臺灣嘉義地方法院民事判決115年度訴字第288號原 告 黃秀珍訴訟代理人 顏溢成被 告 園中園管理委員會法定代理人 李秋燕訴訟代理人 蔡宜呈律師上列當事人間確認管委會委員當選無效等事件，本院於民國115年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第262條第1項、256條分別定有明文。查，原告起訴時聲明第一、二項原為：(一)被告李秋燕等5人當選管委會委員無效，應返還優惠委員管理費之所有金額，自民國115年3月30日起按年利率5％計算至清償日止。並依據社區規約由前任主委擔任會議召集人，重新召開住戶大會，改選下屆管委會。(二)115年3月13日臨時區分所有權人會議，案二決議無效，應予撤銷。嗣於115年4月24日言詞辯論程序將第一、二項聲明變更為：(一)確認園中園114 年12月5日區分所有權人會議決議選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、賴怡珊、林雅芬當選管委會委員無效。(二)確認115年3月13日臨時區分所有權人會議：第二案決議無效。後於115年5月15日言詞辯論時，主張賴怡珊已於115年5月5日公告請辭園中園管理委員及財務委員，並將訴之聲明第一項變更為：
(一)確認園中園114年12月5日區分所有權人會議決議選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選管委會委員無效。核原告所為，係屬撤回及更正事實上或法律上之陳述，與前開規定相符，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人或利害關係人之私法上地位即有受侵害之危險。查原告為園中園社區之區分所有權人，有嘉義市○○段○○○段0000○號登記第三類謄本在卷可憑（見本院卷一第309頁）。本院審酌園中園114年12月5日區分所有權人會議決議選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選管委會委員（下稱114年12月5日決議）決議是否無效，攸關李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬得否代表園中園區分所有權人團體執行職務，以及115年3月13日臨時區分所有權人會議第二案決議地下室機車位之整體重新規劃、分配及管理方式，授權管理委員會規劃並訂定地下室機車停車辦法，公告實施（下稱115年3月13日第二案決議），是否無效，亦影響園中園管委會是否應按上開決議執行。而原告主張上開二決議無效等情，為被告所否認，足見114年12月5日決議、115年3月13日第二案決議之效力於兩造間處於不安之狀態，且此種不安之狀態，原告能以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件訴訟自有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)園中園總戶數為41戶，於115年12月5日召開區分所有權人會議，其出席人數包括委託書，並未達出席3分之2（即28人）法定人數，且召集人鄧惠心並非園中園住戶規約第二章一、
（一）所規定之主任委員，不具召集人資格。前任主任委員王淑玫為園中園社區擔任最多屆主委及委員的住戶，王淑玫之任期111年4月10日至113年4月10日任期之後，曾召開區權會改選管委會，但因社區頂樓漏水尚未處理完成，致無人願意接任，王淑玫再於114年4月25日召開區權會，卻因社區頂樓公設另一處漏水尚待修繕，多數住戶不願承擔接任，仍無法遴選出管委會委員接任，王淑玫因此以會議召集人及主席身分速推派原告訴訟代理人顏溢成擔任下一屆主委，經顏溢成同意後並公告，公告15日內，甚至三個月內也無人異議，而於114年7月1日正式上任，故114年4月25日住戶大會會議召集人並非規約所定由主任委員擔任。
(二)另會議記錄從未送達各區分所有權人並公告之。此外，6號3樓3之區分所有權人張慧娟已死亡十幾年，至今房屋產權無人接繼，竟有由已死亡之區分所有權人委託書委託張姓男子開會。又林雅芬違反111年12月20日園中園管理委員會決議「區分所有權人其房屋出租或雖未出租但並無居住於本社區，不得擔任社區管委會之委員」，林雅芬房屋已出租他人，竟不知迴避而擔任安全委員。114年12月5日決議違反公寓大廈管理條例第31、32條、第34條第1項、園中園住戶規約第二章一、（一），李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選管委會委員無效。
(三)本社區地下室汽車及機車車位，均由建商另行出售，住戶有購買車位者，建商會發放車位使用權利證明書，以茲證明購買者具有專屬專用之車位，分為「(汽)車位使用權利證明書」、「機車位使用權利證明書」，其上皆註明車位編號，兩者證明書屬性一致，依據土地登記規則，皆具獨立產權，並可獨立買賣讓渡，亦即「專屬專用」，可自由出租、買賣、收益、處分，並排除他人干涉。李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬均無機車使用權利證明書，115年3月13日臨時區分所有權人會議，第二案決議：「地下室機車位之整體重新規劃、分配及管理方式，授權管理委員會規劃並訂定地下室機車停車辦法，公告實施。」，違反土地登記規則第81條、內政部（80）台內營字第8071337號函，本社區地下室各汽車機車位皆有使用權人，亦知悉車位是必須向建商另行購買，車位非屬公設，故115年3月13日第二案決議無效。
(四)並聲明：
1.確認園中園114年12月5日區分所有權人會議決議選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選管委會委員無效。
2.確認115年3月13日臨時區分所有權人會議：第二案決議無效。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)園中園112年第二次區分所有權人會議選舉王淑玫為園中園管委會主任委員，任期自112年5月1日至113年4月30日屆滿，王淑玫未於任期內召集區分所有權人會議再選任新管理委員會，又未移交合法之管理負責人，則依公寓大廈管理條例第29條第4項，王淑玫自113年4月30日起視同解任，園中園大廈自113年5月1日起，已無管理委員會，亦無主任委員。
(二)顏溢成自稱為管委會之主任委員，係前任委員王淑玫單方公告，自行指定，而非經規約及公寓大廈管理條例合法改選，其向嘉義市政府申請報備因欠缺會議通知單、會議記錄、簽到簿，遭嘉義市政府退回。況顏溢成非園中園之區分所有權人，自不可能充任為園中園管委會委員。顏溢成從未為園中園管委會合法之主任委員，亦不因形式上曾因他人交付而保管園中園管委會之印章，甚至自行以管委會之名義發布公告，即認其為主任委員。
(三)園中園管委會於114年間久未合法改選，經向嘉義市政府申請協助改選管委會，經「嘉義市114年度輔導公寓大廈管理暨宣導勞務委託案」委託之「台南市物業管理發展協會」人員協助，依公寓大廈管理條例第25條第3項，由林雅芬等13位區分所有權人推選鄧惠心擔任管理負責人，並於114年10月6日至同年月25日連續公告10日生效後，並於同年12月5日由鄧惠心為召集人，召開114年第一次區分所有權人會議，經選舉，由李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、賴怡珊、林雅芬分別當選並被推選為主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員、安全委員，並向嘉義市政府申請並經同意備查。
(四)又依園中園住戶規約第二章一、（一）後段規定：「住戶大會會議應有住戶（所有權人）過半數及其區分所有權比例合計過半數之人出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，而屬公寓大廈管理條例第31條之規約另有規定之情形，而應優先適用前開規定之約定。園中園114年第1次區分所有權人會議，出席人數及出席人數之區分所有權比例均過半，並經以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。經票選結果，委員當選部分均已過出席人數及出席人數之區分所有權比例半數；又本件並無受託人所受委託區分所有權佔全部區分所有權五分之一以上之情形。原告主張，並非可採。
(五)原告雖復主張111年12月20日園中園管理委員會決議「區分所有權人其房屋出租或雖未出租但並無居住於本社區，不得擔任社區管委會之委員」，惟上開決議僅經委員會討論後全部委員通過，而非依公寓大廈管理條例及規約規定之程序經區分所有權人會議通過，亦屬無效。綜上，李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、賴怡珊、林雅芬係經合法程序擔任擔任園中園大廈主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員、安全委員，原告聲明第一項之聲請，應予駁回。
(六)園中園大廈之地下室為區分所有權人所共有，並無專用登記，汽機車為無獨立之所有權，無獨立之建號，此有嘉義市○○段○○○段0000○號建物登記第二類謄本足資印證。從而，原告主張機車位具獨立產權，可自由處分云云，容有誤會。原告歷次書狀及陳述復未提出具體之法令、權狀或分管契約等，以實其說，未盡舉證責任。
(七)另原告提出之機車位使用權利證明書背面並沒有劃設85至90的機車停車位，是用鉛筆寫上去，且依據被告提出之地下室現況照片，亦與原告提出機車位使用權利證明書背面車格編號配置不符，44車格緊鄰89、90車格，且車格較小，顯與常情不符，被告爭執機車位使用權利證明書之形式上真正。綜上，原告並未能舉證證明115年3月13日第二案決議有何無效之情等語資為抗辯。
(八)並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項及爭點：
(一)不爭執事項：
1.王淑玫當選112年園中園管理委員會主任委員，任期自112年5月1日至113年4月30日。
2.園中園114年12月5日區分所有權人會議係由鄧惠心擔任召集人，並於該次會議中選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、賴怡珊、林雅芬擔任管理委員。
3.園中園115年3月13日臨時區分所有權人會議，第二案決議：地下室機車位之整體重新規劃、分配及管理方式，授權管理委員會規劃並訂定地下室機車停車辦法，公告實施。
(二)本件爭點：
1.原告主張114年12月5日決議違反公寓大廈管理條例第31、32、34條第1項規定、園中園規約第二章一、㈠，選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選無效，有無理由？
2.原告主張114年12月5日決議選任林雅芬，違反111年12月20日園中園管理委員會決議：區分所有權人其房屋出租或雖未出租但並無居住於本社區之區分所有權人及親屬不得擔任社區管委會之委員，當選無效，有無理由？
3.原告主張115年3月13日第二案決議違反土地登記規則第81條，決議無效，有無理由？
四、得心證之理由
(一)原告主張114年12月5日決議違反公寓大廈管理條例第31、32、34條第1 項規定、園中園規約第二章一、㈠，選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選無效，有無理由？
1.按主任委員任期屆滿未再選任者，自任期屆滿日起，視同解任；區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次，為公寓大廈管理條例第29條第4項、第25條第3項前段分別定有明文。經查：
⑴園中園管委會原由王淑玫擔任主任委員，其任期至113年4
月30日屆滿，於任期屆滿前，王淑玫未能合法召集區分所有權人會議改選委員及主委，依公寓大廈管理條例第29條第4項，王淑玫自任期屆滿日起，視同解任，已不具備園中園管委會主任委員身份，應堪認定。雖原告主張王淑玫係以會議召集人及主席身分推派原告訴訟代理人顏溢成擔任下一屆主委，經顏溢成同意後並公告15日無人異議，而於114年7月1日正式上任云云。然園中園住戶規約第三章
一、規定「本大廈管理委員由住戶大會選舉之管理委員所組成……」，一、(一)規定「管理委員內置主任委員一名、副主任委員一名、財務委員一名、監察委員一名、安全委員一名、其職位皆由委員互選之。」，王淑玫上開指派顏溢成擔任園中園管委會主任委員，顯然並非經過區分所有權人會議選任，並由管理委員互選主任委員等職位之選任及推派程序，原告主張顏溢成始為園中園管委會主任委員即住戶大會之合法召集人，顯於法無據，無足可採。
⑵次查，園中園社區於王淑玫任期屆滿當然解任後，已無主
任委員，依前開公寓大廈管理條例第25條第3項規定，應由區分所有權人互推一人為召集人。是以，114年12月5日決議係經林雅芬等13位區分所有權人推選鄧惠心擔任管理負責人後，有嘉義市政府115年5月4日府都使字第1155313553號函覆提供該次會議之園中園公寓大廈（社區）推選管理負責人公告在卷可佐（見本院卷一第271、283頁），故114年第一次區分所有權人由鄧惠心擔任召集人，自屬適法。
2.次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條明文規定。再按，園中園住戶規約第二章一、
（一）後段規定：「住戶大會會議應有住戶（所有權人）過半數及其區分所有權比例合計過半數之人出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」。經查：
⑴原告雖主張區分所有權人會議之決議應按公寓大廈管理條
例第31條規定之出席數及同意數行之。然上開規定之出席數及同意數僅於規約未另有規定時始有適用，觀諸園中園住戶規約第二章一、（一）後段既已明訂住戶大會決議之僅需應有住戶（所有權人）過半數及其區分所有權比例合計過半數之人出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，則114年12月5日決議是否成立且有效，自應依園中園住戶規約之規定認定之。
⑵園中園114年12月5日區分所有權人會議係由鄧惠心為召集
人所召開，園中園社區總戶數為41戶，當天之出席人數為22人，經扣除張堯順代理已過世之區分所有權人張慧娟一人，共有21人出席，出席數已達園中園社區區分所有權人人數之一半且其區分所有權比例亦已過半數，且114年12月5日決議係經出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成，此有嘉義市政府115年5月4日府都使字第1155313553號函覆提供該次會議之園中園114年區分所有權人名冊、園中園公寓大廈（社區）推選管理負責人公告、114年第一次區分所有權人會議通知單、簽到簿、委託書、會議記錄、建物登記第三類謄本等資料附卷可佐（見本院卷第一第271、280至345頁）。是以，114年12月5日決議選舉李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬分別當選管理委員，已符合公寓大廈管理條例第32條規定，係屬合法成立有效，至為明確。原告主張114年12月5日決議無效，顯屬無據。
3.至原告另主張未將會議記錄送達各區分所有權人並公告，已違反公寓大廈管理條例第34條第1項規定，系爭決議不成立云云。惟查，公寓大廈管理條例第34條第1項規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」，僅屬附隨之通知義務，並非區分所有權人會議決議成立且生效之要件。是原告上開主張，並非可採。
(二)原告主張114年12月5日決議選任林雅芬，違反111年12月20日園中園管理委員會決議：區分所有權人其房屋出租或雖未出租但並無居住於本社區之區分所有權人及親屬不得擔任社區管委會之委員，當選無效，有無理由？
1.按住戶指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，公寓大廈管理條例第3條第8款、第29條第5項規定分別訂有明文。準此，區分所有權人屬於住戶，再依公寓大廈管理條例第29條第5項規定，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，依上開規定可知非該專有部分之區分所有權人者，經區分所有權人會議之決議或規約另有規定時，始得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，則身為區分所有權人之住戶具有被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人之資格，乃當然之理。
2.原告雖提出111年12月20日園中園管理委員會決議：區分所有權人其房屋出租或雖未出租但並無居住於本社區之區分所有權人及親屬不得擔任社區管委會之委員。然此僅為園中園管理委員會之決議，並非經過園中園區分所有權人會議決議，且園中園規約僅於第三章一、（六）規定：「任何委員如因轉讓行為而喪失所有權者，即喪失其委員資格，得由委員會另行推薦遞補之。」，其餘並無關於管理委員資格限制之規範，故原告僅憑111年12月20日園中園管理委員會決議主張限於「實際居住於社區內之區分所有權人」始能被選任、推選為管理委員，係無端加諸園中園規約及公寓大廈管理條例所無之限制，而與園中園規約及公寓大廈管理條例之規定相悖，自難認該管委會決議為有效。從而，林雅芬為園中園社區之區分所有權人，具有被選舉為管理委員會委員之資格，並經114年12月5日決議選舉為園中園管理委員，其當選自屬有效，原告主張114年12月5日決議選舉林雅芬為管理委員當選無效，自無可採。
(三)原告主張115年3月13日第二案決議土地登記規則第81條，決議無效，有無理由？
1.按區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有；區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，土地登記規則第81條訂有明文。經查，園中園社區地下室停車場依被告所提出之嘉義市○○段○○○段0000地號建物登記第二類謄本所示，為主建物車店段車店小段3061至3101建號之共有部分，並非按停車位各自編有獨立之建號，原告縱然提出其所持有之車位使用權利證明書及機車位使用權利證明書，亦無從據此主張個別機車位具備獨立產權。
2.則園中園115年3月13日臨時區分所有權人會議，第二案決議授權管理委員會地下室機車位之整體重新規劃、分配及管理方式並訂定地下室機車停車辦法，並公告實施，此內容僅係授權園中園管委會重新對地下室機車位有重新規劃、分配並就其管理方式授權訂立地下室機車停車辦法，而屬區分所有權人會議得決議之事項，而與土地登記規則第81條所規定之情形無涉，原告主張115年3月13日第二案決議為無效，並未舉證該決議違反何強制禁止規定而無效，故原告主張，難認可採。
五、綜上所述，原告請求確認園中園114年12月5日區分所有權人會議決議選任李秋燕、鄧惠心、賴玉娜、林雅芬當選管委會委員無效，以及115年3月13日臨時區分所有權人會議：第二案決議無效，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳寶貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 林秀惠