臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第974號原 告 黃富貞訴訟代理人 楊婷鈞律師被 告 徐張寳菊上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地號的土地，應予變價分割；所得價金，按原告黃富貞2分之1、被告徐張寳菊2分之1的比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告黃富貞、被告徐張寳菊各負擔二分之一。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、兩造共有嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，及其上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號房屋(未辦理保存登記建物)，請求准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分各2分之1比例分配之。
二、訴訟費用由兩造按應有部分各2分之1的比例負擔。
貳、陳述：
一、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」、「又原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。」民法第823條第1項前段，第824條第2項第2款分別定有明文。
二、經查，兩造共有如系爭坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，及其上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號房屋(未辦理保存登記建物)房地（原證3），未訂有不分割之期限，系爭房地亦無因物之使用目的不能分割之情形，復對於如何分割未有協議，原告爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項請求判決合併分割。
三、復查，系爭土地重測前為中寮段206-3地號土地，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，系爭建物屋齡為43年加強磚造建物(參原證2)，面積第1層95.71平方公尺、突出物一層6.41平方公尺(原證4)，加總後約102.12平方公尺（換算後約30.89坪），無附屬建物，如採原物分割方式平均分配予各共有人，則各共有人所得面積甚小，依法並無法各自申請建築，且室内既有管線、電路、排水系統等配置，無法滿足分割後各別住戶之使用，有害於各自日常使用並減損經濟利用價值，現實上如採原物分割，對各共有人均屬不利。是系爭不動產若採變賣方式分割，而以價金平均分配於各共有人，應係最符合全體共有人利益之分割方式，亦最為公平。
四、職此，原告爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定提起本訴，求為判命兩造共有系爭房地准予變價分割，拍賣所得價金則依共有人應有部分各2分之1比例分配。
五、綜上所述，懇請鈞院鑒核，准賜判決如訴之聲明，俾符法制，併維權益。
參、證據：提出嘉義縣○○鄉○○段000地號土地登記謄本、嘉義縣水上地政事務所建物測量成果圖及現場照片等資料。
乙、被告方面被告於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述。
理 由
甲、程序部分被告徐張寳菊經本院合法送達通知，於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條各款所列的情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、土地部分：
一、按民法第823條規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割」。同法第824條第1、2項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」。
二、經查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號的土地，面積為229.63平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，為兩造所共有，原告黃富貞、被告徐張寳菊權利範圍各2分之1。而查，上揭土地並無不能分割之情形，而且，兩造亦無不分割之約定，惟兩造無法以協議定分割的方法，因此，原告起訴請求法院以判決分割，於法無不合，應予准許。
三、次按，法院就共有物為裁判分割時，應顧及公平、當事人之聲明、共有物之客觀情狀、性質、價格，與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。而分割共有物，究應以原物分割或是變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，如果認為原物分配有困難或影響經濟效用及共有人利益者，即得予變賣，以價金分配於各共有人。
四、本件原告提出之分割方法為請求將本件嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，予以變價分割，所得的價金按兩造各二分之一的比例分配。而查，系爭151地號土地是位於農業區內的建築用地，土地上面有屋齡約42年的加強磚造建物，第一層面積約95.71平方公尺、突出物一層約6.41平方公尺，合計大約1
02.12平方公尺(約30.89坪)。土地使用現況，如附件嘉義縣水上地政事務所建物測量(測量日期：民國113年5月7日)成果圖所示。系爭151地號土地，如採原物分割方式平均分配予各共有人，則各共有人所得面積甚小。而且，土地上有建築物，屋内的管線、電路、排水等配置是屬於一個整體系統，如果將土地予以細分，會妨礙房屋對於土地之使用而減損經濟價值。因此，本件嘉義縣○○鄉○○段000地號的土地，如採原物分割，對於共有人均屬不利。而採變賣方式分割，以價金分配給各共有人，應該是較符合全體共有人的利益。又查，被告對於原告所主張的變價分割方法，於言詞辯論時未到場表示意見，也沒有提出書狀為其他不同的聲明或陳述，因此，本件應認為被告對於原告所主張變價分割的方法並無異議，也沒有不同意見。又按，民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」基此規定，兩造共有人均得在系爭土地變賣時參與投標應買，或於第三人得標時，以相同的條件主張行使優先承買權。本件系爭嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，如果由法院執行處進行變賣，兩造都可以各自決定是否參與投標應買，或是行使優先承買權，因此，採用變價的分割方法，對兩造均無不利之情形，故原告主張的變價分割方式，應可採用。爰諭知本件坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地號土地的分割方法，為如
主文第一項所示。
貳、房屋部分：
一、原告請求判決將兩造共有坐落系爭土地上之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號房屋(未辦理保存登記建物)，准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分各二分之一比例分配云云。
二、按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」同法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權」。
三、經查，兩造共有位於本件系爭151地號土地上之建物即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號的房屋，迄今尚未辦理保存登記。而查分割共有物，性質上是屬於處分行為，依民法第758條、第759條規定，兩造就嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號房屋，不論是依法律行為而取得或非因法律行為而取得，都必須要先向地政事務所辦理保存登記以後，才能處分其物權。而查，兩造就系爭房屋，均尚未辦理建物的保存登記，原告現在即起訴請求判決分割門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0○0號房屋，於法顯然不合。因此，原告此部分的請求，無從准許，應予駁回之，爰諭知如主文第二項所示。
參、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，此民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位。本院認為本件訴訟費用應由兩造按持分比例負擔，較為公允，爰諭知如主文第三項所示。
丙、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第一庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 洪毅麟