臺灣嘉義地方法院民事判決115年度訴字第588號原 告 郭淑渼訴訟代理人 林威融律師被 告 郭宜熏
郭秉昱
郭軒綸上 一 人法定代理人 郭漢榮
徐彙婷被 告 郭旻竺
郭耀竣上二人共同訴訟代理人 郭漢壽上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變價分割，所得價金由兩造按附表二「應有部分比例」欄所示比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項被告郭宜熏、郭秉昱經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠兩造共有如附表一所示不動產，各共有人應有部分比例如附
表二所示，附表一編號1、2之房地目前為被告郭軒綸、其父親郭漢榮、祖父郭崑仁使用；附表一編號3、4之特定農業區農牧用地及農舍，目前為被告郭耀竣及其父郭漢壽使用，附表一編號3土地另建有未保存登記之倉庫，供郭耀竣之祖父郭崑仁使用；附表一編號5之特定農業區農牧用地，其上無建物，現由郭崑仁出租予他人耕種。附表一編號2之房屋為一整體使用之建築物，無從切割為數獨立之建物而分配各共有人，附表一編號2之房屋坐落在附表一編號1土地上，如附表一編號1土地採原物分割，不僅各共有人分得土地面積過小，且使附表一編號2之房屋面臨拆除之窘境，對於全體共有人均屬不利，故附表一編號1、2之房地不能採原物分割。
附表一編號3、4之情形亦同，且附表一編號3之特定農業區農牧用地僅414平方公尺，不符合農業發展條例第16條第1項所定每宗耕地分割後每人所有面積應達0.25公頃之限制，故附表一編號3、4不能採原物分割。附表一編號5為特定農業區農牧用地，總面積僅1,539平方公尺，亦不符合上開農業發展條例第16條第1項之限制，且附表一編號5之土地南北狹長，僅北側鄰接農路，臨路寬度約14公尺，若採東西橫向分割將產生未臨路之袋地，若採南北縱向分割，各筆土地之臨路寬度過窄，故附表一編號5之土地不能採原物分割。被告等人無資力購買原告之應有部分，被告等之父親郭漢榮、郭漢壽身負債務亦無資力，被告等之祖父郭崑仁亦無意願購原告之應有部分。原告主張變價分割，除可維持土地及建物完整，符合整體利用之經濟效益外，兩造共有人均得參與投標應買或行使優先購買權，且透過市場自由競爭，可使不動產價值極大化，對兩造均屬有利，且較為公平。㈡並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：㈠被告郭宜熏、郭秉昱未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
為任何聲明或陳述。㈡被告郭軒綸則以：對於分割沒有意見，但希望附表一編號1、
2之房地留給父親崑仁養老，都沒有出售的意願，原告可以就自己的部分去交易等語。
㈢被告郭旻竺、郭耀竣則以：母親在世時，有表示這些財產沒
有要賣，要留給父親養老、子女共有，附表一編號1、2之房地留給父親崑仁養老，可變賣其他的房地來補貼原告，但不同意補貼原告，也沒有要鑑價等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方式行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為裁判分割，民法第823條及第824條第1項、第2項前段定有明文。次按，不動產共有人間因共有物之分割發生爭執者，為民事訴訟法第403條第1項第3款所定強制調解事件，於起訴前，應經法院調解。查附表一所示土地及建物為兩造共有，權利範圍均為全部，應有部分之比例則如附表二所示，且無因使用目的不能分割之情形，各共有人亦無不能分割之契約，兩造對此均未提出爭執，並有系爭土地及建物之第三類謄本、地籍圖謄本、房屋稅籍證明書影本等附卷可稽(本院卷第19至39頁)，堪信為真實。茲因兩造未就分割之方法達成協議，於民國115年7月7日復經本院調解不成立，有本院民事報到單、調解程序筆錄在卷可證(本院卷第87至90頁)，堪認兩造不能協議決定分割方法，是原告依民法823條、第824條第2項訴請分割，並無不合。
㈡再按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難(如法律上禁止細分)，以及事實上之困難(如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用)(最高法院108年度台上字第1841號判決意旨參照)。而法院裁判分割共有物時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平(最高法院110年度台上字第1614號判決意旨參照)。
㈢關於系爭土地及建物之分割方法，本院審酌如下：
⒈原告主張附表一編號1、2之房地目前為被告郭軒綸、其父親
郭漢榮、祖父郭崑仁使用；附表一編號3、4之特定農業區農牧用地及農舍，目前為被告郭耀竣及其父郭漢壽使用，附表一編號3土地另建有未保存登記之倉庫，供郭耀竣之祖父郭崑仁使用；附表一編號5之特定農業區農牧用地，其上無建物，現由郭崑仁出租予他人耕種等情，為被告所不爭執，此部分之事實，堪信為真實。
⒉本院審酌附表一編號2之房屋坐落在附表一編號1之土地，為
一整體使用之建築物，無從切割為數獨立之建物而分配各共有人，是附表一編號1、2之房地以原物分割顯有困難；附表一編號4之房屋坐落在附表一編號3之土地，且附表一編號3之特定農業區農牧用地僅414平方公尺，不符合農業發展條例第16條第1項所定每宗耕地分割後每人所有面積應達0.25公頃之限制，故附表一編號3、4以原物分割顯有困難；附表一編號5為特定農業區農牧用地，總面積僅1,539平方公尺，亦不符合上開農業發展條例第16條第1項之限制，以原物分割亦有困難。又共有人間亦無人表示願意承受系爭不動產，而願以金錢補償其他共有人，且民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」之明文，其立法理由，乃共有物變價分割之裁判，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰訂定變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘共有人認有繼續維持本件土地所有權之必要，自仍得於變價分配之執行程序時，參與投標或行使依相同條件優先承買之權利。
⒊綜上，本院考量附表一編號3、5之土地禁止細分之法令限制
、附表一編號1、2之房地之經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認兩造共有之如附表一所示土地及建物，應以變賣分割，並以賣得價金按兩造應有部分比例分配之，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。從而，原告本於共有人之地位，起訴請求將系爭土地予以變價分割，以變價後價金按兩造之所有權應有部分比例分配，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例負擔，爰判決如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 8 日
民事第三庭法 官 葉南君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 8 日
書記官 鄭翔元附表一：系爭不動產明細：
編號 地號/建號 面積 (平方公尺） 權利範圍 遺產核定價額（新臺幣） 1 嘉義縣○○鄉○○段000地號 130 全 6,869,200元 2 嘉義縣○○鄉○○段00○號(門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○路000號） (坐落基地為前揭編號1) 259 全 581,200元 3 嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000地號 414 全 786,600元 4 嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000○號（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○○000○000號） (坐落基地為前揭編號3) 255.24 全 414,100元 5 嘉義縣○○鄉○○○段000地號 1,539 全 1,354,320元附表二：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 郭淑渼 1/3 1/3 2 郭宜熏 2/15 2/15 3 郭秉昱 2/15 2/15 4 郭軒綸 2/15 2/15 5 郭旻竺 2/15 2/15 6 郭耀竣 2/15 2/15