臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第646號原 告 蔡如雅
蕭宇凱兼 共 同訴訟代理人 蕭閔中被 告 王齊顯訴訟代理人 王齊樂上列當事人間因請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地上如嘉義市地政事務所民國115年1月19日發給之土地複丈成果圖編號甲所示面積36平方公尺之建物（含雨遮最大投影面積）拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
二、被告應自民國114年5月22日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各新臺幣2,500元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之92，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣133萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣400萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項所命各期已到期部分，於原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱分別以每期新臺幣800元為被告供擔保，得假執行。但被告如各以每期新臺幣2,500元分別為原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時之聲明並不明確，經闡明後更正為「㈠被告王齊顯應將坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上之建物（詳細範圍、面積，待測量後補正）拆除，並將占用之土地返還原告。㈡被告王齊顯、王齊樂應共同給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各新臺幣（下同）8萬8,000元，及自民國114年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告王齊顯、王齊樂應自114年1月1日起至返還第一項土地之日止，按月共同給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各4,583元。」（本院卷205至206頁），復於114年10月22日當庭撤回對被告王齊樂之起訴（本院卷207頁），並經被告王齊樂當庭同意撤回（本院卷208頁），依前揭說明，已經撤回效力。另經本院囑託測量後，原告更正訴之聲明一為「被告應將坐落系爭土地上如嘉義市地政事務所115年1月19日發給之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號甲所示面積36平方公尺之建物（含雨遮）拆除，並將占用之土地返還原告。」，核屬補充或更正事實上之陳述，依前開規定，並無不合。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於110年10月26日向財政部國有財產署南區分署（下稱國
有財產署）申請系爭土地之標購，並於111年11月3日得標，原本最快能於111年12月4日將全部價款繳清，並於111年12月24日取得系爭土地所有權，惟坐落在系爭土地上、門牌號碼為嘉義市○○街000號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人即被告之母曾月霞，主張為系爭土地之承租人，具有系爭土地之優先承買權，並對原告提起確認就系爭土地有優先承買權訴訟（下稱前案訴訟），曾月霞因於前案訴訟過程中死亡，而由被告繼承系爭房屋並承受訴訟，最後經法院判決被告敗訴確定，原告始遲於114年5月22日取得系爭土地所有權。原告既為系爭土地所有權人，被告所有之系爭房屋卻無權占有該土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告拆除占用上開土地之房屋，並將土地返還原告。
㈡被告無權占用系爭土地，為無法律上原因而獲有相當於租金
之利益，致原告受有損害，爰依民法不當得利之規定，請求如下金額：
⒈追溯2年之不當得利部分：
被告若不提起前案訴訟，原告即可於111年12月24日取得系爭土地所有權，因此請求不當得利之起算日，應從是日起算，惟為求計算方便，主張自112年1月1日起算。依據原告取得系爭土地當時之價格為每坪40萬元、土地面積11坪計算，總市價為440萬元，並按不動產報酬率百分之3計算，年租金為13萬2,000元，故被告於112年1月1日至113年12月31日獲有之不當得利數額共計26萬4,000元，原告3人得各別向被告請求給付8萬8,000元（計算式：26萬4,000元÷3=8萬8,000元）。
⒉針對後續不當得利部分：
系爭土地鄰近義昌公園，因週邊停車場工程施工致週邊商業更加蓬勃發展，地價應不低於每坪50萬元，故現今總市價約為550萬元，按百分之3之報酬率計算，年租金為16萬5,000元，折合每月為1萬3,750元，原告3人得各別按月向被告請求給付4,583元（計算式：1萬3,750元÷3=4,583元）。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖編號甲所示面積36平方公尺之建物（含雨遮）拆除，並將占用之土地返還原告。
⒉被告應給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各8萬8,000元，及自114年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自114年1月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各4,583元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告之答辯：㈠被告家族自過去即長期持有並實際使用系爭房屋，並依法向
稅捐機關繳納房屋稅及地價稅，直至原告於114年5月22日取得系爭土地所有權為止，顯示該占有係基於正當權源，並非無權占有。
㈡系爭房屋與東側的嘉義市○○街000號房屋（下稱268號房屋）
、北側的嘉義市○○街00000號房屋（下稱270-1號房屋）皆為老舊木造建築，其結構連續、相互依存，若就越界部分強制拆除，將影響整體結構安全，亦可能影響270-1號房屋無法繼續使用而拆除。且原告短期內無相關建築計畫，拆遷缺乏權利行使之正當性，是被告主張應依民法第796條之1第1項規定，於斟酌公共利益及當事人利益，免除全部或部分拆除義務。
㈢系爭房屋已存在70餘年，於43年間，當時系爭土地之地主許
林欵將土地出售予郭李起時，係同時將系爭房屋做為同一交易整體，一併出售，之後歷次買賣，亦均係以「整棟房屋連同其坐落基地」為交易標的。被告家族於59年間承購時，除係承受既存建物及其整體使用狀態，被告每年亦有繳納相關房屋稅捐，僅係因歷史與行政因素，致系爭土地未能完成過戶。是以系爭房屋之越界狀態，係歷史形成及權源錯誤所致，並非任一興建人或承受人「明知地界而刻意侵入」他人土地。況原告就主張被告之故意越界行為，亦未善盡舉證責任，自不得適用民法第796條之1但書之排除規定。
㈣前案訴訟雖認定被告就系爭土地無優先承買權，然該確定判
決並不因此認定原告有權拆除系爭建物，自不得推論原告有此權利可主張拆除系爭房屋，且原告短期內無建築計畫，僅為取得11坪且無法單獨建築之畸零地，實屬以損害他人為主要目的，有違民法第148條之誠實信用原則。
㈤原告計算不當得利之方式，係以「停車場行情」、「土地市
價」等理論上可完全開發利用為前提，然系爭土地並非可立即作為停車場獨立使用，且原告非以實務所認定應以「現況下土地所有權人通常可得之收益」為準。是若認定被告應給付原告不當得利，則應以原告父親所有之嘉義市○○街000號房屋10幾年之租金，即每月2,700元較為合理，且補償起算日亦應以原告取得所有權之日，即114年5月22日為計算基準，始為妥當。
㈥並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：㈠國有財產署於111年11月3日標售系爭土地，由原告得標，嗣
後被告之母曾月霞（於訴訟過程中死亡後，由被告承受訴訟）以系爭土地與系爭房屋原同屬許林欵所有，許林欵僅將系爭房屋之事實上處分權讓與訴外人郭李起，曾月霞再與郭李起之繼承人訂立買賣契約，取得系爭房屋之事實上處分權，曾月霞死亡後，再由被告單獨繼承取得，致系爭土地與系爭房屋分屬不同人，得類推適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係為由，向法院提起前案訴訟，請求確認被告對系爭土地有優先承買權存在，惟經法院駁回被告之訴，並於114年2月27日確定，原告始能續行後續繳款程序，而於114年5月22日取得系爭土地所有權（原告3人應有部分各3分之1）各節，有卷附之國有財產署110年10月26日台財產南嘉二字第11005081690號函、繳款書2份、本院112年度訴字第64號判決、臺灣高等法院臺南分院112年度上字第319號判決、最高法院114年度台上字第211號裁定、本院民事判決確定證明書、土地登記第一類謄本各1份在卷可考（本院卷25頁、31頁、41至65頁、103至104頁），此部分之事實，首堪認定。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。
經查：
⒈原告係系爭土地之所有權人，被告為系爭房屋之事實上處分
權人，已如前述，又系爭房屋所坐落之土地橫跨系爭土地及嘉義市○○段○○段00000地號土地（下稱103-4地號土地），並占用系爭土地全部（含雨遮最大投影範圍），此有本院勘驗測量筆錄、嘉義市地政事務所115年1月19日嘉地測字第1155400022號函暨所附之附圖在卷可稽（本院卷295頁、319至321頁），依前揭說明，自應由被告就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。
⒉被告以其家族過去即長期持有並實際使用系爭房屋，以及依
法繳稅為由，抗辯其有權占有云云（本院卷141頁），惟縱使其及前手長期使用系爭房屋，亦不能推導出其就系爭土地具有合法占有權源，是被告此部分所辯，尚難憑採。
⒊按所謂爭點效，係指法院於判決理由中，就訴訟標的以外，
當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院112年度台上字第2047號民事判決意旨參照）。查被告向原告所提起之前案訴訟，係主張依民法第425條之1規定，推定被告就系爭土地有租賃關係存在，進而請求確認對系爭土地有優先承買權，已如前述，則雖然前案訴訟與本案訴訟之訴訟標的不同，但從前案訴訟之判決觀之，前案訴訟中之主要爭點，即係被告就系爭土地有無推定租賃關係存在，則前案訴訟中，就該爭點實難謂未經實質辯論，且前案訴訟之二審判決亦已針對該爭點為實質判斷，故揆諸前揭說明，就前案確定判決於判決理由中所認定被告就系爭土地無租賃關係存在此重要爭點所為之判斷，在本案訴訟中，自不得作相反之主張或判斷。從而，被告所有之系爭房屋占有系爭土地，亦非基於租賃關係甚明。
⒋綜上，被告未能舉證證明其所有之系爭房屋占有系爭土地，
有何合法權源，則原告以所有權人地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地之部分，並將土地騰空返還原告，即屬有據。
㈢按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1第1 項定有明文。所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上，與越界建築之情形不符（最高法院110年度台上字第3297號、107年度台上字第644號民事判決意旨參照）。查系爭房屋之登記面積為2
0.01平方公尺，登記建物坐落地號為103-4地號土地，一般註記事項為「本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予登記」，依嘉義市地政事務所建物測量成果圖之記載，所謂之鄰地，即係系爭土地之事實，此有建物登記第一類謄本、上開測量成果圖在卷可佐（本院卷367至369頁），又依附圖顯示，系爭房屋占用到系爭土地之面積為36平方公尺，顯見系爭房屋有超過一半的面積，係建築在非被告所有之系爭土地上，揆諸前揭說明，此非屬越界建築之情形，自無民法第796條之1規定之適用，故被告援引該條規定，請求法院斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，自無理由。
㈣按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。惟前開所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。查原告為系爭土地之所有權人，其請求被告拆除無權占有系爭土地之系爭房屋，係行使其土地所有權之正當行為，以回復其所有權權能之圓滿狀態，尚難認為係以損害被告為主要目的。況且，本件系爭土地之全部均遭系爭房屋占用，在未拆除占用部分之情形下，將使原告完全無法使用系爭土地，致其所受損害甚大。反之，依被告所述，系爭房屋係自37年12月興建（本院卷338頁），迄今已77年，屋齡老舊，價值不高，且坐落在系爭土地之部分，屬未保存登記建物，該部分建物之存續利益，自應退讓，另縱使拆除之過程中，可能損害坐落在103-4地號土地部分之建物及東側268號房屋，經比較原告土地所有權之完整行使，以及上開情況，本院認該不利益仍應由被告自行承擔。從而，被告抗辯原告請求拆除占用部分之房屋，屬權利濫用，尚難憑採。㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條訂有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。經查：
⒈原告雖主張於111年11月3日國有財產署標售系爭土地時，其
已得標，若被告未提起前案訴訟，其於111年12月24日即可取得系爭土地所有權，故請求被告給付自112年1月1日起至返還系爭土地之日起，相當於租金之不當得利云云（本院卷13頁），惟原告縱使早已於111年11月3日標得系爭土地，事後卻因被告提起前案訴訟，致拖延其取得系爭土地所有權之日期，但在其完成所有權登記前，終究仍非系爭土地所有權人，自無從以所有權人之地位，向被告主張其占有利益受損，故原告主張自112年1月1日起算相當於租金之不當得利，為無理由。
⒉原告於114年5月22日取得系爭土地所有權，在被告將系爭房
屋占用系爭土地部分拆除並返還系爭土地前，原告就系爭土地繼續受有無法完整管理使用之損害，被告則獲得相當於使用系爭土地租金之不當利益，且原告有預為請求之必要，故原告請求被告給付自114年5月22日起至返還系爭土地前相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒊無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質
不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號民事判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。至於土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，自不受土地法第97條規定之限制（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號審查意見參照）。查系爭土地位於嘉義市區，離文化路夜市僅約300公尺，臨單行道各節，業據兩造陳述在卷（本院卷354頁），並審酌系爭土地臨路面寬約4.2公尺（依附圖比例尺計算）、面積為36平方公尺（約11坪），以及111年與系爭土地條件相仿之嘉義市○○街000號1樓店面（建物）出租行情為每坪757元（本院卷240至241頁），系爭土地於115年之公告土地現值為8萬2,200元（見本院卷325頁之土地建物查詢資料），暨衡酌被告陳明目前無人居住使用系爭房屋、也無租賃或借貸關係（本院卷355頁）等一切情狀，本院認被告因無權占有系爭土地每月所得利益為7,500元。又原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱就系爭土地之應有部分各3分之1，故原告請求被告應自114年5月22日起至返還土地之日止，按月給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱相當於租金之不當得利各2,500元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段、第179條請求被告應將坐落系爭土地上如附圖代號甲所示之建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告，及自114年5月22日起至返還無權占有之系爭土地之日止，按月給付原告蕭閔中、蔡如雅、蕭宇凱各2,500元部分，均有理由，應予准許。逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請求宣告假執行，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 張佐榕以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
書記官 張宇安