臺灣嘉義地方法院民事判決115年度訴字第292號原 告 蔡秀琴訴訟代理人 林宥晟被 告 方火龍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於嘉義市○區○○街00巷00號3樓之1房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣18,000元，及其中新臺幣9,000元自民國114年12月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其中新臺幣9,000元自民國115年1月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告應自民國115年3月15日起至115年5月14日止，按月給付原告新臺幣9,000元。
四、被告應自民國115年5月15日起至實際返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項、第二項、第三項得假執行；但被告如分別以新臺幣210,900元、新臺幣18,000元、新臺幣27,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。
八、本判決第四項所命各期給付已到期部分，得假執行；但被告如以每期新臺幣9,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款分別定有明文。原告起訴聲明第二項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）27,000元，及其中9,000元自民國114年12月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息；9,000元自115年1月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息；9,000元自115年2月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於115年6月2日本院言詞辯論期日以言詞減縮此部分聲明為：被告應給付原告18,000元，及其中9,000元自114年12月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息；其中9,000元自115年1月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷第127-128頁）。核原告上開所為，係減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為坐落嘉義市○區○○街00巷00號3樓之1房屋（下稱系爭房
屋）之所有權人，被告前向原告承租系爭房屋，雙方簽有租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自114年3月15日起至115年3月14日止，每月租金為9,000元，押金為9,000元。
㈡被告於租賃期間有欠租情形，經原告核算確認截至115年3月1
4日租期屆滿時，被告尚積欠租金共計27,000元，並以押租金9,000元抵充被告積欠之115年2月份租金9,000元。被告就各期租金均有明確約定給付期日，惟屆期未付，依法應負遲延責任。原告爰就前開積欠租金18,000元，按各期租金應給付日之翌日起，依法請求按年息5%計算之遲延利息。
㈢系爭租約已於115年3月14日屆滿終止，被告自115年3月15日
起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因占有系爭房屋。原告身為所有權人，自得請求被告返還系爭房屋。
㈣被告於租賃關係終止後，繼續占有使用系爭房屋所受之利益
，原告並得依不當得利規定，請求相當租金之返還。原告考量系爭房屋返還後，尚需合理之整理、清潔及整修期間，故自115年3月15日起至115年5月14日止，僅按系爭租約月租9,000元計算相當租金。另依原告蒐集之嘉義市整層住家租賃市場行情資料，系爭房屋所在區域及鄰近區域之整層住家租金多高於13,000元，原告自115年5月15日起，請求按月以13,000元計算相當租金等語。
㈤並聲明：⒈如主文第一項至第三項所示。⒉被告應給付原告自1
15年5月15日起至實際返還系爭房屋之日止，按月以13,000元計算之相當於租金之不當得利。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：㈠原告起訴內容不實，被告承租系爭房屋逾17年，原告謊稱自
住，事實上是委任住商不動產售屋，唆使該員賺差價而不斷威嚇被告，且原告利用租賃關係指控並毆傷被告，被告會再另外提告原告母子二人。
㈡不爭執系爭租約已期滿終止，被告目前還住在系爭房屋內，
對於欠繳3個月租金27,000元亦不爭執，但押租金9,000元仍由原告持有，同意以此抵充被告115年2月未繳納之租金。
㈢原告向被告收取之租金比同一個大樓其他房屋貴，被告認為
原告溢收租金。且被告於承租系爭房屋期間，代為繳納17年的公共設施電費。原告因溢收房租及被告代繳電費而獲有不當得利，被告得向原告請求返還，並以此抵銷積欠原告之租金等語。
三、兩造不爭執事項（本院卷第162頁）：㈠兩造就系爭房屋訂有系爭租約，系爭租約於115年3月14日到
期終止（有本院卷第17-23頁住宅租賃契約書可證）。㈡被告積欠原告114年12月、115年1、2月等3個月租金合計27,0
00元（有本院卷第79-85頁欠租逐月精算表、存摺內頁明細可證）。
㈢兩造同意以押租金9,000元抵充115年2月租金。
㈣被告現仍居住於系爭房屋內。
四、本件爭點：㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？㈡原告向被告請求114年12月、115年1月之租金及遲延利息，有
無理由？㈢原告向被告請求相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。
⒉經查，兩造就系爭房屋所訂之系爭租約，業於115年3月14日
租期屆滿，兩造間租賃關係已終止，然被告迄今仍占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，已如前述。而原告為系爭房屋所有人，亦有系爭房屋稅籍證明書在卷可憑（本院卷第141頁）。被告於系爭租約終止後，仍占有系爭房屋，已無合法權源，屬無權占有，是以，原告基於所有物返還請求權，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，應屬有據。
㈡被告應給付原告114年12月及115年1月租金合計18,000元及其遲延利息：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。經查，依系爭租約第3條，被告應於每月15日前繳付當月租金9,000元，有住宅租賃契約書可參（本院卷第17頁），故被告依約應於114年12月15日、115年1月15日繳付114年12月及115年1月租金。而系爭租約期滿終止後，被告仍積欠原告114年12月及115年1月租金未繳，合計18,000元【9,000元＋9,000元＝18,000元】，同為被告所不爭執，則原告請求被告給付積欠之租金18,000元，自屬有據。
⒉又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。兩造既已約定被告應於每月15日前繳付當月租金，是其租金之給付有確定期限，依前所述，被告就前述2期租金未繳付部分均有給付遲延情事。是就本院上開准許部分，原告併請求被告應給付其中9,000元自114年12月16日起，另9,000元自115年1月16日起，均至清償日止，按年息5％計付遲延利息，亦屬有據，應予准許。㈢被告應自115年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。被告於系爭租約法律關係終止後，即負有搬遷返還系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，核屬受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害，故原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還該占有利益，應屬有據。
⒉本院審酌原告前將系爭房屋以每月租金9,000元出租被告，有
系爭租約在卷可稽，故以每月租金9,000元，作為計算被告應返還其所受之利益基準，尚稱允當。堪認被告自115年3月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月受有9,000元相當於租金之利益，致原告受有損害。
⒊至原告雖主張系爭房屋所在區域及鄰近區域之整層住家租金
多高於13,000元，故自115年5月15日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，應以每月租金13,000元，作為計算被告應返還其所受之利益之基準云云。然而，縱使是位在同一地區之不同房屋，仍可能因各該房屋出租時之使用面積、屋況、裝潢、所附設備、是否包含停車位及管理費等諸多因素，而有極大之租金價差，故尚難單憑原告所提之591嘉義市整層住家租金行情，即認系爭房屋每月租金為13,000元，並應據此計算被告占用系爭房屋所受之利益。
⒋據上，原告請求被告自115年3月15日（即終止租約翌日）起
至115年5月14日止、115年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於房屋租金之不當得利9,000元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈣被告雖辯稱原告因向被告溢收租金、由被告代繳公共設施電
費，而受有不當得利，並主張以此抵銷被告對原告所負之租金債務云云。惟查，兩造就系爭房屋約定租金為每月9,000元，有前述住宅租賃契約書可佐，縱使兩造所約定之租金與系爭房屋所在大樓之其他房屋有異，原告既是依系爭租約向被告按月收取9,000元租金，自難認有何溢收租金而受有不當得利之情。此外，依系爭租約第7條、第9條（本院卷第21頁），兩造於締約時，已約定使用系爭房屋之水電費、電梯維修、清洗水塔費用，均應由被告負擔，足認因系爭房屋公共設施所衍生之相關費用，應由承租系爭房屋之被告支付。是被告上開所辯，顯與系爭租約之約定不符，自不足採信。
六、綜上所述，原告本於系爭租約之約定、所有物返還請求權、不當得利法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告18,000元，及其中9,000元自114年12月16日起，其中9,000元自115年1月16日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自115年3月15日起至115年5月14日止，按月給付原告9,000元。㈣被告應自115年5月15日起至實際返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分之訴訟標的價額合計未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應由本院依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
民事第三庭法 官 陳盈螢以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
書記官 李玫娜