福建金門地方法院民事判決 八十九年度訴字第二九號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○律師送達代收人 甲○○律師 住台北市○○街○○號三樓被 告 丙○○ 住右當事人間確認建物所有權事件，本院判決如左：
主 文確認坐落金門縣○○鎮○○段○○○號土地上，門牌金門縣金湖鎮新市里武德新莊一五二號，面積為三十八點六八平方公尺之房屋，為原告所有。
被告不得就第一項房屋向金門縣地政局辦理建物所有權第一次登記。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告部分：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十八年十月十九日與被告訂約購買其所有坐落金門縣○○鎮○○○段一八二四、一八二五、一八二六及一八二七號共四筆土地，雙方約定以原告所有座落金門縣○○鎮○○段○○○○號土地上興建中之B3棟房屋乙棟（即本案系爭之建物）及土地持份四分之一抵作買賣價款之一部分，原告並旋即將該建物建造執照之起造人名義辦理變更為被告。
（二）依前述不動產買賣契約書第三條之約定，乙方（即被告）應於第三次付款同時交付所有權狀、印鑑證明等產權移轉應備之全部文件，如需乙方出面協辦或補換證件時，乙方亦應無條件即時交付。而系爭買賣之土地屬耕地，依農業發展條例第三十一條之規定，須提出「農業用地作農業使用證明」始可辦理移轉登記，惟被告卻未配合辦理提出該等必要之文件，原告基於同時履行抗辯，自亦尚未支付該次付款。且嗣後進而將系爭農地交由他人採取砂石，將原有土地挖成深坑，因而無法取得作農業使用之證明。被告違約應甚顯然，原告並經催告後解除契約在案。
（三）依前述本不動產買賣契約已因被告違約而解除在案，契約既經解除，被告自無就系爭房屋辦理所有權登記之權利。且依該契約中第十四條特約事項（二）之規定，房屋移轉登記與被告土地移轉登記應同時為之，則在被告未移轉其土地與原告之前，原告亦得行使同時履行抗辯權，從而被告自無就系爭房屋向地政機關申辦所有權第一次登記，
（四）末查，另依民法第二四六條第一項前段之規定，本件原告於簽訂契約之時，並無自耕能力，自無法取得系爭農地之所有權，本件契約為無效，被告負有回復原狀之義務，爰請求如主文第一項所示。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
１、當初在訂約時原告並無自耕能力，無法辦理過戶，故當事人曾約定待農發條例通過後不需要自耕能力證明，只要被告拿出農業用地作為農業使用證明即可辦理過戶，因原告不須提出自耕能力證明，所以才會與被告訂立此買賣契約，如被告否認有此約定，則因屬不能之給付，依民法之規定，本契約為無效。故被告自不得執此無效契約主張系爭房屋為其所有，並向地政機關辦理建物所有權第一次之登記。
２、原告於八十八年九月、十月間曾試挖系爭土地以瞭解該土地之土質，並曾於事後將其恢復原狀。事後系爭土地遭他人盜採砂石，實與原告無關，蓋被告為系爭土地之所有權人及管領人，對該土地之侵害自有請求排除之能力，不得將此混淆為原告之責任。又按，買賣標的物之危險及利益，自交付時起，始歸由買受人承受負擔，民法訂有明文。故系爭土地於未交付前所受之不利益自應由出賣人即被告負擔，與原告無涉。
３、末按，系爭契約第九條規定，乙方（即被告）應依契約呈歷時之原狀將系爭土地移交與甲方（即原告），如有遭侵佔或天災地變等事故，乙方亦需排除或修復，使甲方完整取得。故被告自應負系爭土地回復原狀之責。然被告經原告定期催告並備妥相關證件後竟仍置之不理，顯已構成違約。原告據以解除系爭契約，當無不合。且其於八十九年十一月三日答辯狀及所附八十九年十月三十日軍郵局一二三號存證信函中明示拒絕提出「農業用地作農業使用證明書」，亦以構成拒絕給付事由，原告依此解除契約，而契約既經解除，被告自不得向地政機關辦理系爭建物之所有權登記。
三、證據：
乙、被告部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十九年十月二十日以郵局存證信函通知本人，然本人於同年十月二十七日始經由他人轉交取得，並已於同年十月二十九日以郵局存證信函回復原告，有依原告規定期限內回復，故買賣契約仍為有效。
（二）依該契約第二條第三款之規定，甲方（即原告）應於民國八十八年十二月三十一日前付清土地價款之尾款新台幣（下同）一百七十萬元，然原告並未依約訂日期給付，被告曾以存證信函催告限其於期限內給付，然原告仍拒絕給付。
（三）被告於該契約簽訂同時已將契約第三條規定應交付之所有權狀、印鑑證明書等文件備妥交付與指定之登記代理人，並未如原告所言拒絕提供移轉所需之證明文件，且該文件及相關表格係於原告自指定登記代理人取回應移轉與被告之土地資料後，被告才自登記代理人處取回。
（四）依契約第五條規定，移轉登記手續甲方（即原告）至遲應於取得乙方交付證件七日內提出辦理，逾期者如遇提高稅捐或其他損害，除約定期間內各應負擔之部分外，悉歸甲方負擔。而被告於八十八年十月十九日已將有關證件及書表全部備妥交付指定之登記代理人，依規定原告應於同年十月二十六日前交付，配合代書作業及過戶所需一切證件予指定登記代理人辦理移轉手續，而其中所需之自耕能力證明書為原告所應提供之文件，非由被告提供。且由於原告之遲延，以致於八十九年一月二十六日頒佈新修正農業發展條例，規定農業用地移轉須提出「農業用地作農業使用證明書」始可辦理移轉登記，然其責任應歸屬於原告，與答辯人即被告無關。
（五）系爭農地遭他人盜採砂石，其責任亦歸屬於原告，若原告先前位於該買賣農地採取砂石，也不會引來他人盜採，況被告也曾前往警察所報案，故應由原告負恢復原狀之責。
（六）依約原告應將系爭建物及其土地持份四分之一移轉與被告，詎料原告於八十九年四月十七日未知會被告且擅與被告解除契約之情形下，私下向承辦代書取回土地權狀並於同年六月十三日向地政局申請設定抵押權予他人。
（七）若原告依約支付被告土地價款一百七十萬元及至清償日止之遲延利息及違約金，並將移轉與被告之湖前段一四九號土地之抵押權塗銷並移轉予被告，被告自會同時提供移轉登記所需之證明文件及書表，但不含「農業用地作農業使用證明書」，因該文件之需要為原告遲延所造成，應由原告負責申請。否則該系爭建物應歸被告所有，以做為原告違約而致被告遭受財產上及精神上損害之違約金。
三、證據：
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列各款情形之一者，不在此限：（一）被告同意者。（二）請求之基礎事實同一者。（三）擴張或減縮應受判決事項之聲明者。（四）因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。（五）該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。
（六）訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對被告確定其法律關係之判決者。（七）不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。修正後現行民事訴訟法第二百五十五條定有明文。本件原告原起訴因被告給付遲延而解除契約主張回復原狀，嗣於本院庭訊時主張契約無效之回復原狀核其性質應屬訴訟標的之追加，惟亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，況被告於原告為此追加後，並無異議，而為本案之言詞辯論，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張於民國八十八年十月十九日與被告訂約購買其所有坐落金門縣○○鎮○○○段一八二四、一八二五、一八二六及一八二七號共四筆土地，雙方約定以原告所有坐落金門縣○○鎮○○段○○○○號土地上興建中之B3棟房屋乙棟（即本案系爭之建物）及土地持份四分之一抵作買賣價款之一部分，原告並旋即將該建物建造執照之起造人名義辦理變更為被告，茲因原告並無自耕能力無法辦理系爭農地之所有權移轉登記，爰約定於農發條例通過後不需要自耕能力證明，只要被告拿出農業用地作為農業使用證明即可辦理過戶，原告係不須提出自耕能力證明，所以才會與被告訂立此買賣契約，然被告經原告定期催告並備妥相關證件後竟仍置之不理，顯已構成違約，原告據以解除系爭契約，又，另依民法第二四六條第一項前段之規定，本件原告於簽訂契約之時，並無自耕能力，自無法取得系爭農地之所有權，本件契約為無效，被告負有回復原狀之義務等情，被告則以兩造約定之時，依約定原告應自行取得自耕能力之證明後，將所有相關文件交付於代書，被告於訂約後隨即將所需之文件權狀，交付於代書翁杏仁，故買賣契約仍為有效。嗣因農發條例修正通過，取得農地不須有自耕能力，惟系爭農地因遭他人盜採砂石，無法取得「農業用地作農業使用證明書」，致無法辦理過戶，為依當初兩造之協議，並無約定於農發條例通過後始辦理過戶，本件係因原告無法提出自耕能力之證明為可歸責原告之事由導致給付不能，故原告之請求為無理由等語資為抗辯。
二、原告主張兩造於八十八年十月十九日成立買賣契約，由原告購買被告所有座落金門縣○○鎮○○○段一八二四、一八二五、一八二六及一八二七號共四筆土地，雙方約定以原告所有坐落金門縣○○鎮○○段○○○○號土地上興建中之B3棟房屋乙棟（即本案系爭之建物）及土地持份四分之一抵作買賣價款之一部分，之事實，業據原告提出不動產買賣契約書為證，復為被告所不爭執，堪信為實在，則兩造間曾有契約關係存在，自堪認為真正。而今原告認買賣契約因被告之給付遲延主張解除契約並於訴訟中追加本件契約無效，而被告則否認契約解除條件，則本件所應審究者，為：
（一）本件契約是否如原告所言有可歸責於被告之事由而致給付不能？
（二）本件契約是否為無效？
三、經查：
（一）原告所主張雙方約定於農發條例修正後在取得農業用地之農業使用證明時才辦理過戶，惟因可歸責於被告之事由而致給付不能之事實，然為被告所否認，本院於言詞辯論時經訊問證人即當時承辦兩造買賣契約之代書翁杏仁於本院言詞辯論時結證稱：「（問：四筆農地約定何時移轉）契約本約定雙方同時移轉，後原告表明願將土地所有權先移轉與被告，其係於八十八年十月十九日雙方以寫後契約後才說的。然因原告未繳納增值稅故無法辦理過戶，當時我曾通知兩造，稅捐機關亦曾發函與原告。（問：當時有無提到就自耕能力如何處理？）當時兩造就此曾做過協議，因原告本身有許多農地，故聲請自耕能力應沒有問題，故原告表明願自己聲請。（問：原告究有無申請自耕能力證明？）原告跟我說有，但因他具有公司負責人資格所以沒有核發下來。（問：兩造有無再請你處理？）有。後來因民國八十九年一月二十六日農發條例修正後，只要有農業用地農業使用證明即可，但因系爭農地被挖了砂石，需恢復原狀始可耕種，但兩造均無意願。（問：兩造何時將需要之文件交給你處理？）八十八年十月十九日，及訂立契約當天即交付給我，但當時尚缺原告之自耕能力證明。（問：原告在無法取得自耕能力證明後，是否曾重新協議等農發條例修正後再辦理？）沒有，後原告曾跟我說可用農業用地之農業使用證明書，但因履勘時發現系爭土地已挖得面目全非，故無法取得證明書，當時我有通知被告，但被告認為不划算所以沒有處理等語屬實，故原告主張雙方約定於農發條例修正始辦理移轉之事實，難信屬實，則被告辯稱於訂立契約後隨即將相關文件權狀交由代書並無給付遲延之情事，係原告受領遲延等語，其所辯尚屬可採，原告主張因可歸責於被告之事由致無法提出農業用地之使用證明，而請求解除契約而回復原狀，此部分為無理由，應予駁回。
（二） 按依自耕能力證明書之申請及核發注意事項第五條之規定，申請自耕能力證
明書之申請人，必須為符合該注意事項第五條各款之現耕農民，始得申請之。又按土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效，最高法院六十四年度台上字第一三五二號判例要旨參酌；民法上第二百四十六條第一項，所謂不能之給付係指債務人應為之給付，不能依債務之本旨實現之意。凡依社會觀念上認為不能給付者均屬之，此給付不能係指自始永久給付不能而言（孫森焱著，民法債編總論）。經查，本件兩造所買賣之標的為被告所有座落金門縣○○鎮○○○段一八二四、一
八二五、一八二六及一八二七號共四筆土地，而這四筆土地均屬農地，均業經原告提出前開系爭四筆農地之土地登記謄本為證，復為被告所不爭執，應堪信為真實。則揆諸前開說明，原告必須為「現耕農民」，始得申請自耕能力之證明，本件原告為公司負責人並非現耕農民，且未約定登記給有自耕能力之第三人，業經其自陳在卷，復為被告所不爭執，自堪信為實在，顯無法依前開注意事項第五條之規定取得自耕能力，縱然原告於訂定契約之時主觀誤認自己得取得自耕能力之證明，然並不改變客觀事實上之認定，則其於訂定契約之時並無自耕能力而竟承買私有農地即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效，則原告主張因本件契約無效而依民法第一百一十三條請求求確認，原告於訂約之後，已變更起造人將系爭建物即坐落金門縣○○鎮○○段○○○號土地上，門牌金門縣金湖鎮新市里武德新莊一五二號，面積為三十八點六八平方公尺之房屋，為原告所有，及被告不得就前項房屋向金門縣地政局辦理建物所有權第一次登記，為有理由，應予准許。
四、綜上所論，被告之抗辯，尚不足採。從而原告請求確認系爭建物即坐落金門縣○○鎮○○段○○○號土地上，門牌金門縣金湖鎮新市里武德新莊一五二號，面積為三十八點六八平方公尺，為原告所有，及被告不得就前向房屋向金門縣地政局辦理建物所有權第一次登記，洵屬於法有據，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十三 日
福建金門地方法院民事庭~B法 官 顏淑惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日~B法院書記官 許永溪