臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第254號原 告 林慶雄被 告 顏安西訴訟代理人 林德昇律師
邱靜怡律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告就嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000地號土地、同段同小段752地號土地（以下合稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應將系爭土地上如附圖即嘉義縣朴子地政事務所114年12月30日土地複丈成果圖所示編號B之磚造蓋鐵皮平房拆除；並將編號A之果園、編號D之果園、編號E之果樹苗移除；編號C之水泥空地拆除，將占用之系爭土地騰空返還原告。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。查兩造就坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000○000地號土地（下分稱其地號，合稱系爭土地）之租佃爭議，經原告向嘉義縣政府義竹鄉公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而移送本院審理，有嘉義縣政府114年3月31日府地權字第1140083420號函所檢附調處程序筆錄等件在卷可稽（見本院卷第7頁至第137頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴聲明原為：(一)先位聲明：⒈請求准予終止原告與被告間系爭土地之嘉義縣○○鄉○○○○0000號耕地三七五租約（下稱系爭租約）登記。⒉被告應將719地號土地上之地上物全部移除，將上開土地騰空返還原告。⒊被告應將752地號土地上之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號附3之建築物拆除，並移除全部地上物，將上開土地騰空返還原告。⒋願供擔保，請准予假執行。(二)備位聲明：⒈確認原告與被告就系爭土地之系爭租約無效。⒉被告應向嘉義縣義竹鄉公所辦理塗銷系爭租約登記。⒊被告應將719地號土地上之地上物全部移除，將上開土地騰空返還原告。⒋被告應將752地號土地上之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號附3之建築物拆除，並移除全部地上物，將上開土地騰空返還原告。⒌願供擔保，請准予假執行（見本院卷第229至233頁）。嗣於115年2月23日具狀變更為：(一)先位聲明：⒈確認原告與被告就系爭土地之系爭租約不存在。⒉被告應將719地號土地上之地上物及752地號土地上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號附3，面積82平方公尺之磚造蓋鐵皮平房（下稱B建物）拆除，將上開土地騰空返還原告。⒊願供擔保，請准予假執行。(二)備位聲明：⒈請求准予終止原告與被告就系爭土地之系爭租約。⒉被告應將719地號土地上之地上物及752地號土地上B建物拆除，將上開土地騰空返還原告。⒊願供擔保，請准予假執行（見本院卷第379至380頁）。復於115年3月4日言詞辯論期日撤回假執行之聲請（見本院卷第391至392頁）。核其所為與上開規定相符，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地所簽訂之系爭租約不存在，既為被告所否認，則原告就前開租賃契約關係之法律上地位即處於不明確之狀態，得以本件確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於752地號土地上興建如嘉義縣朴子地政事務所114年12月30日發給之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示代號B之B建物，以及代號C之面積14平方公尺之水泥鋪面（下稱C水泥鋪面）。而系爭B建物部分，內部隔間為兩房一大廳（其中一間為和室、大廳還有落地鋁門），房間內尚有衣櫥一個、廚房有流理臺、熱水器，走道處有書桌及電視櫃，足見系爭B建物不僅非農舍，更顯作為居住使用而非作農業使用。又系爭C水泥鋪面作為系爭B建物出入通道，以上足以依法認定租約無效，爰依減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項規定，請求如壹、程序方面之二、更正後聲明所示。
(二)被告就系爭土地不為耕作超過1年以上，原告得終止系爭租約：
⒈如附圖所示代號E部分，719地號土地面積597平方公尺，由11
2年5月之Google街景圖及114年3月27日現場拍攝照片，可見719地號土地已無果樹，其上堆放建築材料及雜物，足見被告不為耕作已經超過1年以上。又嘉義縣政府以113年10月24日府地用字第1130272800號函通知原告，系爭土地非作農牧使用，違反非都市土地使用管制規則，而被告於114年9月1日發律師函請訴外人Ａ０１清除雜物，回復種植芒果樹，期間相距已經將近9個月，足見上開律師函為臨訟撰發，意圖掩飾未依規定使用719地號土地之行為。況且，被告亦稱系爭土地均委由其兄長代為看管，由112年5月之Google街景圖所示至114年9月1日止期間2年多來都堆放建材而未耕作，為何被告兄長都沒有發現土地上芒果樹被砍除，堆放建築材料及雜物，已非無疑。足見被告將719地號土地任由訴外人非農業使用，而不制止亦未耕作，即成立減租條例第17條第1項第4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實。而原告於113年11月1日請求嘉義縣義竹鄉公所調解，通知被告終止租約。另嘉義縣政府以114年3月18日函通知被告出席嘉義縣政府114年3月27日召開之調處會議，被告收訖調解及調處通知書，且原告亦於調處會議召開時，向被告代理人主張終止租約。據上，原告終止租約之意思表示，於被告收到調解、調處通知書時，已生終止租約之效力。原告再次以準備書狀送達為終止租約之意思表示，原告得終止租約，收回土地。⒉又系爭B建物及C水泥鋪面面積已將近752地號土地範圍之2分
之1，足見系爭B建物非僅供放置農用器具及休憩所用，而是供被告居住使用，且其所占面積已違農地資材室使用面積之規定，亦未申請合法農舍或資材室，應視為違反減租條例第17條第1項第4款規定，原告得終止租約。
⒊再依112年5月Google街景圖及原告於114年3月27日至現場拍
攝照片可知，被告將752地號土地出借或出租給訴外人福源蛋行翁先生存放整理籃，已違反違反減租條例第17條第1項第4款規定，原告得終止租約。
⒋被告自承身體不適，最後一次手術係在112年間，則被告既已
痊癒即應自任耕作，倘自認無法繼續耕作時，則得依減租條例第17條第1項第2款規定放棄耕作權，惟被告自107年起即居住於臺北，今需其子照顧休養，被告自承係因自己身體無法負荷勞力性質工作，致未為耕種，即非因不可抗力繼續一年不為耕作，原告得終止租約。
⒌依112年5月Google街景圖，可清楚看到B建物內停放一輛白色
汽車，足見該鐵皮屋一部分被當作停放汽車之車庫使用，違反減租條例之規定，原告亦得終止租約。
⒍爰依減租條例第17條第1項第4款、民法第767條規定，請求終止系爭租約，請求如備位聲明所示。
二、被告則以：
(一)系爭752地號土地上之B建物，為被告放置農用器具及耕作後之休憩處所，係便利被告耕作而搭建，被告並未轉租給他人使用或居住。又當時雖未申請，但該土地上之農舍建築使用已30年以上，應為原告所明知，依鄉下地方未向地政機關申請乃常態，故不能以未申請即認為違法。
(二)被告於系爭土地上種植大量芒果樹，芒果樹已有數十年樹齡，管理上不須密集人力。被告工作上而因需彎腰、搬運重物，導致被告身體如肩膀、腰椎長時間負擔過重，再加上年紀高齡、身體關節逐漸老化，被告自107年陸續接受手術治療（107年手術當時已82歲，手術次數共三次），被告於最後一次手術開刀後（即112年手術，當時被告已86歲）暫時居住在其兒子北部住所，由其子全心照顧休養，然因被告年紀已大，衡之一般社會常情，仍有在術後一定期間內靜養避免從事粗重工作恢復健康之需求，短時間內不宜從事勞力性質工作，故被告遂將系爭土地暫時委由被告兄長代為看管。簡言之，被告並未有轉租、不自任耕作情形，且被告主觀上並無放棄耕作之意。準此，原告依據減租條例第16條第1、2項主張系爭租約有無效事由云云，顯屬無稽。
(三)詎料，鄰地地主Ａ０１竟趁被告上臺北手術就醫休養期 間，未經被告同意擅自砍除719地號土地上之芒果樹，進而填土作為其在鄰地修建房屋時堆放板模等工具使用，Ａ０１已屬無權占用719地號土地，上開無權占用情形經被告發現後，被告已口頭要求回復原狀，被告另再委請林德昇律師發函要求鄰地地主Ａ０１清除完畢並回復原狀，嗣上開雜物業經Ａ０１移除完畢，並已回復原狀而補植芒果樹。顯見系爭719地號土地上堆置雜物之行為並非被告故意為之，且被告發現後亦有積極排除無權占用行為。換言之，被告主觀上並未有放棄耕作權意思，被告並無故意不自任耕作，故被告行為應不構成減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」之情形。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定應為無效⒈承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，減租條例第16條第
1、2項定有明文。又減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2595號判決參照）。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第2項規定原訂租約無效。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院86年度台上字第97號、92年度台上字第2494號判決意旨參照）。
⒉查原告主張兩造間就系爭土地有耕地三七五租約存在之事實
，為被告所不爭執，並有嘉義縣政府函送調處不成立等資料所附嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、嘉義縣義竹鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、台南縣私有耕地租約書副本、地籍圖、土地登記第二類謄本、土地所有權狀、現況照片、嘉義縣義竹鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄影本（見本院卷第7至137頁），應堪認為真實。
⒊被告另於其所提出之114年9月10日民事答辯狀，以及115年3
月4日民事答辯（二）暨調查證據狀中自承：系爭B建物係被告所搭建（見本院卷第179頁、第398頁），則綜上足認系爭B建物係被告於其承租時期興建。另本院履勘現場，依原告所提現場照片（本院卷第317至327頁），系爭B建物為一層平房，屋頂及房子周圍牆壁均覆以鐵皮浪板，但牆壁部分上半為三合板、下半為磚造，外覆以水泥，出入口為鐵捲門，鐵捲門進來後為一空間，用途不明，該空間後之房屋內部隔有兩間房間，一間為和室、另一間房間房有廢棄衣櫃一個，經過前開二房間後之空間應為廚房與浴室（廚房處有流理台、疑似浴室處外牆掛有熱水器），後門出來為一空地，上種有三棵芒果樹、三棵香蕉樹，部分土地上設有棚架，棚架上未栽種任何作物，足認系爭B建物顯係供長期經常性居住、日常生活起居之用，並非供堆置農具、肥料或臨時休息之用之簡陋房屋，並非農舍，依前揭最高法院號判決意旨，被告搭蓋系爭B建物供居住使用，確有不自任耕作之事實，則系爭原租約依減租條例第16條第1、2項規定應為全部無效，不因承租人繼續耕作，出租人繼續收租默示同意承租人居住使用系爭B建物，或依同條例第6條第1項、第20條強制規定續訂租約所為租約之更新（實際上僅係原訂租約期限之展延，並不影響其契約之同一性，即其契約之內容實未經當事人重為約定，僅為原訂租約之繼續，已因原訂租約之無效而同時失其效力），故系爭租約既為系爭原租約之一部，亦為無效，即堪認定。原告另基於減租條例第17條第1項第4款主張系爭租約業經終止備位聲明部分，因本院已就先位聲明為有利原告之判決，即無庸再為審酌，附此敘明。
⒋被告聲請傳喚村長顏福在，乃為證明被告未將坐落752地號地
之芒果園委由顏福在看顧，在其同意Ａ０１砍除752地號土地上部分芒果樹之前並未徵得被告同意，但縱使被告所辯將752地號土地上芒果園委由居住同村之兄長看顧為真，亦不影響本件判斷結果，本院爰不予傳喚，併予敘明。
(二)綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項、民法第767條第1項條規定，請求判決如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳思睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 廖婉君附圖：嘉義縣朴子地政事務所114年12月30日發給之土地複丈成果圖。