷可佐（原審卷第29-31頁），是被上訴人請求分割系爭建物，於法即屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1、2項定有明文。可知共有物之分割，係以原物分配為原則，原物分配顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人。又法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定，不受共有人所主張分割方法之拘束。
㈢經查，系爭建物係未辦保存登記之鋼筋混凝土加強磚造二層
樓建物，僅有單一對外出入口等情，有聖儀不動產估價師事務所鑑定報告足資為憑（本院卷第97、100頁），堪認系爭建物不適宜以分層分配予各共有人單獨取得、或將系爭建物以從中分隔分配予各共有人單獨取得、或將系爭土地及系爭房屋分別分配予各共有人單獨取得之方式，原物分配予各共有人。惟如將系爭建物全部原物分配予一造，並由受分配之一造以金錢補償未受分配之他造，並無困難。且上訴人又一再表達願受原物分配、以金錢補償被上訴人及視同上訴人之意思，自仍應以原物分配為分割方法。被上訴人主張系爭建物應逕為變價分割，核與民法第824條第2項規定不合，委無可取。
㈣上訴人設籍於系爭建物，原審送達上訴人戶籍地之文書，係
由上訴人親自收受或由其母賴黃鉛代為收受等情，有上訴人個人戶籍資料（原審限閱卷）、本院送達證書（原審卷第57、69、87頁）附卷可佐，堪認上訴人及其父母確實在系爭建物生活，故上訴人主張系爭建物現由其父母居住使用等情，堪信為真實。上訴人另主張系爭建物坐落其父賴木鐘所有之土地，亦據上訴人提出土地所有權狀翻拍照片及本院不動產權利移轉證書影本為證（本院卷第13、17頁），亦堪採信。
而被上訴人及視同上訴人係經由系爭執行事件，各得標買受系爭建物應有部分比例4分之1乙節，亦有本院不動產權利移轉證書影本可參（本院卷第17頁），亦足認屬實。相較之下，上訴人對系爭建物在現實生活上與情感上之依附程度，顯較被上訴人更為密切，自以將系爭建物分配由上訴人取得，再由上訴人以金錢補償被上訴人及視同上訴人之分割方法，較能維持系爭建物之整體利用價值。否則，如將系爭建物分歸被上訴人或視同上訴人取得，系爭建物及其所坐落土地將異其所有人，亦非妥適。
㈤再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受
分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。系爭建物既分配予上訴人單獨取得，上訴人自應以金錢補償未受原物分配之被上訴人。查，系爭執行事件進行拍賣前，曾囑託聖儀不動產估價師事務所鑑定系爭建物權利範圍2分之1之價值為552,200元，有該所出具之不動產鑑估報告書附卷可查（本院卷第94-103頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛。上開鑑估報告書乃不動產估價師依不動產估價技術規則，就系爭建物採比較法之精神進行估價，派員實地勘察，並鄰近市場供需，再根據建物現況、所在位置、臨路狀況、大眾運輸條件、市場及學校之接近性、地區未來發展潛力等因素，而決定其價值為每平方公尺5,400元，鑑估總價為552,200元，所為估價方法核屬客觀有據，鑑定結果堪以憑採。再者，被上訴人及視同上訴人各係以142,000元買入系爭建物之應有部分比例4分之1，並於114年1月23日經本院執行處核發不動產權利移轉證書，而取得系爭建物所有權，有前述不動產權利移轉證書可憑（本院卷第17頁），可知其2人持有前開應有部分期間仍在2年以內，如在2年內進行交易，其應徵之房地合一稅稅率為百分之45。是以，若以上開鑑定價格進行找補，即以276,100元作為系爭建物應有部分4分之1之交易價格，被上訴人及視同上訴人購入上開應有部分復賣出，縱使扣除應繳納之房地合一稅60,345元【交易價格276,100元－成本142,000元）×45％＝60,345元】，獲利率仍達5成以上【計算式：①交易價格276,100元－成本142,000元－房地合一稅60,345元＝獲利73,755元；②獲利73,755元÷成本142,000元＝51.9％】，堪認被上訴人及視同上訴人藉此即獲有相當之利益。準此，本院審酌上情，認上訴人應補償被上訴人及視同上訴人之金額各為276,100元，應已符合公平原則及兩造之利益。
八、綜上所述，系爭建物依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，從而，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規定請求裁判分割系爭建物，核屬有據。本院審酌系爭建物之使用現況、分割後之經濟效用、公平原則並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭建物分歸上訴人取得，由上訴人各以276,100元補償被上訴人及視同上訴人，係適當之分割方法。原審判決系爭建物變價分割，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，並改判如主文第1、2項所示。
九、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，因分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝敗之問題。因此，本件訴訟費用爰諭知由上訴人負擔2分之1，被上訴人及視同上訴人各負擔4分之1，較為公允，爰判決如主文第三項所示。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
、據上論結，上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如
主文。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第三庭審判長法 官 陳寶貴
法 官 馮保郎法 官 陳盈螢以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
書記官 李玫娜