臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第318號原 告 紀文生訴訟代理人 洪晨博律師複代理人 陳瀅仁律師被 告 王啟豪訴訟代理人 陳忠勝律師被 告 黃福祿上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國115年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告黃福祿原係坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○段○00○0地號土地
（下稱系爭土地）之所有權人，委由原告居間出售系爭土地，原告與被告黃福祿於民國112年11月21日簽訂如附表一所示之專任委任承諾書（下稱甲承諾書），原告隨即安排訴外人王金泉與被告黃福祿見面洽談買賣，原告於112年11月22日與王金泉簽訂如附表二所示之專任委任承諾書（下稱乙承諾書），則原告分別與被告黃福祿及王金泉成立居間法律關係，且被告黃福祿與王金泉就系爭土地業已合意以每坪新臺幣（下同）110,000元計算買賣總額，並同意以甲、乙承諾書約定之佣金，及每坪之差額5,000元（下稱系爭價差報酬）作為原告之報酬。系爭土地面積為600.32平方公尺，換算約181.5968坪，以此計算買賣總價為19,975,648元（計算式：181.5968×110,000）。嗣於112年12月1日，被告黃福祿與王金泉就系爭土地簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為19,068,000元，亦即每坪105,000元，王金泉於簽約當日給付500,000元給被告黃福祿，加上後續幾期匯款之款項，共已給付4,668,000元。系爭買賣契約確已成立，且王金泉開始給付買賣價金，原告即已完成居間行為，然被告黃福祿與王金泉間就買賣總價未依原先約定金額而有虛偽記載之行為，顯係為避免給付系爭價差報酬給原告，則除買賣總價虛偽記載部分外，被告黃福祿與王金泉間仍有以系爭買賣契約之其餘買賣要件成立土地買賣之合意。
㈡王金泉於113年3月23日死亡，被告王啟豪雖已於113年5月30
日就被繼承人王金泉為拋棄繼承之表示，並經臺灣高雄少年及家事法院（下稱高雄少家法院）准予備查在案，然此僅屬形式上之審查，不具有確定私權之實體效力。被告王啟豪於113年4月16日與被告黃福祿通謀就系爭買賣契約簽訂買賣解除契約協議書，並收受被告黃福祿交付之面額4,668,000元支票，被告王啟豪就此未提出獲得授權之資料，顯見被告王啟豪實際上係以自己之意思與被告黃福祿解除系爭買賣契約，以及收受被告黃福祿交付之支票，亦即被告王啟豪對被繼承人王金泉已為繼承之表示，並以繼承人身分為法律行為，被告王啟豪對王金泉為拋棄繼承之部分應不生效力，則被告王啟豪所稱代理王金泉解除系爭買賣契約、代管遺產云云，實不可採。又原告為擔保本件居間之履行，曾簽發面額100,000元之本票交予王金泉，然被告王啟豪於距王金泉過世後1年即114年2月後持該本票聲請本票裁定，取得裁定後對原告聲請強制執行，亦難認係以管理王金泉遺產事務而為之。再者，被告黃福祿與王金泉既經原告居間而成立系爭買賣契約，縱使被告事後解除系爭買賣契約，仍無礙於原告請求相關報酬。此外，原告並非經營仲介或代銷業務之公司或商號，應無不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第19條及第32條規定之適用，且民法上之居間，不以經商業登記者為限，而系爭管理條例第32條規定屬行政管理措施，僅係取締規範，本件居間法律關係應不受影響。
㈢是以，依甲承諾書之約定及民法第565條、第179條規定，原
告除了得請求被告黃福祿給付佣金即買賣總價之1%，即199,756元（計算式：19,975,648×1%），尚得請求被告黃福祿給付系爭價差報酬907,984元（計算式：181.5968×5,000）。
依乙承諾書之約定及民法第565條、第179條、第1148條第1項、第1153條第1項規定，原告除了得請求被告王啟豪給付佣金即買賣總價之2%，即399,512元（計算式：19,975,648×2%），尚得請求被告王啟豪給付系爭價差報酬907,984元。
又被告間就系爭價差報酬為不真正連帶債務關係，如任一被告對原告為給付，於給付範圍內，另一被告即同免給付義務。另原告請求之金額合計為1,507,252元（計算式：199,756＋399,512＋907,984），約佔買賣總價19,068,000元之7.9%，實屬合理。
㈣並聲明：
⒈被告王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付原
告399,512元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉被告黃福祿應給付原告199,756元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付原
告907,984元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒋被告黃福祿應給付原告907,984元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒌如第3、4項所命之給付於其中907,984元範圍內，如有任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍内，免給付義務。
⒍若獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
⒎訴訟費用被告二人負擔。
二、被告方面：㈠被告王啟豪答辯略以：
⒈被告王啟豪之父王金泉已於113年3月23日死亡，被告王啟
豪及其他繼承人均對王金泉為拋棄繼承之表示，並經高雄少家法院通知准予備查在案，被告王啟豪並未繼承其任何遺產，原告向被告王啟豪請求佣金或價差，應屬無據，況目前王金泉已有遺產管理人，程序上原告如有任何主張，應向遺產管理人為之，而非向被告王啟豪主張。依乙承諾書備註欄之記載，本件土地買賣需要56、56之15、56之14地號土地一起賣，但本件僅有買賣系爭土地，且未辦理過戶，付款條件未成就，原告不得依乙承諾書為請求。
⒉王金泉就系爭土地價金之給付方式，係陸續自其女王蓓鈺
所有玉山銀行帳戶提領現金交予被告黃福祿，或轉帳匯入被告黃福祿所有太保市農會帳戶內。嗣王金泉與被告黃福祿間之系爭買賣契約已因王金泉死亡無法繼續，業經解除（被告王啟豪否認此係基於通謀虛偽意思表示），且經被告黃福祿以簽發支票方式退還先前王金泉給付之款項，由被告王啟豪將支票轉交給王蓓鈺，再存入王蓓鈺所有永豐銀行帳戶內。被告王啟豪既不曾於繼承開始時為繼承之承認，也不曾以王金泉繼承人之身分為任何法律行為，至多僅係依照民法第1176條之1規定，於選任遺產管理人前為王金泉管理遺產事務，諸如前揭代理解除系爭買賣契約、代收被告黃福祿退還之款項，則原告空言稱被告王啟豪已為繼承之承認，實屬無稽。此外，王金泉曾向被告王啟豪借錢，並交付原告簽發之100,000元本票給被告王啟豪，而被告王啟豪對該本票取得本票裁定後對原告為強制執行一事，基於票據無因性，任何人皆可持本票對發票人聲請本票裁定後強制執行，若原告認本票債權不存在，自得提起確認本票債權不存在訴訟，尚無從以被告王啟豪持有本票一事，即謂被告王啟豪已為繼承之承認。
⒊依系爭管理條例第19條「經紀業或經紀人員不得收取差價
或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」及第32條第1項「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」等規定，乃法律強制規定。本件原告並無合法之不動產仲介執照，卻擔任王金泉與被告黃福祿間關於系爭土地買賣之仲介，則原告與被告黃福祿及王金泉間之甲、乙承諾書，違反法律強制規定而無效，原告無從依甲、乙承諾書之約定，向被告請求佣金或價差。另原告故意隱瞞其不具不動產仲介資格，致王金泉陷於錯誤，誘使王金泉簽訂乙承諾書，實屬民法之施行詐術行為。
⒋並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原
告負擔；如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告黃福祿答辯略以：
⒈被告黃福祿委託原告出賣系爭土地，要求每坪賣110,000元
，原告便介紹王金泉向被告黃福祿買系爭土地，被告黃福祿與王金泉簽訂系爭買賣契約，王金泉並先給付訂金500,000元給被告黃福祿。因簽約時只有寫總價，而被告黃福祿並未仔細看甲承諾書之內容，後來換算才知道每坪是105,000元，被告黃福祿沒有辦法只能接受，便由原告自王金泉賺取每坪5,000元之價差。然王金泉就各期款項有遲延給付之情形，到了要給付第4期款項時，被告黃福祿聯絡不上原告及王金泉，後來經代書告知王金泉之子即被告王啟豪要來找被告黃福祿談，並表示王金泉住在加護病房，也沒有錢可以買，停止買賣等語，被告黃福祿便與被告王啟豪協議解除系爭買賣契約，並退還王金泉先前已給付之款項，目前被告黃福祿已將系爭土地轉賣給第三人。原告身為仲介卻未處理好本件土地買賣，並無資格請求給付報酬。另關於原告簽發面額100,000元之本票一事，被告黃福祿係聽聞被告王啟豪說明，始知原告向王金泉借錢而簽發本票作為抵押。
⒉並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原
告負擔；如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。
㈡被告黃福祿原係系爭土地之所有權人，委由原告居間出售系
爭土地，原告先與被告黃福祿於112年11月21日簽訂甲承諾書，又於112年11月22日與王金泉簽訂乙承諾書，被告黃福祿與王金泉於112年12月間簽訂系爭買賣契約，以買賣總價款19,068,000元將系爭土地出售予王金泉，王金泉給付4,668,000元之價金後於113年3月23日死亡，被告王啟豪以王金泉之代理人身分與被告黃福祿於113年4月16日協議解除系爭買賣契約，黃福祿乃返還發票日113年4月16日面額4,668,000元支票之事實，有甲承諾書、乙承諾書、系爭買賣契約、支票、匯款申請書、買賣解除契約協議書、帳戶往來明細附卷可稽（見本院卷一第31至47頁、第201至215頁），堪信為真實。
㈢依甲、乙承諾書內容觀之，本件係屬媒介居間。又依系爭買
賣契約所載，系爭土地買賣總價金為19,068,000元，而系爭土地為600.32平方公尺，換算約181.5968坪，以此計算每坪約105,000元。
㈣依甲承諾書記載，被告黃福祿以每坪105,000元，委託原告處
理出售系爭土地，而被告黃福祿以每坪105,000元將系爭土地出售予王金泉，就甲承諾書所載內容，並無價差，原告不能向被告黃福祿請求價差。且依甲承諾書備註記載「56-15、56、56-14地號，地主要處理給買主可以永久使用通行，此書為證，佣金1%」，而原告不爭執56-15、56、56-14地號土地之所有權人並未將上開土地處理給買主可以永久使用通行，本件媒介居間未完成，被告黃福祿並無給付佣金1%之義務。準此，原告請求被告黃福祿給付價差及佣金1%，為無理由，應予駁回。
㈤依乙承諾書記載「本人購買人建商王金泉先生向紀文生君『處
理取得』，土地座落嘉義縣○○鄉○○段0000地號共一筆面積600.32平方公尺，約181坪5968，以新台幣每坪壹拾壹萬元整」、「備註：如有價差或有超出委任價以上，有價差部份買主願同意作為給紀文（應係漏載「生」）君之勞務費和公關費和處理費，此書為證，絕無異議，規費按照一般買賣。」內容觀之，王金泉給付價差以王金泉取得系爭土地所有權為條件，然王金泉並未取得系爭土地所有權，為原告所不爭執，王金泉給付價差之條件尚未成就，尚無給付價差之義務。再者，依乙承諾書備註記載「56-15、56、56-14地號，共3筆面積約39.05平方公尺約12坪也要一起賣，此書為證，佣金2%」，而原告不爭執56-15、56、56-14地號土地之所有權人並未將上開土地出賣給王金泉，本件媒介居間未完成，王金泉並無給付佣金2%之義務。又王金泉於113年3月23日死亡，被告王啟豪係王金泉之繼承人，而被告王啟豪已向高雄少家法院聲明拋棄繼承經備查在案，有高雄少家法院函附卷可稽（見本院卷一第131頁），縱令被告王啟豪有承認繼承行為，拋棄繼承不生效力，原告亦不能向被告王啟豪請求給付價差及佣金2%。準此，原告請求被告王啟豪給付價差及佣金2%，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依甲、乙承諾書之約定及民法第565條、第179條、第1148條第1項、第1153條第1項等規定，請求被告王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付原告399,512元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告黃福祿應給付原告199,756元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付原告907,984元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告黃福祿應給付原告907,984元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；如第3、4項所命之給付於其中907,984元範圍內，如有任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍内，免給付義務，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民二庭法 官 黃茂宏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
書記官 王嘉祺附表一專任委任承諾書 本人所有權人地主黃福祿先生，同意土地座落嘉義縣○○鄉○○段0000地號共一筆面積600.32平方公尺，約181坪5968，以新台幣每坪壹拾萬伍仟元整，委託紀文生君處理出售，備註：如有價差或有超出委任價以上，有價差部份地主願同意作為給紀文君之勞務費和公關費和處理費，此書為證，絕無異議，規費按照一般買賣。 備註：56-15、56、56-14地號，地主要處理給買主可以永久使用通 行，此書為證，佣金1%，恐口無憑，持立本書為據。 立 委 任 承 諾 書 人：黃福祿（註：簽名手寫並按捺指印3枚） 身 份 證 字 號：（略） 地 址：（略）有效的日期到12月5日止 受 委 任 人：紀文生（註：按捺指印1枚） 身 份 證 字 號：（略） 地 址：（略） 中 華 民 國 112 年 11 月 21 日（註：月日之數字為手寫）附表二專任委任承諾書 本人購買人建商王金泉先生向紀文生君處理取得，土地座落嘉義縣○○鄉○○段0000地號共一筆面積600.32平方公尺，約181坪5968，以新台幣每坪壹拾壹萬元整，委託紀文生君處理出售（註：底線部分經以藍色原子筆畫掉並按捺指印2枚）。 ※備註：如有價差或有超出委任價以上，有價差部份買主願同意作為給紀文（應係漏載「生」）君之勞務費和公關費和處理費，此書為證，絕無異議，規費按照一般買賣。 ※備註：56-15、56、56-14地號，共3筆面積約39.05平方公尺約12 坪也要一起賣，此書為證，佣金2%，恐口無憑，持立本書 為據。 立 委 任 承 諾 書 人：王金泉（註：簽名手寫並按捺指印1枚） 身 份 證 字 號：（略） 地 址：（略） 受 委 任 人：紀文生（註：按捺指印1枚） 身 份 證 字 號：（略） 地 址：（略） 中 華 民 國 112 年 11 月 22 日（註：月日之數字為手寫）