臺灣嘉義地方法院民事判決114年度簡上字第133號上 訴 人 陳鳳嬌即蔡陳鳳嬌訴訟代理人 邱創典律師複代 理 人 丁詠純律師被上 訴 人 陳文士
叢培蒂共 同訴訟代理人 蕭宇廷律師複代 理 人 歐陽圓圓律師
沈伯謙律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國114年10月31日本院嘉義簡易庭113年度嘉簡字第990號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於民國115年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人Ａ０２、Ａ０３(下稱被上訴人2人)主張：
一、原審起訴主張：被上訴人2人共有門牌號碼嘉義市○區○○路000號6樓之2房屋（即嘉義市○○○段0000○號建物，下稱系爭6樓房屋），為共同所有權人，上訴人為同棟7樓之2房屋(即嘉義市○○○段0000號建號建物，下稱系爭7樓房屋）所有權人，兩造為上下樓鄰居關係，因系爭7樓房屋之露台（下稱系爭露台）防水失效、地面破損，導致漏水至系爭6樓房屋天花板，經社團法人臺灣防水工程技術協進會（下稱防水技術協進會）到場鑑定後，於民國114年8月7日出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），認系爭6樓房屋滲漏水之原因為系爭露台之防水層失效所致等情。系爭露台為上訴人所有，屬上訴人之專有部分，依公寓大廈管理條例第10條應由上訴人負管理維護之責任，上訴人未妥善保管及修繕，爰依民法第767條第1項中段及後段、民法第184條第1項前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求上訴人應容忍被上訴人2人僱工進入系爭7樓房屋內，依系爭鑑定報告書第35至40頁所載方式（詳原審判決附件）修繕系爭露台至不漏水狀態，並由上訴人負擔修繕費用，並請求上訴人賠償因漏水損害系爭6樓房屋而需回復原狀之費用新臺幣(下同)313,125元及遲延利息。
二、於上訴審補充陳述：系爭露台平時由上訴人所使用，且無獨立出入口，僅能由系爭7樓房屋之客廳進出；兩造房屋所在之花開富貴大樓管理委員會(下稱管委會)亦回覆上訴人均在系爭露台晾衣服、擺放花器、雜物等個人行為，因此無論在不動產登記或事實使用，系爭露台應認定為上訴人之專有部分，由上訴人負擔管理維護責任。況上訴人堆置花盆在系爭露台，亦為加速防水層失效原因之一。另管委會主委於114年11月1日召開之114年度第1次區分所有權人會議，已明確表示系爭露台為公有或私有，應詢問主管機關。而依嘉義市政府、嘉義市地政事務所(下稱嘉義地政)函復本院內容，均明確表明系爭露台屬公寓大廈管理條例第3條所稱專有部分，使用上非屬大樓公共設施，亦非屬供共同使用之共有部分，且花開富貴大樓未就系爭露台性質為約定，故系爭露台亦非約定共用部分。另系爭露台可認定為上訴人之專有部分，上訴人應負修繕之責，與系爭露台是否能增建、當初購買時是否計入買賣價額均無關。
貳、上訴人則以下列情詞置辯，並引用原審所提書狀及陳述：
一、系爭露台造成漏水，而系爭露台是公共區域，之前發生漏水時，管委會有去看，並說是管委會要管理，所以不是上訴人負責維修。系爭7樓房屋非上訴人所建造，上訴人無設置欠缺之歸責可能性，且系爭鑑定報告書第44至45頁認系爭6樓房屋漏水原因為系爭露台防水層失效所致，經檢測水管沒有破裂，沒有人為造成損害，出現滲漏水問題並非上訴人過失所致，上訴人無管理上之疏失，被上訴人2人依民法第184條第1項前段、第191條第1項但書規定請求上訴人賠償修繕費用，即屬無據。退萬步言之，如認系爭6樓房屋滲漏水之瑕疵應由上訴人負損害賠償責任，被上訴人2人欲修繕部分為上訴人之專有部分，且依其施工方法不需進入上訴人專有部分，上訴人即無公寓大廈管理條例第6條第2款規定之容忍義務，被上訴人2人主張依民法第767條第1項中段及後段進入系爭7樓房屋即屬無據，應予駁回。
二、於上訴審陳述：㈠系爭鑑定報告書及鑑定認定系爭6樓房屋漏水原因及修繕方法，均不爭執。
㈡系爭露台雖登記在上訴人所有之建物權狀內，惟因系爭7樓房
屋係於公寓大廈管理條例施行前已取得使用執照，並於84年1月10日辦理建物登記，故系爭露台才會登記為系爭7樓房屋之附屬建物。嗣内政部85年6月4日内政部台内地字第8575210號函增訂建物所有權第一次登記法令補充規定第11之3點：
「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺…等均不予登記」並刪除同規定第12點，故自85年6月4日修正後所領得建造執照之建物，其露台不得以附屬建物辦理登記，故系爭露台應從新法非屬附屬建物來認定。花開富貴大樓住戶規約配合上開內政部規定，於113年10月29日經第29屆管委會區權會議修訂將原有條文第三條共用部分修正，將系爭露台排除。且上訴人購買系爭7樓房屋，系爭露台為建商贈送而未計價，即是因系爭露台為公用。
㈢系爭露台應供大樓公共逃生平台之用，依住戶規約第三條約
定，及管委會函復內容，應認系爭露台為大樓專有附屬建物而供共同使用或約定共用，故修繕費用依住戶規約及公寓大廈管理條例第10條第2項規定係由大樓管理委員會負責，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤。且管委會函復內容亦稱「依法公共空間修繕屬於管委會負責」，被上訴人誤認系爭露台屬專有部分而請求上訴人負責賠償，並無理由。至管委會函復稱：依使用者付費原則，應由7F-2（即上訴人）負責修繕或依比例分攤等語，乃屬管委會主委個人意見，不應作為不利上訴人之認定。
參、原審對於被上訴人之請求，判決：一、上訴人應容忍被上訴人2人僱工進入系爭7樓房屋內，依系爭鑑定報告書第35至40頁所載方式（詳原審判決附件）修繕露台至不漏水狀態，並由上訴人負擔修繕及必要費用。二、上訴人應給付被上訴人2人313,125元，及自113年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明為：一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人2人於第一審之訴駁回。被上訴人2人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人2人主張其等為系爭6樓房屋之共有人、上訴人為系爭7樓房屋所有權人；系爭6樓房屋出現漏水情形；防水技術協進會鑑定系爭6樓房屋之漏水情形、漏水原因，認：系爭6樓房屋主臥室天花板等多處有滲漏水情形，漏水原因為相對應位置之系爭7樓房屋的「露台地坪與女兒牆」防水層有破損現象，建議修復方法需進入系爭6樓房屋及系爭7樓房屋室內施工，且除系爭6樓房屋之主臥室天花板等多處位置修復與復原外，尚須系爭7樓房屋之「露台與女兒牆」同時維修，修復方式如原審判決附件所示等情，有系爭6樓房屋建物所有權狀、系爭7樓房屋建物登記第一類謄本、系爭鑑定報告在卷為憑，且為上訴人所不爭執(本審卷第53至55頁)，堪認被上訴人2人前開主張為真。
二、被上訴人2人主張系爭6樓房屋漏水原因為上訴人所有之系爭露台防水層破損所致，請求上訴人應容忍其等僱工進入系爭7樓房屋依系爭鑑定報告書第35至40頁所載方式修繕系爭露台至不漏水，並負擔修繕費用，另上訴人應負擔系爭6樓房屋之回復原狀費用等語，為上訴人所否認，並以前開言詞置辯。經查：
㈠系爭露台為系爭7樓房屋之附屬建物，登記為上訴人所有，屬上訴人之專有部分：
⒈系爭露台登記為系爭7樓房屋之附屬建物，並登記於上訴人之
名下乙情，有系爭7樓房屋建物登記第一類謄本在卷可稽(原審卷第37頁)，足認系爭露台為上訴人所有之專有部分。⒉本院函詢嘉義地政關於系爭露台登記事宜乙節，經嘉義地政
回復：「二、查旨揭建號建物(即系爭7樓房屋)係區分所有建物，於84年1月10日辦理建物第一次登記，附屬建物登記有陽台、露台、花台等3項，故該露台為專有部分專用，非屬供共同使用之共有部分建物。三、次查81年5月30日内政部台内地字第8181119號函訂頒建物所有權第一次登記法令補充規定第12點：『建物因退縮建築所形成『露台』得以附屬建物申辦登記，……』。四、再查85年6月4日内政部台内地字第8575210號函增訂同規定第11之3點：『建物除使用執照竣工平面圖載明為陽台、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露台……等均不予登記。』並刪除同規定第12點。故自同規定85年6月4日修正後領得建造執照之建築物，其露台不得以附屬建物辦理登記。五、又查地籍測量實施規則第273條第1項第3款、第2項規定……故自107年1月2日起申請建造執照之建築物，僅有陽台得以附屬建物辦理測繪及登記。」，有嘉義地政115年5月15日嘉地登字第1150051967號函在卷可憑(本審卷第213至214頁)，足見系爭露台於84年1月10日辦理建物第一次登記，依當時法規可以附屬建物登記為上訴人所有，且系爭露台為專有部分專用，非屬供共同使用之共有部分建物，其後建物所有權第一次登記法令補充規定雖為增修、刪除，然此僅限制之後辦理建物所有權第一次登記之建物，不得將露台以附屬建物辦理登記，並不溯及已依法辦理登記之系爭露台。
⒊本院函詢嘉義市政府關於系爭露台之用途及性質，經其回復
：「查内政部地政司地政資訊網際網路服務系統，旨揭北社尾段1753建號其私人建物產權登記附屬建物用途含露台（詳附件），屬公寓大廈管理條例第3條所稱專有部分……其使用上非屬大樓之公共設施。」、「㈠依來函附件所示系爭房屋(北社尾段1753建號)……使用執照字號為81嘉市工局建使字第990號，屬81年度之使用執照，為公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前即已取得之使用執照。㈡旨揭花開富貴大樓之法定空間屬依建築法申請建築許可後核發使用執照竣工圖上標示空間名稱(用途)，本案依來函檢附之柒層平面圖及上開建物查詢資料皆有標註露台。㈢經查上開露台於該大樓規約尚無規定或規範……」，有嘉義市政府115年3月18日府都使字第1155309302號函、115年4月23日府都使字第1155312215號函附卷可參(本審卷第95、153至154頁)，益徵系爭露台依法登記為上訴人所有，屬專有部分，使用上非大樓之公共設施。
⒋綜上，系爭露台於84年1月10日辦理建物第一次登記時，已依
當時法規許可辦理登記為上訴人所有，即屬上訴人之專有部分，應非屬供共同使用之共有部分。
⒌上訴人雖抗辯以建物所有權第一次登記法令第11之3點已增修
，露台已不能登記，故系爭露台應從新法認定非屬附屬建物等語。然建物所有權第一次登記法令雖於85年6月4日增訂第11之3點規定，並刪除第12點規定，然此並不當然使原已依法登記為附屬建物，且由上訴人取得所有權之系爭露台因此變為不能登記，或因此改變其專有部分之認定。上訴人另抗辯管委會主委函復本院文件已說明系爭露台為公共逃生平台，故系爭露台應供大樓公共逃生平台之用，為大樓專有附屬建物而供共同使用或約定共用等語。然花開富貴大樓114年度第1次區分所有權人會議，就上訴人於臨時動議提案詢問系爭露台為公有或是私有乙節，管委會主委在會議答覆以「是公有或私有應看你的所有權狀。」等情，有該次會議紀錄在卷可參(本審卷第61至66頁)，可見系爭露台之所有權仍應回歸建物謄本登記，自非管委會主委可擅為決定或認定。再者，系爭露台登記為上訴人所有，已非大樓之共有部分，自無須另為約定專用或約定共用。是上訴人前開所辯，應不足採。
㈡被上訴人2人請求上訴人應容忍被上訴人僱工進入系爭7樓房
屋，依系爭鑑定報告書第35至40頁所載方式修繕系爭露台至不漏水，並支付修繕費用部分：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條
第1項中段定有明文。次按住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項定有明文。上開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分部分，即無以完成其維護、修繕專有部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。又專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明文。
⒉查系爭6樓房屋漏水情形係因其上相對應位置之系爭7樓房屋
之「露台地坪與女兒牆」防水層有破損現象所導致，業如前述，是被上訴人2人作為系爭6樓房屋之所有權人，自得依前開規定，請求系爭7樓房屋所有人即上訴人應將導致漏水之原因修復至不漏水狀態。又系爭鑑定報告書建議修復方法如原審判決附件所示，亦如前述，審酌該系爭6樓房屋漏水之修繕方式，無法僅就系爭6樓房屋進行漏水修復，應自漏水源頭即系爭7樓房屋之「露台地坪與女兒牆」處理，阻絕漏水根源，且考慮新舊防水層搭接問題，為一勞永逸解決滲漏水問題，是上訴人抗辯毋庸進入系爭7樓房屋為修繕等語，即屬無據。至上訴人另辯稱系爭7樓房屋非其所建造，其無設置欠缺之歸責可能性，且鑑定意見認水管沒有破裂、沒有人為造成損害，是其並無管理上之疏失等語，惟所謂建築物之所有人係指所有權人，非指建造人；又系爭6樓房屋漏水原因係因系爭7樓房屋之「露台地坪與女兒牆」防水層有破損現象所導致，並非水管破損所致，是上訴人前開所辯，自無足採。
⒊綜上，系爭6樓房屋漏水原因既為系爭7樓房屋之「露台地坪
與女兒牆」防水層失效所致，而系爭露台為系爭7樓房屋之附屬建物，為上訴人所有，且上訴人迄至本件言詞辯論終結前，仍未修繕，可認上訴人不為修繕，佐以系爭6樓房屋漏水修繕應同時進行，是被上訴人2人主張上訴人應容忍其等僱工進入系爭7樓房屋，以系爭鑑定報告書建議之方法(即原審判決附件所示)進行防水之修復工程，並由上訴人負擔其費用，應屬有據。
㈢被上訴人2人請求上訴人賠償系爭6樓房屋之修繕費用部分：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段、第191條第1項前段定有明文。又舊屋容易漏水，既屬常態，房屋所有人自應以善良管理人之注意，善盡維修之責任。倘所有人怠於善盡維修之注意，致發生滲漏損及其他樓層房屋，即難謂非屬過失侵害他人之權利（最高法院85年度台上字第1480號判決意旨參照）。又因工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489 號裁判要旨參照）。再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明文。
⒉查上訴人既為系爭7樓房屋及系爭露台之所有權人，對之即有
修繕、管理、維護之責任。而系爭6樓房屋有多處漏水現象，其原因係系爭7樓房屋之「露台地坪與女兒牆」防水層破損所致，已如前述，是被上訴人2人得依上開規定請求上訴人賠償該漏水所致系爭6樓房屋之損害。又系爭6樓房屋因滲漏水損壞部分之修復作業，依系爭鑑定報告書所載，施作項目主要為防水、結構補強工程、油漆、事業廢土廢棄物清運及合法處理費、零星工料、搬運、施工架、廠商利潤及營業稅捐等項目，估算為313,125元，有系爭鑑定報告書在卷為憑，經核前開項目均屬必要，且為合理，是被上訴人2人請求上訴人給付系爭6樓房屋必要之回復原狀費用313,125元，應屬有據。
三、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。本件為侵權行為損害賠償事件，屬給付無確定期限者，被上訴人2人請求上訴人給付313,125元及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月25日（原審院卷第33頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
伍、綜上，被上訴人依民法第184條第1項、第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求上訴人應容忍被上訴人2人僱工進入系爭7樓房屋內，依系爭鑑定報告書第35至40頁所載方式（詳原審判決附件）修繕露台至不漏水狀態，並由上訴人負擔修繕及必要費用，及上訴人應給付被上訴人2人313,125元，及自113年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。故本件原審判決認事用法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果均無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
民事第一庭審判長法 官 林中如
法 官 張佐榕法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
書記官 陳雪鈴