臺灣嘉義地方法院民事判決115年度訴字第247號原 告 侯弘毅訴訟代理人 蘇慶良律師被 告 侯仕伯上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有嘉義縣○○市○○段0000地號土地、同段408建號房屋應分歸被告取得，被告應補償原告新台幣(下同)4,083,915元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔59%，由被告負擔41%。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項定有明文。又所謂基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待後請求之審理予以利用，俾先後兩請求同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者而言；判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值(最高法院90年度台抗字第519號裁定意旨參照)。
二、經查，原告主張其依民法第179條之規定追加請求返還起訴前5年內，被告占用共有物全部居住並營業之相當於租金之不當得利(見本院卷第77-81頁)。惟原告追加之訴乃係基於被告占用及營業之無法律原因而受有利益，核與原告起訴所主張之分割共有物事實，顯不相同。又原告追加之訴與原起訴之基礎事實並非同一，況原告所為追加之訴，復不能利用原訴訟資料，勢必將使被告另行防禦準備，對訴訟之終結明顯有所延滯，另被告已表明不同意其追加(本院卷第93頁)，均核與民事訴訟法第255條第1項但書規定得例外准予追加之事由不符，倘准予追加，顯有損及被告之程序權之保障。從而，揆諸上開規定及說明，應認原告訴之追加於法不合，不應准許，應予駁回。故原告請求再勘驗系爭房地現場，並無必要。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
(一)嘉義縣○○市○○段0000地號土地、同段408建號房屋(下稱系爭房地)，目前均由兩造共有，應有部分比例均為1/2。原告依民法第824條第2項第2款之規定請求將系爭房地變價分割，兩造依應有部分比例分配價金。
(二)訴之聲明：
1、系爭房地准予變價分割，由兩造依應有部分比例分配價金。
2、訴訟費用由兩造平均負擔。
二、被告則以：
(一)系爭房地兩造父親至今仍居住於該處，並非由被告一人獨佔。原告係因個人因素自行搬離系爭房地，被告從未有任何阻撓或拒絕原告進出之行為。系爭房地目前由被告長期實際居住使用，若採變價分割，被告將面臨流離失所之困境，主張系爭房地應由被告取得，被告依鑑定市價補償原告。
(二)訴之聲明：
1、系爭房地准予分割，由被告取得系爭不動產全部所有權，再以價金補償原告。
2、訴訟費用由兩造平均負擔。
三、本院之判斷：
(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限(民法第823條)。查系爭房地為兩造共有，每人應有部分均為1/2，且無因使用目的不能分割之情形，各共有人亦無不能分割之契約，兩造對此均未提出爭執，並有系爭土地及建物之第三類謄本附卷可稽(本院卷第21-23頁)，堪信為真實。茲因兩造未就分割之方法達成協議，於114年12月24日復經本院調解不成立，有本院民事報到單在卷可證(見本院卷第43頁)，堪認兩造不能協議決定分割方法，是原告依民法823條訴請分割，並無不合。
(二)再按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之(民法第824條第2、3項)。又所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難(如法律上禁止細分)，以及事實上之困難(如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用)(最高法院108年度台上字第1841號判決意旨參照)。
而法院裁判分割共有物時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平(最高法院110年度台上字第1614號判決意旨參照)。
(三)關於系爭土地及建物之分割方法，本院審酌如下：
1、系爭房地係3樓之透天樓房，僅有一個獨立之出入口，此有相片可證(本院卷第83、85頁)，是系爭房地如採原物分割方式分配予共有人，各共有人所得面積甚小，分得之土地日後無法各自申請建築，且房屋不像土地可輕易築牆分割，結構上細分將導致安全與使用困難，室內既有管線、電路、排水系統等配置，無法滿足分割後各別住户之使用，若採取變價分割(拍賣)，現住人將面臨強制搬遷，且拍賣價格往往低於市場正常交易行情，對雙方皆不利，有減損經濟利用之價值。是若捨現住人而將房屋判歸他方取得，或訴諸變價拍賣，不僅將迫使現住人面臨流離失所之困境，更需額外耗費大量搬遷及重新安頓之成本，殊非衡平之道。故系爭房地以原物分割，顯有困難。
2、系爭房地2樓現為被告所居住，3樓部分原先為原告居住，原告大約於92至93年自己買房子後搬出去，3樓部分現在由兩造之父親所居住，以上為兩造所不爭執(本院卷第94頁)。而系爭房地由被告居住多年，其對系爭房屋之周邊環境、鄰里關係及空間結構，已有高度之生活依存度與情感維繫。是系爭房地既無法為原物分割，自應由一人取得，而本於系爭房地之使用性、地緣性，應由現居住人取得為宜。又系爭房地若經由拍賣，是否即可由現居人拍賣取得，尚屬未定，且變價分割無非是按照系爭房地之現有價值的拍賣後，由兩造按其應有部分取得價金，故而若系爭房地，經客觀之公正之第三人，鑑定其價格後，由一方取得系爭房地之所有權後，並由取得人補償他方系爭房地應有部分之市場價值，對兩造雙方並非不公平。況且原告起訴時亦主張系爭房地由被告取得，並由被告補償原告價金，此部分有起訴書可證(本院卷第11頁)。爰審酌建物利用之連續性、現狀維持之利益，由現正居住使用之被告取得系爭房屋之全部所有權，最能發揮房屋之最大使用價值，並能符合兩造之利益。故本院認為系爭房地，應由現住人即被告取得，並由被告補償原告價金。
3、次按，法院裁判分割共有物，除維持共有人間之公平外，亦須兼顧共有物之經濟效用。現住人單獨取得系爭房屋全部所有權後，他方共有人之所有權權利即流於消滅，自應由取得人以對等之金錢，依公平市價補償之，始符法意。本院審酌系爭房屋經囑託專業不動產估價師鑑定之市場價格，該鑑定係綜合衡量房屋結構、折舊、區域生活機能及當前房市景氣所為，屬客觀公允。從而，由被告取得系爭房地，並由被告依此市價依比例補償他方，除能讓未取得房屋之原告，能即時變現、活用資金外，亦能全面兼顧各共有人之財產權實質平等。
4、系爭房地經送請亞聯不動產估價師聯合事務所鑑定後，其價值為8,167,829元，有鑑定報告書可證，兩造對該鑑定報告亦無意見(本院卷第94頁)。從而本院認為系爭房地應分歸予被告取得，並由被告補償原告鑑定價格之1/2即4,083,915元(8,167,829/2，元以下四捨五入)。爰依此判決如主文第1項所示。
(四)原告自承系爭房地3樓部分以前為其居住，婚前花費150萬元裝潢3樓，大約92至93年自己買房子的，結婚後被告提議要賣房子分家產，之後才搬出去買房子。系爭建物之前居住時1樓前面是客廳、後面是廚房，中間是廁所及一間孝親房，搬出後3樓是父親在居住等語，並為被告所不爭執(本院卷第90頁)。可見系爭房地，原先原告也有使用，原告搬出去之後，其原先原告所使用之3樓部分，係由其父親居住使用，並非被告獨占使用。又系爭房地1樓門面雖掛有離家苦茶油行之布簾，但其內部為客廳、廚房，並無任何營業之跡象，此部分有鑑定報告書所附之相片可證。顯見該系爭房地之1樓，其原有客廳、廚房之使用型態，並未改變。可見被告並無將1樓設置為其營業處所，故被告並未改變與原告當時共用系爭房地之使用情況，而受有利益。從而，原告主張被告單獨使用系爭房地而受有利益，亦不可取，其請求不當得利，亦無理由，併予敘明。
(五)分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何分割方案能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，爰依民事訴訟法第80條之1規定，就分割共有物之部分，酌定原告亦負擔部分之訴訟費用，方屬公允。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第三庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)，及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
書記官 張簡純靜