臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第320號原 告 劉又榮訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師被 告 劉啟志
劉岳賢
劉峻碩
劉佳毅上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國114年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有嘉義市○○段○○段0000地號、80-15地號土地，及其上同小段1332號建號建物(門牌號碼嘉義市○區○○街000號)，分歸由原告單獨取得。
二、原告應補償被告新臺幣(下同)1,836,322元，由被告保持公同共有取得。
三、訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造共有坐落嘉義市○○段○○段0000地號、80-15地號土地，及
其上同小段1332號建號建物(門牌號碼嘉義市○區○○街000號，下稱統稱系爭建物)，各共有人就系爭不動產之應有部分如附表所示。而系爭不動產無不能分割情事，兩造亦無不能分割之約定，復無法達成分割協議。
㈡系爭土地中之80-15地號土地，僅能藉由80-9地號土地對外出
入，復有系爭建物坐落在系爭土地之上，如依共有人應有部分比例分割或將系爭土地、建物分歸由相異之共有人取得，將生對外出入困難及水電管線重新配置等問題，有害系爭土地、建物使用上之最大經濟效益；而原告就系爭土地、建物之應有部分比例均為6分之5，為多數共有人，且現居住在系爭土地、建物內，是系爭土地、建物若分歸由原告單獨取得，被告部分則以金錢補償之(補償金額以歐亞不動產估價報告之950萬為基礎，再按被告應有部分比例1/6計算找補金額為1,583,333元)，將助於法律關係單純化，確保系爭土地、建物之所有權歸一而能完整利用，並對現狀影響最小，最符全體共有人利益，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定提起本件訴訟等語。
㈢訴之聲明：
⒈系爭不動產分歸原告單獨取得。
⒉原告應補償被告1,583,333元。
⒊訴訟費用由兩造按應有部分比例分擔。
二、被告則以：同意由原告取得系爭不動產，並以金錢補償給被告，惟希望系爭不動產補償金額之價格以1,180萬元計算。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方式行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為裁判分割，民法第823條及第824條第1項、第2項前段定有明文。查系爭不動產為兩造共有，應有部分比例如附表所示，且無因使用目的不能分割之情形，各共有人亦無不能分割之契約，兩造對此均未提出爭執，並有系爭不動產之第三類謄本附卷可稽(見本院卷第17至27頁)，堪信為真實。茲因兩造就分割方法無法達成協議，是原告本於系爭土地、建物之共有人地位，依民法823條、第824條第2項訴請裁判分割，自無不合。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。
而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割時，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。
㈢關於系爭不動產之分割方法，本院審酌如下：
⒈系爭建物存在系爭土地之上，且經原告表示目前居住在系爭
不動產內，為目前系爭不動產之實際使用、居住者乙節，兩造均不爭執，並有系爭土地之地籍圖謄本、衛星雲圖、系爭建物之第三類謄本及系爭建物房屋稅籍證明書等件附卷可稽(見本院卷第13至15、25至31頁)，足見原告請求分得系爭不動產全部，與兩造目前就系爭不動產之使用現狀大致相符，而未影響被告使用之情形。
⒉又系爭土地面積共計僅51平方公尺【計算式：40平方公尺＋11
平方公尺=51平方公尺】，形狀呈南北向之長方形，北臨蘭井街，南臨原告單獨所有同小段80-16地號土地，其中80-15地號土地僅能藉由80-9地號土地對外出入蘭井街，有系爭土地之土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、同小段80-16地號土地之第二類謄本等件存卷可佐(見本院卷第13至23、33至35頁)，而其上有系爭建物存在亦如前述。然查，共有系爭不動產之被告人數眾多，渠等公同共有之應有部分比例復均僅有6分之1，倘由渠等分得系爭不動產之一部並維持公同共有，日後勢必造成系爭土地細分或利用上之困難，或使系爭不動產之所有權無法歸一，並致系爭不動產之價值降低；反之，原告就系爭不動產之應有部分比例均達6分之5，且被告均同意系爭不動產分歸由原告單獨取得，並獲金錢補償，僅就系爭不動產之價格即作為金錢找補基礎之價額有所爭執，是基於尊重共有人意願，防止土地細分或房地分歸不同人所有之考量，自無必須將系爭不動產原物部分分配予被告維持公同共有關係之必要。
⒊據上，本於分割之公平性、當事人之聲明、兩造共有之應有
部分比例、共有物之客觀情狀與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等情，本院認原告主張將系爭不動產全部分歸由原告單獨取得，再以金錢補償被告之分割方式，尚稱妥適。
⒋另原告及被告劉啟志聲請本院囑託陳文祥不動產估價師事務
所鑑定結果，系爭不動產總價值為12,535,868元，有該事務所114年4月24日114年度祥估字第04033號函及所附估價報告書足憑(見本院卷第91頁)；嗣原告再聲請本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭不動產總價值為9,500,000元，有該事務所114年6月23日歐估嘉字第1140611號函及所附估價報告書可證(見本院卷第129頁)。而上開鑑定結果，均係鑑定人考量估價目的，並經鑑定人進行現場堪估後，衡酌系爭不動產之屬性、使用概況，進行產權、區域因素(如交通運輸條件、公共設施條件、發展潛力條件等)、個別因素(如周邊環境條件、道路條件)、不動產市場現況及最有效使用等分析，再採用比較法、土地開發分析法、成本法等估價方法進行評估，參考市場供需及交易慣例後得出前揭價額，且上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定結果均屬客觀有據。是以，上開2份鑑定結果既均合宜公允，則取上開2份鑑定價格之平均數即11,017,934元【計算式：(12,535,868元＋9,500,000元)÷2=11,017,934元】，作為補償金額之計算基準，並按被告公同共有之應有部分6分之1，計算找補金額為1,836,322元【計算式：11,017,934元×1/6=1,836,322元(小數點以下四捨五入)】，自屬適當而可採。
㈣綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定請
求裁判分割系爭不動產為有理由，應予准許，且經本院斟酌後，認系爭不動產應分歸由原告單獨取得，原告並應補償被告1,836,322元，尚屬允當，爰判決如主文第1、2項所示。
㈤末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之
所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1、2項定有明文。又關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號研討結果參照)。經查，系爭不動產之共有人即原告將系爭不動產之應有部分1/2設定抵押權予玉山商業銀行股份有限公司(下稱玉山銀行)，此有系爭不動產謄本可證(見本院卷第19、12、275頁)。而玉山銀行經通知未依法參加訴訟，依前揭規定，其抵押權僅存於原告所分得系爭不動產之部分，且依前揭座談會意見所示，無庸於判決主文內諭知，附此敘明。
㈥末按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地
位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本院酌量本件情狀，認訴訟費用應由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔，方為公允，爰依判決如主文第3項所示。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響。爰不予逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第2項規定。
中 華 民 國 114 年 8 月 14 日
民事第三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)，及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 14 日
書記官 張簡純靜附表：
編號 共有人姓名 應有部分比例(系爭不動產) 訴訟費用負擔比例 1 劉又榮 5/6 5/6 2 劉啟志、劉岳賢、劉峻碩、劉佳毅 1/6(公同共有) 連帶負擔1/6