臺灣嘉義地方法院民事判決115年度訴字第326號原 告 柯仰謦被 告 吳麗娟
林家華陳美琴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告Ａ０４、Ａ０３分別為長鴻房屋仲介、經理，被告Ａ０２則為特約
地政士，其等於民國113年6月仲介、辦理原告出售位於嘉義市○區○○街00號自宅（下稱系爭房地）時，原告明確表示在結清相關手續費用後，必須實收新臺幣（下同）3,000萬元才願意出售。最後系爭房地以3,100萬元成交，原告實拿2,999萬4,673元。不料於115年9月，原告卻收到南區國稅局來函命補繳房地合一稅76萬餘元，原因為原告不符自用住宅出售400萬元免稅額規定，經原告提起反駁、訴願均被駁回，而於115年1月繳交該筆稅務。按房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此為一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因，且仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，惟被告3人均未在房地合一稅相關條例上，為原告做好稅務規劃與申報，造成原告損失76萬8,368元，爰依民法第535條、567條、544條規定提起損害賠償之訴。
㈡並聲明：
⒈被告應連帶給付原告76萬8,368元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告之答辯：㈠被告Ａ０２部分：
113年4月18日買賣雙方在長鴻房屋就系爭房地合意價格成立條件後，長鴻房屋請被告Ａ０２至公司簽訂買賣契約，買賣雙方共同委任被告Ａ０２辦理所有權移轉登記事宜。被告Ａ０２於簽約時有告知原告是否符合房地合一稅自用住宅條件，以國稅局審核為準，地政士並無實質調查權，未承諾自用住宅優惠稅率一定符合規定，且買賣雙方確定簽訂買賣契約時，被告Ａ０２才到長鴻房屋直接簽約，並無原告所稱由被告Ａ０２做好稅務規劃與申報。對於被告Ａ０３、Ａ０４如何跟原告保證應拿多少錢，被告Ａ０２並未參與，不清楚。
㈡被告Ａ０３部分：
於113年4月18日買賣雙方在長鴻房屋簽約時，有試算房地合一稅一般稅率及符合免稅額條件的金額給原告參考，並告知房地合一稅自用住宅條件，需取得設戶籍自住達6年以上、無出租、無營業等，而是否符合條件以國稅局審核為準，被告Ａ０３未承諾原告一定符合自用住宅優惠稅率。房地合一稅繳納，係賣方依法應負之納稅義務，被告Ａ０３及長鴻房屋並未保證免稅或代為負擔稅金，因原告於簽約前即向被告Ａ０３告知有第三人寄戶籍於系爭房地內，基此疑慮公司絕不會保證免房地合一，而且於服務費確認單也沒有代為負擔房地合一稅之項目。另被告Ａ０３在向原告仲介之過程中，也沒有向原告保證全部的買賣價金扣除相關支出後，會讓原告實拿3,000萬元。
㈢被告Ａ０４部分：
被告Ａ０４於113年4月接受原告委託銷售系爭房地時，已有告知原告有房地合一稅問題，至於免稅額是要符合本人、配偶或未成年子女連續設籍滿6年，且實際居住沒有出租或營業行為，已盡到告知義務及強調房地合一稅是由國稅局審核認定為準，被告Ａ０４並未承諾自用住宅優惠稅率一定符合規定。另案件於簽約前都會約買賣雙方來公司談細節，期間有聽到原告表示房地內有第三人寄戶口在標的物內，基於此疑慮，公司絕不會保證免房地合一稅，更不會答應代負擔房地合一稅。此外，被告Ａ０４在向原告仲介之過程中，也沒有向原告保證全部的買賣價金扣除相關支出後，會讓原告實拿3,000萬元。㈣被告3人答辯聲明均為：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠原告於113年4月18日與訴外人蔡宜穎簽約成立系爭房地之買
賣契約，約定買賣總價金為3,100萬元，當時之仲介公司為長鴻房屋，被告Ａ０３為長鴻房屋之經理、被告Ａ０４為長鴻公司仲介，被告Ａ０２則為特約地政士。原告出賣系爭房地後，在不計房地合一稅之情形下，扣除其他相關費用實拿2,999萬4,673元。嗣經國稅局依申報及查得資料，認原告不符合自住房地租稅優惠規定，核定原告應繳納房地合一稅額76萬6,088元，加計利息2,280元，合計76萬8,368元，原告於115年3月2日完成補繳等事實，業據原告提出系爭房地之買賣契約、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（賣方）（下稱收支明細暨點交確認書）、玉山銀行消費證明書、財政部南區國稅局嘉義市分局114年11月28日南區國稅嘉市綜所字第1141186485號函暨所附之復查決定書、核定通知書、核定稅額繳款書及復查決定應補（退）稅額更正註銷單各1份在卷可憑（本院卷35至69頁、107頁），此部分之事實，堪以認定。
㈡原告主張被告3人於仲介、處理系爭房地買賣時，有保證原告
出售價格在結清相關手續費用（包括房地合一稅）後，原告能實拿3,000萬元，惟事後國稅局卻向其課徵房地合一稅76萬8,368元（加計利息2,280元），致其受有損害等語，惟此為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告既主張被告3人受託仲介、處理系爭房地買賣事宜，因被告3人未善盡告知、調查義務，致其受有應補繳房地合一稅76萬8,368元損害，則原告即應就被告3人確有保證出售價金扣除全部費用（含房地合一稅），原告能實拿3,000萬元乙節，負舉證責任。
⒉原告固提出系爭房地買賣契約書，主張依契約第8條第4項約
定，其上記載產權移轉時，由原告負擔房地稅（本院卷55頁），又依收支明細暨點交確認書之記載，原告確因出賣系爭房地獲得2,999萬4,673元價金（本院卷107頁），足證原告當時認為已經結清所有費用，並可獲得3,000萬元才願意完成交易等語（本院卷97頁），惟上開稅費負擔之約定係成立於買賣雙方之間，無從以此推論被告3人確有承諾原告在結清全部費用（含房地合一稅）後，原告能實拿之價金數額為3,000萬元。又收支明細暨點交確認書雖算出原告總實收金額為2,999萬4,673元，然其上已明確將稅款排除在外，故互核契約書、收支明細暨點交確認書，客觀上至多只能認為在未考慮稅賦之負擔下，原告實收金額2,999萬4,673元，係原告所能接受之價格。至於原告主張被告3人於買賣交易過程中，向其表示系爭房地之買賣符合自住房地租稅優惠，可獲得400萬元免稅額的優惠云云，然原告自承系爭房地出賣前曾有第三人設籍該處（本院卷97頁），且其當時並未實際居住在嘉義，而係至高雄執行醫療業務（本院卷39頁），並稱被告Ａ０４對於原告當時究竟住嘉義或高雄應該清楚不過（本院卷157頁），則原告出賣系爭房地時，是否符合所得稅法第4條之5第1項第1款享有400萬元免稅額之規定，顯然尚須由國稅局實質認定，衡情被告3人應無從直接保證原告得享有該免稅額，此從被告Ａ０３所提出本件買賣之服務費確認單及他案之服務費確認單相互比較，本件買賣之服務費確認單並未像他案之服務費確認單，有特別指出賣方不用支付房地合一稅（本院卷163至165頁），亦可窺知一二。此外，原告並未提出客觀證據證明被告確有保證原告在扣除全部費用（含房地合一稅）之情形下，其能實拿之價金數額為3,000萬元，應認原告所為之舉證不足，則原告主張被告3人因委任事務有過失，而應賠償其多支付房地合一稅76萬8,368元之損害，即無理由。
四、綜上所述，原告主張被告3人於仲介、處理系爭房地之買賣時，未盡調查義務，而有過失，致其受有76萬8,368元之損害，被告3人應負連帶損害賠償責任云云，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 張佐榕以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 張宇安