福建金門地方法院民事判決 98年度簡上字第1號
上 訴 人 許質慶
許質恭訴訟代理人 沈炎平律師被上訴人 金門育樂股份有限公司特別代理人 陳允火被上訴人 陳水生即金門旅館上列上訴人就其與被上訴人間確認房屋租賃關係不存在等事件，對本院金城簡易庭於中華民國97年12月9日所為簡易民事判決提起上訴，本院管轄之第二審判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人與被上訴人金門育樂股份有限公司就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在。
確認上訴人與被上訴人陳水生即金門旅館就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在。
被上訴人金門育樂股份有限公司應將金門育樂股份有限公司登記之公司所在地及營利事業所在地自金門縣○○鎮○○路○○○號遷出。
被上訴人陳水生即金門旅館應將金門旅館登記之營業所在地自金門縣○○鎮○○路○○○號遷出。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審為下列主張，聲明請求：⒈確認上訴人與被上訴人金門育樂股份有限公司就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在⒉確認上訴人與被上訴人陳水生即金門旅館就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在⒊被上訴人金門育樂股份有限公司應將金門育樂股份有限公司自經濟部發給之公司執照 (統一編號00000000)及金門縣政府核發之營利事業登記證 (金商字第00000213號)所載之營業所在地金門縣○○鎮○○路○○○號遷出⒋被上訴人陳水生即金門旅館應將金門旅館自金門縣政府核發旅館業登記證(022號)所載之營業所在地金門縣○○鎮○○路○○○ 號遷出⒌上訴人願供擔保請准就第2、3項聲明宣告假執行 (確認部分原聲明請求：確認上訴人與被上訴人就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在，嗣於民國97年10月6日變更聲明如前述⒊⒋項所示)，並提出97年房屋稅繳款書、解約書、判解函示查詢網頁、房屋租賃契約書、尚譽法律事務所函宣示判決筆錄各1件、民事判決2件、金門縣政府函3紙、土地登記簿10紙等影本、異動索引3紙、建物登記謄本2紙為證：
㈠業於民國88年1月25日因贈與而移轉登記為上訴人許質恭、
許質慶共有之金門縣○○鎮○○路○○○號房屋 (以下簡稱「系爭房屋」)原為上訴人之祖父許乃潭所有，前曾出租予被上訴人金門育樂股份有限公司 (以下簡稱「金門育樂公司」)，在該址辦理該公司之公司登記、營利事業登記及金門旅館之旅館業登記，以經營金門旅館 (登記負責人為被上訴人陳水生)；嗣該公司於85年12月20日，以租期自86年1月1日起至91年12月31日止，租金自86年1月1日起每月新臺幣 (下同)2 萬元，自88年1月1日起每月1萬元之條件，將系爭房屋內之裝潢、設備及經營權出租予訴外人許乃榮經營金門旅館，再由許乃榮自行向許乃潭承租系爭房屋營業；而系爭房屋於92年11月19日許乃潭過世後已交由上訴人接管，並由許乃榮另向訴外人許江河承租，因續訂之租賃契約已於96年12月31日到期 (解約)，兩造之間即無租賃關係存在，許乃榮亦於96年12月26 日發函通知金門育樂公司終止前揭裝潢及設備之租賃契約，其後復未簽訂新租約；然被上訴人迄今仍未將設在系爭房屋址 (即金門縣○○鎮○○路○○○號)之金門育樂公司之公司登記、營利事業登記，暨金門旅館之旅館登記自該址遷出，影響上訴人之權益至鉅；經上訴人於97年1月15日、同年3月12日及同年4月18日三度向金門縣政府陳請遷移或撤銷上述旅館登記，均被縣政府函覆應循司法程序解決，為此爰依民法第767條中段規定提起本件訴訟。
㈡金門育樂公司與許乃榮於85年12月20日簽訂之房屋租賃契約
書記載：「甲方房屋所在地及使用範圍：座落金城民族路172號房屋一棟（屋主許乃潭）承租權由許乃榮洽租，僅有房屋之裝潢與設備由本公司提供承租。……租賃期限經甲乙雙方洽訂為陸年即自民國86年1月1日起至民國91年12月31日止」，已明定系爭房屋自86年1月1日起，由許乃榮向許乃潭承租；且依民事訴訟法第355條第1項規定應推定為真正之金門縣政府95年2月25日府交業字第0970008098號函記載：「台端所陳事項，經金門育樂股份有限公司復本府97年1月30日府交業字第0970002805號函表示，略以『該建築物房屋租賃契約』於86年12月31日到期，未辦續約，係不定期租約，本公司有權與房東辦理五年租約』，亦可證明被上訴人就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係最遲至87年1月1日起即不存在。被上訴人就本件確認法律關係不存在之訴，如主張其就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋有租賃關係存在，依最高法院42年臺上字第1710號判例意旨，應由其負舉證責任。
㈢確認租賃關係不存在之訴，可能在出租人與承租人間對該租
賃關係之存否，在法律上之利益對立，或於事實上為相反之主張，自無於一人為訴訟所受判決效力，竟拘束另一人之理，即非必須合一確定；何況確認之訴其目的僅單純從觀念上為權利判定以解決紛爭，因之無論何人之間，祇要對於某一法律關係之成立與否有爭執，均得起訴請求以判決確定之；且確認之訴之既判力具有相對性，僅於特定人間發生效力，確定判決所宣示之法律關係，在相同當事人間或不同當事人間發生矛盾之情即在所難免，是在理論上應為無矛盾之判決者，非必應合一確定，是以鈞院縱認上訴人就訴之聲明第1項所確認者乃一部法律關係，上訴人被上訴人對系爭房屋已無租賃關係存在之聲明，仍為適格之當事人，並有確認利益。
㈣民法第451條規定之「不定期限租賃」，係以承租人於租賃
期限屆滿後仍為租賃物之使用收益為前提，而金門育樂公司與許乃榮於85年12月20日簽訂之房屋租賃契約書記載：「甲方房屋所在地及使用範圍：座落金城民族路172號房屋一棟（屋主許乃潭）承租權由許乃榮洽租，僅有房屋之裝潢與設備由本公司提供承租。……租賃期限經甲乙雙方洽訂為陸年即自民國86年1月1日起至民國91年12月31日止」，已揭明金門育樂公司自86年1月1日起即出租系爭房屋內之裝潢、設備予許乃榮；而許乃榮個人承租系爭房屋後是否提供予被上訴人使用乃另一法律關係；且金門育樂公司於原租約所訂租期屆滿後是否有權與房東續訂5年租約，與其於租賃期限屆滿後是否仍就系爭房屋為使用、收益無涉，是以陳允火稱渠就系爭房屋尚有不定期租賃契約云云，即屬無稽。
㈤金門育樂公司於79年間起與許乃潭就系爭房屋簽訂之租賃契
約既於本件起訴前屆期，且無以不定期限繼續契約之情形，理應將設在系爭房屋址之金門育樂公司之公司執照、營利事業登記證暨金門旅館之旅館營業登記證他遷；詎被上訴人拒不遷離，經上訴人於97年1月15日陳請廢止金門旅館旅館營業登記證，亦經金門育樂公司以「該建築物房屋租賃契約於86年12月31日到期，未辦續約，係不定期租賃契約，本公司有權與房東辦理5年租約」等悖於事實之陳述回覆金門縣政府，致金門縣政府屢以「有關房屋租賃契約屬私法範疇，請台端依法釐清該租約是否終止後，本府當依規定為『金門旅館』旅館業登記證之後續處理」等語駁回上訴人之廢止、遷移或撤銷金門旅館之旅館營業登記證之申請，故上訴人就聲明第1、2項有確認利益甚明。又本件上訴人所確認者乃金門育樂公司於本件起訴時就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋有無租賃關係存在，即單純從觀念上為權利判定以解決紛爭，非係請求確認「金門育樂股份公司與許乃潭於79年間就金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋所簽立之租賃契約是否存在」，自非以過去之法律關係為確認標的。再者，金門育樂公司向許乃潭所承租之金門縣○○鎮○○路○○○ 號、174號、176號房屋，乃各具構造、使用上之獨立性，嗣因作為旅館所打通部分，日後亦得隨時回復出租前之原狀，即非不可分；且實務上一向肯認法律關係可一部解除，自無不許確認一部法律關係之理，是鈞院縱認上訴人就訴之聲明第
1、2項所確認者乃一部之法律關係，仍應認有確認利益存在。
㈥金門育樂公司負責人陳允火於85年間因案被通緝，無法繼續
經營，遂於85年12月20日與許乃榮簽訂金門旅館之經營權出租契約，金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋則自86年1月1日起由許乃榮自向許乃潭承租；而許乃榮承租上述房屋後因需報稅，乃以金門育樂公司名義申報金門育樂公司91年度至95年度營利事業所得稅，可見被上訴人提出之91～95年度營利事業所得稅結算申報書，尚不足以作為兩造間就系爭房屋有租賃關係存在之證明；何況上述營利事業所得稅結算申報書僅至95年度，自亦無從作為被上訴人至本件於97年6月20日提起訴訟時就系爭房屋仍有租賃關係存在之證明；至於金門育樂公司所提股東同意書及金門縣政府96 年12月6日府交業字第0960045590號函僅與該公司內部經營權之爭議及金門旅館暫停營業有關，應與兩造間就系爭房屋是否有租賃關係無涉。
㈦金門育樂公司就系爭房屋之租賃關係早在本件起訴前即不存
在，許乃榮與上訴人就該房屋之租賃關係亦於96年12月31日終止，且金門育樂公司無法證明其就系爭房屋有何占用權源，上訴人依民法第767條中段規定自得訴請其將該公司之公司執照及營利事業登記遷出系爭房屋址。又於79年間向許乃潭承租金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋者，係金門育樂公司，並非陳水生，陳水生就系爭房屋即自始無任何租賃關係存在；且許乃榮與上訴人就系爭房屋之租賃關係已於96年12月31日終止，陳水生復未證明其有任何占用權源，上訴人自得依民法第767條中段規定訴請陳水生將金門旅館之旅館營業登記自系爭房屋址遷出。
二、被上訴人於原審答辯如下，聲明請求：駁回原告之訴，並提出營利事業所得稅結算申報書5紙、股東同意書、金門縣政府函、通知函、診斷證明書、委託書、務實陳允火、信封各1紙、務實1冊及照片4紙為證：
㈠登記負責人為陳水生之金門旅館，係金門育樂公司所有之產
業，依卷附之營利事業所得稅結算申報書亦可看出該旅館之營業主體係金門育樂公司，與金門旅館有關之重大決策自需由公司同意始得為之；而上訴人提出之房屋租賃契約書(原審卷第12～15頁)並未蓋用金門育樂公司之大、小章，亦非經由金門育樂公司同意或陳允火簽署；且許乃榮尚欠金門育樂公司2百多萬元之權利金未付，上述租賃契約顯然無效。
㈡金門旅館停業後，系爭房屋即被鎖閉，鑰匙亦由許乃榮交還
許江懷；且上訴人一直不肯繼續出租系爭房屋予金門育樂公司，如此將導致金門旅館之旅館業登記證被金門縣政府撤銷，令人懷疑許乃榮係與上訴人聯合起來要侵害金門育樂公司之權利。
㈢公司之經營權與承租權有別，且許乃榮祇是金門育樂公司聘用之經理人，並未受讓系爭房屋之租賃權。
三、原審判決：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，訴訟費用新臺幣4,080元由原告負擔。上訴人即原告對原判決全部提起上訴，聲明請求：⒈廢棄原判決⒉確認上訴人與被上訴人金門育樂公司就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在⒊確認上訴人與被上訴人陳水生即金門旅館就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在⒋被上訴人金門育樂公司應將金門育樂公司自經濟部發給之公司執照 (統一編號00000000)及金門縣政府核發之營利事業登記證 (金商字第00000213號)所載之營業所金門縣○○鎮○○路○○○號遷出⒌被上訴人陳水生即金門旅館應將金門旅館自金門縣政府發給之旅館業登記證 (022號)所載之營業所在地金門縣○○鎮○○路○○○號遷出⒍第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 (上訴聲明原另請求就⒋⒌項假執行部分業經上訴人於98年5月19日準備程序捨棄，見本院卷二第14頁)，並提出房屋租賃契約書1件、戶籍謄本1紙、建物登記謄本13紙、異動索引
5 紙為證。其補陳意旨略以：㈠上訴人本於所有權人地位聲明請求確認兩造就系爭房屋租賃
關係不存在，依最高法院42年臺上字第1710號判例意旨，應由主張其就該房屋有租賃關係之被上訴人負舉證責任，因此上訴聲明第2、3項請求，即與許乃潭及金門育樂公司就系爭房屋之有無房屋租賃契約無涉。原審不察竟以「金門育樂公司既於91至95年連續5年申報租金支出如前，按前開準則規定，其有實際支出租金且取得合法憑證之事實，應可認定，否則金門育樂公司必無從辦理前開營利事業所得結算申報」、「金門育樂公司於原始租約屆滿後至95 年止，在金門縣○○鎮○○路○○○號連續經營『金門旅館』收益使用租賃物並有實際租金支出，則依前開民法第451條規定，在原始租約雙方間，已為租約之默示更新」云云，判決駁回上訴人之請求，其認事用法，顯有違誤。又原審判決已依金門育樂公司致金門縣政府函（原審卷第186頁）上加註：「本公司所經營坐落本縣○○鎮○○路○○○號金門旅館註銷登記乙案，因該建築物房屋租賃契約於86年12月31日到期」等語，認定許乃潭與金門育樂公司間就系爭房屋所簽訂之原始租賃契約已於86年間屆期後即行終止；而金門育樂公司於91至95年連續5年申報租金支出，乃許乃榮向許乃潭承租金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋後，為在該址經營旅館所需之稅務申報行為，此有金門育樂公司於原審97年8月22日審理時稱：「……至於，營利事業所得稅結算申報書相應的租賃契約書，因為申報是許乃榮申報的，我另外再查報會計師來查證租賃契約書」等語可稽。由此可見系爭建物之承租人確為許乃榮個人，並非金門育樂公司，金門育樂公司所提91年度至95年度營利事業所得稅結算申報書，即不能作為兩造就系爭房屋於91 至95年間或本件於97年6月20日起訴時存有租賃關係之證明。
㈡原證2之經營權租賃契約第1條、第2條分別約定：「甲方房
屋所在地及使用範圍：坐落金城民族路172號房屋一棟（屋主許乃潭）承租權由許乃榮洽租，僅有房屋之裝潢與設備由本公司提供承租」、「租賃期限經甲乙雙方洽訂為陸年即自民國86年1月1日起至民國91年12月31日止」，已表明因其負責人陳允火被通緝而無法繼續經營之金門育樂公司，將設在系爭房屋址之金門旅館經營權出租予許乃榮，該房屋與金門縣○○鎮○○路○○○號、176號房屋則自86年1月1日起另由許乃榮自行向許乃潭承租；參照被上訴人於98年3月10日準備程序稱：「（事實上你們公司跟許乃潭有訂書面租約只到86年12月31日為止，後來因為沒有續約，所以你們在答覆金門縣政府的函裡面才寫說是視為不定期租賃）這樣對。………。（79至85年間是由金門育樂股份有限公司向許乃潭承○○○鎮○○路172、174、176號房屋，自民國86年1月1日起至民國91年12月31日為止改由許乃榮向許乃潭承租？）對」，可見被上訴人自86年1月1日起就系爭房屋之租賃關係即已不存在；否則依民事訴訟法第355條第1項規定，應推定為真正之金門縣政府95年2月25日府交業字第0970008098號函 (原證5)之說明2所載：「台端所陳事項，經金門育樂股份有限公司復本府97年1月30日府交業字第0970002805號函表示，略以該建築物房屋租賃契約於86年12月31日到期，未辦續約，係不定期租約，本公司有權與房東辦理5年租約」，亦可證明被上訴人就系爭房屋之租賃關係，最遲自87年1月1日起即不存在。
㈢金門育樂公司與許乃潭就金門縣○○鎮○○路172、174、17
6號房屋所簽立之租賃契約既於起訴前之86年12月31日即已屆期，其與陳水生本應將金門育樂公司設在系爭屋址之公司、營利事業登記暨設在該址之金門旅館之旅館營業登記遷出；詎金門育樂公司經上訴人於97年1月15日向金門縣政府申請廢止金門旅館之旅館營業登記，竟以「該建築物房屋租賃契約於86年12月31日到期，未辦續約，係不定期租賃契約，本公司有權與房東辦理5年租約」等悖於事實之理由答覆，致金門縣政府以「有關房屋租賃契約屬私法範疇，請台端依法釐清該租約是否終止後，本府當依規定為『金門旅館』旅館業登記證之後續處理」等語駁回上訴人之廢止、遷移或撤銷申請，對上訴人就系爭房屋之所有權即有妨害。
㈣民法第451條規定之「不定期限租賃」，乃以承租人於租賃
期限屆滿後仍為租賃物之使用收益為前提；而金門育樂公司與許乃潭就系爭房屋所簽訂之原始租賃契約既於86年間屆期後即已終止，原證2所示許乃榮自86年1月1日起向金門育樂公司承租金門旅館之經營權後，是否提供系爭房屋予被上訴人使用乃屬另一法律關係，金門育樂公司竟謂其就系爭房屋尚有不定期租賃關係，顯屬無稽。又被上訴人就系爭房屋之租賃關係既於本案起訴前即已不存在；原審卷第140頁之照片亦顯示系爭房屋外面之鐵捲門已拉下，即不可能再對外經營提供旅客休息、住宿之旅館業；原審判決竟以系爭房屋之磁磚、招牌、春聯之外觀完好即認被上訴人有繼續使用，亦嫌率斷。再者，被上訴人於鈞院98年3月10日準備程序既自承：「（在86年1月1日以前系爭房屋（即金門旅館）是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？）86年1月1日以前，還是我在為金門公司經營，大概從86年以後，才由許乃榮接手經營，從許乃榮開始接手經營以後，我們公司應該是沒有再占用金門旅館，都沒有派人在裡面使用，只是有問題許乃榮會跑來問我。……。（自86年1月1日起至91年12月31日止，系爭房屋（即金門旅館）是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？）我們公司是沒有直接管理使用，都是許乃榮在經營管理。……。（自92年1月1日起至96年12月31日止，系爭房屋（即金門旅館）是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？）也是跟前一個題目一樣，金門育樂股份有限公司沒有占有使用，都是許乃榮在管理使用。……。（從97年1月1日起迄今，系爭房屋（即金門旅館）是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？）我聽許乃榮說他房租是付到96年的12月底，但是他在11月間的時候就接到縣政府通知他不能繼續營業，因為陳允火申請將金門育樂股份有限公司停業，所以用我們公司申請的金門旅館就不能繼續營業，停業以後，門就關起來，裡面的人員都搬走，從那時候起許乃榮跟我們都沒有使用，許乃榮有把鑰匙交還給屋主。（上述期○○○鎮○○路
172、174、176號房屋之租金由何人支付？何人使用？金門育樂股份有限公司及陳水生，有支付房租，並占有使用嗎？）」79年至85年是公司付的」，可見被上訴人自86年底租約屆期以來，即未繼續使用收益系爭房屋，且未支付86年底以後之租金，則金門育樂公司於86年以前與許乃潭訂之原始租賃契約，即無民法第451條規定之默示更新情形。
㈤金門育樂公司於原審97年8月22日審理及鈞院98年3月10日準
備程序稱：「……至於，營利事業所得稅結算申報書相應的租賃契約書，因為申報是許乃榮申報的，我另外再查報會計師來查證租賃契約書」、「（上述期○○○鎮○○路172、
174、176號房屋之租金由何人支付？何人使用？金門育樂股份有限公司及陳水生，有支付房租，並占有使用嗎？）79年至85年是公司付的」，已表明金門育樂公司就系爭房屋所支付之租金僅至85年為止，且租金及稅捐均非該公司實際支付；參照許乃榮於鈞院98年4月7日準備程序證稱：「（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函....）我搞不清楚，這份可能是要報稅用的。那可能是為了要報稅才會這樣，實際上是我在租。………。○○○鎮○○路172、
174、176號房屋，自93年1月1日起是否改由你向許江河承租？是以何人名義承租？）對，就是由許江懷代表許江河出租給我，承租人就是我，最後沒有用公司名義，是用我私人名義。………。（剛剛提示的91年到93年的租賃契約，要以金門育樂股份有限公司名義承租？也是為了報稅？）那時候可能是因為會計師報稅需要資料，這我就不清楚………。（你從86年1月1日起承租系爭房屋及其內裝潢、設備來經營金門旅館，是用誰的錢來支付租金？是否係使用金門育樂股份有限公司的錢來付？）都用我個人的錢，不是用陳水生也不是用金門育樂公司的錢。………。(提示財政部台灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之扣繳憑單6紙及綜合稅通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本，上述91年、92年度開給許乃潭之扣繳憑單、93～96年度開給許江河之扣繳憑單，是你承租系爭房屋經營權金門旅館支付租金後，為申報營利事業所得稅才開的嗎？）對，用公司名義。……。（你從87年1 月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是自負盈虧，或是賺的錢要交付給金門育樂股份有限公司來領薪水？）盈虧自負。……。（陳允火說你從86年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是受聘於金門育樂股份有限公司擔任該公司之經理人才這樣作的？你有從該公司領到薪水嗎？）我不是他雇用的經理人，也沒有領他薪水，我是自負盈虧在經營旅館，我賺的錢不用分給金門育樂股份有限公司，虧損的錢也不能找他們彌補。……。（你從87年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是為了自己之營業利益占用，或是基於經理人、學徒或受僱人、股東之地位而受金門育樂股份有限公司指示為該公司占用？）我是為了自己經營的利益在占用，不是他聘用我在這裡占用」，可見被上訴人所提91至95年度營利事業所得稅結算申報書，實係許乃榮為規劃稅務所申報，租金及稅捐亦均由許乃榮支付，各該結算申報書，即不足以作為兩造就系爭房屋尚有房屋租賃關係存在之證明；對照許江懷於鈞院98年4月7日準備程序證稱：「（許乃榮向許江河承租系爭房屋期間，租金是由誰支付的？）許乃榮付的，是他拿出來透過我轉交，全部轉給許江河。………。（當初這房子一開始是租給金門育樂股份有限公司，後來為何要改租給許乃榮當承租人？）本來是租給金門育樂股份有限公司，可是他們大概租了5、6年、中間租金拖欠不正常，如果租給公司的話我們就不租，後來許乃榮有出面將之前公司拖欠的租金付掉，所以我爸爸就把房子租給許乃榮。許乃榮也說公司同意他個人來向我們租」，益徵金門育樂公司自86年1月1日起出租金門旅館之經營權予許乃榮後，許乃榮即向許乃潭承租系爭房屋，則被上訴人就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係於本件起訴前即已不存在甚明。
㈥關於被上訴人所提書證及鈞院依職權調查書證之意見：
⒈對金門育樂公司所提金門縣政府96年12月6日府交業字第0
960045590號函 (原審卷第106頁)、傳真通知函 (原審卷第107、108頁)、務實陳允火1紙 (原審卷第138頁)、務實1冊 (原審卷證物袋)、信封1紙 (原審卷第187頁)、房屋租賃契約書2件 (本院卷二第29～45頁)之真偽及其內容均無意見。
⒉否認金門育樂公司所提3紙財產目錄 (本院卷二第76～78
頁)之真正；蓋此3紙目錄係其自行或是委託會計師製作，內容未必與事實相符，且系爭房屋內目前已無任何屬於財產目錄所載之物品存在。
⒊金門育樂公司所提營利事業所得稅結算申報書5紙 (原審
卷第100～104頁)，係金門育樂公司出租金門旅館之設備及經營權予許乃榮所衍生之必然結果，與上訴人無關。
⒋否認金門育樂公司所提股東同意書 (原審卷第105頁)之真
正，因從該紙同意書之簽名字跡看來，顯然其中部分簽名均係同一人所為。
⒌對鈞院依職權調查之照片4紙 (原審卷第140、141頁)、公
司變更登記表 (原審卷第189頁)、營利事業基本資料查詢網頁 (原審卷第190頁)、經濟部98年2月24日經授商字第09801030550號函及所檢附之變更登記事項卡、變更登記表、公司章程 (本院卷一第54～78頁)、金門縣金城鎮公所98年4月16日汁民字第0980003624號函及其檢附之調解筆錄、身分證、大陸居民往來台灣通行證、入出境許可證、大陸居民往來台灣通行證、國民身分證、委任書、授權書、聲請調解筆錄影本 (本院卷二第1～9頁)均無意見。
⒍財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅
金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本 (本院卷一第138～174頁)，係許乃榮因為經營金門旅館所需之稅務申報行為，與兩造間是否有租賃關係無涉。
⒎金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函及其
檢附之旅館業登記證、房屋租賃契約書、既有旅館業設立登記申請書、既有旅館業基本資料表、營利事業統一發證設立變更登記申請書、陳水生身分證、公司變更登記事項表、經濟部函、公司章程之影本 (本院卷一第37～53頁)，係許乃榮間因經營金門旅館所需行政申報行為，與兩造間是否有租賃關係無涉；對租約以外之書證沒有意見。
⒏金門縣政府98年3月17日府交業字第0980015373號函所檢
附之金門育樂公司函影本 (本院卷一第192～195頁)，已明白指出金門育樂公司與許乃潭所簽租賃契約於86年12月31日即已到期。
⒐財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月27日北區國
稅金門二字第0981001431號函檢附之綜合所得稅網路結算申報國稅局審核專用申報書8紙、綜合所得稅各類所得資料清單10紙、營利事業所得稅結算申報書11紙影本 (本院卷一第205～235頁)，對其真偽沒有意見；但其內容係金門育樂公司出租金門旅館之設備及經營權予許乃榮所衍生之申報行為，與兩造間是否有租賃關係無關。
⒑許乃榮所提2件房屋租賃契約書 (本院卷一第269～276頁)
足以證明系爭房屋之租賃關係是存在於上訴人跟許乃榮之間，就許乃榮提出之金門旅館經營權利協議書1紙、尚譽法律事務所96年10月26日 (96)中所盧字第1026號函、96年12月26日 (96)中所盧字第1226號函、維修更換項目支出統計表 (本院卷一第277～280頁)均無意見。⒒對許乃榮之證詞 (本卷院一第252～263頁)及許江懷之證詞 (本卷院一第263～265頁)均無意見。
四、被上訴人金門育樂公司答辯如下，聲明請求駁回上訴，另提出房屋租賃契約書2件、財產目錄3紙等影本為證 (關於：⒈向本案承辦會計師調取租賃契約書⒉向財政部台灣省北區國稅局金門稽徵所調取金門育樂公司91～95年度申報租金支出之扣繳憑單⒊向財政部台灣省北區國稅局金門稽徵所調取上述扣繳憑單所得人91～95年度綜合所得稅核定書影本⒋派人○○○鎮○○路172、174、176號房屋內開鎖拍照之證據調聲請，業據金門育樂公司於98年5月19日準備程序捨棄，見本院卷二第14、15頁)：
㈠金門育樂公司前與許乃潭訂立租賃契約書於86年12月31日到
期後，雖未再訂立租約；然已聘用許乃榮為經理人繼續在系爭房屋經營金門旅館；且經金門縣政府以96年12月6日府交業字第0960045590號函核准停業 (到期後又申請延展1年)，復於系爭房屋內留有殘值合計400餘萬元之裝潢及設備，由此可證系爭房屋於96年12月6日尚在金門育樂公司承租、使用中，即已變成不定期租賃契約，應仍擁有系爭房屋之合法之使用權及營業權。
㈡金門育樂公司91～95年度申報租金支出之扣繳憑單，已載明
系爭房屋係由被上訴人承租；而上訴人為系爭房屋之所有人，每年收到扣繳義務人為金門育樂公司之扣繳憑單，即知承租人及經營者係金門育樂公司；且金門育樂公司係法人，自不得因上訴人個人之約定及租金之收付，即否定金門育樂公司之承租權。
㈢登記○○○鎮○○路○○○號，實際使用其內部為一整體○○
○鎮○○路172、174、176號房屋之金門旅館，係由金門育樂公司於80年間申請政府核准取得金門地區第一張合法旅館執照，在房屋內花費一、二千萬元裝潢、設備，並繳納12萬元押租金向當時之屋主許乃潭租用之公司所屬營業；其性質係屬八大特種行業，需於登記時提出平面圖、詳列面積，並由縣政府列管，定期到場查驗，作成記錄存檔，尚非任何人承租該屋均得經營旅館，是以此址向以金門育樂公司之名義經營，應為上訴人所明知。
㈣金門育樂公司在金門旅館之經營權上發生瑕疵，係與許乃榮
間涉及公司法、所得稅法或稅捐稽徵法之內部糾紛，尚與本件租賃爭議無關。又金門育樂公司之股東於98年3月間會同房東前往系爭房屋查看，發現金門旅館留在系爭房屋內之物品，除空調外，其餘之設備及裝潢均已不見，不知被誰拿走，日後必將追究責任。
㈤金門育樂公司之負責人陳允火於96年6月間回到金門後，曾
多次連繫許江懷談論系爭房屋之續約事宜，並於96年11月間到金城調解委員會申請調解，均未獲同意；經調查發現係許乃榮與房東勾結，趁原租約將於96年12月底到期，要讓金門旅館之執照報銷；嗣金門育樂公司派1位協理與許乃榮洽談雙方能否繼續合作，或收回一半或45%之經營權，仍無結果，顯見許乃榮有意霸佔金門旅館之經營權；其後金門育樂公司派員於97年2月28日與許江懷協議，希望對方再次聯絡、函告帳戶以便支付欠租，未獲回應，最後於97年3月間收到上訴人之通知函告知渠不同意續租。
㈥陳允火於86年間擔任金門育樂公司之負責人後，即到大陸地
區發展，關於公司之事務均交予陳水生處理；然於86年12月31日以後，並未授權陳水生、許乃榮或許郁梅，以金門育樂股份有限公司名義與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新的租賃契約；若陳水生或許乃榮、許郁梅在86年12月31日以後，曾以金門育樂公司名義簽訂系爭房屋之租賃契約，因陳允火事先不知情，亦未經公司董監事開會通過，金門育樂公司確定不會同意此事；至於金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書 (本院卷第37、39～43頁)係鈞院提示時始第一次看到，事先未獲公司授權。
㈦金門旅館內之設備所有權及系爭房屋之租賃權均為金門育樂
公司所有，內部設備之更新亦均由金門育樂公司支出，此由卷附之財產目錄即可看出；而金門育樂公司當初祇是將金門旅館之設備、裝潢出租予許乃榮，交由其管理，並非出租該旅館之經營權；許乃榮至今仍積欠上述裝潢設備之租金（權利金）200多萬元未還，曾由金門育樂公司向金城鎮調解委員會申請調解，未能成立。
㈧關於上訴人所提書證及鈞院依職權提示書證之意見：
⒈對上訴人所提建物登記謄本4紙 (本院卷二第79～83頁)、
97年房屋稅繳款書 (原審卷第11頁)、金門縣政府97年4月1日府交業字第0970014371號函 (原審卷第20頁)、異動索引11紙 (原審卷第25～27、40～42頁、本院卷一第281～285頁)、建物登記謄本7紙 (原審卷第28、29、43、44頁、本院卷一第130～132頁)、土地登記簿10紙 (原審卷第30～39頁)、許江河戶籍謄本1紙 (本院卷一第129頁)之真偽及其內容均無意見。
⒉上訴人所提房屋租賃契約書 (原審卷第12～15頁、本院卷
一第124～128頁)，係由陳水生與許乃榮簽訂，未獲當時不在國內之陳允火授權或同意，顯與事實不符。
⒊金門育樂公司之負責人陳允火於96年6月間回到金門以前
，均在大陸地區奮鬥，對上訴人所提解約書 (原審卷第16頁)、金門縣政府97年5月15日府交業字第0970022200號函(原審卷第21頁)，鈞院依職權調查之金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函檢附之房屋租賃契約書 (本院卷一第39～43頁)，暨許乃榮提出之房屋租賃契約書2件、金門旅館經營權利協議書1紙、尚譽法律事務所96年10月26日 (96)中所盧字第1026號函、96年12月26日 (96)中所盧字第1226號函、維修更換項目支出統計表 (本院卷一第269 ～280頁)之內容均不知情，亦未收到尚譽法律事務所函 (原審卷第17、18頁)；且前述金門縣政府檢附之租賃契約上載每月租金高達75,000元，不可能獲得金門育樂公司同意。
⒋上訴人所提金門縣政府97年2月25日府交業字第0970008098號函 (原審卷第19頁)之內容為真正。
⒌對鈞院依職權調查之公司變更登記表 (原審卷第189頁)、
營利事業基本資料查詢網頁 (原審卷第190頁)、財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本 (本院卷一第138 ～174頁)、金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函及其檢附之旅館業登記證、既有旅館業設立登記申請書、既有旅館業基本資料表、營利事業統一發證設立變更登記申請書、陳水生身分證、公司變更登記事項表、經濟部函、公司章程之影本 (本院卷一第37、38、44～53頁)、經濟部98年2月24日經授商字第09801030550號函及所檢附之變更登記事項卡、變更登記表、公司章程 (本院卷一第54～78頁)、金門縣政府98年3月17日府交業字第0980015373號函及其檢附金門育樂股份有限公司函、2紙租約內頁影本 (本院卷一第192～195頁)、財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月27日北區國稅金門二字第0981001431號函檢附之綜合所得稅網路結算申報國稅局審核專用申報書8紙、綜合所得稅各類所得資料清單10紙、營利事業所得稅結算申報書11紙影本 (本院卷一第205～235頁)、金門縣金城鎮公所98年4月16日汁民字第0980003624號函及其檢附之調解筆錄、身分證、大陸居民往來台灣通行證、入出境許可證、大陸居民往來台灣通行證、國民身分證、委任書、授權書、聲請調解筆錄影本 (本院卷二第1～9頁)均無意見。
⒍關於許江懷證稱金門育樂公司曾透過鄭老師去找上訴人協
調乙事固然屬實，但其陳述之承租人卻將公司與個人混在一起。
五、被上訴人陳水生答辯如下，聲明請求駁回上訴：㈠陳水生於00年間因在山外地區自有事業經營，無法繼續管理
金門旅館，乃於向陳允火口頭報告、未獲反對後，即代表金門育樂公司，以公司名義自86年起出租系爭房屋內之裝潢、設備予非屬公司股東之許乃榮經營金門旅館至96年底為止，並約定系爭房屋由許乃榮自行向屋主洽租；而金門旅館自86年初起由許乃榮接手經營，渠祇要每月固定繳納裝潢、設備之租金20,000元予金門育樂公司即可，營業收入歸其所有，並自負盈虧責任；其後因金門育樂公司申請停業獲金門縣政府准許，並轉知不能繼續營業，許乃榮乃於96年11月間停止金門旅館之對外營業，關門撤走所有人員，交還鑰匙予系爭房屋之屋主。又陳水生當初以金門育樂公司名義自出租系爭房屋內之裝潢、設備予許乃榮經營金門旅館，僅係口頭約定，嗣後因許乃榮要求簽一份書面，以保障其經營權，雙方乃於86、7年間補簽上訴人所提房屋租賃契約書 (原審卷第12～15頁)，但約定不可以對外出示。
㈡陳水生原為金門育樂公司之負責人，嗣於卸任後因繼任之董
事長陳允火出國，一直無法取得其證件辦理變更登記，致公司之營利事業登記及金門旅館登記之負責人至今仍為陳水生。
○○○鎮○○路172、174、176號房屋原由金門育樂公司向許
乃潭承租，期限5年，前2年每個月為4萬元，第3年開始每月5萬元，續約後租期延至86年底為止，每個月租金6萬元；嗣因陳允火前往大陸地區，雙方即未再另訂新租賃契約，亦未於96年12月31日以後，再與上訴人訂立新租約；而許乃榮接手金門旅館後已自86年1月1日起至91年12月31日止，自行向許乃潭承租系爭房屋，未由金門育樂公司直接管理使用；至於陳水生個人對系爭房屋並無任何租賃契約或其他關係，且陳允火已經回國，自即應由其管理金門育樂公司。
㈣金門育樂公司提出之5紙營利事業所得稅結算申報書 (原審
卷第100～104頁)，係委由許乃榮以公司名義申報，申報書內所載營業收入即為許乃榮經營金門旅館之所得；至於該申報書所載之租金支出，是否為系爭房屋之花費，要問許乃榮才知道。因為金門旅館係由許乃榮經營，租金應由其支付，扣繳憑單開給誰陳水生亦不知情。
㈤金門育樂公司因自陳允火於86年間前往大陸地區後，祇剩金
門旅館1項營業；且許乃榮必需使用金門育樂公司之名義報稅，始能經營金門旅館，故金門育樂公司91年度至96年度之營利事業所得稅，均係事先告知陳水生後，由許乃榮將其經營金門旅館之營業收支以金門育樂公司名義申報；財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本所示之營業收入、營業支出，均係許乃榮承租系爭房屋內之裝潢設備經營金門旅館所產生之營業收支；前揭扣繳憑單均係許乃榮開立，陳水生未經手；其中之租金支出均係許乃榮以其經營金門旅館之所得支付，非由金門育樂公司或陳水生另外拿錢繳納。
㈥金門育樂公司於86年12月31日以後，未曾事先授權陳水生、
許乃榮或許郁梅，以公司名義與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新租約；陳水生於00年00月00日以後，亦未事先授權許乃榮或許郁梅，以陳水生或金門育樂公司名義與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新租約。若許乃榮為了經營旅館或報帳，陳水生會同意其刻用金門育樂公司之大小章，並使用陳水生之名義簽訂系爭房屋租約；惟陳水生於鈞院提示前從未見過金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書（本院卷第37-43頁），亦不知其上之印章是何人所蓋用。
㈦關於上訴人所提書證及鈞院依職權提示書證之意見：
⒈對上訴人所提建物登記謄本4紙 (本院卷二第79～83頁)、
97年房屋稅繳款書 (原審卷第11頁)、金門縣政府97年4月1日府交業字第0970014371號函 (原審卷第20頁)、異動索引11紙 (原審卷第25～27、40～42頁、本院卷一第281～285頁)、建物登記謄本7紙 (原審卷第28、29、43、44頁、本院卷一第130～132頁)、土地登記簿10紙 (原審卷第30～39頁)、許江河戶籍謄本1紙 (本院卷一第129頁)之真偽及其內容均無意見。
⒉上訴人所提房屋租賃契約書 (原審卷第12～15頁)，係由陳水生嗣後補簽，當時人在大陸地區之陳允火不知情。
⒊對上訴人所提解約書 (原審卷第16頁)、尚譽法律事務所
函 (原審卷第17、18頁)、金門縣政府97年2月25日府交業字第0970008098 號函 (原審卷第19頁)之內容均不清楚，因為陳水生沒有直接參與。
⒋鈞院依職權調查之金門縣政府98年2月20日府建商字第098
0009591號函所檢附之房屋租賃契約書，應係許乃榮經營金門旅館時與房東所簽，陳水生就此事不了解。
⒌對鈞院依職權調查之金門縣政府97年4月1日府交業字第09
70014371號函 (原審卷第20頁)、金門縣政府97年5月15日府交業字第0970022200號函 (原審卷第21頁)、公司變更登記表 (原審卷第189頁)、營利事業基本資料查詢網頁 (原審卷第190頁)、金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函及其檢附之旅館業登記證、既有旅館業設立登記申請書、既有旅館業基本資料表、營利事業統一發證設立變更登記申請書、陳水生身份證、公司變更登記事項表、經濟部函、公司章程之影本 (本院卷一第37、38、44～53頁)、財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本 (本院卷一第138～174頁)、經濟部98年2月24日經授商字第09801030550號函及所檢附之變更登記事項卡、變更登記表、公司章程(本院卷一第54～78頁)、金門縣政府98年3月17日府交業字第0980015373號函及其檢附金門育樂股份有限公司函、2紙租約內頁影本 (本院卷一第192～195頁)、財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月27日北區國稅金門二字第0981001431號函檢附之綜合所得稅網路結算申報國稅局審核專用申報書8紙、綜合所得稅各類所得資料清單10紙、營利事業所得稅結算申報書11紙影本 (本院卷一第205～235頁)、金門縣金城鎮公所98年4月16日汁民字第0980003624號函及其檢附之調解筆錄、身分證、大陸居民往來台灣通行證、入出境許可證、大陸居民往來台灣通行證、國民身分證、委任書、授權書、聲請調解筆錄影本 (本院卷二第1～9頁)，均無意見。
⒍許乃榮所提房屋租賃契約書2件係其自行與房東簽約，陳
水生不知情；對許乃榮提出之金門旅館經營權利協議書1紙、尚譽法律事務所96年10月26日 (96)中所盧字第1026號函、96年12月26日 (96) 中所盧字第1226號函、維修更換項目支出統計表 (本院卷一第269 ～280頁)，均無意見。
⒎對許乃榮、許江懷之證詞均無意見。
六、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，經兩造協議簡化之不爭執事項如下（見本院卷 (一)第86、87頁）：
㈠系爭房屋原係許乃潭建造後辦理第一次所有權登記，嗣於88
年1月25日以贈與為原因，移轉登記為許質慶、許質恭應有部分各1/2。
㈡經濟部發給金門育樂公司之公司執照 (統一編號00000000)
其公司登記地址在金門縣○○鎮○○路○○○號，至今仍未遷出。
㈢金門縣政府發給金門育樂公司之營利事業登記證 (金商字第
00000213號)記載之營業所在金門縣○○鎮○○路○○○號，至今仍未遷出。
㈣金門縣政府發給金門旅館之旅館業登記證 (022號)所載之營業所在金門縣○○鎮○○路○○○號，至今仍未遷出。
㈤原先設在金門縣○○鎮○○路172、174、176號房屋金門旅館，已停止營業。
㈥金門育樂公司及陳水生目前均未占用金門縣○○鎮○○路
172、174、176號房屋。
七、本院之判斷：㈠程序部分：
⒈已辦理登記之金門育樂公司雖係有權利能力、當事人能力
及訴訟能力之法人；然由法律擬制之法人既不能自為訴訟行為，即應由其代表機關為之。茲金門育樂公司之董事長陳允火及常務董事尤松雄、吳至恩、董事陳水德、陳水添、張琦、潘茂雄、林文裕、黃千娥，暨監察人陳水生原任期已於89年8月26日屆滿，前經經濟部令該公司於96年9月25日前改選，再依法辦理改選登記，迄今仍未改選等情，業據陳允火、陳水生陳明 (本院卷一第83、84、248頁)，並有經濟部96年7月3日經授商字第09601143110號函、98年2月24日經授商字第09801030550號函及所檢附之變更登記表影本可稽 (原審卷第188頁、本院卷一第54、69、700頁)，按公司法第195條第2項規定，該公司之原董事長陳允火及前述各董事自主管機關限期改選期間屆滿之96年9月26日起已當然解任，不再有權行使職務或依公司法第208條第3項規定之順序代理行使職務；是以經濟部98年2月24日經授商字第09801030550號函及所檢附之金門育樂公司之公司章程第15條雖有董事長請假或因故不能行使職權時，其代理依公司法第208條規定辦理之記載 (本院卷一第77頁)，仍因上述常務董事及董事均已當然解任，而無從按上述規定之順序代理董事長行使職務。為免本件訴訟程序在金門育樂公司依法改選董事長前無從進行，致損害上訴人之權益，本院已於98年3月13日裁定，指定陳允火為該公司指定特別代理人，此一裁定業於98年3月18 日、同年月19日分別送達予兩造及上訴人之訴訟代理人等情，有送達回證7紙在卷可憑，迄今未據聲明不服而告確定，於本件訴訟程序自應由陳允火代表金門育樂公司為訴訟行為。
⒉陳允火既經本院裁定指定為金門育樂公司之特別代理人，
按民事訴訟法第51條第4項規定，即得於該公司另行改選之董事長承當訴訟以前，代理該公司為捨棄、認諾、撤回、和解以外之一切訴訟行為；且陳允火已於98年4月7日準備程序承認其在原審及本件上訴後為金門育樂公司所為一切訴訟行為(見本院卷一第239頁)，則其在上述裁定送達前，於原審及上訴後為金門育樂公司所為一切訴訟行為，其代理權之欠缺，依民事訴訟法第52條準用同法第48條規定，即因取得特別代理權後之追認而溯及於行為時發生效力。
⒊確認之訴本許以有爭執之部分當事人或僅就可分之部分法
律關係起訴 (最高法院60年臺上字第4816號判例、76年4月14日民庭會議決議意旨參照)；而登記為不同建號、異其所有人○○○鎮○○路172、174、176號房屋乃個別獨立建物，無論其內部是否互通，各建號房屋所有人均得單獨行使其管理、處分權而分別與人訂立租約，不因合併出租而改變其原為可分之屬性；何況卷附建物登記謄本及異動索引所示○○○鎮○○路○○○號房屋於原出租人許乃潭生前之88年1月25日即分別贈與登記為許質恭、許質慶共有，並不因許乃潭嗣於92年1月19日死亡，而有產權由其子嗣共同繼承之異動；且如後述，金門育樂公司、陳水生或許乃榮就上開3棟房屋原有之租賃關係，並無從更新為不定期租賃而有應由許乃潭之全體繼承人繼承之情形；是以上訴人就其名下○○○鎮○○路○○○號房屋，與被上訴人間有無租賃關係存在之爭執，即無與許江河、許江懷所有○○○鎮○○路174、176號房屋合一確定之必要。被上訴人於原審質疑上訴人未○○○鎮○○路174、176號房屋一併起訴請求確認，顯然過慮。
⒋上訴人共有之系爭房屋既為卷附之公司變更登記事項表、
營利事業基本資料查詢網頁、旅館登記證、營利事業統一發證設立登記申請書所載之金門育樂公司之公司登記址、營利事業登記址及金門旅館登記址 (見原審卷第189、190頁、本院卷一第28、46頁)；且經金門育樂公司向金門縣政府及原審主張其對系爭房屋有不定期租賃關係 (見原審卷第19頁之金門縣政府函及本院卷一第192 ～195頁之金門縣政府函檢附之金門育樂股份有限公司函)而存有爭執，則兩造就系爭房屋是否仍有租賃關係存在即不明確，如經法院判決確認，應可除去上訴人就該房屋之所有權可能受到用益物權限制之危險，自有即受確認判決之法律上利益。
⒌上訴人請求確認被上訴人就系爭房屋無租賃關係存在，乃
不易舉證之消極事實；且被上訴人就系爭房屋如有租賃關係存在，係金門育樂公司之公司登記址、營利事業登記址及金門旅館登記址得以繼續設立在系爭房屋之合法占用權源，即為上訴人行使所有物除妨害請求權之障礙，按民事訴訟法第277條本文規定，本應由主張此一法律關係存在之被上訴人，就此利己之權利障礙要件事實負舉證責任 (最高法院42年臺上字第1710號判例參照)。
㈡實體部分：
⒈兩造不爭執其真正之金門縣政府98年3月17日府交業字第
0980015373號函檢附之2紙租賃契約書內頁影本 (本院卷一第192～195頁)，暨上訴人不爭執其真正之金門育樂公司所提2件房房屋租賃契約書2件 (本院卷二第29 ～45頁)，分別記載金門育樂公司自79年7月1日起至84 年6月30日止向許乃潭租用系爭房屋，陳水生自85年5 月1日起至86年12月31日止向許乃潭承租系爭房屋；參照陳允火稱：「(由金門縣政府97年2月25日府交業字第0970008098號函所載，金門育樂股份有限公司就系爭房屋所訂之最後一份書面契約，租期是到86年12月31日為止？這份租約之出租人及承租人是誰？)對，承租人是金門育樂股份有限公司，出租人是許乃潭」、「（你們是否認為金門育樂股份有限公司與許乃潭就系爭房屋簽訂之書面租賃契約，其租賃期限已於86年12月31日屆滿，此後雙方即未再另訂新租賃契約？）對，沒有。（金門育樂股份有限公司或陳水生本人，有沒有在86年12月31日以後，另與許乃潭或其子孫就簽訂系爭房屋簽訂新租賃契約？）就我們知道沒有簽，確定沒有。………。（你們在96年12月31日以後，有沒有再和許質恭、許質慶就系爭房屋訂立任何新的租賃契約？）沒有訂。你們在96年12月31日以後，有沒有再和許質恭、許質慶就系爭房屋訂立任何新的租賃契約？）沒有訂」 (本院卷一第106、第241、242頁)；陳水生亦稱：「 (由金門縣政府97年2月25日府交業字第0970008098號函所載，金門育樂股份有限公司就系爭房屋所訂之最後一份書面契約，租期是到86年12月31日為止？這份租約之出租人及承租人是誰？)這樣對」、「（你們是否認為金門育樂股份有限公司與許乃潭就系爭房屋簽訂之書面租賃契約，其租賃期限已於86年12月31日屆滿，此後雙方即未再另訂新租賃契約？）對，沒有，據我們知道沒有簽新的契約，最後的租期就到86年12月31日為止，因為陳允火人到大陸去。（金門育樂股份有限公司或陳水生本人，有沒有在86年12月31日以後，另與許乃潭或其子孫就簽訂系爭房屋簽訂新租賃契約？）就我們知道沒有簽，確定沒有。………。（你們在96年12月31日以後，有沒有再和許質恭、許質慶就系爭房屋訂立任何新的租賃契約？）沒有訂。你們在96年12月31日以後，有沒有再和許質恭、許質慶就系爭房屋訂立任何新的租賃契約？）沒有訂新的契約」 (見本院卷一第
106、241、242、248頁)，可見金門育樂公司向許乃潭承租金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋之期限至84年6月30日止到期，陳水生向許乃潭承租上述3棟房屋之期限於86年12月31日到期，且此後金門育樂公司及陳水生即未續訂新租約。
⒉金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函檢附
之房屋租賃契約書影本，雖有許乃潭自91年1月1日起至93年12月31日止，以每月75,000元之租金，出租金門縣○○鎮○○路172、174、176號3棟房屋全部予金門育樂股份有限公司，簽約人甲方許乃潭、乙方金門育樂股份有限公司(印)、陳水生 (印)之記載 (本院卷一第37～42頁)；然金門育樂公司或陳水生若曾於91年間自行或授權他人以金門育樂公司名義另與許乃潭簽約，焉會於本件初次訊問時均稱金門育樂公司就系爭房屋與許乃潭所訂最後1份書面租約之期限到86年12月31日為止 (本院卷一第106頁)；金門縣政府98年3月17日府交業字第0980015373號函所檢附之金門育樂公司97年2月12日答覆函亦不致記載：「本公司所經營座落本縣○○鎮○○路○○○號金門旅館，辦理註銷登記乙案，因該建築物房屋租賃契約於86年12月31日到期未辦續約」 (本院卷一第192、193頁)；參照陳允火稱：
「 (許乃榮有無另外跟許乃潭承租系爭房屋？)我不知道，我沒有授權」、「（你們是否認為金門育樂股份有限公司與許乃潭就系爭房屋簽訂之書面租賃契約，其租賃期限已於86年12月31日屆滿，此後雙方即未再另訂新租賃契約？）對，沒有。（金門育樂股份有限公司或陳水生本人，有沒有在86年12月31日以後，另與許乃潭或其子孫就簽訂系爭房屋簽訂新租賃契約？）就我們知道沒有簽，確定沒有。（陳水生、陳允火是否知道，有其他人曾在87年1月1日以後以金門育樂股份有限公司或陳水生名義，與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋訂立新的書面契約？）我不知道，因為我人在大陸。（金門育樂股份有限公司在86年12月31日以後，有沒有事先授權陳水生、許乃榮或許郁梅，以金門育樂股份有限公司名義 (即代理該公司)與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新的租賃契約？）沒有授權，確定沒有。（如果陳水生或許乃榮、許郁梅在86年12月31日以後，曾經使用金門育樂股份有限公司名義簽訂系爭房屋之租賃契約，金門育樂股份有限公司是否會同意？）不會同意，我確定不同意，我現在還是不同意，以前因為不知情也不會同意，因為這沒有經過董監事會同意。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書 (本院卷一第37、39～43頁)沒有看過，現在是第一次看到。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，你知道是誰在這份租賃契約書上蓋用金門育樂股份有限公司及陳水生之印章來簽訂這份契約嗎？）我不知道。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，你有沒有事先授權或事後同意陳水生、許乃榮、許郁梅在這份租賃契約書上蓋用金門育樂股份有限公司及陳水生之印章，並簽署陳水生姓名來與許乃潭簽訂新的租賃契約？）沒有授權，重大事件一定要經董監事會通過」 (見本院卷一第94、241～243頁)；陳水生稱：「（你們是否認為金門育樂股份有限公司與許乃潭就系爭房屋簽訂之書面租賃契約，其租賃期限已於86年12月31日屆滿，此後雙方即未再另訂新租賃契約？）對，沒有，據我們知道沒有簽新的契約，最後的租期就到86年12月31日為止，因為陳允火人到大陸去。（金門育樂股份有限公司或陳水生本人，有沒有在86年12月31日以後，另與許乃潭或其子孫就簽訂系爭房屋簽訂新租賃契約？）就我們知道沒有簽，確定沒有。（陳水生、陳允火是否知道，有其他人曾在87年1月1日以後以金門育樂股份有限公司或陳水生名義，與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋訂立新的書面契約？）我沒有確實知道，在我印象當中我都不知道。（金門育樂股份有限公司在86年12月31日以後，有沒有事先授權陳水生、許乃榮或許郁梅，以金門育樂股份有限公司名義 (即代理該公司)與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新的租賃契約？）除了原證2的裝潢設備的租賃契約以外，沒有其他的租賃契約，我印象中確定沒有。就我知道都沒有授權，我只簽原證2那份租約，保障許乃榮的經營權而已。………。(陳水生在86年12月31日以後，有沒有事先授權許乃榮或許郁梅，以陳水生或金門育樂股份有限公司名義 (即代理陳水生或該公司)與屋主許乃潭或其子孫就系爭房屋簽訂新的租賃契約？）沒有授權同意，他也沒有事後跟我報備的情況。……。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書 (本院卷一第37、39～43頁)，你在今天以前有沒有看過這份契約書？）沒有看過。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，這份租賃契約書上蓋用之金門育樂股份有限公司及陳水生之印章是否真正？陳水生之簽名是否真正？）我有同意他們刻公司的大小章，只是簽這份契約我不知道，對這契約我是不知道，………。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，你知道是誰在這份租賃契約書上蓋用金門育樂股份有限公司及陳水生之印章來簽訂這份契約嗎？）我不知道。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591 號函所檢附之房屋租賃契約書，你有沒有事先授權或事後同意陳水生、許乃榮、許郁梅在這份租賃契約書上蓋用金門育樂股份有限公司及陳水生之印章，並簽署陳水生姓名來與許乃潭簽訂新的租賃契約？）我事先不知道」 (見本院卷二第241～244頁)；許乃榮亦稱：「（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書 (本院卷一第37、39～43頁)，這份租賃契約書上之金門育樂股份有限公司及陳水生之印章是你或許郁梅蓋的？印章是哪裡來的？）我搞不清楚，這份可能是要報稅用的。那可能是為了要報稅才會這樣，實際上是我在租。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，這份租賃契約書簽名欄之乙方金門育樂股份有限公司，是你或許郁梅寫的？）這個簽章欄上面的金門育樂股份有限公司的那幾個字很像我女兒許郁梅寫的。那不是我寫的，這份也不是我簽的。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，這份契約簽名欄之甲方許乃潭簽名是誰簽的？當時是由誰出面和誰洽談契約內容？）這我不知道。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，你或許郁梅在這份租賃契約書蓋用金門育樂股份有限公司及陳水生印章，是否有事先獲得金門育樂股份有限公司及陳水生授權或事後徵得其同意？）那個印章是真的，陳水生放在我們那裡，他事先有授權我們辦理業務或報稅使用。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，為何要簽這份租賃契約？）可能是為了要報稅。因為我跟他承租旅館的經營權，而這個旅館是金門育樂公司的產業，為了要用他公司的名義報稅，所以就需要把那個契約上的承租人寫成是金門育樂公司承租的」 (本院卷一第255、256頁)，可見前揭91年租賃契約書係許郁梅在未經金門育樂公司、陳水生事先同意或授權之情況下，擅以金門育樂公司名義與許乃潭簽訂，即屬無權代理行為。
⒊陳水生於本院98年4月7日準備程序雖稱伊同意許乃榮刻用
金門育樂公司之大小章作為經營金門旅館報帳使用，事後不反對許乃榮或許郁梅蓋用公司章及陳水生印章與許乃潭簽約云云 (本院卷一第243、244頁)；然以金門育樂公司名義簽訂如金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，並非金門旅館本身之營業行為或陳水生同意使用印章之報帳行為；且簽約之效果，係令金門育樂公司在3年租賃期間內每月應付75,000元高額租金之負擔行為，顯非陳水生原先授權使用印章之事項，亦非陳水生被公司授予經營權限之金門旅館營運範圍，自無從由陳水生事先授權或事後追認；微論金門育樂公司之前任董事長陳允火已表示反對 (本院卷一第243頁)；復無改選之新任董事長可代表該公司追認，則該紙契約依民法第170條第1項規定，即不能對金門育樂公司產生效力。
⒋許乃榮證稱：「（你在85年12月20日簽了原證2這份裝潢
、設備之租賃契約書後，有沒有另外向許乃潭或其子孫承租系爭房屋？歷次訂立之租約內容為何 (出租人、承租人姓名、租賃期限及租金數額多少)？）有，我有跟許乃潭簽過2次，有1次是在86年底結束後，我在87年去簽1次約2年，是87年1月份到88年底，第2次是89年1月份到91年底（如我庭呈租約），從92年開始都用口頭約定，一次二年，租金有降。………。（上述這份91～93年份的租賃契約，在許乃潭死後、租約期限屆滿前是否有重新訂立新租賃契約？）許乃潭死後，許江懷代表屋主跟我口頭談租這個房子，用我的名字承租，當時金門育樂公司有欠稅，被稅捐機關追繳，他們的股東就說，公司負責人既然不在又有欠稅，乾脆公司關掉算了，但是陳水生說人家許乃榮已經投資一筆錢下去，你這樣關起來人家怎麼做，後來我有幫他們公司代繳罰款，就從經營權應付的租金裡面扣掉，我有跟許江懷口頭承租這個房屋，當時因為能夠經營多久也不確定，所以租金還是照每月七萬五千元，每個月租金有降成二萬多元。○○○鎮○○路172、174、176號房屋，自93年1月1日起是否改由你向許江河承租？是以何人名義承租？）對，就是由許江懷代表許江河出租給我，承租人就是我，最後沒有用公司名義，是用我私人名義」 (本院卷一第255～257頁)，並提出內容略載：「出租人許乃潭、承租人許乃榮，……，甲方房屋所在地及使用範圍金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號3層樓房3幢所有權全部。第2條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為叁年零個月即自民國89年元月1日起至民國91年12月31日」之房屋租賃契約為憑 (本院卷一第273～276頁)；參照許江懷證稱：
「（許乃潭死後○○○鎮○○路172、174、176號房屋，是否自93年1月1日起是否改由許乃榮向許江河承租？是以何人名義承租？）是，承租人是許乃榮，是口頭約定，沒有訂書面。（自93年1月1日起以許江河為出租人，出○○○鎮○○路172、174、176號房屋給許乃榮，是由你代理訂約嗎？）是我代理許江河跟他訂約。（許江河自93年1月1日起出○○○鎮○○路172、174、176號房屋給許乃榮使用，是不是用金門育樂股份有限公司名義承租？）不是。……。（提示解約書 (原審卷第16頁)，許江河自92年1月1日起代表出租給你營業使用○○○鎮○○路172、174、176號房屋，由你代理許江河在96年12月31日與許乃榮合意終止房屋租賃契約，對嗎？）對。……。(當初這房子一開始是租給金門育樂股份有限公司，後來為何要改租給許乃榮當承租人？)本來是租給金門育樂股份有限公司，可是他們大概租了5、6年、中間租金拖欠不正常，如果租給公司的話我們就不租，後來許乃榮有出面把之前公司拖欠的租金付掉，所以我爸爸就把房子租給許乃榮」 (本院卷一第263～265頁)，可見自87年1月1日起至91年12月31日，暨自92年1月19日許乃潭死亡後至96年底為止，先後以口頭或書面簽約方式分別向許乃潭、許江河承租金門縣○○鎮○○路○○○號、174號、176號房屋者，均係許乃榮個人，各該租賃契約即與金門育樂公司、陳水生無涉。
⒌金門育樂公司提出之營利事業所得稅結算申報書影本5紙
( 原審卷第100～104頁)，暨財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本(本院卷一第138～174頁)，固有金門育樂股份有限公司
91 ～96年度就系爭房屋每年申報租金支出228,000元，並於91、92年度開立扣繳憑單予許乃潭、93～96年度開立扣繳憑單予許江河，再由許江懷合併許乃潭之租賃所得於92年度申報所得稅，許江河於93～96年申報租賃所得之情形；然營利事業所得稅結算申報書、租賃所得之扣繳憑單及綜合所得稅之結算申報書，僅係為申報包含租金在內之營業收支所片面填載之所得憑證或報稅單據，並非租賃雙方訂約之契據，租賃關係之成立亦不以填載上開憑證、單據為必要；且時下以偽填內容不實之扣繳憑單及報稅單據，甚或借名申報，以虛增進項稅額、逃漏稅捐者所在多有，顯難單憑扣繳憑單及綜合所得稅之結算申報書上關於租金支出之扣繳義務人及所得人之記載，即認定其間必存有租賃關係；何況租賃契約之訂立需當事人雙方於租賃關係開始前或其同時就租賃物、價金及期限等要素意思合致始能成立，性質上根本不允許於期限經過後，以所得憑證或報稅單據之方式補訂；遑論上述扣繳憑單及報稅單據上載之所得人係上訴人以外之許乃潭及許江河，其扣繳義務人亦不包括陳水生在內，即無從憑以遽認兩造就系爭房屋於91～96年間仍有租賃關係存在；參照許乃榮證稱：「（你在85年12月20日簽了原證2這份裝潢、設備之租賃契約書後，有沒有另外向許乃潭或其子孫承租系爭房屋？歷次訂立之租約內容為何 (出租人、承租人姓名、租賃期限及租金數額多少)？）有，我有跟許乃潭簽過2次，有1次是在86年底結束後，我在87年去簽1次約2年，是87年1月份到88年底，第2次是89年1月份到91年底（如我庭呈租約），從92年開始都用口頭約定，1次2年，租金有降。………。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書 (本院卷一第37、39～43頁)，這份租賃契約書上之金門育樂股份有限公司及陳水生之印章是你或許郁梅蓋的？印章是哪裡來的？）我搞不清楚，這份可能是要報稅用的。那可能是為了要報稅才會這樣，實際上是我在租。………。（提示金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函所檢附之房屋租賃契約書，為何要簽這份租賃契約？）可能是為了要報稅。因為我跟他承租旅館的經營權，而這個旅館是金門育樂公司的產業，為了要用他公司的名義報稅，所以就需要把那個契約上的承租人寫成是金門育樂公司承租的。………。（上述這份91～93年份的租賃契約，在許乃潭死後、租約期限屆滿前是否有重新訂立新租賃契約？）許乃潭死後，許江懷代表屋主跟我口頭談租這個房子，用我的名字承租，………。○○○鎮○○路172、174、176號房屋，自93年1月1日起是否改由你向許江河承租？是以何人名義承租？）對，就是由許江懷代表許江河出租給我，承租人就是我，最後沒有用公司名義，是用我私人名義。（剛剛提示的91年到93年的租賃契約，要以金門育樂股份有限公司名義承租？也是為了報稅？）那時候可能是因為會計師報稅需要資料，……。（你從86年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是用誰的錢來支付租金？是否係使用金門育樂股份有限公司的錢來付？）都用我個人的錢，不是用陳水生也不是用金門育樂公司的錢。（你向陳水生代理之金門育樂股份有限公司承租系爭房屋內之裝潢及設備，以經營金門旅館期間，是否都是用該公司的名義申報營利事業所得稅？）用金門育樂股份有限公司的名義去報。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3 月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本 (本院卷一第138～151頁)，上述金門育樂股份有限公司91年度至96年度之營利事業所得稅申報內容是誰申報的？是不是你以金門育樂股份有限公司名義報的稅？）是我去報的，報稅的內容是經過陳水生同意用公司的名義去報稅。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本，這些營利事業所得稅有關之營業收入、營業支出，是否都是你個人承租系爭房屋內之裝潢設備經營金門旅館所產生之營業收支？或是金門育樂股份有限公司本身自行營業之收支？）全部都是金門旅館營業收支。………。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本，上述91、92年度開給許乃潭之扣繳憑單、93～96年度開給許江河之扣繳憑單，是你承租系爭房屋經營權金門旅館支付租金後，為申報營利事業所得稅才開的嗎？）對，用公司名義」 (本院卷一第255～259頁)；陳水生稱：「 (提示營利事業所得稅結算申報書5紙 (原審卷第100～104頁)，這申報書裡面記載之租金支出，是不是金門旅館之租金？是付租給誰？用何人開給之扣繳憑單申報？)這要問許乃榮才知道，因為金門旅館是許乃榮在經營，租金就由他在支付，扣繳憑單開給誰我不知道。……。86年1月1日以後算是許乃榮的，但是他是用公司名義報稅，就是申報成公司營利所得」、「（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本 (本院卷一第138～151頁)，上述金門育樂股份有限公司91年度至96年度之營利事業所得稅申報內容是誰申報的？是不是承租經營權之許乃榮以金門育樂股份有限公司名義報稅？）我們公司沒有去報稅，這是許乃榮去報的，這些都是金門旅館的收支，所以許乃榮報的這些都是金門旅館的營業收入跟支出，我本人也沒有去申報，金門育樂股份有限公司也沒有去報稅，許乃榮要用公司的名義報稅，事先有告訴我，要不然無法經營。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本，這些營利事業所得稅有關之營業收入、營業支出，是否都是許乃榮承租系爭房屋內之裝潢設備經營金門旅館所產生之營業收支？）沒錯。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本 (本院卷一第138～174頁)，上述報稅資料中關於之金門育樂股份有限公司91年度至96年度就系爭房屋每年申報租金支出228,000元，並於91、92年度開立扣繳憑單予許乃潭、93～96年度開立扣繳憑單予許江河，這些行為是誰做的？是不是承租經營權之許乃榮為以金門育樂股份有限公司名義報稅所為？）是許乃榮經營金門旅館，用金門育樂股份有限公司的名義去報稅，扣繳憑單也是他們開的，我沒有經手。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本，上述報稅資料記載金門育樂股份有限公司91年度至96年度就系爭房屋每年申報租金支出228,000元，其中91、92年度係付給許乃潭、93～96年度付給許江河，這些租金是誰付的？是不是承租經營權之許乃榮付的？）就是許乃榮用他經營金門旅館所得去付，不是金門育樂股份有限公司或者是陳水生拿錢出來付的。………。(對證人所言有何意見？）96年度停業以後的事情我不了解，其他部分我沒有意見」 (見本院卷一第108、2
45、246、262頁)；陳允火亦稱：「庭呈91～95年營利所得稅結算申報書各1件………，至於營利事業所得稅結算申報書相應的租賃契約書，因為申報是許乃榮申報的」、「（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本 (本院卷一第138～151頁)，上述金門育樂股份有限公司91年度至96年度之營利事業所得稅申報內容是誰申報的？是不是承租經營權之許乃榮以金門育樂股份有限公司名義報稅？）陳水生講這樣沒有錯。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本，這些營利事業所得稅有關之營業收入、營業支出，是否都是許乃榮承租系爭房屋內之裝潢設備經營金門旅館所產生之營業收支？）沒錯。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本 (本院卷一第138～174頁)，上述報稅資料中關於之金門育樂股份有限公司91年度至96年度就系爭房屋每年申報租金支出228,000元，並於91、92年度開立扣繳憑單予許乃潭、93～96年度開立扣繳憑單予許江河，這些行為是誰做的？是不是承租經營權之許乃榮為以金門育樂股份有限公司名義報稅所為？）陳水生講這樣對。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙及綜合所得稅核定通知書11紙、綜合所得稅結算申報書12紙影本，上述報稅資料記載金門育樂股份有限公司91年度至96年度就系爭房屋每年申報租金支出228,000元，其中91、92年度係付給許乃潭、93～96年度付給許江河，這些租金是誰付的？是不是承租經營權之許乃榮付的？）陳水生講這樣對。………。(對證人所言有何意見？)沒有意見」 (原審卷第81頁、本院卷一第261、245～247、262頁)，可見上述91～96年度營利事業所得稅結算申報書及扣繳憑單所記載之內容均係許乃榮為向金門育樂公司承租系爭房屋內之裝潢、設備後，經營金門旅館之營業收支，其中之租金部分係以其名義先後向許乃潭、許江河承租系爭房屋，用經營金門旅館之營業所得自行支付，其所以金門育樂公司名義申報租金支出，並提出以該公司名義訂立91～93年度之房屋租賃契約書為附件，均係為以金門旅館之執照繼續營業使然，即無從據為金門育樂公司與上訴人間曾有租賃關係存在之證明。
⒍占有乃對物之支配、管理狀態，使用係對物按其用法加以
收益，皆以事實上之占用為前提；而原審第140、141頁照片所示之磁磚、春聯、鐵卷門及招牌，僅係房屋之外觀，並無法顯現其內部之使用狀況及何人用益；卷附之金門縣政府核准暫停營業之公函，暨財政部台灣省北區國稅局金門稽徵所函覆之金門育樂公司91～96年營利事業所得稅結算申報書及扣繳憑單，亦祇是停業申請之核准通知及稅務申報之書面；至於金門育樂公司提出之財產目錄所示之裝潢、設備，無論由何人在內使用，並不影響其原先附著於系爭房屋內之狀態；且如後述，各該裝潢、設備早已出租予許乃榮使用，復有陳允火所述於98年3月前往查看時業已不見之情形 (本院卷二第56頁)，自均不足以證明系爭房屋於86年以後迄今均為金門育樂公司或陳水生占有使用之事實。金門育樂公司徒以前開書證主張系爭房屋至96年
12 月6日止仍為該公司占有使用，即不值採。⒎上訴人所提經陳水生是認為真正之房屋租賃契約書略載：
出租人金門育樂股份有限公司陳水生、承租人許乃榮、使用範圍：「坐落金城民族路172號等1棟 (屋主許乃潭、承租權由許乃榮洽租)，僅有房屋之裝潢與設備由本公司提供承租」、租賃期限自86年元月1日起至91年12月31日止、租金86年1月1日起貳萬元整、88年1月1日起壹萬元等語(見原審卷第12～15頁)；金門育樂公司提出之股東同意書亦有：「其公司下屬之金門旅館於96年11月9日至年11月8日暫停營業整頓，其復業時間由股東大會決定，並收回租賃經營權，由公司自主經營」之記載 (見原審卷第105頁)；參照陳水生稱：「 (許乃榮從85年迄今，是否係金門旅館與金門育樂股份有限公司之股東、受僱人、經理人或員工？)他不是股東，從86年開始給他經營，我們是把房屋內之裝潢及設備出租給許乃榮經營金門旅館，營業收入算許乃榮的，他只要每個月固定交裝潢跟設備的租金給公司就可以了，盈虧他自己負責，一直持續到96底停業為止。
(從86年以後，許乃榮是不是跟金門育樂股份有限公司承租金門旅館裡面的裝潢跟設備營業，然後另外跟許乃潭承租房屋經營旅館？)那時候應該是這樣。(這樣對嗎？) 對。……。(在86年1月1日以前系爭房屋 (即金門旅館)是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？）86年1月1日以前，還是我在為金門公司經營，大概從86年以後，才由許乃榮接手經營，從許乃榮開始接手經營以後，我們公司應該是沒有再占用金門旅館，都沒有派人在裡面使用，只是有問題許乃榮會跑來問我。(自86年1月1日起至91年12月31日止，系爭房屋 (即金門旅館)是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？)我們公司是沒有直接管理使用，都是許乃榮在經營管理。(自92年1月1日起至96年12月31日止，系爭房屋 (即金門旅館)是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？)也是跟前一個題目一樣，金門育樂股份有限公司沒有占有使用，都是許乃榮在管理使用。(從97年1月1日起至今，系爭房屋 (即金門旅館)是由何人占用？何人經營金門旅館？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用？)我聽許乃榮說他房租是付到96年的12月底，但是他在11月間的時候就接到縣政府通知他不能繼續營業，因為陳允火申請將金門育樂股份有限公司停業，所以用我們公司申請的金門旅館就不能繼續營業，停業以後，門就關起來，裡面的人員都撤走，從那時候起許乃榮跟我們都沒有使用，許乃榮有把鑰匙交還給屋主。……。(許乃榮自86年1月1日起至96年12月31日止向金門育樂股份有限公司及陳水生承租上述房屋內之裝潢及設備 (承租包含裝潢及設備在內之旅館經營權)，開設金門旅館？)對，那時候旅館就等於是讓他經營沒有錯。…… (提示房屋租賃契約書 (原審卷第12～15頁)，對這份契約有何意見？)這份契約是我簽的沒有錯，我當初是口頭跟許乃榮約定，這份租約大概是86、7年間補簽給許乃榮，當時是要保障他的經營權，但是約定說不可以拿出來，因為跟公司有衝突，他既然要拿出來也沒有關係」、「除了原證2的裝潢設備的租賃契約以外，沒有其他的租賃契約，我印象中確定沒有。就我知道都沒有授權，我只簽原證2那份租約，保障許乃榮的經營權而已。………。（對證人許乃榮所言有何意見？）96年底停業以後的事情我不了解，其他部分我沒有意見」、「（金門縣政府以96年12月6日府交業字第0960045590號函准許金門育樂公司暫停營業後，你們有沒有再進入系爭房屋內去整修、裝潢？）沒有進去」 (見本院卷一第93～96、98、242、261、262頁、本院卷二第16頁)；陳允火稱：「 ○○○鎮○○路17
2、174、176號房屋內之裝潢、設備是何人所有？有無授權陳水生去管理或出租？)陳水生有在電話裡面提到這件事情，我沒有反對，只是給許乃榮管理，設備的事情我不清楚。(許乃榮自86年1月1日起至96年12月31日止向金門育樂股份有限公司及陳水生承租上述房屋內之裝潢及設備(承租包含裝潢及設備在內之旅館經營權)，開設金門旅館？)我們是把設備及裝潢出租給他經營，……。(許乃榮後來為何沒有再繼續經營金門旅館？金門育樂股份有限公司為何會在96年11月8日停業？)因為我們金門育樂股份有限公司已經辦停業，我有跟許乃榮談繼續合作的事情，但是談不攏，他就不願繼續跟我們公司合作，我是要求要把金門旅館的經營權拿回一半或百分之四十五也可以，但是他連百分之一都不願意，所以就談不成」、「（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月9日北區國稅金門一字第0981000971號函檢附之營利事業所得稅結算申報書7紙、扣繳憑單6紙影本，這些營利事業所得稅有關之營業收入、營業支出，是否都是許乃榮承租系爭房屋內之裝潢設備經營金門旅館所產生之營業收支？）沒錯。………。（對證人許乃榮所言有何意見？）沒意見」、「（金門縣政府以96年12月6日府交業字第960045590號函准許金門育樂公司暫停營業後，你們有沒有再進入系爭房屋內去整修、裝潢？）沒有，因為許乃榮把鑰匙交給房東，整個房子都鎖起來，所以我們進不去」 (見本院卷一第96、97、24
5、246、261、262頁、本院卷二第16頁)；許乃榮亦稱：「（金門縣○○鎮○○路172、174、176號房屋 (即金門旅館)，自86年1月1日起至96年12月為止，是由何人占有使用？金門旅館是由何人在經營？金門育樂股份有限公司有無直接經營管理或占用該房屋？）我向金門育樂股份有限公司承租經營權，由我在經營金門旅館，我在使用，陳水生本人沒有使用，金門育樂股份有限公司本身沒有使用，他就是承租給我使用。（你是否自86年1月1日起至96年12月31日止向陳水生本人或其代理之金門育樂股份有限公司承租金門縣○○鎮○○路172、174、176號房屋內之裝潢及設備 (承租包含裝潢及設備在內之旅館經營權)，開設金門旅館？每月租金多少？）有，在85年底的時候，金門育樂公司說要把金門旅館賣掉，可是後來沒有賣掉，就說要出租，所以我就向陳允火承租這個經營權，有跟他寫一個書面，就是庭呈的這張，這張上面就有陳允火的簽字，因為當時旅館雖然登記負責人是陳水生，但是公司的決策權還是在陳允火身上，租金的部分剛開始是1個月2萬元，到後面降到1萬元，我為了這個有叫陳水生簽1份合約給我，如庭呈所提。（你承租系爭房屋內之裝潢、設備，在原租期於91年12月31日屆滿後，是否又自92年1月1日起向陳水生本人或其代理之金門育樂股份有限公司繼續承租上述房屋內之裝潢及設備 (承租包含裝潢及設備在內之旅館經營權)，開設金門旅館？這次有無訂立書面契約？）我們就沒有再簽新的書面契約，只是口頭跟陳水生講而已，契約內容也沒有寫，那時候我有把每個月1萬元的租金1次開支票給他，一直付到96年。（提示原證2之房屋租賃契約書 (原審卷第12～16頁)，這份契約是由陳水生本人為出租人，或由其代表金門育樂股份有限公司簽約出租，或由陳水生以其本人名義，兼代表金門育樂股份有限公司簽約 (即以陳水生及金門育樂股份有限公司共同出租人)和你簽的？）這是我簽的字沒有錯，是我跟陳水生簽的，跟我剛剛庭呈的那份一樣。………。（提示原證2之房屋租賃契約書 (原審卷第12～16頁)，這份契約開頭及末頁均記載出租人為金門育樂股份有限公司、陳水生，承租人許乃榮，第1條關於使用範圍記載為：『坐落金城民族路172號等1棟 (屋主許乃潭、承租權由許乃榮洽租)，僅有房屋之裝潢與設備由本公司提供承租』，意思是說房屋是屋主許乃潭所有，由許乃榮洽租，取得房屋承租權，而房屋內即金門旅館之裝潢與設備係金門育樂股份有限公司所有，出租人金門育樂股份有限公司、陳水生僅提供裝潢與設備出租予許乃榮營業，對嗎？）對」 (本院卷一第253～255頁)，可見系爭房屋自86年1月1日起即由許乃榮與代理金門育樂公司之陳水生訂約，向該公司承租包含系爭房屋之裝潢、設備在內之經營權，以經營金門旅館，至96年11月間為止，此期間系爭房屋均由許乃榮占用，其後因金門育樂公司申請停業而未能續約，乃撤離所有人員將房屋交還屋主；金門育樂公司及陳水生於上述期間即未占有、使用系爭房屋。
⒏上訴人所提原證2之租賃契約書之甲方雖僅有「金門育樂
股份有限公司陳水生」之簽名；然金門育樂公司一向將金門旅館交給登記為該旅館登記之負責人陳水生經營、管理等情為陳允火所自承 (本院卷一第247、248頁)，復有上載金門旅館負責人為陳水生之金門縣政府函98年2月20日府建商字第0980009591號函檢附之旅館業登記證、既有旅館業設立登記申請書可稽 (見本院卷第37、38、44頁)，則陳水生就包括出租裝潢、設備之旅館經營、管理等職務範圍內事項，即有權代理金門育樂公司與第三人為一切必要行為之權限；何況陳水生既稱：「 ○○○鎮○○路172、174、176號房屋內之裝潢、設備是何人所有？有無授權陳水生去管理或出租？)是金門育樂股份有限公司投資的，86年的時候我因為在山外地區有事業在經營，沒有辦法管理金門旅館，所以我有口頭向陳允火報告，就讓我姊夫許乃榮去經營金門旅館，每個月向他收2萬元的租金，當時陳允火沒有反對」 (見本院卷一第96頁)，陳允火亦稱：「 ○○○鎮○○路172、174、176 號房屋內之裝潢、設備是何人所有？有無授權陳水生去管理或出租？)陳水生有在電話裡面提到這件事情，我沒有反對，只是給許乃榮管理，設備的事情我不清楚。(許乃榮自86年1月1日起至96年12月31日止向金門育樂股份有限公司及陳水生承租上述房屋內之裝潢及設備 (承租包含裝潢及設備在內之旅館經營權)，開設金門旅館？)對，我們是把設備及裝潢出租給他經營，但是所有權還是公司的。(許乃榮後來為何沒有再繼續經營金門旅館？金門育樂股份有限公司為何會在96年11月8日停業？)因為我們金門育樂股份有限公司已經辦停業，我有跟許乃榮談繼續合作的事情，但是談不攏，他就不願繼續跟我們公司合作，我是要求要把金門旅館的經營權拿回一半或百分之四十五也可以，但是他連百分之一都不願意，所以就談不成」 (見本院卷一第96、97頁)，可見當時仍在任之金門育樂公司董事長陳允火於接獲陳水生報告其代理公司出租包含系爭房屋之裝潢、設備在內之金門旅館經營權予許乃榮乙事後，並未在通話中反對，顯已默示同意陳水生之代理出租行為；否則亦因陳允火嗣後與許乃榮洽商是否繼續合作，併向其追索200餘萬元之裝潢設備、經營權之租金而予追認 (卷一第94頁、本院卷二第64頁)，故上述締約行為不論依民法第103條第1項或第170條第1項之反面解釋，均應對金門育樂公司生效；遑論許乃榮到庭作證所提金門旅館經營權利協議書載明：「
(一)甲方 (金門旅館)因急將讓旅館經營權交由乙方 (許乃榮代表)。(二)乙方以新台幣壹拾捌萬元保證金，並開出1年期每月陸萬元的租金。(至於原定每月貳萬元之權利金，由雙方視經營情形另議)。(三)一年後視房東是否繼租，如不繼租，甲方退回乙方保證金，乙方保有該旅館的所有設備資產，恐口無憑，特立此協議書。甲方 (金門旅館)代表人：陳允火。乙方許乃榮。中華民國85年12月17日」 (本院卷一第277頁)，陳允火亦當庭稱：「（提示證人庭呈的85年12月17日的協議書，並告以要旨，有何意見？）沒錯，是我簽的，就是要出租那經營權，1個月2萬元，這是我要去大陸之前做的」 (本院卷一第262頁)，益證陳允火早在逃往大陸地區前即已立據代表金門育樂公司出租金門旅館之裝潢設備、經營權予許乃榮；前述租賃契約書之簽署即應如陳水生所述，係事後補簽予許乃榮為保障之契約書面 (本院卷一第98頁、本院卷二第56頁)，自屬有效。金門育樂公司徒以該紙租賃契約未經陳允火授權同意云云爭執其效力，殊不值採，。
⒐金門育樂公司雖辯稱許乃榮為該公司聘用之經理人云云，
為上訴人否認；而許乃榮果係該公司員工，何需與陳水生訂立內容係向金門育樂公司承租系爭房屋內之裝潢、設備及金門旅館經營權之原證2之租賃契約書，併由陳允火出具類同之金門旅館經營權利協議書予其收執 ( 原審卷第12～15頁、卷一第277頁)，復於金門育樂公司申請停業後之96年底寄出要求辦理續約事宜之尚譽法律事務所函 (原審卷第17、18頁)；理應提供旅館經營所需硬體設施，併付給薪資之金門育樂公司，自更不致有陳允火所述嗣向許乃榮追討積欠裝潢設備租金200餘萬元之情形 (本院卷一第94頁、本院卷二第64頁)；且卷附以金門育樂公司為扣繳單位之91～96年度綜合所得稅BAN給付清單中，並無申報許乃榮薪資之記載 (本院卷一第219～224頁)；陳允火及陳水生對許乃榮證稱：「（許郁梅是否曾在金門旅館工作？工作之起訖時點？受僱於何人？擔任何項職務？薪水由何人發放？）有，從民國九十幾年有開始做好幾年，他的薪水是我在付，不是金門育樂公司付的。（提示財政部臺灣省北區國稅局金門稽徵所98年3月27日北區國稅金門二字第0981001431號函檢附之綜合所得稅BAN給付清單6紙影本(本院卷第205、219～222頁)，許郁梅在91～94年為何有來自金門育樂股份有限公司之薪資收入，這些薪水是你經營的金門旅館付給許郁梅的，或是金門育樂股份有限公司付給許郁梅的？）對，名義上是用金門育樂公司付的，實際上是我在付的。（你從87年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是自負盈虧，或是賺的錢要交付給金門育樂股份有限公司來領薪水？）盈虧自負。（陳允火說你從86年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是受聘於金門育樂股份有限公司擔任該公司之經理人才這樣作的？你有從該公司領到薪水嗎？）我不是他僱用的經理人，也沒有領他的薪水，我是自負盈虧在經營旅館，我賺的錢不用分給金門育樂股份有限公司，虧損的錢也不能找他們彌補。（你從87年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是為自己之營業利益占用，或是基於經理人、學徒或受僱人、股東之地位而受金門育樂股份有限公司指示為該公司占用？）我是為了自己經營的利益在占用，不是他聘用我在這裡占用（系爭房屋從87年1月1日起，究竟是你個人在經營金門旅館，或是金門育樂股份有限公司在經營金門旅館？）是我本人在經營」 (本院卷一第259、260頁)，亦均當庭表示無意見 (本院卷一第261、262頁)，陳允火復承認未曾付給許乃榮薪水 (見本院卷第94頁)，可見承租系爭房屋及屋內之裝潢、設備經營金門旅館之許乃榮，並非金門育樂公司聘用之經理人。
⒑占有狀態依占有人是否親自為之，區分為自主占有與輔助
占有。凡占有人親自對於其物為事實上之管領者，謂之自主占有；如對於其物係基於特定之從屬關係，例如受僱人、學徒、共同生活之家屬或基於其他類似關係而受他人指示為其占有者，謂之輔助占有。茲金門育樂公司及陳水生自86年1月1日起即未管理、使用系爭房屋，乃將屋內之裝潢、設備及經營權以前2年每月租金2萬元、第3年起每月租金1萬元條件出租予許乃榮經營金門旅館，並非僱用許乃榮為經理人等情已如前述；金門育樂公司及陳水生人亦不能證明許乃榮係基於學徒、家屬或其他從屬關係而受其指示占有系爭房屋之事實；參照陳允火稱：「（許乃榮向許乃潭或許江河承租系爭房屋後，是否有本於股東出資、合夥出資、租賃、借貸等法律關係提供予金門育樂公司或陳水生使用？）確定沒有」(本院卷二第15頁)；陳水生稱：「 (許乃榮從85年迄今，是否係金門旅館與金門育樂股份有限公司之股東、受僱人、經理人或員工？)他不是股東，從86年開始給他經營，我們是把房屋內之裝潢及設備出租給許乃榮經營金門旅館，營業收入算許乃榮的，他只要每個月固定交裝潢跟設備的租金給公司就可以了，盈虧他自己負責，一直持續到96底停業為止。(從86年以後，許乃榮是不是跟金門育樂股份有限公司承租金門旅館裡面的裝潢跟設備營業，然後另外跟許乃潭承租房屋經營旅館？)那時候應該是這樣」、「（許乃榮向許乃潭或許江河承租系爭房屋後，是否有本於股東出資、合夥出資、租賃、借貸等法律關係提供予金門育樂公司或陳水生使用？）沒有」 (本院卷一第93頁、本院卷二第15頁)；許乃榮亦稱：「（你從87年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是自負盈虧，或是賺的錢要交付給金門育樂股份有限公司來領薪水？）盈虧自負。（陳允火說你從86年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是受聘於金門育樂股份有限公司擔任該公司之經理人才這樣作的？你有從該公司領到薪水嗎？）我不是他僱用的經理人，也沒有領他的薪水，我是自負盈虧在經營旅館，我賺的錢不用分給金門育樂股份有限公司，虧損的錢也不能找他們彌補。（你從87年1月1日起承租系爭房屋及其內之裝潢、設備來經營金門旅館，是為自己之營業利益占用，或是基於經理人、學徒或受僱人、股東之地位而受金門育樂股份有限公司指示為該公司占用？）我是為了自己經營的利益在占用，不是他聘用我在這裡占用（系爭房屋從87年1月1日起，究竟是你個人在經營金門旅館，或是金門育樂股份有限公司在經營金門旅館？）是我本人在經營」 (本院卷一第259、260頁)，足證許乃榮占用系爭房屋乃為圖營利而付出租金、擔負盈虧之自主占有，即非金門育樂公司之股東、經理人或員工等受該公司及陳水生指示之占有輔助人；由此益見外觀仍懸掛金門旅館招牌之系爭房屋自86年1月1日起即不再由金門育樂公司或陳水生占有、使用。
⒒租賃定有期限者，其租賃關係原則上於租期屆滿時消滅，
民法第450條第1項定有明文；必於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人又不即表示反對之意思，始得適用民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。所謂「承租人仍為租賃物之使用收益」，解釋上固包括承租人本人、家屬、受僱人或其他社會倫理上認許得由承租人允為使用收益之第三人在內；然民法第451條規定係為防止原本容認承租人於期滿後繼續使用租賃物之出租人態度反覆，旨在維護承租人使用租賃物之安定，非欲保護轉租利益而設，自應將次承租人剔除。茲因金門育樂公司及陳水生自85年底起即已停止就系爭房屋為使用收益，已如前述；而自86年1月1日起占用系爭房屋經營金門旅館之許乃榮，則係為圖營利、支付租金分別向許乃潭及金門育樂公司承租其營業所需之系爭房屋及屋內之裝潢、設備，並非受該公司或陳水生指示之家屬、受僱人或向其轉租房屋、設備之次承租人，即與前述法定更新之要件不符。準此，金門育樂公司及陳水生先前與許乃潭訂立之租賃契約，顯無從視為以不定期限繼續，即應分別於原定之84年6月30日及86年12月31日屆滿時消滅。以上情形係定期之法律關係，因期限屆滿，復未依法更新之當然結果，並非受到許乃榮另與屋主締約、付租所影響；金門育樂公司抱怨其因上訴人私下之約定而喪失承租權云云，顯屬誤會。
⒓營利事業登記僅係商業主管機關為管理公司、行號所授與
之營業許可，非另置辦無從取得流動資金、營業場所、勞務商品及受僱員工等營運要素；而公司、行號申請登記停業，旨在避免因停業逾法定期限，致被主管機依公司法第10條第2款規定命令公司解散，或依商業登記法第29條第1項第2款規定撤銷或廢止其營利事業登記；至於登記主管機關就停業申請准予備查，僅為觀念通知之性質，非屬對外發生准駁效果之行政處分，更無延長或取代營業場所用益權之私法上效力。是以金門育樂公司縱使擁有旅館業登記證及金門旅館內之裝潢、設備，仍需透過租賃、借貸、買賣等原因關係始能獲取系爭房屋之使用權。揆諸上述說明，金門縣政府96年12月6日府交業字第0960045590號函就金門旅館暫停營業之申報准予備查 (原審卷第106頁)，顯非金門育樂公司或金門旅館得以在系爭房屋址繼續登記、營業之合法占用權源。故金門育樂公司以金門旅館已獲准停業，並留有器具設備在內為由，主張其就系爭房屋仍有使用權及營業權，顯然係將公法上之營業許可，與私法上之用益權混為一談，諉不值取。
⒔民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占
有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在」，乃以承租人在租賃契約有效期限內占有租賃物，出租人將其所有權讓與第3人為前提；而系爭房屋早在88年1月25日即以贈與為原因登記為許質恭、許質慶所有，非待許乃潭於92年1月19日死亡始為繼承；且上述產權異動時系爭房屋係由許乃榮租用 (許乃榮稱其第2次自87年1月起至88年底止向許乃潭承租系爭房屋，見本院卷一第255頁)；至於許郁梅無權代理金門育樂公司簽訂91～93年租賃契約對該公司不生效力；金門育樂公司及陳水生先前與許乃潭訂立之租賃契約，亦因其未就系爭房屋繼續使用收益而於原定租期84年6月30日及86年12月31日屆滿時消滅；由此可見系爭房屋所有權移轉予上訴人時，並無以金門育樂公司或陳水生為承租人之有效租賃契約存在，即無從適用前揭條文認定租賃關係對金門育樂公司或陳水生繼續存在。
⒕租賃契約之權利義務，固得為繼承標的；然許郁梅於91年
1月1日無權代理金門育樂公司與許乃潭簽訂之房屋租賃契約，未經金門育樂公司承認，對該公司不生效力；且金門育樂公司及陳水生先前與許乃潭訂立之租賃契約，因其未就系爭房屋繼續使用收益而於原定租期84年6月30日及86年12月31日屆滿時消滅，即無以金門育樂公司或陳水生為承租人之有效租賃契約存在於繼承發生時，自亦無從予上訴人等許乃潭之子孫繼承。
⒖金門育樂公司提出之房屋租賃契約書記載自79年7月1日起
至84年6月30日止租用系爭房屋之承租人，金門縣政府98年2月20日府建商字第0980009591號函檢附之房屋租賃契約書記載自91年1月1日起至93年12月31日止租用系爭房屋之承租人，暨許乃榮提出記載自89年1月1日起至91年12月31日止承租系爭房屋之承租人，均非陳水生或金門育樂公司 (本院卷二第32～43頁、本院卷一第39～43、274～276頁)；而金門育樂公司所提另紙承租人為陳水生之房屋租賃契約書，記載之租賃期限於86年12月31日即已到期 (本院卷二第32～35頁)；且系爭房屋自86年1月1日起即由許乃榮為營利之目的自主占有等情，有如前述；陳水生亦未證明其於86年以後有繼續使用收益系爭房屋之事實，即無從適用民法第451條規定，以不定期限繼續上述租賃契約；參照陳水生稱：「 (金門育樂公司及陳水生各自占用系爭房屋之權源如何？)我沒有意見，我個人對這個房子並沒有租賃契約或其他關係」、「（你是否承認陳水生即金門旅館○○○鎮○○路○○○號房屋，並無任何租賃關係存在？）我個人沒有租賃關係，我認為有租賃關係是存在於金門育樂公司」 (本院卷一第113頁、本院卷二第15頁)，可見陳水生對系爭房屋已無任何租賃關係存在。
八、綜上所述，陳水生已自認其對系爭房屋無任何租賃關係或其他占用權源；而許郁梅於91年1月1日無權代理金門育樂公司與許乃潭簽訂之房屋租賃契約，未經金門育樂公司承認，對該公司不生效力；且金門育樂公司及陳水生先前與許乃潭訂立之租賃契約，因其未就系爭房屋繼續使用收益，應於原定租期84年6月30日及86年12月31日屆滿時消滅，即無以金門育樂公司或陳水生為承租人之有效租賃契約存在於系爭房屋88年1月25日贈與登記為上訴人所有時，或許乃潭於92年1月19日死亡時，而無從適用民法第425條或第1148條規定由上訴人繼受，足認金門育樂公司及陳水生對上訴人就系爭房屋均已無租賃關係存在。上訴人聲明請求確認其與被上訴人就金門縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃關係不存在，洵屬正當，應予准許。
九、金門育樂公司及陳水生對上訴人就系爭房屋均無租賃關係存在，已如前述，復未證明其對系爭房屋尚有何其他權利；至該公司獲准停業及屋內之裝潢設備為其所有，並非得以占用系爭房屋之正當事由，即無占有、使用系爭房屋之合法權源。又所有人對於有妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文；而金門育樂公司之公司所在地、營利事業所在地及金門旅館之營業所在地仍登記在金門縣○○鎮○○路○○○號，足使該房屋具有營業用之外觀而被課徵較高之房屋稅，自屬對系爭房屋所有權圓滿狀態之妨害，為該房屋所有人之上訴人自得依前述規定，請求無權使用之金門育樂公司及陳水生將上述登記自系爭房屋門牌址遷出。從而上訴人依民法第767條規定聲明請求被上訴人金門育樂公司應將該公司自經濟部發給之公司執照 (統一編號00000000)及金門縣政府核發之營利事業登記證 (金商字第00000213號)所載之營業所在地金門縣○○鎮○○路○○○號遷出，另請求被上訴人陳水生即金門旅館應將金門旅館自金門縣政府發給之旅館業登記證 (022號)所載之營業所在地金門縣○○鎮○○路○○○號遷出 (核其真意應係請求將各該登記自上址遷出)，於法即無不合，亦應准許。
十、原審判決誤認金門育樂公司就系爭房屋原訂之租賃契約合於法定更新之要件，進而認該公司及陳水生就系爭房屋均有不定期之租賃關係存在，並因此判決被上訴人勝訴，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二至五項所示。
十一、兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，於本件判決結果均不生影響，爰不一一贅述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 周建興
法 官 鄭銘仁法 官 許嘉容以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 龔月雲中 華 民 國 98 年 7 月 14 日