臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第533號原 告 賴鈺豈訴訟代理人 嚴天琮律師複 代理人 陳奕璇律師被 告 賴筠蓁即賴文心訴訟代理人 吳聰億律師上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國114年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣分割，所得價金按附表一所示應有部分比例分配。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用其中百分之七十八由兩造按附表一應負擔訴訟費用比例負擔；其餘訴訟費用百分之二十二由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256分別定有明文。原告起訴聲明第一、二項原為：「一、請求原告與被告共有如附表一所示之土地及其上未保存登記之建物予以分割。二、被告應給付原告新臺幣（下同）694,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（卷第9頁）。嗣於民國114年12月4日具狀變更訴之聲明如後述，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造為姊弟並為嘉義縣○○市○○○○段○○○段00000地號土地（下
稱系爭土地）及坐落其上門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○○○000號附36之未辦保存登記建物(稅籍編號：00000000000)（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）之共有人，應有部分如附表一所示。系爭房地並無依法令不得分割或契約訂有不分割期限之情形，原告自得依民法第823條第1項規定，請求分割系爭房地。
㈡原告主張以變價方式分割系爭房地，惟兩造購買系爭房地時
，因資金不足，故約定以其父親賴政賢名下不動產辦理5,000,000元貸款，兩造各分得2,500,000元，並由兩造平均負擔本金利息。惟被告僅於108年11月21日匯款1,050,000元至原告郵局帳戶，短少1,450,000元給原告，扣除被告曾支出系爭房屋相關之費用，原告需負擔金額為168,636元。系爭房地變價後，應先將價金中1,281,364元(計算式：1,450,000-168,636=1,281,364)予原告，其餘再平分。故將價金調整分配如附表二所示。為此，原告爰依民法第823條、第824條規定，請求以變價方式分割系爭房地，變賣所得價金，按如附表二所示比例分配等語。
㈢又訴外人即被告之男友陳忠志與被告同住在系爭建物，前於1
11年10月10日原告請求被告給付租金，並約定以另一坐落於嘉義縣民雄鄉之房屋（與本件無涉）每月所需繳交之房貸金額作為租金，被告經告知後仍持續使用系爭房地，顯有默示同意之情，故被告應給付原告自109年3月起至114年12月止，共計81萬1,000元之租金【計算式：109年3月起至111年11月止（33個月×每月1萬元=33萬元）+111年12月起至114年12月止（37個月×每月1萬元=48萬1,000）=81萬1,000元】；縱認兩造間未成立租賃契約，然兩造就系爭房地之應有部分比例各為2分之1，被告無權占用系爭房地，原告自得請求被告給付相當於租金之利益，爰依民法第823條第1項前段、第824條、第179條及租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。㈣聲明：
1.兩造共有系爭房地，應予變價分割，其賣得價金按附表二分配。
2.被告應給付原告811,000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.訴訟費用關於訴之聲明第一項部分，由兩造按應有部分比例負擔；關於訴之聲明第二項部分，由被告負擔。
4.願供擔保，請准宣告就訴之聲明第二項為假執行。
二、被告則以：㈠同意分割系爭房地，然系爭土地之使用分區為特定農業區農
牧用地，屬農業發展條例所稱之耕地，則於不違反前開條例第16條規定之前提下，系爭土地以原物分配予兩造顯有困難，故應採變價分割之方式為宜，又所得系爭房地變價後所得之價金，應按兩造就系爭房地之應有部分比例分配。原告主張如附表二之價金分配顯無理由，因被告不再於本件訴訟主張抵銷，故系爭房地變價分割後，所得價金按附表一所示應有部分比例分配之。
㈡原告雖於111年10月10日以通訊軟體LINE（下稱LINE）聯繫被
告，表示以坐落於嘉義縣民雄鄉之房屋（與本件無涉）每月所需繳交之房貸金額作為租金，然被告並未馬上回覆，嗣於同年12月11日始回覆「不要將房貸與租金混為一談」等訊息，可見兩造對於租金金額並未達成協議，兩造間並無成立租賃契約。又被告未更換系爭建物之鑰匙及遙控器，原告及證人即兩造父親賴政賢均得自由進出，系爭建物內有原告及證人賴政賢之房間，房間內留有原告及證人賴政賢之物品，陳設亦未更動。且原告於111年10月4日間，亦持上開遙控器進入系爭房地，將原告放置於系爭土地上之挖土機移置他處，足見原告可持上開鑰匙及遙控器自由進出系爭房地。被告否認占有系爭房地，原告主張被告有不當得利，顯無理由。
㈢並答辯聲明：同意兩造共有系爭房地應予變價分割，所得價金按附表一所示應有部分比例分配之，原告其餘之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠關於分割共有物部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項，分別定有明文。
⒉原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，
又系爭建物為未辦理保存登記建物，係兩造於買受系爭土地時即坐落於系爭土地，而系爭土地未訂有不分割期限之契約、亦無因物之使用目的不能分割之情事，惟對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本、嘉義縣地籍異動索引、現場照片及嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書等在卷可證（卷第111至122頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實，則依前揭規定，原告訴請裁判分割系爭房地，於法即無不合，應予准許。
⒊次按本條例用辭定義如下：十一、耕地：指依區域計畫法劃
定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項分別定有明文。經查，系爭土地為特定農業區農牧用地，面積4,253平方公尺，兩造於108年10月24日買賣並共有系爭土地，又系爭建物為未辦理保存登記建物，於兩造買受系爭土地時即坐落於其上等情，有土地登記謄本、現場照片及嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書等（卷第111頁、第115-122頁）在卷可參。則系爭土地為耕地，且無農業發展條例第16條第1項但書各款情形，依農業發展條例第16條第1項，系爭土地之分割應受最小分割面積2,500平方公尺（即0.25公頃）之限制，然系爭土地之面積僅4,253平方公尺，故無法以原物分配各共有人。
⒋本院審酌系爭土地原係兩造所共同買受，及農業發展條例第1
6條為擴大農地經營規模，防止農地細分，其立法意旨，僅係限制共有耕地以原物分配為分割，並非不許農地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，倘將共有耕地整筆變賣，以價金分配各共有人，並不發生農地細分之情形，應不在農發條例第16條限制之列。又坐落於系爭土地上之系爭建物，倘依兩造就系爭建物之應有比例為原物分割，恐衍生土地與建物所有人不一致之爭執，而損及建物、土地完整性，無法發揮系爭房地經濟上之整體利用價值，反不利於兩造全體共有人權益。是以，系爭土地無從以前揭方式分割之情況下，系爭建物之分割方式，自應與系爭土地相同，故認系爭房地以原物分配顯有困難。反觀若透過拍賣程序，系爭房地即可由單獨一人或少數人取得，而保持其完整性、發揮最大經濟效益，對於共有人而言，應屬有利。況且依民法第824條第7項之規定，以變賣共有物方式為分割時，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭房地之全部，與前揭以原物分配共有人其中一人，再補償其餘共有人之結果並無二致，且買受人取得系爭房地完整所有權，可使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，而使物之交易及使用關係單純化，進而促進其經濟價值。且兩造均同意系爭房地以變價後分配價金之方式分割（卷第192頁），本院考量系爭土地禁止細分之法令限制、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認兩造共有之系爭房地應以變價分割，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。
⒌原告主張系爭房地變價後，應先將價金中1,281,364元予原告
，其餘再平分，即由兩造按附表二分配價金云云，為被告所否認，辯稱變價後應由兩造按附表一所示應有部分比例分配等語。查，證人即兩造之父親賴政賢到庭證稱，系爭房地是我用自己的房子抵押借錢，用兩造之名義購買，抵押借500萬，系爭房地850萬，不夠350萬元，我又向母親借得215萬，一起合買的。剩餘的135萬元，我之前有給兩造錢，兩造有存款，各支出一半。是我向銀行貸款的及跟母親借款，錢是在我帳戶。買系爭房地的費用，過戶、代書費用等都是從貸款和跟我母親借的錢去支付的，要登記時，被告說他也要，系爭房地才會登記兩造名下各二分之一等語(見本院114年12月18日言詞辯筆錄)。足證，系爭房地是證人賴政賢所購買，購買價金係由證人賴政賢以其房屋向銀行設定抵押，借得500萬元，另由證人賴政賢向母親借215萬元，分別先存在其帳戶內，至於爭房地的費用，過戶、代書費用等均是由證人賴政賢支出之事實，並非原告支付無誤。且證人賴政賢係兩造之父親，其證詞應無偏袒一方之虞，其證詞應可採信。
是原告之主張，顯非真實，不足採信。
⒍綜上，系爭房地以變賣分割，並由兩造依附表一所示應有部
分比例分配，應屬公平。㈡關於請求給付81萬1,000元之部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又無法律上原因而受利益，至他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任(最高法院100年度臺上字第899號判決意旨參照)。又按分別共有之各共有人，依其應有部分對於共有物之全部有使用收益權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得依其應有部分之比例，對共有物之全部行使權利（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間成立租賃契約，被告應付租金，退步言，被告拒絕原告使用系爭房地，導致原告實際上無法使用系爭房地，被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，被告應返還不當得利811,000元予原告云云，為被告所否認。
依上開規定及前揭最高法院判決意旨，原告需先舉證證明就系爭房地成立租賃契約及被告有侵害行為，並因此受有利益之事實存在，始符舉證責任分配之原則。
⒉原告主張其與被告就系爭房地有成立租賃契約，約定以另一
坐落於嘉義縣民雄鄉之房屋以另一坐落於嘉義縣民雄鄉之房屋（與本件無涉）每月所需繳交之房貸金額作為租金等語，並提出LINE對話紀錄截圖、電話譯文等為證，為被告所否認。觀諸兩造間LINE對話紀錄截圖，原告傳送「您和伯父（即陳忠志）居住的地方雖然您有一半的產權，不過我也有一半的產權，所以如果陳伯父還要使用的話，要簽訂房屋租賃契約，如果沒有簽訂房屋租賃契約請在111年11月15日清出我的一半歸還於我，這段期間照我打給舅舅的，以民雄房貸作為租金」（卷第19頁）等訊息予被告，然依原告所提出之上開對話紀錄截圖並未見被告有所回覆，核與被告前開辯稱相符。再核證人賴政賢與陳忠志間電話譯文，陳忠志稱「來，好，上次說我跟你租的，怎麼用？看一坪多少？」；證人賴政賢回覆「一坪一百啦」、「我說，我那個80，一坪80啊」；陳忠志稱「啊你現在說的算一坪80，我就算說要以80跟你租，就對了？」；證人賴政賢回覆「啊說你，你認為，不然你認為幾十要租啊？」（卷第161頁）等內容，足認，陳忠志及證人賴政賢雖有論及系爭房地租賃事宜，然對租金並無共識，尚難據此推論兩造就系爭房地，有達成租賃之意思合致，兩造對於系爭房地既未成立租賃契約，原告自無從以租賃契約之法律關係請求被告給付租金。
⒊證人即兩造之父親賴政賢到庭證稱，系爭建物共有四間房間
，被告用二間，其餘二間，我與原告各一間，冷氣也是我花錢去裝的，我有鑰匙及大門遙控器，可以進入系爭建物，曾經去住過一次，因為被被告刁難，我就沒有去。被告沒有說原告不能去，原告有一台挖土機都在放系爭建物外面，因為被告不繳納使用挖土機的租金，所以原告有去將挖土機開出來。我也有放推高機和工具等，我買系爭房地登記給兩造所有各二分之一，沒有約定哪個部分歸何人使用。原告本來就沒有住在系爭房地，他跟我同住在民雄鄉北斗村，是我的房子，原告沒有另外去租屋。當初要買系爭房子時，原告就是跟我同住，是兩造要一起工作，所以讓他們共同使用。實際上原告當初就有住處，不用搬去系爭房地，沒有聽過被告說原告不能去系爭房地住。111年7月16日有跟兩造及被告男朋友一起商量系爭房子租金的問題，他們要我開價格，我說一坪100，他們說太多，我說80。他們也不開價格，原告叫舅舅去跟被告講，被告跟舅舅說他不爽。被告跟他男朋友會住進去系爭房屋，是說好要一起做挖土機，需要場所，才去買系爭房地，被告後來跟他男朋友有小孩後，他男朋友本來是我的朋友，之後說不要跟我一起做，我就說那就要跟我租等語(見本院114年12月18日言詞辯筆錄)。益證，證人賴政賢與被告之男朋友陳志忠原是朋友關係，約定與原告合開挖土機，需要場地，才由證人賴政賢購買系爭房地。且原告本來有一台挖土機置於系爭建物旁空地，後來自行開走。系爭建物有四間房間，證人賴政賢與原告各有一間，且均有鑰匙及大門遙控器，可以進入系爭建物。被告並未禁止原告進入系爭房地，兩造均為系爭房地之共有人，就系爭建物並無分管之協議，則被告占有使用系爭建物其中2間房間，應無明顯逾越其應有部分2分之1可言。是原告主張被告逾越其應有部分，無權占有系爭房地為居住使用，侵害原告之所有權，應給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。
⒋綜上，兩造間並無租賃契約存在，原告亦未舉證被告拒絕原
告使用或無權占有系爭房地，被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，則其請求被告應給付811,000元予原告，顯無理由，應予駁回。
四、從而，原告依民法第823條第1項前段、第824條，請求裁判分割兩造共有之系爭房地，為有理由。本院審酌上情，認以將系爭房地均予以變賣，所得價金分別按如附表一所示各共有人應有部分之比例分配予各共有人之方式為分割為適當，爰判決如主文第一項所示。至於原告依民法第179條及租賃關係所為其餘請求，則為無理由，應予駁回，原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回之，爰判決如
主文第二項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而分割共有物事件之分割方法，應由法院裁量適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故本件關於裁判分割共有物部分之訴訟費用負擔，爰依前開規定，命兩造按其應有部分比例分擔之，其餘原告敗訴部分之訴訟費用，則應由原告負擔，爰判決如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
民事第三庭 法 官 柯月美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
書記官 蘇春榕附表一： 編號 共有人 不動產及應有部分比例 應負擔訴訟費用比例 嘉義縣○○市○○○○段○○○段00000地號土地 門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○○○000號附36之未辦保存登記建物 (稅籍編號：00000000000) 1 賴鈺豈 1/2 1/2 1/2 2 賴文心 1/2 1/2 1/2附表二： 編號 共有人 分配比例 加減金額 1 賴鈺豈 1/2 +1,281,364元 2 賴文心 1/2 -1,281,364元