臺灣嘉義地方法院民事裁定114年度聲字第31號聲 請 人 劉漢都代 理 人 沈孟賢律師
王藝臻律師相 對 人 劉林猛
劉月琴劉權鋒劉美惠劉美伶劉真女劉宜婷劉榮祥劉聰明
劉宥新
劉華偉劉明通上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文禁止相對人將嘉義縣○○鄉○○段00地號土地提供予第三人保證責任嘉義縣民雄草繩生產合作社使用、收益。
聲請程序費用由相對人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：嘉義縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）係聲請人與相對人及訴外人共有，為劉家祖先所遺留之祖產，最早由聲請人之祖父與其兄弟共有，兄弟各房均有各自使用系爭土地之區域，並各自在其上種植農作物，長久以來均係如此使用，惟相對人在未經與聲請人及其他共有人討論或事前通知之情形下，將系爭土地租給訴外人保證責任嘉義縣民雄草繩生產合作社（下稱草繩合作社），侵害聲請人及其他共有人之權益甚鉅。又相對人將系爭土地租給草繩合作社之租金為每年每分地新臺幣（下同）6,000元，以系爭土地面積3,918平方公尺、相當於4.03554分計算，聲請人每年可收取之收益僅4,036元，有過低之嫌。另相對人將系爭土地租給草繩合作社之同時，亦會取得其他必要費用給付，聲請人則無，可知相對人所得之利益也是高於聲請人及其他未同意之共有人。是以，相對人所為上開管理行為，顯然係圖利草繩合作社，損害系爭土地其他共有人對系爭土地之使用、收益權，聲請人及其他未同意之共有人均未獲得相應之報酬、代價，聲請人實不同意如此之管理決定，爰依民法第820條第2項規定，聲請法院裁定變更如主文所示。
二、相對人劉美惠則以：草繩合作社說要增加農地的容積面積，有說不會在上面蓋任何建物，當時是草繩合作社主動來找我們的等語。其餘相對人則未為任何陳述。
三、本院之判斷：㈠按共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1
項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院裁判意旨闡釋甚明；依民法第421條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之要件、為租賃契約成立必要之點，是共有物之出租，除承租人人別外，租賃標的及其範圍、租金數額高低，均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，得為同條第2項法院審酌、變更之範疇；亦即法院得審酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，租金數額高低亦當然含括在內。又所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦非顯然失衡，尚難逕指有顯失公平之情形，但倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，應有審究公平性之必要，而不同意之共有人亦得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
㈡經查，相對人將系爭土地出租草繩合作社，每年可獲得之租
金為每分地6,000元，且因相對人同時出具土地使用權同意書，同意讓草繩合作社以系爭土地申請農業用地作農業設施容許使用，每年尚可獲得協助草繩合作社辦理農業設施容許使用之必要費用數萬元不等，而未同意出租之其他共有人則無該必要費用乙節，有草繩合作社寄給聲請人及其他未同意之共有人之函文、草繩合作社回函暨所附之土地租賃契約書、土地使用權同意書等為證（本院卷125至126頁、183至225頁）。由上可知，草繩合作社承租系爭土地之目的，即係欲取得系爭土地多數共有人之土地使用權同意書，使其能將系爭土地作為申請農業設施容許使用之基地，以利於其興建農業設施或使已興建之農業設施合法化，此從土地租賃契約書第6條約定「甲方（即相對人）同意乙方（即草繩合作社）得利用本租賃標的土地，向主管機關辦理農業設施容許使用事宜。…」（本院卷199至201頁、217至218頁），以及相對人劉美惠陳稱草繩合作社是為了增加農地之容積面積等語，亦足以明證（本院卷87頁）。而相對人將系爭土地租給草繩合作社所能獲得之利益，也主要是同意將系爭土地供草繩合作社申請農業設施容許使用之對價，以相對人劉美惠、劉林猛、劉月琴、劉宜婷、劉權鋒、劉真女、劉美伶繼承劉鴻泉在系爭土地應有部分36分之1為例，相對人劉美惠等人能獲取之租金僅每年673元，但卻可獲得協助辦理農業設施容許使用事宜之對價每年4萬9,327元（本院卷217至223頁）。然而，聲請人及其他未同意之共有人，卻因相對人將系爭土地全部出租草繩合作社之行為，僅能取得每年每分地6,000元之租金，以聲請人應有部分為6分之1計算，每年之租金收益僅有4,036元，顯然相對人對於系爭土地之管理決定，實際所能獲取之利益是遠高於聲請人及其他不同意之共有人甚明，則相對人所為之管理決定，自屬顯失公平。
㈢況且，耕地地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租
超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣，土地法第110條第1項定有明文。又上開所定耕地地租不得超過地價百分之8，所稱地價指法定地價，而土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第110條第2項、第148條亦規定甚明。以系爭土地114年申報地價224元（見本院卷243頁之申報地價查詢網頁資料）、土地面積3,918平方公尺、聲請人應有部分6分之1計算，草繩合作社每年給付聲請人租金4,036元，僅約申報地價之百分之2.7，亦顯屬過低，益徵相對人所為之管理決定，未能充分考量全體共有人之利益甚明，而有所不當。
㈣聲請人於114年3月7日已向本院訴請分割系爭土地，此經本院
調閱114年度訴字第787號卷核閱無訛，而系爭土地既要分割，本院認目前不宜再為涉及他人之管理行為，避免日後法律關係複雜化，故不為其他具體管理方法之裁定，附此敘明。
四、綜上所述，相對人就系爭土地所為之管理決定，對於其他不同意之共有人，既有顯失公平之情事，則聲請人依民法第820條第2項規定，聲請本院裁定變更系爭土地之管理方法，禁止相對人將系爭土地提供予草繩生產合作社使用、收益，為有理由，應予准許。
五、依非訟事件法第21條第2項，民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第一庭法 官 張佐榕正本係照原本作成。
如不服本裁定，得於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 張宇安