臺灣嘉義地方法院民事判決114年度簡上字第9號上 訴 人 郭振安被 上訴人 張曉涵訴訟代理人 陳冠智律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於民國113年11月5日本院嘉義簡易庭113年度嘉簡字第594號第一審判決，提起上訴，本院於114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人除援引原審之書狀及陳述外，並答辯陳述如下：㈠被上訴人為嘉義縣○○鄉○○段000○000地號土地(均為乙種建築
用地，下稱系爭土地)所有權人，兩造於民國112年12月1日就系爭土地訂有不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，系爭土地以新臺幣(下同)252萬元售予上訴人。簽約金25萬元已於簽約當日交付，並由第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)存入台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶(下稱履保專戶)，以做買賣價金信託履約保證。
㈡依系爭買賣契約約定，上訴人應於113年1月5日再給付第二期
25萬元用印款，豈料，上訴人竟屢以無法申請建照為由，拖欠第二期及後續款項，然系爭買賣契約並無記載若買方無法申請建照即可解約之約定，況嘉義縣政府已發函說明系爭土地無套繪，且系爭土地可以申請建築線，可知上訴人拒絕付款難認有據。嗣後，因上訴人遲未履約，被上訴人於113年5月22日通知上訴人解除契約之意思表示。第一建經在知悉被上訴人已向上訴人行使買賣契約解除權後，契約即生解除效力，上訴人所支付之訂金應予沒收並匯予被上訴人，為此，被上訴人爰依系爭買賣契約第10條第1項、第3項、第7項請求上訴人支付違約金36,540元、解除契約之衍生費用42,000元(計算式：許榮方建築師事務所建築線指示費用35,000元+嘉義縣水上地政事務所地政規費7,000元)以及同意被上訴人向履保專戶領取25萬元。
㈢被上訴人締約時並不知悉上訴人實際購地之目的，依系爭買
賣契約尚難推認被上訴人明知系爭土地係上訴人為將來建築居住使用，遑論取得使用執照一事為被上訴人之給付義務。被上訴人既然出售系爭土地，依系爭買賣契約約定，本應協助系爭土地鑑界與確認無套繪，而乙種建地用途多種，不代表協助確認無套繪即等同知悉上訴人要購地建屋。再由原審提呈之資料可知，系爭土地確實可申請建築線，亦無套繪情事，然而系爭土地在確認已可申請建築線且無套繪後，上訴人卻屢以不明原因拒絕給付價金。原審判決認系爭買賣契約目的，並未包含兩造合意上訴人購買系爭土地係為未來建築居住使用，此僅為上訴人之締約動機，原審並無認事用法之違誤，上訴人以此爭執並為上訴理由，難認有據。
㈣再者，依嘉義縣水上鄉公所函文(原審卷第41-43頁)之內容所
載，可知悉得由「起造人」自行開闢該區域之排水系統；而被上訴人在過戶前固為地主，但被上訴人不可能是起造人，要如何在締約後以非起造人身分申請，豈非強人所難。遑論，依上開函覆，僅得證明起造人尚未申請而已，並非毫無申請可能，尚無上訴人主張民法255條之情形。退步言之，依系爭買賣契約第10條第2、3項約定，倘被上訴人違反契約義務，上訴人並未依約催告，上訴人也未委請第一建經進行最終催告，上訴人更無以書面通知被上訴人解約，上訴人既未依系爭契約催告而取得解除權，卻於本件訴訟時始以民法255條主張被上訴人非於一定時期為給付而不能達其契約之目的，難認有理。
㈤並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人除援引原審之書狀及陳述外，並主張：㈠系爭土地之第一類謄本使用地類別為乙種建築用地，因系爭
土地上建物為豬舍改建，沒有排水設施，且系爭土地無法供建築使用，被上訴人早知道系爭土地有上開情況，卻刻意不告知上訴人上開情況，以欺騙方式與上訴人簽立系爭買賣契約，締約時證人張永政一再保證可以蓋房子，兩造並於系爭買賣契約第8條第4項約定：「其他：鑑界、無套繪」；第13條特約事項：「一、賣方於交屋時補貼5萬元整予買方，由買方自行將地上未保存建物拆除及清運。」由此可知，系爭土地未經套繪，且系爭土地上之地上物經兩造約定同意拆除，若上訴人購買系爭土地並非供未來建築使用，則為何請被上訴人提供無套繪證明以及針對系爭土地上之地上物協商如何負擔拆除費用，足證被上訴人明知上訴人購買系爭土地目的是為供建築使用。
㈡兩造締約後，經上訴人詢問建築師系爭土地情況，始知悉系
爭土地建築線有問題，無法核發使用執照。因此，上訴人才拒絕付款，系爭土地具有瑕疵，被上訴人不能強迫上訴人購買，系爭買賣契約應屬無效。退步言之，系爭土地為乙種建築用地卻無法供建築使用，無具備應有之價值、效用或品質，顯然有物之瑕疵，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，準此，上訴人依據第359條規定請求解除系爭買賣契約。另因嘉義縣水上鄉公函覆原審法院，上訴人始得知系爭土地因未有該區域之排水系統，嘉義縣水上鄉公所無法核發建造執照，故上訴人依據民法第359條解除系爭買賣契約並以本院卷第43至47頁之上訴理由狀之送達作為解除契約意思表示送達。
㈢另系爭買賣契約第4條第2項約定：「建地：買賣標的為建地
，不能作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權使用之土地，若興建需有第三人使用同意書，賣方應提供予買方。」，被上訴人有提供系爭土地南側之現有巷道土地所有權人使用同意書予上訴人之給付義務，惟被上訴人迄今未提供該第三人使用同意書予上訴人，致上訴人無法向嘉義縣水上鄉公所提出申請開闢該區域之排水系統，進而無法申請核發建築執照，已屬可歸責於被上訴人，惟被上訴人竟以系爭買賣契約第10條約定為由，先行要求解除系爭買賣契約，顯屬無稽，足證被上訴人解除系爭買賣契約並非合法。
㈣並上訴聲明：
1.原判決不判上訴人部分廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人19,900元及自113年7月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人應同意被上訴人向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之250,000元。並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，並命上訴人供相當擔保，得免為假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，而上訴人就其敗訴部分，提起上訴，聲明請求原判決不利於上訴人部分均廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。依上，上訴人僅就其敗訴部分提起上訴，則本院審理範圍應以上訴人一審敗訴部分為限，先予敘明。
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決參照）。兩造於系爭買賣契約第10條第1項約定：買方違反契約之義務時，每逾一日按付期款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止);賣方定七日期限催告仍未覆行，賣方得解除契約。因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意買方得沒收已支付之全部價款及擔保期款之本票聲請執行做為違約金外，並應負擔因此所衛生之全部稅及相關費用。第3項約定:除有特別約定外，買賣雙方依同條第一、第二項催告後，雙方同意於第一建經進行最終催告逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約方以書面通知違約方解除契約後，契約即生解除效力，雙方授權第一建經履保專戶之價金結算後匯予未違約方。如買方對違約金計算有異時，應提起民事訴訟向賣方請求酌減價金，不得向第一建經主張。而系爭買賣契約第3條約定買賣標的總價款252萬元，第一期款(簽約金)25萬元，已於簽約當日交付，第一建經存入台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶(下稱履保專戶)，以做買賣價金信託履約保證。第二期款(備證用印款)25萬元，第三期款(完稅款)25萬元，第四期款(尾款)177萬元等情，有系爭買賣契約書影本在卷可參(本院113年度補字第307號卷15-23頁)，且為兩造所不爭執，足信為真實。
㈡上訴人主張被上訴人迄今未提供該第三人使用同意書予上訴
人，致上訴人無法向嘉義縣水上鄉公所提出申請開闢該區域之排水系統云云。然查系爭土地南側所臨現有巷道未開設道路側溝(道路附屬設施)，即無該區域之排水系統，無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方向，故依建築法第32條及嘉義縣建築管理自治條例第9條及第10條，未達核發建築執照要件，但參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等情，有嘉義縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○0000000000號函在卷可稽(見原審卷第41-43頁)。足認系爭土地現況因未開設道路側溝(道路附屬設施)故無法取得使用執照，然得由起造人自行向嘉義縣水上鄉公所申請開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)無誤，上訴人之主張，委不足採。㈢本件之爭點厥為兩造買賣系爭土地時，被上訴人是否知悉系
上訴人購買系爭土地係要蓋房子，並且要協助上訴人取得使用執照?為被上訴人所否認，上訴人應就上開有利之事實為舉證。經查：
1.上訴人主張系爭土地建築線有問題，無法核發使用執照，系爭土地具有瑕疵，被上訴人不能強迫上訴人購買，系爭買賣契約應屬無效云云，為被上訴人所否認。系爭買賣契約第4條及第7條分別約定土地類別及擔保責任，明文買賣標的為建地，不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權之土地，興建需有第三人使用同意書，賣方應提供予買方；權利瑕疵擔保：賣方應保證買賣標的之產權無任何瑕疵，如第三人向買賣標的主張任何權利或糾紛時，賣方應於發現瑕疵後負責排除，如無法排除，買方得解除契約，若因此致買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任；物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有規定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金；第13條特約事項：賣方於交屋時補貼新台幣5萬元予買方，由買方自行將地上未保存建物拆除及清運、代書費雙方平均分擔、鑑界費用賣方負擔及現況說明書【其他重要事項(針對產權、現況等任何補充，說明：目前有佔用人，賣方於交地前排除)等情(本院113年度補字第307號卷第15-23頁)】。足證，系爭買賣契約係有特約約定需交付無第三人向買賣標的主張任何權利、不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權及符合標的物現況說明書及需於交屋前將其他占用人排除之系爭土地無訛。惟綜觀系爭買賣契約，並無系爭土地應使上訴人未來建屋居住並得以取得使用執照之約定，上訴人之上開主張已非真實，不足採信。
2.證人即系爭買賣契約之仲介張永政亦到庭證稱，系爭買賣契約是伊仲介的，是上訴人委託伊要購買系爭土地，上訴人很急的要買土地，他直接到公司，叫伊打電話給地主，要講價格，說要買土地，當天地主要上班也沒有空，上訴人在台中待一個晚上，第二天又叫伊約地主出來，說他為了這塊土地，要請伊跟地主商量說他想要買。本件是地主說他嘉義有一塊土地，很久沒有回來嘉義，他想要把土地賣掉，地主有先委託伊賣地，伊在土地現場有立招牌，上訴人就是看到看板上電話，就打電話給伊。沒印象上訴人有無說土地用途，本件仲介沒有收到任何服務費。當初買賣時，沒有無提到要讓上訴人未來可以蓋房子並且取得使用執照，如果有特別要求，伊都會要求雙方寫在契約上。這塊地到底能不能蓋房子，是簽約後，說會請地主請建築師指定建築線，確認有無套繪，這是簽約後地主要做的事情，費用也是地主要支付。
伊說有建築線，沒有套繪，後續蓋房子有其他法規要自己符合，如果不符合法規也沒有辦法有執照和建造。伊已仲介十幾年，買建地的客戶，除了蓋房子外，之前有賣過苗栗的建地，客人在附近開汽車修護廠，是買土地要放車輛及貨物，也有客戶買土地後就養地，做停車場，被上訴人沒有無保證可以申請到建造或執照等語(本院卷第75-79頁)。益證，係上訴人主動聯絡證人張永政，並表示要購買系爭土地，且當初買賣時，上訴人沒有無提到可以蓋房子並且取得使用執照等情無誤，則上訴人主張被上訴人知悉系上訴人購買系爭土地係要蓋房子，並且要協助上訴人取得使用執照云云，委不足取。
㈣依系爭買賣契約第3條之約定，系爭土地之買賣總價款為252
萬元，而第一期款(簽約款)25萬元係上訴人於簽約時匯入履保專戶、第二期款(備證用印款)25萬元，應由上訴人應最遲於113年1月5日匯入履保專戶、第三期款(完稅款)25萬元應由上訴人於113年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應最晚於113年5月31日交屋前匯入履保專戶。而上訴人僅於簽約時有匯25萬元進入履保專戶，其後第二期、第三期及尾款均未按期匯入履保專戶一節，為兩造所不爭執。而兩造簽立系爭買賣契約時，被上訴人並不知悉上訴人要購地建屋，亦未約定要協助上訴人取得使用執照一情已如上述，則上訴人於簽約後以系爭土地無法取得使用執照為由，拒付第二期款，顯然違反系爭買賣契約之約定履行付款義務，且屬可歸責上訴人之事由。
㈤上訴人又依據民法第359條解除系爭買賣契約，並以本院卷第
43至47頁之上訴理由狀之送達作為解除契約意思表示送達云云，為被上訴人所否認。查，系爭買賣契約之簽約金25萬元已於簽約當日交付，並由第一建經存入履保專戶，以做買賣價金信託履約保證。而依系爭買賣契約約定，113年1月5日上訴人應再給付第二期25萬元用印款，然上訴人並未給付，嗣經被上訴人依系爭買賣契約之約定於上開日期催告、第一建經為最終催告，上訴人屆期仍未給付，被上訴人再以律師函予上訴人行使解約權，上訴人已於113年5月29日收受等情，業據被上訴人提出第一建經不動產買賣契約書價金履約保證、存匯款暨查詢提示卡、買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、標的物現況說明書、價金信託履約保證書、臺中英才郵局存證號碼001083號、001114號存證信函、上訴人收受回執、第一建經收受回執、台北體育場郵局存證號碼000493號存證信函、天澤法律事務所113年5月22日113年天智律字第0522號律師函、上訴人收受回執為證(本院113年度補字第307號卷15-69頁)，則系爭買賣契約已於113年5月29日經被上訴人合法解除，上訴人主張以上訴理由狀之送達作為解除契約云云，已不足採。
㈥從而，被上訴人主張依系爭買賣契約第10條第1款前段規定，
請求上訴人每逾1日應按應付期款之萬分之二計算違約金12,900元【上訴人未按期履行之款項為第二期款(備證用印款)25萬元，應於113年1月5日匯入履保專戶、第三期款(完稅款)25萬元應於113年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應於113年5月31日交屋前匯入履保專戶，已如上述。是第二期款25萬元，應自113年1月6日計算至113年5月29日計算違約金，共計145日(27+28+31+30+29)，合計7,250元(50元/1日*145日)；第三期款25萬元應自113年2月6日計算至113年5月29日，共計113日(23+31+30+29)，合計5,650元(50元/1日*113日)；第四期款177萬，因被上訴人已於113年5月29日解除契約，故第四期款尚未到期，是自無違約金之情形。（計算式：7,250元＋5,650元＝12,900元】；及同條第1項後段規定沒收已支付全部價款作為違約金，請求上訴人應同意被上訴人向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之250,000元；及依第8條第4款規定：產權移轉時，賣方所需負擔費用為地政士執行業務費、實價登錄費、簽約費、塗銷費及鑑界無套繪，而被上訴人所支出嘉義縣水上地政事務所土地勘查複丈費7,000元(本院113年度補字第307號卷69頁)，均屬有理由。
㈦綜上所述，本件被上訴人已合法解除與上訴人簽立之系爭買
賣契約為由，依系爭買賣契約書第10條第1項前段、後段，請求上訴人應給付被上訴人19,900元及自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月24日(送達證書見本院卷第13頁)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；又依系爭買賣契約書第10條第1項後段請求上訴人應同意被上訴人向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之250,000元，核屬有理。上訴人未舉證證明系爭買賣契約簽立時，被上訴人已知悉系上訴人購買系爭土地係要蓋房子，並且要協助上訴人取得使用執照情事，空言主張上訴人可解除契約及系爭買賣契約無效云云，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核應無不合，上訴意旨仍執前詞求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 陳寶貴
法 官 陳卿和法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 18 日
書記官 蘇春榕