臺灣嘉義地方法院民事判決114年度訴字第904號原 告 黃秋敏訴訟代理人 陳澤嘉律師
黃祺安律師江兆庭律師被 告 張瓊月訴訟代理人 林彥百律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣1,073,731元，其中新臺幣911,731元，自民國114年12月31日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中新臺幣162,000元，自民國115年6月6日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔30％，餘由原告負擔。
四、本判決第1項，於原告以新臺幣370,000元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣1,073,731元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款條分別定有明文。
二、本件原告起訴請求：㈠被告應給付原告新台幣（下同）350萬元及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國115年5月4日以民事變更聲明狀請求：㈠被告應給付原告350萬元，及其中333萬8,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其中16萬2,000元自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。原告雖未變更訴之聲明，惟原告於起訴時係依商用不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第8條第2項、第3項、第12條第1項、民法第432條、第433條、第224條、第184條第1項前段與後段、第227條規定，請求被告損害賠償；於變更訴之聲明狀另追加系爭租賃契約第4條、民法第421條第1項、第439條規定為請求權基礎，主張被告應給付114年10月至115年6月之租金合計162,000元，顯係追加訴訟標的。被告就原告所為訴訟標的之追加雖不同意（本院卷第95頁），惟原告請求均係基於兩造之系爭租賃契約之基礎事實所為之請求，爭點及請求權基礎具有同一性及關連性，且證據資料之利用上亦有一體性，依訴訟經濟原則，可利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭而不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭法條規定，並無不合，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠兩造於114年6月15日締結系爭租賃契約，由被告承租門牌號
碼為嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租賃日期為114年7月1日至117年6月30日止。當時被告表示要將系爭房屋作為扶輪社開會場所，嗣114年8月1日，被告未如期繳納房租，幾經協調，被告方繳納8月份、9月份房租，10月1日被告再度未準時繳交房租，同年9月27日，被告子女在系爭房屋內自殺，同年10月11日，原告胞弟黃國彰以LINE通知被告繳納房屋，被告當時隱瞞真相，聲稱；前陣子因為滑倒受傷，目前仍在修養，又因在系爭房屋看到蛇，所以不想續租，希望可以用兩個月的押金抵銷租金，於114年10月17日，系爭房屋之鄰居通知原告，表示9月27日有看到運大體的車輛進出系爭房屋，原告透過胞弟黃國彰聯繫被告，被告仍隱瞞事實，於同日原告家人前往竹崎派出所詢問，被告亦一同前往，改口稱其子女因心臟病在系爭房屋內自然死亡，原告於114年10月18日致電被告，被告依然避重就輕，被告再於114年10月20日致電原告，表示其子在系爭房屋自殺，被告子女係得被告同意使用系爭房屋，被告卻未注意子女狀況，致憾事發生，被告違背承租人租賃物保持義務，違反善良管理人注意義務，原告可適用民法第432條、第433條、第224條、系爭租賃契約第8條第2項、第3項、第12條第1項、民法第184條第1項、第227條等規定，請求被告負損害賠償責任。又兩造就系爭房屋約定每月租金為18,000元，每月1日繳納租金，系爭房屋現仍未交還原告，被告僅支付114年7月、8月、9月之租金，114年10月以後未再支付租金，故被告應給付原告114年10月至115年6月、總共9個月之租金合計162,000元。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告350萬元，及其中333萬8,000元自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其中16萬2,000元自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠就被告之子在系爭房屋內輕生之事實不爭執，但就房屋價值
減損應經鑑定，對於歐亞不動產估價師聯合事務所之估價報報書沒有意見；兩造於被告之子自殺後，雖未以書面合意中止租賃契約，惟由兩造發生爭執起，被告未再給付租金，原告亦未催繳租金，可認兩造於114年10月起即無租賃之合意，且原告明知被告已將系爭房屋內之物品清空，故原告主張租賃關係尚存而請求租金，並無理由。
㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告
負擔；願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠兩造於114年6月15日締結系爭租賃契約，由被告承租系爭房
屋，租賃日期為114年7月1日至117年6月30日止，每月租金為18,000元，並於每月1日前匯款。㈡被告之子於114年9月27日在系爭房屋內自殺。㈢系爭房屋於事故發生後價值減損之金額，經歐亞不動產估價
師聯合事務所鑑定為911,731元。㈣被告自114年10月至115年6月未給付原告系爭房屋之租金。
四、本院之判斷：㈠關於系爭房屋價值減損之損害賠償部分：
⒈觀諸系爭租賃契約第8條第2項約定「未經出租人同意，承租
人不得將房屋一部或全部出借、轉租、頂讓或以其他方式供他人使用」、同條第3項約定「承租人同意並確保其與經承租人同意使用本房屋之人均將遵守本契約有關承租人之義務、公寓大廈規約，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全」、第12條第1項約定「承租人及經其同意使用該房屋之人對房屋應盡善良管理人之注意義務。倘因承租人或經其同意使用該房屋之人之故意或過失致房屋毀損、滅失者，除行為人應負責外，承租人應對出租人負連帶損害賠償責任」（本院卷第20至21頁），此與民法第432 條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」、第433 條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」相當。且對照民法第
224 條、第433 條之規定內容可知，民法第433 條之規定，性質上屬於債務人為其代理人或使用人行為負責的規定，為民法第224 條規定的確認性、具體化規定，因此在解釋民法第433 條規定的責任成立要件時，理當應參酌民法第224 條規定的責任成立要件，其中就歸責原理而言，民法第433 條規定承租人損害賠償責任，與民法第224 條規定債務人之履行輔助人責任相同，均係一「無過失責任」。從而，因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物毀損滅失者，不問承租人本人有無故意或過失，或承租人本人有無違反租賃物保管義務之情事，承租人即須負損害賠償責任。查，因本件承租人即被告允許使用系爭房屋之第三人即被告之子女在其內自殺，使系爭房屋成為凶宅，被告之子女對於系爭房屋之保管自有故意（詳如下述），則被告自應與自己之故意，負同一責任。
⒉又民法第433 條規定，係承接第432 條規定而來。前者係承
租人為他人行為負責之規定；後者係承租人為自己行為負責之規定。從而，該等規定所稱「毀損滅失」之意義，須從「租賃物保管義務」所欲保護之法益觀之，民法第432 條第1項課予承租人有「租賃物保管義務」，其目的在維護租賃物之用益價值及交換價值。鑑於房屋因自殺成為凶宅，雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故房屋之使用、收益、處分權能，既然受到影響，其用益價值或交換價值，當然有所貶損，且價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，雖從法條文義觀之，此種情形，非當初立法時所得預見，然本於民法第432 條、第433 條之規範目的，應係課予承租人維護租賃物之「用益價值」及「交換價值」，以免出租人遭受意外之損害，後者之損害未規定，屬法律漏洞，基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。經查，本件被告向原告承租系爭房屋自114年7月1日起至117年6月30日租賃期間，將系爭房屋交給被告之子女同時居住使用，被告之子女於居住在系爭房屋期間，在其內自殺身亡，使系爭房屋成為凶宅，對原告應負侵權行為責任（詳如後述），則原告主張應類推適用民法第433 條規定，被告之子女對於系爭房屋之保管有間接故意，被告應與自己之故意，負同一責任，自屬有據。至原告基於重疊合併，另主張用民法第184條第1項、第224條、第227條、第432條第2項規定，為同一聲明請求部分，即毋庸再行審酌，附此敘明。
⒊再者，系爭房屋為原告所有，已如前述，而關於系爭房屋因
系爭自殺事件導致交易價值減損，此經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定，鑑定結果以：「經市場訪查及近期相關法院判決之彙整，不動產發生非自然死亡事件將對房地價值產生減損，如然地上房屋拆除後，出售土地，因主觀上『凶之依附』消除，故房屋價值越低影響不動產價值越小，而屋齡、建材及建築面積皆影響房屋價值。並可推知如為凶宅瑕疵對價格影響，不應高於房屋剩餘價值加上拆除成本。而公寓、大樓產品因拆除成本之協調、程序成本過高，除非進入更新階段，一般評估則以整體考量，不考慮房屋剩餘價值。本案價格日期為114年9月27日，勘估標的為住宅區土地與地上木造建物，現況為低密度使用，其地上建物已逾經濟耐用年數，可隨時拆除重建，經過一般市場去化時間後，可依正常市場價格出售。綜合上述，分析本案死亡事件(凶宅因素)對不動產價值之影響，勘估標的發生死亡事故後之減損金額現以建物市場價值(房屋剩餘價值)與建物拆除費用評估之，經計算後其減損金額為911,731元，勘估標的發生死亡事故後之房地總價為11,684,400元，計算過程如下所示。(1)建物市場價值(房屋剩餘價值)評估：由上述估價方法推得標的建物價格日期當時未發生死亡事故之市場價格(房屋剩餘價值)為461,731元。(2)建物拆除費用評估：經蒐集訪價彙整與標的建物面積相當之木造建物拆除費用含工程廢棄物處理,約在400,000~500,000元間，現以為450,000元評估之。(3)勘估標的發生死亡事故後之減損金額：勘估標的發生死亡事故後之減損金額=建物市場價值(房屋剩餘價值)+建物拆除費用461,731元+450,000元 =911,731元。(4)勘估標的發生死亡事故後之房地總價：勘估標的發生死亡事故後之房地總價=勘估標的於價格日期當時未發生死亡事故之房地總價-勘估標的發生死亡事故後之減損金額12,596,131元-911,731元 =11,684,400元」（參歐亞不動產估價師聯合事務所115年4月17日歐估嘉字第1150409號函暨估價報告書）。
⒋因此，原告主張系爭房屋因系爭自殺事件而受有交易價值貶
損之金額為911,731元，即屬有據。至逾上開數額者，即屬無據。
㈡關於原告請求被告給付114年10月至115年6月之租金部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。民法第421條、第439條定有明文。次按承租人每月房屋租金為新臺幣（下同）18,000元整（含稅），車位月租金為0元整（含稅），合計18,000元整（含稅），每月為一期，承租人每期應繳納一個月租金，並於每月1日前以匯款至指定帳戶或開立記名支票之方式支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人於租賃期間亦不得任意要求調漲租金，為系爭租賃契約第4條第1項所約定。
⒉原告主張被告自114年10月起即未給付租金，至115年6月止，
總共9個月、合計162,000元，系爭房屋現仍由被告占有，未交還原告，顯見系爭租賃契約尚持續，被告應支付原告租金162,000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。觀諸系爭租賃契約第15條約定：「除本契約另有約定外，於租賃期間，承租人欲提前終止租約時，應提前2個月書面通知出租人，並賠償1個月租金作為違約金」（本院卷第21頁），被告雖於114年10月11日以LINE傳送「前陣子因屋淹水，被滑倒受傷，現在修復中，又因屋跑進蛇非常驚嚇，已決定腳傷好了把東西搬離，兩個月的押金你可抵銷」（本院卷第27頁），然被告並為依前開系爭租賃契約之約定，於2個月前以書面通知原告，亦未賠償原告1個月租金作為違約金，可認被告之提前終止租約不符合系爭租賃契約之約定，自不生終止租約之效力，則系爭租賃契約仍為有效，原告請求被告給付114年10月至115年6月之租金合計162,000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告主張系爭自殺事件，被告類推適用民法第43
3 條規定對其負損害賠償責任，即應給付其911,731元，及自114年12月31日起至清償日，按週年利率5%計算之利息；以及被告應給付原告114年10月至115年6月之租金合計162,000元，及自115年6月6日起至清償日，按週年利率5%計算之利息（因原告並未提出被告收受民事變更聲明狀之日期，故以被告於115年6月5日提出民事答辯(二)狀之翌日作為利息起算日，見本院卷第95頁）；至逾此範圍之請求，則屬無據。
六、又上開應准許部分，兩造均陳明願供擔保為准免假執行之宣告，核無不合，爰依其等聲請分別定相當擔保金額後准予假執行及免為假執行。至於原告其餘請求不應准許部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第三庭法 官 葉南君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 鄭翔元