臺灣嘉義地方法院民事判決114年度重訴字第23號原 告 廖政棋訴訟代理人 吳瑩庭律師
何盈德律師被 告 陳寶仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路000巷00號房屋及嘉義市○○段0000000地號土地騰空，返還原告。
被告應自民國113年11月29日起，至騰空返還前項不動產之日止，按月給付原告新臺幣87,000元。
被告應給付原告新臺幣345,100元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣1,934,000元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如果在於執行標的物交付前，以新臺幣5,800,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二、三項，於原告以新臺幣148,000元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如果在於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣443,326元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路000巷00號房屋，以及地號嘉義市○○段000000000號土地騰空返還原告。
二、被告應自民國113年11月29日起至騰空返還前項不動產止，按月給付原告新臺幣（下同）87,000元。
三、被告應給付原告345,100元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告為門牌號碼嘉義市○區○○○路000巷00號房屋，以及其坐落土地地號嘉義市○○段0000000號土地之所有權人。而被告因有居住之需求，故向原告租賃系爭不動產，約定應於每月30日前繳納每期每月租金87,000元；租賃期間為113年7月30日至115年7月30日止，雙方簽有租賃契約。
二、孰料被告自簽約起，未繳納任何一期租金。原告於113年10月4日以存證信函提醒被告繳納租金，惟被告未領信件。原告再於同年10月25日，以簡訊及通訊軟體提醒被告應繳納租金；然被告仍未履行繳納租金之義務。原告再於同年11月6日以存證信函向被告終止租賃關係，惟被告仍然未領信件。原告僅得於同年11月28日，再以簡訊及通訊軟體通知被告租賃關係已然終止，應遷出系爭不動產。惟被告迄今仍無權占有系爭不動產，遲遲不肯遷出；原告無奈下，僅得以訴請求之。
三、被告應騰空返還系爭不動產予原告：
(一)按民法第767條第一項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」再按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關毅終止後，應返還租賃物」。
(二)於原被告間之租賃關係經原告合法終止後，被告就系爭不動產之占有權源已然喪失，卻仍無權占有系爭不動產。故被告應依民法第767條第1項前段，騰空返還系爭不動產予原告。
(三)且按民法第455條前段，雙方之租賃關係既然已經終止，被告即應返還系爭不動產予原告。
(四)懇請鈞院擇一有理由為判決。
四、被告應給付積欠之租金345,100元予原告：
(一)按系爭契約第貳部分第一條第二項約定：「租金：雙方約定租金為每月87000元整，不含甲方之全民健康保險補充保險費與因租賃而生之稅金。乙方應於每月30日前繳付當月租金…」。
(二)今被告未繳納任一期租金，至原告於113年11月28日終止租約時，尚有3期又29天之租金未給付，總額為345,100元（計算式：87,000×3+87,000÷30×29)。故被告應依系爭契約第貳部分第一條第二項，給付原告345,100元。
五、被告應自113年11月29日起至返還騰空系爭不動產止，按月給付相當於租金之不當得利87,000元：
(一)按民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」；復按民法第181條：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」。
(二)查被告自113年11月29日即原告終止租賃關係之翌日起，便開始無權占有系爭不動產，無法律上之原因受有使用收益系爭不動產之利益，使原告受有無法使用收益系爭不動產之損害。然使用收益系爭不動產之利益依其性質無法返還，而應返還相當於租金價額之不當得利。故被告自應依民法第179條規定，自113年11月29日起至返還騰空系爭不動產止，按月給付相當於租金之不當得利87,000元。
參、證據：提出嘉義市○○段000000000地號土地所有權狀影本及嘉義市○○○路000巷00號房屋所有權狀、不動產買賣暨附買回協議書影本；台中大坑口郵局存證號碼第423、477號存證信函及原告與被告之簡訊對話等資料。
乙、被告方面被告於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述。
理 由
甲、程序部分被告陳寶仁經本院合法送達通知，於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。另查民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金」；同法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」。另查民法第179條規定：
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。
二、經查，本件原告主張上揭事實，業據原告提出嘉義市○○段000000000地號土地及嘉義市○○○路000巷00號房屋所有權狀、不動產買賣暨附買回協議書、台中大坑口郵局存證號碼第42
3、477號存證信函及兩造之簡訊對話等資料為證，核與原告所述情節大致上相符。又查，被告已於114年4月2日受本院合法送達通知，有送達證書附卷可稽【註：因未獲會晤本人，亦無受領文書之同居人或受僱人，已將送達文書寄存於北鎮派出所，並作送達通知書置於信箱或其他適當位置。依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力；因此，上述寄存送達已於114年4月12日發生送達之效力】。惟查，被告於114年6月9日言詞辯論期日未到庭，且未提出任何書狀或證據資料為答辯或陳述，依據民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，應視同自認。因此，本件堪認原告上揭主張，係屬真實。
三、次查，兩造所簽訂之協議書第貳部分第一條第㈡項約定：「租金：雙方約定租金為每月87000元整，不含甲方之全民健康保險補充保險費與因租賃而生之稅金。乙方應於每月30日前繳付當月租金…」。而查被告自租賃期間113年7月30日起，至原告於113年11月28日終止租約時，未繳納任何一期租金，合計共3個月又29天之租金未給付，總額為345,100元（計算式：87,000元×3個月＋87,000×29/30＝345,100元）。因此，被告應依兩造所簽訂之協議書第貳部分第一條第㈡項約定，給付自113年7月30日起至113年11月28日止之租金，合計總共345,100元給原告。
四、再查，被告向原告租賃系爭不動產，約定於每月30日前繳納每期每月租金87,000元。惟被告自簽約起，未繳納任何一期租金，原告已於113年11月28日以簡訊及通訊軟體通知被告終止租賃關係，請求被告遷出系爭不動產。惟查，被告迄今仍無權占有系爭房地。則原告依據民法第767條第1項及同法第455條、第179條規定，請求被告應騰空返還系爭不動產；並應自113年11月29日起，至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利87,000元，為有理由，應予准許。
五、綜據上述，原告依據民法第767條第1項、第455條、第179條等規定，請求被告將嘉義市○區○○○路000巷00號房屋（即嘉義市○○段000○號建物）及嘉義市○○段0000000地號土地，騰空並返還給原告；並應自113年11月29日起，至騰空返還上揭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利87,000元；及另依據兩造所簽訂之協議書第貳部分第一條第㈡項約定，請求被告應給付自113年7月30日起至113年11月28日止之租金，合計共345,100元給原告，乃於法有據，屬有理由，應予准許。
六、本件原告陳明願提供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定如主文所示之相當擔保金額，併予宣告之。同時並依職權酌定相當擔保金額，併諭知被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，為原告預供擔保後，亦得免為假執行。
丙、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 洪毅麟