臺灣嘉義地方法院民事判決114年度重訴字第59號原 告 蔡清文
蔡美華
蔡明儒上 三 人訴訟代理人 鐘育儒律師原 告 康清木訴訟代理人 黃聖友律師被 告 康家誠訴訟代理人 柯毓榮律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告蔡清文、蔡美華、蔡明儒共同負擔。
事實及理由
一、原告蔡清文、蔡美華、蔡明儒主張：
(一)原告蔡清文、蔡美華、蔡明儒、康清木（下合稱原告，分則逕稱姓名）均為被繼承人康玉鑾之繼承人。康玉鑾與被告先於113年1月18日就坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）締結「不動產買賣合約書」（下稱系爭債權契約），約定買賣價格為新臺幣（下同）690萬元，雙方約定先付130萬元，證件齊全再付350萬元，餘款由甲方贈與乙方。被告隨即依約於113年1月18日匯款130萬元至康玉鑾設立於朴子市農會之帳戶（下稱康玉鑾農會帳戶），後再於113年1月29日匯款350萬元至康玉鑾設立於朴子郵局之帳戶（下稱康玉鑾郵局帳戶），並據此以「買賣」為原因，於113年1月31日就系爭土地辦理所有權移轉登記。
(二)然系爭債權契約之締結與後續系爭土地移轉登記之物權行為均係康玉鑾與被告基於通謀虛偽意思表示所為。可觀諸被告於113年1月18日匯款130萬元至康玉鑾農會帳戶後，康玉鑾隨即於113年1月29日將1,293,479元匯出。另被告於113年1月29日匯款350萬元至康玉鑾郵局帳戶後，自113年2月8日起被告及康玉鑾委由康清木（即被告之父）透過自105年起保管康玉鑾郵局帳戶存摺、提款卡之便，陸續將前開金額以卡片提款方式領出，康清木前開提領行為自113年2月8日起持續至114年1月14日，因康玉鑾突然於114年1月4日因心肌梗塞亡故，隨之帳戶因除戶遭凍結而無法提領，始告終止。由前開被告將系爭債權契約所載之金額匯入康玉鑾帳戶後陸續將金錢取出返還被告之行為可知，康玉鑾與被告交易過程顯不符合我國民法「支付價金」之買賣契約要件，康玉鑾與被告間顯無締結買賣契約與基於買賣所為物權行為之真意，至為明確。
(三)又系爭土地於被告辦理移轉登記之113年1月之公告土地現值為6,867,609元【計算式：面積1,346.59平方公尺×公告土地現值5,100元/平方公尺＝6,867,609元】。被告購買系爭土地所實際匯款金額僅為480萬元，移轉土地時康玉鑾需繳納土地增值稅1,293,479元，本件交易後康玉鑾實際能取得之金額為3,506,521元【計算式：4,800,000元－1,293,479元＝3,506,521元】，前開金額明顯低於一般之合理市價（即公告土地現值之一倍）13,735,218元，同樣明顯低於內政部要求之公告現值應為市價之9成（即市價至少7,630,677元），更同樣低於公告土地現值6,867,609元。如此金額顯然不符合常情，更遑論如被告所稱「康玉鑾生活需他人支持」，並不寬裕，倘若康玉鑾確實欲變賣系爭土地來籌措平日生活費用，何以以如此低價（甚可以說是賤價）之金額「出售」予被告，由此可見，康玉鑾與被告應無買賣系爭土地之真意。從而雙方於113年1月間所為系爭債權契約與後續以買賣為原因移轉之物權行為均係基於通謀虛偽意思表示所為，依民法第87條第1項及第113條規定均屬無效，被告有塗銷系爭土地所有權移轉登記以回復原狀之義務。惟康清木否認系爭土地之買賣為虛偽，則康玉鑾所遺之上開回復原狀債權即尚未經全體繼承人協議分割，依民法第87條、767條、821條、828條、1148條規定，請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，並將系爭土地移轉登記為全體繼承人所有。
(四)並聲明：⒈被告應將系爭土地於113年1月31日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並將前開不動產移轉登記為原告蔡清文、蔡美華、蔡明儒及康清木等全體繼承人所有。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、原告康清木主張：關於系爭土地乃是康姓祖先一代一代傳承下來之土地，目前系爭土地上亦有供奉著康姓歷代先祖之牌位，以供康姓後代子孫緬懷膜拜，蔡清文、蔡美華、蔡明儒均明知康玉鑾生前有交代系爭土地為康姓之子孫所有，且於原告等人之父親蔡尊桂過世時，康清木並未繼承任何蔡家之財產。甚者，蔡清文、蔡美華、蔡明儒亦均知悉康玉鑾生前已將系爭土地移轉予被告所有，現今卻主張康玉鑾與被告通謀，實令康清木寒心。針對康清木贈與被告之金流部分，康清木曾於112年10月18日領取退休金後，並分別於112年12月11日及113年1月3日至國稅局辦理贈與予被告，是蔡清文、蔡美華、蔡明儒主張康玉鑾與被告以通謀虛偽方式製造假金流部分之陳述，顯屬不實。
三、被告則以：
(一)康玉鑾為被告之祖母，其祖父為蔡尊桂。康玉鑾與蔡尊桂所生子女中，僅有康清木（即被告之父）從母姓「康」，其餘子女皆姓「蔡」。據被告所悉僅有被告之父姓「康」，係因其父要傳承祖母「康」姓之香火，至其餘子女則傳承祖父「蔡」姓之香火。被告之祖母康玉鑾在世時，曾多次提及，系爭土地係傳承予「康」姓子孫。準此，康清木向被告表示，其為遵循其母即被告之祖母欲由「康家」傳承系爭土地之意志，惟因康玉鑾之所有子女對系爭土地均具有繼承權，康玉鑾過世後無法單獨由其繼承，且康玉鑾生活仍需金錢支持，倘若由其本人購買該土地，日後仍須辦理繼承等事宜，且其本人僅育有被告一名子女，將來其遺產亦將由被告單獨繼承，不如由被告直接購買系爭土地。並進一步向被告表示，其退休會有一筆退休金，於領取後會贈與被告，使被告得以向康玉鑾購買系爭土地，除可實現傳承「康家」之意志外，亦可兼顧節稅考量，康清木並表示其會與康玉鑾協調將系爭土地出售予被告相關事宜。嗣後，康清木依其所言，贈與金錢予被告，並告知被告其祖母康玉鑾亦同意出售系爭土地予被告。被告復於113年1月18日返回老家，該日康清木亦在場，被告與康玉鑾雙方就系爭買賣條件及合約書內容確認後，達成買賣合意，並簽立系爭債權契約。嗣因被告常年居住於彰化，被告遂由康清木代為辦理後續所有權移轉登記等相關事宜。綜上所述，被告與其祖母康玉鑾間，確實就系爭土地達成買賣合意，並簽立系爭債權契約。蔡清文竟主張系爭債權契約係屬通謀虛偽意思表示，與事實顯不相符。
(二)被告否認其與康玉鑾間，就系爭土地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽之意思表示，原告對此部分自應負舉證責任。康玉鑾欲以何等價格將系爭土地出售予被告，係基於契約自由原則，由當事人自行磋商決定，並無所謂賤價出售可言。又系爭土地為康玉鑾所有，其如何處分系爭土地，無須經蔡清文、蔡美華、蔡明儒等3人同意以何價格出售。且蔡清文、蔡美華、蔡明儒等3人迄今未提出任何證據證明康玉鑾生前曾表示本件買賣係通謀虛偽意思表示，渠等主張純屬憑空杜撰。
(三)關於康清木是否曾提領康玉鑾之款項、以及提領後款項流向與用途為何，均屬康清木與康玉鑾間之資金處分事項，與被告無涉。若蔡清文、蔡美華、蔡明儒等3人主張與被告有關，自應就被告有指示康清木提領款項或回交被告負舉證責任，惟渠等所提出之康玉鑾郵局帳戶交易明細，亦未見任何款項匯回或回流至被告帳戶之紀錄，足認渠等主張並無所據。
(四)又原告康清木就被告所主張之事實既已構成自認，則蔡清文、蔡美華、蔡明儒等3人主張被告係附和康清木而與康玉鑾締結虛假買賣契約，顯屬無據。
(五)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免於假執行。
四、本院之判斷：原告主張被告與康玉鑾間就系爭土地於113年1月18日所締結之系爭債權契約，及113年1月31日之移轉所有權行為，並非出於通謀虛偽意思表示而無效。分述如下：
⒈民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人予相對人互相明知為
非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之意思表示相予為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字215號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是第三人主張表意人予相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人自應負舉證之責。原告主張被告與康玉鑾間之買賣係屬通謀虛偽乙節，已為被告所否認，並以上情為辯，揆諸前開說明，自應由原告就被告與康玉鑾間有通謀虛偽意思表示等情，舉證證明之。
⒉原告主張被告與康玉鑾間乃通謀虛偽買賣乙節，無非以：系
爭土地約定價金為690萬元，顯低於市值，況約定價金中，被告所實際匯款金額為480萬元，餘款210萬元則約定由康玉鑾贈與被告，顯然不合常情；且被告在113年1月29日匯款350萬元至康玉鑾郵局帳戶後，自113年2月8日起至114年1月14日康玉鑾死亡時，其父康清木便陸續以卡片提款方式自康玉鑾郵局帳戶提領款項，顯然係將被告支付之350萬元返還被告等情為據。惟證人鄭麗梅即為被告、康玉鑾辦理系爭土地所有權移轉之代書，於本院審理時具結證稱：係伊受友人黃麗蓁委託出面至地政事務所辦理系爭土地之買賣移轉登記，因為黃麗蓁沒有地政士執照，才請伊擔任複代理人，申請移轉登記所檢附之權利義務人戶籍謄本、康玉鑾之印鑑證明是黃麗蓁去申請的，申請所有權移轉登記的原因為買賣是黃麗蓁所勾選；公契上記載買賣價款為6,867,609元是黃麗蓁寫的，文件上「康家誠」、「康玉鑾」印文以及「康家誠」簽名、不明人所按捺指印，在伊拿到文件時就已經蓋好、寫好了，伊並未接觸到康家誠、康玉鑾2人等語；證人黃麗蓁則結證稱：原告人等之父親蔡尊桂是伊父親的多年老友，蔡尊桂相關的不動產業務也是伊父親黃石幫忙辦理，父親過世後一些老客人（包括蔡尊桂）會回來要伊幫忙處理，伊本人沒有考取不動產經紀人執照，本院卷一第19頁、第155頁所附系爭債權契約與蔡尊桂之遺產分割繼承協議書都是伊經手的，上面的手寫字跡都是伊所寫，地點都在父親所留下之黃石代書事務所，系爭債權契約是由康清木告知內容，伊寫好再簽名、蓋章拿過來，公契上記載之買賣價金6,867,609元是用系爭土地當期公告現值乘以土地坪數計算而來，一般經驗買賣是用市價，若送地政或稅捐機關要核定增值稅或贈與稅，政府許可用前述方式來計算，辦理系爭土地之買賣、移轉登記過程中，沒有見過被告或是康玉鑾，但依其經驗，有未與權利、義務人接洽，由第三人告知過戶內容之情況，只要證件齊全就可以辦理等語（見本院卷二第6至16頁）。依證人上開所述，無法證明系爭債權契約、後續之土地移轉登記行為係出自被告、康玉鑾通謀虛偽所為，證人黃麗蓁所陳更足據以認定，公契上記載之系爭土地賣價，是出自政府認容之人民節稅操作實務，並非虛偽。
⒊土地買賣本屬人民財產處分權之行使，僅需買、賣雙方就買
賣條件意思合致，買賣價金金額多寡、支付方式如何，本就容許權利人考量本身財務狀況、與買方間是否具有親誼關係等項因素自由決定。交易實務上，因買賣雙方為至親、好友，故以優惠價格出售之先例並不罕見，本即不能以買賣價金低於市價此節質疑買賣契約之真實性。又基於舊時民法對於子女從姓，於嫁娶婚係以從父姓為原則，在沒有男性兄弟情形下，女子出嫁時與丈夫先行約定取特定出生序之子女從母姓，以利傳承母家香火之例亦屢見不鮮，在有此特約情形，父母通常會因子女從姓不同而在財產繼承做區別設定。此觀諸原告不爭執形式真正之蔡尊桂遺產分割繼承協議書內容可知，康玉鑾與蔡尊桂之子女共有蔡清文、蔡清欉、康清木、蔡美華4人，但蔡尊桂所遺遺產，僅由從父姓兒子蔡清文、蔡清欉平分其中之2筆土地、1筆房屋，康玉鑾取得2筆各100萬元之定存（見本院卷一第155頁）。基此，被告抗辯康玉鑾生前曾多次提及系爭土地要傳承給「康」姓子孫等情，非屬虛妄。在此等背景，康玉鑾權衡個人意志、法律規定，將系爭土地以低於市價之690萬元賣給被告，甚至將價金其中之210萬元贈與被告，亦與情理無違，不足據以認定系爭債權契約、系爭土地所有權移轉出自被告、康玉鑾之通謀虛偽意思表示。
⒋原告雖執，被告用以買受系爭土地之480萬元來自其父康清木
之贈與，康清木自113年2月8日起至114年1月4日為止，持提款卡多次提領康玉鑾郵局存款等節，作為主張通謀虛偽意思表示之論據。但原告亦自承，被告有於113年1月18日匯款130萬元至康玉鑾農會帳戶，於113年1月29日匯款350萬元至康玉鑾郵局帳戶等情，經核對原告所提康玉鑾郵局、農會帳戶之交易明細，嘉義縣朴子地政事務所函覆之系爭土地於113年1月31日辦理買賣所有權移轉登記資料可知（見本院卷一第23至31頁、第279至297頁），康玉鑾農會帳戶於113年1月29日轉出之1,293,479元是用以繳納系爭土地增值稅，康玉鑾郵局帳戶自113年1月29日起至114年1月14日為止，遭人以卡片提款方式提領77筆共2,312,600元之存款。康清木雖不否認前開卡片提款係其所為，但否認該等款項最終流入被告之手。參以康清木所提領之款項金額不等，最低1筆3,000元、最高1筆6萬元，且歷時長久、筆數眾多；再依中華郵政股份有限公司函覆之該帳戶歷史交易明細，以及原告提供之郵局局號資料可知，康清木提領款項之郵局遍及朴子郵局、朴子祥和郵局、六角蒜頭郵局、高雄籬仔內郵局、前鎮郵局各地等節（見本院卷一第299至303頁、第317至325頁），實在難以想像，康清木會如此不辭辛勞奔波數地、不厭其煩化整為零，甚至直至114年1月14日康玉鑾死亡時，領出要交還給被告之款項還不足達1,187,400元（計算式：350萬元-2,312,600元＝1,187,400元）。蔡清文、蔡美華、蔡明儒徒以康清木與被告是父子關係，率認康清木所以自康玉鑾郵局帳戶提領款項，是將被告匯給康玉鑾之350萬元返還予被告，實屬無稽。
⒌從而，本件原告既未能舉證證明被告與康玉鑾間互相為非真
意之買賣，其主張系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示而屬無效，請求被告塗銷系爭土地之移轉登記云云，自非可取。
五、綜上所述，本件原告依民法第87條、767條、821條、828條、1148條規定，請求被告塗銷系爭土地移轉登記，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 115 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳思睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 5 日
書記官 廖婉君