臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第433號原 告 陳韻如訴訟代理人 王朝璋律師被 告 高米蓁訴訟代理人 陳文彬律師
李成章律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國115年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣56,139元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告委任訴外人侯松永於111年4月7日向被告購買嘉義縣○○鄉
○○○段00地號土地(下稱系爭土地)，並簽有買賣預定合約(下稱系爭預約，卷第13頁)，兩造並約定買賣總價為新臺幣(下同)4,092,800元，兩造於系爭預約第伍點約定若系爭土地畫不出建築線就無條件解約，兩造於111年6月28日親自簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約，卷第21-27頁)，簽約時並無另外約定上開特別解約條件失其效力等情況。原告於111年間將買賣價金全部給付於被告後，被告於111年7月13日將系爭土地移轉登記予原告。惟嘉義縣中埔鄉公所於111年7月12日發函告知原告系爭土地未臨接現有道路，有關建築線自未能於該面臨通路指定。為此，系爭土地目前確實無法興建合法建築物，屬於物之重大瑕疵且無法補正，為此，原告爰依系爭預約之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金4,092,800元。
㈡被告抗辯兩造已合意排除系爭預約第伍點之約定，惟訴外人
候麗慧並未受原告本人授與代理權，伊係自己出於關心加入由「中埔石頭…LINE群組」(下稱系爭群組)，並於系爭群組中討論系爭買賣契約中之各項條件，侯麗慧為無權代理人，未獲得以原告名義對外為締約前之磋商及最終契約締結權限，其發言內容效力應不及於原告，另侯松永雖經原告授予代理權並加入系爭群組，然而對於兩造共同委任之林文探地政士詢問：「所以如果沒辦法蓋合法建物你們也要買嗎？」從未為任何回覆，難謂其確已明知系爭土地確有存在建築線無法臨接土地界址之情事。
㈢並聲明：
1.被告應給付原告4,092,800元，及自附表所示受領日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。
2.原告願供擔保，請准為假執行之宣告 。
二、被告則以：㈠原告本人雖未加入系爭群組，然系爭預約、系爭買賣契約書
之內容，均依據系爭群組之對話進行，足證侯麗慧、侯麗楨、侯松永係得到原告授權參與磋商買賣契約條件。此觀諸系爭群組內容：「侯麗慧：『買賣用我三哥(即侯松永)代簽』、『委託書…等資料已在我三哥那！請安排打合約』；侯松永：『林先生早安星期四下午3點後可以嗎』、林文探111年4月6日1
2:57：『OK!麻煩記得帶土地所有權狀（出租及出售）雙方的身分證跟印章還有委託書』」。
㈡由上開對話紀錄可知悉，原告簽立系爭買賣契約前洽商過程
均係透過侯麗楨、侯麗慧、侯松永等三人接洽，原告直到111年6月28日系爭買賣契約簽約日方到場簽約。簽約日前，原告以及兩造共同委任之林文探地政士均明確向被告傳達「系爭土地原告不要在等建築線指定了，不管有沒辦法蓋合法建物原告都要買」，兩造對於「系爭土地有無臨接建築線而可合法建築」事項已合意排除，此觀諸系爭群組內容：「侯麗慧：『關於買賣與租約我方不再等建築線，請您約高老師是否明天或星期一一起完成！』、林文探：『請全修確認建築沒有問題(？)就可以約了（！）』、侯麗慧：『不要等建築線了哦』、林文探：『所以如果沒辦法蓋合法建物你們也要買嗎？』、侯麗慧：『是的』」。足證本件系爭土地「未臨建築線」非屬兩造買賣契約之瑕疵，依民法第355條之規定，被告無須負擔保之責，原告亦無解除契約，請求被告返還買賣價金之權利。
㈢並答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告委任候松永於111年4月7日與被告簽訂系爭預約，買賣總
價為409萬2,800元，被告當日收受原告50萬元之本票。系爭預約第參點第1款載明「雙方同意於乙方土地鑑界完成公所指定建築線確與土地有臨接本地依法可建築使用時經地政士通知五日内訂立正式買賣合約，甲方（即原告）應支付乙方（即被告）簽約金（定金本票兌現）…。新臺幣200萬元正。
」；第伍點第1款載明「雙方同意倘有建築線無法臨接買賣土地界址，而無合法建築時，則取消本買賣，乙方應於七日內將已收定金本票返還甲方」(下稱系爭條款)。
㈡兩造於111年6月28日簽立系爭買賣契約，原告分别於111年6
月28日、6月29日、7月7月、7月18日，給付被告100萬元、100萬元、100萬元、109萬2,800元，被告於於111年7月13日將系爭土地移轉登記予原告；被告114年2月4日收受原告解除系爭買賣契約之意思表示。
㈢嘉義縣中埔鄉公所於111年7月12日函，以「三、查旨揭基地
之東南側及西南側面臨私有通路，標示以既成道路申請指定建築線。惟經查對本案相關資料，該面臨私有通路尚不符上述具公用地役關係之既成巷道條件，非嘉義縣建築管理自治條例第4條所稱之『現有道路』。四、如上述，本申請案面臨通路因未符現有道路認定標準，有關建築線自未能於該面臨通路指定…」。
㈣侯麗慧為原告阿姨、侯麗楨為原告母親、侯松永為原告舅舅
；證人劉全修為侯麗慧出面委請辦理「建築線指定可以合法建築相關事宜之技師」；證人林文探為地政士，係兩造共同指定之「買賣預定合約」、「不動產買賣契約書」文字草擬人暨系爭土地移轉之登記代理人。侯麗慧、侯麗楨、侯松永、證人劉全修、證人林文探等5人均加入系爭群組，並於系爭群組中討論系爭買賣契約中之各項條件，並由證人劉全修、證人林文探二人提供專業意見，兩造均不爭執系爭群組對話內容之形式真正。
四、本件兩造爭點厥為：兩造有無合意排除系爭條款之約定？原告主張解除系爭買賣契約，並請求返還系爭價金，有無理由？兩造各執一詞，茲分述如下：
㈠兩造於簽訂系爭買賣契約時，合意排除上開條款：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其必要之點，惟買賣預約，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年台上字第964號判決、84年度台上字第2295號判決意旨參照）。次按按民法第169條所謂表見代理乃原無代理權，表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任。如由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在（最高法院101年度台上字第497號裁判意旨參照）。
⒉兩造於111年4月7日簽訂系爭預約，雖約定有系爭條款，然兩
造已於111年6月28日簽訂系爭買賣契約，綜觀系爭買賣契約，兩造就標的物及價金意思合致，並無系爭條款之約定，有爭買賣契約影本在卷可稽(卷第21-26頁)；原告於111年6月28日、6月29日、7月7月、7月18日，分別給付被告100萬元、100萬元、100萬元、109萬2,800元，被告亦於111年7月13日將系爭土地移轉登記予原告，亦有交款備忘錄及土地所有權狀影本各一份在卷可參（卷第22－23頁）。揆之前揭說明，足認，兩造於111年6月28日簽訂系爭買賣契約，並未將系爭條款列為必要之點，基於契約自由原則，可見兩造系爭買賣契約，已排除系爭條款無誤。是原告主張系爭買賣契約並未修改或排除系爭預約所約定之上開解除權事由云云，委不足取。
⒊原告主張未授予代理權給侯麗慧，侯麗慧向證人即地政士林
文探稱倘系爭土地無法興建合法建物，原告仍欲購買系爭土地，對原告仍不生效力云云，為被告所否認。查證人劉全修到院證稱：伊是全修工程顧問股份有限公司的技師，負責協助客戶從事土地開發的申請。當時是侯麗慧委任伊處理系爭土地申請指定建築線之事宜，伊於111年7月12日、同年9月8日向嘉義縣中埔鄉公所申請指定建築線，然均遭嘉義縣中埔鄉公所否准。伊不清楚原告與侯麗慧之關係為何，本件都是侯麗慧跟伊接洽，對伊而言侯麗慧就是買方，伊不清楚為何系爭土地是登記在原告名下。又系爭土地可透過私設道路等方式以合法建築房屋，侯麗慧亦曾提及要用私設道路之方式，使系爭土地得以合法建築等語（見本院卷第146-149頁）；證人林文探亦到院證稱：伊是地政士負責辦理土地登記業務，系爭群組是專為買賣系爭土地而成立，是侯麗慧邀請伊加入，伊有透過系爭群組與買家聯繫。系爭預約及系爭買賣契約均係由伊擬定，申請建築線是由劉全修負責。於兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭土地申請指定建築線一案尚未經核定，故伊有詢問兩造是否等建築線通過後，再簽訂正式的買賣契約，然買方稱他們急著想要買，當下伊有詢問買方如果沒有辦法蓋合法建物，是否也要買，買方也明白表示如果沒有辦法蓋建物，他們也要買，伊再詢問買方是否確定，買方表示確定後，伊才通知兩造，原告簽訂系爭買賣契約時，侯麗慧亦在場等語（見本院卷第149-153頁）。足證，原告為購買系爭土地，由原告阿姨侯麗慧成立系爭群組，群組成員含侯麗慧、侯麗楨、侯松永及證人劉全修、林文探，侯麗慧不僅委請證人劉全修負責處理系爭土地申請指定建築線，亦委請證人林文探擬定系爭預約及系爭買賣契約等事宜無訛。
⒋再觀系爭群組載明，「Eddie全修-價值投資（即劉全修）：
已新增Lily麗慧（即侯麗慧），林文探（水樹）事務所（即林文探）至群組。@林文探（水樹）事務所這個群組討論，Lily麗慧購買中埔鄉石頭厝段土地的相關業務」、「Lily麗慧：Lily麗慧已新增侯麗楨至群組，這位是買主。Lily麗慧已新增永哥（指侯松永）至群組，這位是在中埔負責合約事項」、「Lily麗慧：林代書（指林文探）早安，請你先打個不動產購買意願書以及租約。請問可以讓我三哥（指侯松永）代簽嗎？林文探（水樹）事務所：我們電話談比較清楚！」、「Lily麗慧：早安！全修（指劉全修） 請問如何？林代書（指林文探）早安，請問可以先申請鑑界嗎？林文探（水樹）事務所：需要賣方（指被告）提出土地權狀影印本、身分證正反面影本還有便章一枚以及鑑界測量費用約6000（含界樁費用）就可以申請了！」、「林文探（水樹）事務所：請約個時間買賣雙方來簽約內容裡面就會附帶鑑界測量費用是由誰來出還有約訂所有細節，倘若不方面出面的人請出具授權書才好！Lily麗慧：好哦，簽好後先賴給你！再寄給您」、「Lily麗慧：林老闆（指林文探）好，首先請問申請鑑界事？有安排何時可前往鑑界，再請問買賣合約代簽約不需要授權書？只要簽名再寫代即可？」、「林文探（水樹）事務所：昨天您（指侯麗慧）說要履約，但你本身沒辦法下來開戶可能會有困難喔！Lily麗慧：授權可以嗎？履約應不用本人，好像不用開戶，只有履約書上簽字。林文探（水樹）事務所：授權是可以的，要不然麻煩您準備好授權書，到時候我們再決定要用土銀還是台銀來履約哦！而且你也必須申請一份印鑑證明書目的寫不限用途，而授權書必須用印印鑑章才有用喔。Lily麗慧：林老闆（指林文探）授權書用在租約與公證用！買賣用我三哥（指侯松永）代簽！」、「Lily麗慧：請問建築線事完全了嗎？我希望近日内定案好正式買賣合約付款與正式租約！付款…等事宜！土地不管建築或綠化…能全火力進行」。「Lily麗慧：＠林文探（水樹）事務所早安，關於買賣與租約我方（指原告）不再等建築線，請您（指林文探）約高老師（指被告）是否明天或星期一一起完成！高老師我來約，林老闆（指林文探）請安排時間。林文探（水樹）事務所：請全修（指劉全修）確認建築沒有問題？就可以約了！Lily麗慧：不要再等建築線了哦。林文探（水樹）事務所：所以如果沒辦法蓋合法建物你們（指原告）也要買嗎？Lily麗慧：是的」、「林文探（水樹）事務所：侯小姐（指侯麗慧）請注意今年不要超過0000000給子女或幫子女買土地喔！Lily麗慧：謝謝你！是韻如（指原告）自己的錢哦！沒有贈與問題」、「侯麗楨：今天電匯0000000元，100萬是土地款，132000麻煩同學領現金給阿霞租金尾款」、「林文探（水樹）事務所：侯姐（指侯麗慧）你是不是因為建築線的問題不想買土地（指系爭土地）了？Lily麗慧：已買。林文探（水樹）事務所：現在我已經繳完增值稅現在送地政事務所登記沒有問題吧！」、「林文探（水樹）事務所：已經過戶完成已經取得。5日內有空麻煩匯款0000000元整。侯麗楨：下週一匯」等語（見本院卷第10１－106頁）。益證，原告阿姨侯麗慧於系爭群組中，向證人劉全修、林文探介紹原告之母親即代表買方，是原告要買系爭土地，系爭預約由原告之舅舅侯永松代理，系爭預約及系爭買賣契約簽約時間、地點，均是侯麗慧與證人證人林文探約定無誤。
⒌是以，原告雖否認授與代理權予侯麗慧，然侯麗慧為原告購
買系爭土地而成立系爭群組，不僅向證人林文探、劉全修稱侯麗楨為買方、侯松永為負責合約事項之人，亦多次向證人林文探、劉全修確認辦理進度，並分別交辦證人林文探、劉全修諸如擬定契約、確認鑑界時間及申請指定建築線等工作。原告既透過侯麗慧議定系爭買賣契約，並任由侯麗慧接洽處理買賣系爭土地相關事宜，客觀上足以使第三人信任侯麗慧有代理原告之權限。因此，侯麗慧於系爭群組對證人林文探表示倘系爭土地未經指定建築線而無法興建合法建築，原告仍欲購買系爭土地等情，原告自難以未經授權推諉不知，則兩造簽立系爭買賣契約，已合意排除系爭條款之約定無誤。原告主張系爭條款為解除權事由，仍為系爭買賣契約之一部云云，亦不足採。
㈡原告主張解除系爭買賣契約並請求返還系爭價金，無理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院85年度台上字第1306號裁判意旨參照。再按所謂「具備可供建築之品質」，應指系爭土地自身可否供一般建築使用，有無社會常情所認知之品質欠缺，或是土地價值或效用有滅失、減少而無法供建築使用等情節，例如土地曾為垃圾掩埋場，或曾受核子輻射污染等類此情形，以致土地本身不符當初購買之目的、品質、價值，或是無法在該筆土地上建築任何型態之房屋建物；至於申請建築執照與使用執照，均受建築法規之限制，始得核發建築執照與使用執照，則指建築主管機關就土地使用及建築方式所設定之管理標準，而為公法上使用之管制措施，並非限制系爭土地本身不得建築，絕不能混同一談（臺灣高等法院臺中分院93年度重上字第86號民事判決參照）。
⒉原告委請陳宏碩建築師事務所函詢嘉義縣中埔鄉公所，系爭
土地建築線指示，該所函覆稱：依司法院大法官會議議決釋字第400號解釋：「……既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必.限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要。……」，亦即私有土地同時符合前揭三項要件時，始認定其屬「具公用地役關係之既成巷道」，先予敘明。三、查旨揭基地之東南側及西南側面臨私有通路，標示以既成道路申請指定建築線。惟經查對本案相關資料，該面臨私有通路尚不符上述具公用地役關係之既成巷道條件，非嘉義縣建築管理自治條例第4條所稱之「現有道路」。四、如上述，本申請案面臨通路因未符現有道路認定標準，有關建築線自未能於該面臨通路指定；本案基地後續倘有申請建築需求，請依嘉義縣建築管理自治條例第6條第二項規定：「建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該通路之土地權利證明文件」檢討辦理。有嘉義縣○○鄉○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號函在卷可稽(卷第29-30頁)。可認，系爭土地之東南側及西南側雖面臨私有通路，然面臨私有通路，尚不符具公用地役關係之既成巷道條件，因此建築線自未能於該面臨通路指定，但是原告仍可依嘉義縣建築管理自治條例第6條第2項規定，檢附該通路之土地權利證明文件，向嘉義縣中埔鄉公所申請建築線指定。
⒊是以，系爭土地縱然依現況無法指定建築線，原告仍可依嘉
義縣建築管理自治條例第6條第2項規定，檢附該通路之土地權利證明文件，向嘉義縣中埔鄉公所申請建築線指定。況且指定建築線、申請建築執照與使用執照，均屬公法上使用之管制措施，尚無損系爭土地仍屬建築用地之性質。揆之前揭說明，尚難認系爭土地移轉於買受人時有何滅失或減少其價值之瑕疵，或有何滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又系爭條款既經兩造排除於系爭買賣契約之外，已如前述，原告以系爭土地因無法劃設指定建築線，致無法作為建物基地及取得建築執照等為由，主張系爭買賣契約有違反系爭條款，認系爭土地有物之重大瑕疵，顯屬無據。被告既未違反系爭買賣契約，原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭價金，委不足取。
五、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，並依民法第259及260條之規定請求被告應給付原告409萬2,800元，及自附表所示受領日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之，爰判決如主文第一項。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，經核本件訴訟費用額為裁判費56,139元，應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第二項所示。
七、事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民事第三庭 法 官 柯月美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
書記官 楊雅雯附表：交款備忘錄(卷第27頁) 編號 原告繳交日期即被告受領日 金額 1 111年6月28日 1,000,000元 2 111年6月29日 1,000,000元 3 111年7月7日 1,000,000元 4 111年7月18日 1,092,800元 合計 4,092,800元