福建金門地方法院行政訴訟判決111年度簡字第6號112年2月15日辯論終結原 告 洪清波被 告 金門縣政府代 表 人 陳福海訴訟代理人 張怡姍上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服行政院內政部民國111年3月28日台內訴字第1110009822號訴願決定，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以111年度訴字第1007號裁定移送前來，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項被告之代表人原為楊鎮浯，於訴訟進行中變更為陳福海，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷第27頁至第28頁），核無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、事實概要：屏東縣政府依屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會之函報調查，原告以個人名義於民國109年12月14日在FACEBOOK「內埔屏科大租屋交流平台」社群網站刊登房屋招租訊息，又於110年1月15日查得屏東縣○○鄉○○巷000號設有代租招牌，並於110年5月間有代理他人仲介屏東縣○○鄉○○村○○巷000號2樓之2房屋(下稱系爭房屋)租賃之行為。案經屏東縣政府認原告上開廣告有使欲承租者透過其居間聯繫獲知物件相關訊息，涉有未經許可經營不動產仲介業務之情事，遂以110年3月5日屏府地價字第11008601200號函請原告陳述意見，並經原告陳述在案。嗣屏東縣政府依不動產經紀業管理條例之規定移由原告戶籍地之被告處理，被告認原告非經紀業而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，乃以110年11月9日府地價字第1100085974號裁處書（下稱原處分）裁處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰並禁止營業。原告不服原處分，提起訴願，經內政部111年3月28日台內訴字第1110009822號訴願決定(下稱訴願決定)駁回後。
原告不服，提起訴願經駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告起訴主張下述事由，並聲明訴願決定及原處分均撤銷(但原告僅就涉及10萬元罰緩部分提起訴訟，見臺北高等行政法院111年度訴字第1007號卷第23頁，故本件原告請求撤銷之範圍應僅限於10萬元罰緩之部分)：
系爭房屋所在哈佛學園社區住址，由屏東縣○○鄉○○巷0○○○○巷0000號至270號，有250間套房，由200個房東所有，全社區均屬投資型套房，專門出租給屏東科技大學學生使用。原告固於統嶺巷262號門口設立招牌，但該招牌係原告經營工程行的商店招牌，原告僅因應社區房東託付修繕套房內之設備及汰舊換新、回收買賣及租用各種電器產品。另原告配偶在社區內有4間套房出租，因學生異動頻繁，故代理刊登臉書廣告出租。又統嶺巷252號2樓之2房係屋主兒子在出租前聯繫原告，表示有修繕需求否則無法招租，因原告修繕出入套房頻繁，才會誤判有租屋之嫌等語。
三、被告則以下述理由資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴：
雖然原告有代理其配偶，但也有幫其他人辦理中間出租並有收費等語。
四、本院之判斷：㈠按「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其
營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰」，不動產經紀業管理條例第32條第1項定有明文。又「四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，同條例第4條第4款、第5款分別定有明文。
㈡經查，原告現為不動產經紀業者，此有其所提出之不動產經
紀營業員證明書在卷可參(見本院卷第41頁)。但參照其所提出之不動產經紀營業員證明書之開立日期為111年6月9日，也未見原告有提出更早之不動產經紀營業員證書，則原處分開立時，原告不具合法之不動產經紀營業員乙節應可認定。㈢又兩造對於原告曾在109年12月14日於臉書上內埔屏科大租屋
交流平台刊登房屋招租訊息、在110年1月15日於屏東縣○○鄉○○巷000號設有招牌、其上有記載代租等節均不爭執(見本院卷第36頁至第37頁)，此部分事實應可認定。
㈣原告固陳稱係代理配偶出租等語(見本院卷第37頁)。然配偶
僅於日常家務互為代理人(民法第1003條第1項定有明文)，出租原告配偶所有房屋營利之行為，本身已難認屬於原告日常家務之範圍，加上本件也無證據足認出租系爭房屋有何得以被認定係原告與配偶間日常生活所需行為之正當事由(如支付家庭生活之必要行為等)，則原告代理配偶刊登招租訊息之行為，即難認係民法第1003條第1項之當然代理範圍。
則原告縱係代理配偶招租，此行為仍足以該當從事不動產租賃之代理業務要件，而足構成不動產經紀業管理條例所指仲介業務。
㈤再者，原告雖否認就系爭房屋有為居間、代理租賃之情事。
且雖從系爭房屋於110年7月1日之租賃契約上，並未顯示原告之名字(參照該租賃契約，見內政部111年0000000000號卷宗，下稱訴願卷，第27頁至第41頁)，但原告也自承系爭房屋的租約係由屋主交代原告出面簽立(見本院卷第38頁)，也足認系爭房屋出租時屋主未出面，而係由原告透過居間或隱名代理方式完成。此外，觀系爭房屋屋主並非原告或原告之配偶(參照上開契約書)，更可見原告確有居間或代理他人租賃不動產之行為。
㈥此外，原告所架設之招牌上明顯記載代租等語，該招牌經原
告自陳係架設於統嶺巷262號門口，而原告自陳其配偶所有之房屋僅為8206至8209等4間房間等語(見本院卷第37頁)。
另觀該招牌之態樣，記載哈佛學園進駐套房代租…等語，此有該招牌之照片在卷可參(見訴願卷第62頁)。無論從該招牌架設位置上、文義上也全未限制原告配偶所有之房屋範圍，由此亦可佐證原告確實有經營居間或代理出租業務而非僅有修繕行為，且所經營之代租業務具有廣泛以及普遍性，非僅止於原告配偶所有之房屋。
㈦從而，依照現有事證已足認定原告在原處分時間點，確有為
不動產租賃之居間或代理業務，本件顯不足為有利於原告之認定。再被告所裁處之罰緩金額為最低之10萬元，更無從認定被告於罰緩金額之衡定上有何未妥善裁量之情事。
五、綜上所述，原告主張尚非可採，被告認原告違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，依同條項規定，以原處分裁處原告法定最低罰鍰金額10萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
六、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
行政訴訟庭 法 官 蔡旻穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 周麗珍