福建金門地方法院民事判決 98年度訴字第13號
原 告 黃智慎訴訟代理人 張菊雲
李志澄律師林國明律師被 告 盧志忠輔 佐 人 梁耀南上列當事人間請求返還價金事件，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾柒萬元及自民國九十八年五月十三日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後得假執行；但被告以新臺幣伍拾柒萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）570,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠起訴之原因事實及法律依據：
⒈被告前於民國95年9月11日與原告簽訂買賣契約，以4,200
,000元之價格出售其所有坐○○○鎮○○段○○○○號土地及其上同段70建號、門牌號碼金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋(下稱「系爭房屋」)予原告，已收受原告支付之全部價金，並將上述不動產移轉登記為原告所有，依民法第373條規定，應擔保該屋移轉予原告時，無滅失、減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵；惟該房屋卻於97年6月底某日起逐漸發生混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕、油漆脫落、牆裂縫及漏水之情形〔前述5項之位置及損害情形，詳如臺灣省結構工程技師公會鑑定報告檢附之照片及鈞院98年5月26日勘驗筆錄所示；關於漏水之位置，原主張：①本院卷一第169頁照片所示3樓樓梯下方②本院卷一第171頁上方照片所示頂樓風厝靠74號房屋這一側牆壁下方③頂樓風厝熱水器旁窗框下方牆壁裂縫；繼於
98 年8月20日遞狀主張：①二樓上三樓樓梯轉角處(即臺灣省結構工程技師公會鑑定報告之採證照片編號第56，本院98 年5月26日勘驗筆錄第3-(45)②廁所通往後陽台走道之天花板(即上述鑑定報告之採證照片編號第58，本院98年5月26日勘驗筆錄第3-(47))③3樓樓梯與4樓樓梯間(即上述鑑定報告之採證照片編號70，本院98年5月26日勘驗筆錄第3-(58))④4樓部分(即上述鑑定報告之採證照片編號第73 ～76號，本院98年5月26日勘驗筆錄第3-(61)～
(64)〕，經委請臺灣省結構工程技師公會在系爭房屋之1樓樑2處、2樓樑1處、2樓版1處（由3樓地板向下鑽探）、3樓樑1處及風厝頂板1處(參照鑑定報告照片編號6、8、18、46及鈞院98年5月26日勘驗筆錄(68)～(73)項)鑽心取樣、進行鑑定，始發現系爭房屋所鑽心取樣之6個混凝土試體之硬固混凝土氯離子含量檢驗超出國家標準，確有影響建物之樓版結構安全，暨影響建物之觀瞻性、服務性及使用耐久性之瑕疵，顯係海砂屋，原告依民法第354條第1項前段、第359條前段規定，自得解除契約或請求減少價金；而系爭房屋經臺灣省建築師公會鑑定結果，其修復費用為420,000元，原告自按此修復費用數額，加計因上述瑕疵所減少之交易價值150,000元，請求被告減少570,000元之買賣價金，再依不當得利之法律關係請求被告返還。又由被告向金門縣政府申請核准起造之系爭房屋，既具有上述瑕疵，卻將該屋出賣給原告，依民法第227條第1項規定亦應負不完全給付之損害賠償責任；而該屋之修復費用及所減少之交易價值合計為570,000元，原告自亦得請求被告賠償同額之損害金，為此提出本訴，兼以起訴狀繕本之送達為通知被告瑕疵及應負法律責任之表示。
⒉原告於本件係擇一主張物之瑕疵擔保及不完全給付之損害
賠償請求權；若被告應負物之瑕疵擔保責任，請求鈞院優先依此法律關係，准予減少價金，再依不當得利之法律關係請求被告返還；如不負物之瑕疵擔保責任時，再依不完全給付之法律關係請求被告賠償損害。
⒊臺灣省建築師公會鑑定結果認為系爭房屋因混凝土剝落、
鋼筋外露銹蝕之修復費用為420,000元，並同時認定減少之價值亦為420,000元；原告對其中之修復費用金額並無意見；惟該鑑定結果認為系爭房屋僅減少420,000元云云，顯屬過低。蓋就常情而言，系爭房屋之瑕疵縱經修復完成，其硬固混凝土仍含有超量之氯離子，致混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕，其市場價值已較一般無此等瑕疵之房屋為低，故系爭房屋所減少之價值，除應計入修復費用420,000元外，應再考量修復完成後其所減少之市價，如以兩造於98年5月12日辯論時同意按3,000,000元計算之房屋價格之5％計算，約為15萬元（3,000,000元×5％＝15萬元，則系爭房屋因混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵所減少之價值應為570,000元，原告自得依法請求減少此一數額之價金，並依不當得利規定，請求被告如數返還。又被告既明知系爭房屋具有瑕疵，卻仍出賣予原告，依民法第227條規定應負不完全給付之損害賠償責任，原告自得以上述修補所需之費用及房屋減少之價值，請求被告賠償570,000元。
㈡對被告爭執之反對意見：
⒈原告於訂約時雖知系爭房屋已建造完成數年，但雙方並未
約定「以現貨點交買賣老舊房舍」；被告在看屋、洽商、訂約、交屋之過程中，亦未向原告表示系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、牆裂縫、油漆脫落或漏水等瑕疵存在。
⒉系爭房屋發生混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕等損害，係因混
凝土中之氯離子含量超過國家標準所致，本與原告無涉；且原告購買後僅委託陳前虎在屋後增建1～3樓之廚房，另敲除2、3樓廁所旁一小片牆壁各作1扇門，並未更動系爭房屋之主要結構，尤不可能造成混凝土剝落、鋼筋外露生銹、牆壁龜裂、漏水等情形。被告辯稱系爭房屋之瑕疵均係原告另行增建所造成云云，實屬無據。
⒊原告在系爭房屋1～3樓之廚房後面增建，併打掉3樓屋頂
後面那段女兒牆，係於95年10月間完成，非如被告所謂之96年10月份；且上述增建、拆除行為，並未破壞系爭建築物1樓至3樓之結構、防水工程、給排水設施或室內隔間、牆壁粉刷，當然不會造成系爭房屋漏水、油漆剝落、外牆裂縫、混凝土剝落及鋼筋外露生銹等損害。
⒋本件經鈞院囑託臺灣省建築師公會鑑定，鑑定結果認為系
爭房屋之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，係因建造該屋之混凝土粒料摻用海砂（氯離子含量超出國家標準）及保護層不足所造成，並非原告在系爭房屋後方增建所造成，顯見被告辯稱混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕，係原告另行施工致破壞原有建築云云，實無可採。
⒌原告於購買系爭房屋後，即依通常程序詳予檢查，並未發
現該屋有混凝土剝落、鋼筋外露生銹，或臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書所示之情形；而硬固混凝土之氯離子含量超過國家標準之瑕疵，並非依通常檢查程序可發現；且原告嗣於97年6月底某日發現系爭房屋漸有混凝土剝落、鋼筋外露生銹等情形發生後，於隔天立即偕同向被告購買、具有同樣瑕疵之鄰居洪麗紅一起通知被告；嗣原告得悉臺灣省結構工程技師公會鑑定結果，亦於98年3月間委由律師寄交存證信函通知被告系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超過國家標準，即不能視為承認所受領之物。
⒍被告雖辯稱規範混凝土氯離子含量之國家標準係83年間始
公布，伊對早在82年間即已興建之系爭房屋含有海砂乙事，並無故意、過失，無須負責云云；惟系爭房屋於95年9月11日出售予原告時，其硬固混凝土氯離子含量即已超出國家標準，此項瑕疵之存在，本與氯離子含量之國家標準何時訂立無關；何況該項管制標準，早在兩造買賣系爭房地前即已公布；且物之瑕疵擔保責任係屬無過失責任，不論被告有無故意、過失，均不影響原告就系爭房屋之瑕疵得依民法第354條第1項前段、第359條前段規定請求減少買賣價金之權利，被告所辯即無可採。
⒎海砂屋係屬重大瑕疵，於95年間兩造買賣系爭房屋時已為
大眾所知悉，被告亦自承其知悉系爭房屋有使用海砂（參照本院98年5月12日言詞辯論筆錄及被告98年5月26日答辯㈡狀第6點），卻未告知原告，仍為出售，就此所生之損害，實有故意、過失，自應負不完全給付之損害賠償責任。
⒏被告於94年1月間曾因樓版掉落而僱用王連發前來修補系
爭房屋，此事業經王連發到庭證實；被告辯稱系爭房屋係在本件買賣後始有混凝土剝落，顯非事實；由此亦可證明被告出售系爭房屋予原告時，係故不告知該屋有混凝土掉落之事實，自更應負瑕疵擔保責任。
㈢對卷附證據之意見：
⒈對被告所提建築物測量成果圖(本院卷一第221頁)、金門
縣政府98年5月21日府建都字第0980034655號函(本院卷一第223頁)、土地使用分區證明書(本院卷一第224頁)、法令解釋2紙及金門馬祖地區建築法適用地區外建築物管理辦法(本院卷一第225～228頁)、內政部84年4月21日台（內）營字第8402867號函(本院卷一第229、230頁)、行政院台(84)政規秘字第040號函(本院卷一第231、232頁)、中國國家標準4件(本院卷一第223～258頁)、施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點、預拌混凝土品質保證書、建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單(本院卷一第259～262頁)、台北市高氯離子混合建築物善後處理辦法、台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則(本院卷一第314、315頁)、存證信函2件、掛號郵件收件回執2紙(本院卷一第122～128頁)、合建契約書1件、委託書1紙、合建契約條文修正補充書1件(本院卷二第219～234頁)、竣工證明書1紙(本院卷二第235頁)，暨鈞院依職權調查之金門縣政府98年6月23府行法字第0980039990號函及其檢附之金門馬祖地區戰地政務實辦法、金門縣志、國防部令、金門馬祖東南沙地區安全及輔導條例、研討會記錄、國防部令(本院卷二第47～61頁)、經濟部標準檢驗局98年6月25日經標一字第09800069280號函及其檢附之中國國家標準(本院卷二第81～146頁)、內政部營建署98年6月29日營署建管字第0980034288號函及其檢附之金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法(本院卷二第148～150頁)、內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617 號函及其檢附之金門縣政府建築申請作業程序(本院卷二第186～192頁)、金門縣政府81縣建字第17398號建築令(外放證物袋及本院卷二第10~34頁)、內政部營建署98年8月25日營署建管字第0982916387號函(本院卷二第241、242頁)、本院勘驗照片30張（本院卷一第197～211頁）、金門縣政府98年6月9日府建都字第0980036522號函（本院卷二第44頁）、索引卡當事人姓名查詢3紙（本院卷二第290～292頁）、本院84年度訴字第11號卷附言詞辯論筆錄、審理單（本院卷二第293正面～295頁反面）、本院84年度補字第12號卷附起訴狀、合建契約、民事裁定、囑託查封登記函、拍賣公告（本院卷二第296正面～305頁反面）、金門縣政府98年10月21日府建管字第0980071548號函及其附件（本院卷三第1～201頁），均無意見。
⒉被告所提海砂屋腐蝕原理及防治技術、從個案及腐蝕機理
談海砂屋鑑定、海砂屋風暴的回顧─海砂屋防範及善後策略研習會後記等論文所建議之修復方法，並無法完全改善系爭房屋之損害，故本件仍請求將系爭房屋送鑑定。
⒊金門縣政府98年6月8日府建管字第0980038158號函及其檢
附之金門縣政府建築申請作業程序81縣建字第17398號建築令卷(本院卷二第3～34頁反面)，已可證明被告為系爭房屋之建築申請人；由金門縣金城鎮公所98年6月25日汁建字第0980006250號函及其檢附之竣工報驗申請書、簡便行文表、金門縣政府函、門牌證明書、統一發票(本院卷二第63～80頁)，亦可看出被告是系爭房屋的建築申請人及完工申報人。
⒋本件就系爭房屋之損害應如何修復已送請台灣省建築師公
會鑑定，請以該公會出具之鑑定報告為準；至於原告提出之吳朝福出具估價單，暨先前依此單據所為之修繕費用及減少價金若干之主張，均不再援用。
⒌由洪麗紅之證詞即可證明原告於發現系爭房屋有混凝土剝
落後，已即時通知被告前來查看；對陳前虎、王連發之證詞均無意見。
三、證據：提出不動產買賣契約書、估價單、金門縣政府建築令、拍照位置圖各1紙、掛號郵件收件回執2紙、照片84張、鑑定報告、存證信函各1件等影本、土地登記謄本、建物登記謄本、照片4張為證，另聲請訊問王連發、洪麗紅、釋悟致及陳前虎。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：㈠原告係經多次履勘、詳實調查系爭房屋為屋齡已逾10餘年之
老舊建築後，始於95年9月11日與被告簽訂該房屋及所坐落土地之買賣契約，雙方當時已明白約定買賣標的物係以「現貨點交」；且系爭房屋是否係屬「海砂屋」尚未確定，亦非被告事前所知悉之事項，則被告依約交付系爭房屋，並辦理移轉登記手續，即已忠誠履行買賣之義務；至系爭房屋漏水、油漆脫落、外牆裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露生銹等情形，係因原告於96年10月間自行僱工在系爭房屋後方增建面積約42平方公尺之1至3樓房舍，破壞建築物原有結構及防水工程所造成，如此產生之建築物損害，係可歸責於原告，不應由被告賠償。
㈡金門縣於實施戰地政務期間，按建築法第3條規定，並不適
用建築法所有條文與管制方案；於終止戰地政務後，為進行民主治理，乃先由內政部於81年11月5日發布實施「金門馬祖地區建築法適用地區外建築物管理辦法」，將先前以建築令為建築管理之方式，逐步納入法制化；此後金門縣於85年11月1日全面實施「金門特定區計畫」，始得適用建築法之管制申請建造執照；而本件爭執之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，係依金門縣政府於81年12月24日所核發之建築令核准建造，並不適用建築法規定之管制方案；且依該建築令所列申請人、行文單及附本說明，可知系爭房屋係由裕林營造廠負責施工、金城鎮公所及賢庵村辦公處派員督建，僅列為申請人之被告非屬起造人，自與該工程之品質及施工管理無涉。原告罔顧上開事實，在訴狀中指被告為系爭房屋之起造人，顯然有誤。
㈢臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書僅指出氯離子含量檢測
超出CNS3090標準，有影響系爭建物之2樓前客廳、走廊、小廁所樓版結構安全；其他部分皆屬「合格」，尚難輕率認定系爭房屋係屬「海砂屋」；且系爭建物是否係屬「海砂屋」非被告事前所得知悉（目前亦尚未確定係屬海砂屋）；因金門在戰地政務、建築令管制等歷史因素，暨中央政府對針對氯離子鑑定與管制規定等施行方案頒布於系爭建築物完工之後，造成「高氯離子建築物」產生，亦完全不可歸責於被告，是以被告於忠誠履行不動產買賣契約職責後，應無其他瑕疵擔保責任至明。
㈣內政部82年3月23日內營字第8201830號函釋：「……並未依
前開規定實施禁建，而另依建築法100條規定訂定『金門馬祖地區建築法適用地區外建築物管理辦法』，規定原有建設局得有限度准予修建或改建；實係為避免妨礙未來當地之整體發展並兼顧人民既有權益」，並未終結原已核發建築令之興建；且系爭房屋申請建築之時點係在「金門馬祖地區建築法適用地區外建築物管理辦法」發布實施之前，因此取得之建築令，依內政部84年4月21日台（內）營字第8402867號函解釋及中央標準法第18條規定，應屬繼續有效，即得適用原申請建造時之法令規定。
㈤面積狹窄、四周臨海之金門地區，於實施戰地政務、軍事管
理時期，無法自台灣輸入砂石等建材，軍民興建防禦工事及房屋建物皆使用當地開採之海砂，乃屬正常情事；59年5月5日公布之CNS1240混凝土粒料、CNS3090預拌混凝土國家標準，亦皆未針對海砂使用方式（即氯離子含量）訂出規範；至於「海砂屋」係83年4月間經報章雜誌及電視媒體廣泛報導後，政府單位、工程業界及民間對未處理之海砂或河口砂含高氯離子所造成之混凝土剝落、鋼筋銹蝕現象始有深刻瞭解，並因此警覺，始會同學界於83年7月22日於增訂CNS13407細粒料中水溶性氯離子含量試驗法，於84年1月4日再修訂CNS12891混凝土配比設計準則等等相關技術規範；嗣後內政部於84年1月28日公布「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」，另於84年10月18日以台（84）內營字第8480533號函修正「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」，方對施工中建築物混凝土氯離子含量管制訂出管理辦法，公告全國一致推行。由此可知系爭房屋施工期間並不需進行建築物混凝土氯離子含量檢測；且系爭房屋係未受建築法管制所建造，又係當地政府督建，則被告對於當時尚未訂定或通告執行之「建築物混凝土氯離子含量檢測」標準，即無違反之故意、過失，自不需負責。
㈥系爭房屋係在戰地政務、軍管時代，依金門縣政府於81年12
月24日核發之建築令所建造；在時代轉圜之空間因素下，此建築令之興建工程事宜並不適用建築法之所有條文與管制方案，乃不爭之事實。
㈦原告所提台灣省結構工程技師公會「金門縣○○鎮○○路○
段○○巷○弄○○號結構安全鑑定」鑑定報告書明確指出：「2.混凝土鑽心試體抗壓強度試驗：合格。3.硬固混凝土氯離子含量檢測：超出CNS3090標準2.09～5.83倍（僅在叁樓樓版為5.83倍其他區域皆在2.06～2.63倍）4.混凝土中性化深度檢測合格」；而關於現場損裂勘察部份記載：編號1.樓層-壹樓，損裂情況概述（梯廳混凝土剝落、鋼筋外露生銹【詳照片8】，後陽台與增建廚房接合版裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露生銹【詳照片13】）；編號2.樓層-貳樓，損裂情況概述（梯間及走廊【詳照片32、34】頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹、牆裂縫；小廁所頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹、漏水油漆剝落；大廁所磁磚裂縫；後陽台與增建後房接合版裂縫、混凝土、油漆剝落、鋼筋外露生銹【詳照片37】、牆裂縫【詳照片36】）；編號3樓層─叁樓，損裂情況概述（梯口頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹、版裂縫【詳照片30】；後陽台與增建後房接合版裂縫、混凝土、油漆剝落【詳照片47～48】；梯間頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹【詳照片54】，牆裂縫；小廁所頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹、漏水油漆剝落【詳照片57】）；編號4.樓層─屋突，損裂情況概述（梯口頂版混凝土剝落【詳照片56】，牆裂縫；梯間頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹【詳照片72】，牆裂縫漏水油漆剝落【詳照片73～76】，室外牆裂縫）等鑑定結果，皆因原告於96年10月間自行僱工破壞原有建築物一樓至三樓結構與防水工程，私下增建一樓至三樓之後面房舍所造成，其損害賠償責任明顯應歸責於原告。
㈧原告於本件買賣後之96年10月間曾自行僱工私下增建1樓至3
樓後面之房舍、改修及增設廁所、廚房，已破壞原有建築物1樓至3樓之結構、防水工程、給排水設施、室內隔間、牆壁粉刷，始造成屋頂漏水、油漆剝落、外牆裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露生銹等情事；與原有「買賣標的建築物」明顯不同，如此行為所造成之建築物損害，應歸責於原告，自不應由被告負責。
㈨臺灣省結構工程技師公會之鑑定報告書僅指出氯離子含量檢
測超出CNS3090標準確，有影響標的物之2樓前客廳、走廊、小廁所樓版結構安全；且未明確認定系爭房屋係屬「海砂屋」，按工業技術研究院工業材料研究所研究員施建志，於84年10月27至28日提出之「海砂屋腐蝕原理及防治技術」及「從個案及腐蝕機理談海砂屋鑑定」研究報告及「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則」觀之，系爭建築物應再委託專業技術鑑定單位重新鑑定，始得認定是否係為「須拆除重建之海砂屋」，或「應可加勁補強或防蝕處理之建築物」，絕非可輕率逕行認為「海砂屋」。又由上述研究報告之論述可知，針對高氯離子混凝土建築物善後處理方式，以已有22年實際使用經驗之鋼筋混凝土陰極防蝕工程，即可有效防止鹽害對鋼筋腐蝕；且系爭建築物究應如何有效防止高氯離子對鋼筋之腐蝕作用、結構補強計畫、長期腐蝕性檢測計畫、建築物危險程序判定等工作，需要專業技術技師提出適當之「工程改善計畫與執行能力」，絕非原告單以未具國家認定專門職業技術執照之不明人士所出具之簡易浮濫估價單所載之應修繕金額2,647,000元即可認定。故祈請鈞院准許就前述事項，委請專業技術鑑定單位重新鑑定方足採信。
㈩工業技術研究院工業材料研究所研究員施建志，於84年10月
27至28日舉辦之「海砂屋防範及善後策略研習會」，對於「海砂屋腐蝕原理及防治技術」，認為：1.摻用海砂的鋼筋混凝土結構物過去由於大家不了解其所產生的腐蝕嚴重性，再加上缺乏有效的腐蝕檢測、防蝕方法以及疏於維護管理，因此造成使用僅有短短數年即面臨拆除重建的命運。2.摻用海砂之鋼筋混凝土結構物之腐蝕，不止和混凝土中氯離子含量有關，也受混凝土保護層厚度、水泥種類、環境影響。為了確實掌握結構物的腐蝕狀況，找出腐蝕原因及妥善規劃防蝕措施，必須進行腐蝕診斷。3.據初步估計目前摻用海砂的結構物總值可能高達1兆3千億元。這些結構物需要透過完善之管理制度，運用腐蝕檢測技術及防蝕方法延長其使用壽命，以免造成財務損失。4.鋼筋混凝土陰極防蝕工程已有22年實際使用經驗，可以有效防止鹽害對鋼筋腐蝕；施建志對「從個案及腐蝕機理談海砂屋鑑定」認為：1.氯離子含量乙項檢測不足以判定結構物是否為「海砂屋」。2.新拌混凝土標準（CNS3090）不能用在硬固混凝土。3.硬固混凝土應該用酸溶法分析其氯離子含量。4.鑑定結果必須確定鋼筋是否生銹、影響範圍、程序、產生腐蝕原因。5.「海砂屋」的鑑定標準應該同時滿足氯離子含量的作用及鋼筋已腐蝕兩項條件，而且氯離子來源不是來自環境，已有許多學者專家提出多方論述。
原告購買系爭房屋時，已多次履勘及詳實調查後，始與被告
簽約「以現貨點交買賣老舊房舍」；而在戰地政務軍管時代取得建築令，由裕林營造廠施工、金城鎮公所及賢庵村辦公處派員督建之系爭房屋，既不適用建築法之相關管制，其工程品質與施工管理應與被告無涉；何況內政部於84年1月28日公布「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」及84年10月18日以台（84）內營字第8480533號函修正「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」時，系爭建築物已申報竣工辦理產權登記，無法溯及既往；且系爭建築物尚未確定係屬「海砂屋」，亦非被告事前所知悉，被告應無故意、過失可言；遑論系爭房屋之損害係原告在買賣標的物之利益及危險移轉後，擅自破壞房屋結構加蓋違建造成，未經鑑定氯離子過量與損害間之因果關係，顯然不可歸責於被告，被告自無賠償之義務。
兩造買賣之系爭房屋，固係屋齡十餘年之中古房屋；然被告
提示出台灣省結構工程技師公會『金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號結構安全鑑定』鑑定報告書所附「現況照片」中之照片1（地坪裂縫）、照片2（地坪裂縫）、照片5（牆裂縫）、照片7（樓梯底版油漆剝落）、照片12（牆裂縫）、照片14（混凝土剝落鋼筋生銹、牆裂縫、版漏水）、照片15（混凝土剝落鋼筋生銹）、照片16（版裂縫）、照片17（版裂縫、油漆剝落）、照片22（牆裂縫）、照片23（牆裂縫）、照片24（牆裂縫）、照片25（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片26（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片27（牆裂縫）、照片28（牆裂縫）、照片29（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片30（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片31（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片32（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片33（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片34（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片35（牆磁磚裂縫）、照片36（牆裂縫）、照片38（牆裂縫）、照片42（牆裂縫）、照片44（牆裂縫）、照片45（版裂縫）、照片45（版裂縫、油漆剝落）、照片48（牆裂縫）、照片49（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片50（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片51（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片52（牆裂縫）、照片53（牆裂縫）、照片54（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片55（牆裂縫）、照片56（版漏水油漆剝落）、照片57（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片58（版混凝土、油漆剝落）、照片59（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片60（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片61（牆裂縫）、照片62（牆裂縫）、照片63（牆裂縫）、照片65（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片66（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片67（牆裂縫）、照片68（牆裂縫）、照片69（版油漆剝落）、照片70（牆裂縫漏水）、照片71（牆裂縫）、照片72（版混凝土剝落鋼筋生銹）、照片73（牆裂縫、油漆剝落）、照片74（牆裂縫、油漆剝落）、照片75（牆裂縫）、照片76（牆裂縫、油漆剝落）、照片77（牆裂縫）、照片78（牆裂縫），均係依通常檢查程序所能發現之瑕疵項目，原告於兩造買賣後2年餘始為前揭瑕疵通知，按民法第356條規定應視為承認其所受領之物，自不得主張瑕疵擔保。
對於卷附證據之意見：
⒈原告原請求系爭建築物應修繕之金額為2,647,000元，其
修繕內容完全與臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書瑕疵項目無關。
⒉原告主張系爭建築物應修繕之金額為2,647,000元，所提
非專業人士出據之「估價單」，上載：1.全部打除隔間（樓梯不拆、柱樑不拆）220,000元。2.樓板層重新綁鋼筋、釘模板、灌水泥R.C.1,265,000元。3.樓板層鋪設60×60大理石地坪396,000元。4.水電重新配冷熱水管、電線全部配管線、夜光開關、電源開關等280,000元。5.前後外牆打除貼磁磚做紅磚房間、廁所門、房間門等375,000元。5.外前後搭架30,000元，皆與臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書所載之瑕疵項目無關；且上述不具正當性之浮濫修繕項目金額共計2,566,000元，佔其請求總修繕金額之96.94％，顯難令人接受。
⒊對原告所提不動產買賣契約書(本院卷一第5頁)、土地登
記謄本、建物登記謄本各1紙（本院卷一第6、7頁）、金門縣政府建築令1紙（本院卷一第90頁）、拍照位置圖1紙及照片80張(本院卷一第134～174頁)、照片4紙（本院卷二第238、239頁），暨鈞院依職權調查之勘驗照片30張(本院卷一第197～211頁)、金門縣政府98年6月8日府建管字第0980038158號函及其檢附之金門縣政府建築申請作業程序、81縣建字第17398號建築令卷(本院卷二第3～34頁反面)、金門縣政府98年6月23府行法字第0980039990號函及其檢附之金門馬祖地區戰地政務實辦法、金門縣志、國防部令、金門馬祖東南沙地區安人及輔導條例、研討會記錄、國防部令(本院卷二47～61頁)、金門縣金城鎮公所98年6月25日汁建字第0980006250號函及其檢附之竣工報驗申請書、簡便行文表、金門縣政府函、門牌證明書、統一發票(本院卷二第63～80頁)、經濟部標準檢驗局98年6月
25 日經標一字第09800069280號函及其檢附之中國國家標準(本院卷二第81～146頁)、內政部營建署98年6月29日營署建管字第0980034288號函及其檢附之金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法(本院卷二第148～150頁)、內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函及其檢附之金門縣政府建築申請作業程序(本院卷二第186～192頁)、內政部營建署98年8月25日營署建管字第0982916387號函(本院卷二第241、242頁)、金門縣政府98年6月9日府建都字第0980036522號函（本院卷二第44頁）、內政部營建署98年6月29日營署建管字第0980034288號函及其檢附之金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法（本院卷二第148～150頁）、內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函及其金門縣政府建築申請作業程序（本院卷二第186～192頁）、索引卡當事人姓名查詢3紙（本院卷二第290～292頁）、本院84年度訴字第11號卷附言詞辯論筆錄、審理單（本院卷二第293頁正面～295頁反面）、本院84年度補字第12號卷附起訴狀、合建契約、民事裁定、囑託查封登記函、拍賣公告（本院卷二第296頁正面～305頁反面），均無意見。
⒋被告已收到原告所提存證信函，其另提出之掛號郵件收件回執2件(本院卷二第157～161頁)係由被告簽收。
⒌由卷附之竣工證明書1紙(本院卷二第235頁)，可以看出金
門縣政府81縣建字第17398號令核准建造之系爭房屋是在84年6月28日建造完成；依金門縣政府82年7月8日簡便行文表(本院卷二第68頁)，可以看出依上述建築令核准建築之42棟房屋，因在原核准建造期限內無法完工，乃於82年6月間申請延展建築期間6個月，並經金門縣政府於82年7月8日准許。
⒍金門縣81縣建字第17398號建築令卷（外放證物袋）雖係真正，但其所附藍圖與系爭建物之現況不同。
⒎被告曾找金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄72、73、74、75
號之屋主來開會，欲修補混凝土剝落部位，並以矽酸鈣板彌封，但洪麗紅稱要教她熟識之人來作才會放心，所以拒收被告欲賠付之14萬元；原告之妻張菊雲原亦同意上述解決方案，但不久即對被告提起本件訴訟。
⒏陳前虎既證稱其為系爭房屋改建廁所及銜接2樓樓版時有
使用破碎機，此一機具之力道會影響到樓板損害，加速混凝土剝落。
⒐證人王連發之證詞有所偏袒，不值採信。
⒑接受臺灣省建築師公會之鑑定結果。
三、證據：提出建築物測量成果圖、土地使用分區證明書、施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點、預拌混凝土品質保證書、建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單、台北市高氯離子混合建築物善後處理辦法、台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則、委託書、竣工證明書各1紙、存證信函2件、掛號郵件收件回執、法令解釋、金門馬祖地區建築法適用地區外建築物管理辦法各2紙、照片2張、金門縣政府98年5月21日府建都字第0980034655號函、內政部84年4月21日台（內）營字第8402867號函、行政院台(84)政規秘字第040號函、海砂屋腐蝕原理及防治技術、從個案及腐蝕機理談海砂屋鑑定、海砂屋風暴的回顧-海砂屋防範及善後策略研習會後記、合建契約書1件、合建契約條文修正補充書1件(含建築立面圖2紙、建築平面圖4紙、補充條文1紙)、中國國家標準4件、竣工證明書1紙等影本為證。
理 由
壹、程序方面：
一、梁耀南係被告於98年7月14日辯論時偕同到場之輔佐人，而其在上述期日及後續之言詞辯論時所為之陳述，均未經被告本人當場撤銷或更正，按民事訴訟法第77條規定，應視同被告所自為，合先敘明。
二、原告提起本件訴訟，原係依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付之損害賠償請求權為依據，請求法院選擇其一判命被告給付2,470,000元；嗣於99年3月30日辯論時，就減少價金後之效果如何得以請求被告返還，合併主張不當得利之法律關係，其訴雖有追加；然仍本於前向被告購買之系爭房屋有瑕疵致生損害之同一基礎事實，按民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應不受同條第1項前段之限制；且被告就此項追加當庭均無異議而聲明請求駁回原告之訴，並爭執系爭房屋之賠償責任，即已為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項規定，亦應視為同意，則原告所為前述追加，應屬合法。
三、原告以物上瑕疵擔保請求權、不當得利返還請求權，與不完全給付之損害賠償請求權為訴訟標的，聲明請求被告減少價金2,647,000元後返還予原告，或賠償此一數額之不完全給付損害金予原告；嗣於99年5月20日遞狀按臺灣省建築師公會之鑑定意見，聲明請求被告給付570,000元，仍係以上述法律關係為請求基礎，其訴訟標的並未變更(本院卷三第253頁)，核僅減縮聲明請求之金額，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，自亦無庸經過被告同意。
四、關於系爭房屋發生混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕、油漆脫落、牆裂縫及漏水之損害，原告已於98年8月20日審理時表明其請求之項目僅限於混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕之瑕疵，至於油漆脫落、牆裂縫部分無庸鑑定(本院卷二第217頁)；繼於98年9月4日所遞陳報狀中重申：「油漆脫落、牆裂縫、漏水之瑕疵不再主張」(本院卷二第243頁)；復於98年10月6日辯論時稱：不再主張漏水之損害，僅針對混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕兩項聲請送鑑定(本院卷二第274、278頁)。故本件關於瑕疵之判斷，暨減價、賠償額之認定，即應以混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕兩項為限。
五、系爭房屋有無減少價值或不具通常效用之瑕疵，關鍵在於建造該屋所使用之混凝土是否含有超量之氯離子；此一疑問既經臺灣省結構工程技師公會鑑定明確(本院卷一第14、15頁)，如再參照被告就系爭房屋建造過程有無使用海砂之陳述，即可為明確之判斷，實無庸就此項目重複鑑定，以免再度對系爭房屋鑽心取樣，破壞其結構安全；且被告之輔佐人於本件98年7月14日辯論時稱：「（關於系爭房屋之裂損情況業經本院於98年5月26日到場履勘完畢；而系爭房屋之混凝土抗壓強度試驗、硬固混凝土氯離子含量檢驗及混凝土中性化深度檢測部份，均經原告委託台灣省結構工程技師公會鑑定，至於系爭房屋是否係使用海砂建造，一般鑑定機構通常祇測混凝土之氯離子含量，不會直接作出海砂屋之結論，你是否還要針對以上項目重行申請鑑定？）我們只要求鑑定，這房子是不是結構安全，要不要拆除重建？或是其他陰極處理的方法，讓這個鋼筋充電，連同影響到旁邊的混凝土，讓裡面所含的氯離子中和掉，讓它不會再惡化。也就是被告如果要付賠償責任，這損害如何恢復。第三是要付修復費用，至於混凝土抗壓強度試驗、硬固混凝土氯離子含量檢驗及混凝土中性化深度檢測部份這三項不用再重新鑑定」(本院卷二第167頁)；被告於99年1月15日所遞「盧志忠信函」更記載：「訴訟當事人兩造皆認同意原告所提出之『台灣省結構工程技師公會金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號結構安全鑑定』鑑定報告書內容詳實可信，已有文書記載，應可有據引用，……。………，前述之『安全鑑定報告書』應可採信，得免再重複進行標的物之同樣鑑定工作」(本院卷三第213頁)，自無再就系爭房屋是否係屬海砂屋乙事另送其他機構鑑定之必要。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於95年9月11日以4,200,000元出售系爭房屋及所有坐落之土地所有權予原告，並於原告付清全部價金後辦理移轉登記各該不動產為原告所有；惟原告於97年6月底某日發現系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕、油漆脫落、牆裂縫及漏水等情事，隔天早上立即叫被告前來查看，因被告遲未處理，乃委請臺灣省結構工程技師公會在系爭房屋鑽心取樣6處進行鑑定，始發現各該硬固混凝土試體之氯離子含量均超出國家標準，確有影響建物之樓版結構安全，暨其觀瞻性、服務性及使用耐久性之瑕疵，顯係海砂屋；經再送臺灣省建築師公會鑑定結果，亦認該屋之混凝土剝落、鋼筋外露生銹蝕之損害，係因建造該屋之混凝土粒料摻用氯離子含量超過國家標準之海砂及保護層不足所造成，並認為修復系爭房屋之混凝土剝落及鋼筋銹蝕之費用需420,000元；而系爭房屋乃以海砂建造，如依臺灣省建築師公會建議之鋼筋防腐蝕工法修復後，其交易價值仍較無此瑕疵之正常房屋減少約5%，姑依兩造就系爭房屋所合意之300萬元價格計算，其貶值價額為150,000元，以上兩者合計570,000元，乃系爭房屋具有瑕疵所減少之值價及應填補之損害，原告自得依民法第354條第1項前段、第359條前段規定請求減少價金570,000元，再依不當得利之法律關係請求被告返還所應減少之價金，亦得依民法第227條第1項規定請求被告賠償此一數額之不完全給付損害，為此依上述法律關係提起本訴，聲明請求被告給付570,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，併願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠原告係經多次履勘及詳實調查後，始簽約購買系爭房屋，並約定「以現貨點交買賣老舊房舍」；被告既已依約交屋，並辦理移轉登記手續，即已忠誠履行買賣之義務；而依金門縣政府於81年12月24日核發之建築令核准建造之系爭房屋，乃由裕林營造廠施工、金城鎮公所及賢庵村辦公處派員督建，應不適用建築法之相關管制，其工程品質與施工管理自與被告無涉；何況內政部於84年1月28日公布「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」及84年10月18日以台（84）內營字第8480533號函修正「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」時，系爭建築物早已申報竣工辦理產權登記，無從溯及既往；且系爭建築物尚未確定係屬「海砂屋」，亦非被告事前所知悉，被告就此應無故意、過失可言；遑論系爭房屋之損害均係原告在買賣標的物之利益及危險移轉後，於96年10月間擅自雇工在屋後增建房舍，破壞建築物1至3樓原有結構、防水工程所造成，未經鑑定氯離子過量與損害間之因果關係，顯然不可歸責於被告，被告自無賠償之義務；㈡兩造買賣之系爭房屋，固係屋齡十餘年之中古房屋；然被告提示出台灣省結構工程技師公會鑑定報告書所附「現況照片」所示之混凝土剝落鋼筋生銹、牆裂縫、漏水、版裂縫、油漆剝落等損害，均係依通常檢查程序所能發現之瑕疵項目，原告於雙方買賣後2年餘始為前揭瑕疵通知，按民法第356條規定應視為承認其所受領之物，自不得主張瑕疵擔保；㈢臺灣省結構工程技師公會之鑑定報告書已鑑定系爭房屋之混凝土鑽心試體抗壓強度試驗及混凝土中性化深度檢測均屬合格；至其指出系爭房屋之氯離子含量檢測超出CNS3090標準，影響該屋2樓前客廳、走廊、小廁所樓版結構安全，並未明確認定該屋係屬「海砂屋」；且依學者研究海砂屋腐蝕原理及防治技術，系爭建築物應可加勁補強或以鋼筋混凝土陰極防蝕工程處理，不須拆除重建，原告以未具專門職業技術執照之不明人士所出據之估價單浮濫記載修繕金額2,647,000元，多與台灣省結構工程技師公會鑑定報告書瑕疵項目無關；其中不具正當修繕項目之浮濫金額共2,566,000元，佔其請求總修繕金額之96.94％，自不可採云云，聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，經兩造於98年5月12日辯論時協議簡化，併於98年8月20日、99年3月30日辯論時修正之不爭執事項如下（見本院卷一第98、99、10
4、105、212頁、本院卷三第236頁）：㈠金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，係被告提供土地
與建商呂榮平合建後，以被告名義向金門縣政府申請核發建築令，再由建商委託裕林營造廠建造，所分得之房屋。
㈡原告於95年9月11日與被告簽○○○鎮○○段○○○○號土地及
其上同段70建號即門牌號碼金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○ 號房屋所有權全部之買賣契約。
㈢被告以4,200,000元價格，出售其所有坐○○○鎮○○段○○○
○號土地及其上同段70建號即門牌號碼金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋予原告。
㈣原告已付清全部之買賣價金。
○○○鎮○○段○○○○號土地及其上同段70建號即門牌號碼金
門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋已於95年9月20日移轉登記為原告所有。
㈥金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋近來逐漸發生混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫之情形。
四、被告雖否認瑕疵擔保、損害賠償責任，惟查：㈠物之瑕疵擔保責任係以標的物於危險移轉於買受人時，具有
滅失或減少價值、通常效用或約定效用之瑕疵為要件，關於買賣標的物於交付時即有上述瑕疵存在之事實，應由行使瑕疵擔保請求權之買受人負舉證責任。又債權人以給付不完全為由請求損害賠償時，如經債務人抗辯不可歸責於己，其中關於給付不完全之權利發生要件事實，應由行使權利之債權人負舉證責任；至於非可歸責於己之事由，係權利行使之障礙要件事實，應由主張免責之債務人證明之(最高法院77年度台上字第1962號判決意旨參照)。
㈡金城鎮是否係建築法適用地區，暨以建築令許可建造之相關疑義：
⒈65年1月8日修正之建築法第3條第1項明定建築法適用於實
施都市計畫、實施區域計畫及經內政部指定之地區；而金門縣雖遲至81年11月7日始終止實施戰地政務(見本院卷二第47頁之金門縣政府98年6月23日府行法字第0980039990號函)；然於此前之61年12月30日、61年4月10日及61年間即分別公告發布「金城鎮都市計畫」、「金湖鎮都市計畫」、「金沙鎮都市計畫」，並於77年間進行金門縣擴大變更金城都市計畫通盤檢討(見本院卷二第186頁之內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函及本院卷三第24頁)，則此3鎮縱在終止戰地政務以前，仍為建築法第3條第1項所規定之建築法適用地區；此觀內政部77年7月21日台內營字第616739號函記載：「主旨：福建省金門縣是否為區域計畫等實施適用區域乙案，復請查照。說明：………二、查該縣實施都市計畫者計有金城、金湖及金沙等區域依規定為適用建築法之地區，其餘範圍非屬實施區域計畫地區」；內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函記載：「金門縣政府分別於61年12月30日公告發布實施『金城鎮都市計畫』、61年4月10日公告發布實施『金湖鎮都市計畫』及61年間公告發布實施『金沙鎮都市計畫』。依建築法第3條第1款規定，為建築法適用地區」(本院卷二第186頁)；內政部營建署98年8月25日營署建管字第0982916387號函亦記載：「按本署98年7月20日營署建管字第0982913617號函（諒達）業函復略以：
『金門縣政府分別於61年12月30日公告發布實施金城鎮都市計畫、61年4月10日公告發布實施金湖鎮都市計畫及61年間公告發布實施金沙鎮都市計畫，依建築法第3條第1款規定，為建築法適用地區。………。』。………。另本署98年6月29日營署建管字第0980034288號函所載：『金門地區於實施戰地政務期間，非屬建築法適用地區』乙節，經查有誤」(本院卷二第241頁)即明。
⒉「金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法」，其名稱
既有「金門馬祖建築法適用地區」及區「外」之分，且上述辦法係在戰地政務終止前之81年11月5日頒布，金門縣亦已至85年1月20日間始全面實施都市計畫(見本院卷二第187頁之內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函，暨本院卷三第1、2頁之金門縣政府98年10月21日府建管字第0980071548號函)，可見上述管理辦法之適用對象，係指終止戰地政務後、全面實施都市計畫前之金門縣金寧鄉及烈嶼鄉而言；參照內政部營建署98年8月25日營署建管字第0982916387號函記載：「另依建築法第100條規定：『第3條所定適用地區以外之建築物，得由內政部另定辦法管理之』，金城鎮、金湖鎮及金沙鎮都市計畫範圍為建築法適用地區，非屬依建築法上開規定訂定之『金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法』適用對象。
另本署98年6月29日營署建管字第0980034288號函所載：
『金門地區於實施戰地政務期間，非屬建築法適用地區』乙節，經查有誤，併予敘明」(本院卷二第241頁)，益證早已實施都市計畫之金城鎮、金湖鎮及金沙鎮應非「金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法」之適用地區，即不能以此推論金城鎮、金湖鎮及金沙鎮在金門地區終止戰地政務前無建築法之適用。
⒊內政部營建署98年7月20日營署建管字第0982913617號函
所示：「金門縣政府於59年10月16日以（59）秋建字第13511號令頒行『金門縣政府建築申請作業程序』，是時金門縣境包含前開都市計畫地區內經核准建築許可之申建案件，均依該作業程序辦理，由該府核發『建築令』。………。三、金門縣於81年11月7日終止實施戰地政務，本部爰依建築法第100條規定於81年11月5日訂定「金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法」。金門縣終止實施戰地政務前，該辦法尚未生效適用。直至85年1月20日該府頒布『金門特定區計畫』，全縣實施都市計畫，始依建築法規定核發建築執照」(本院卷二第186、187頁)，金門縣政府98年10月21日府建管字第0980071548號函亦載明：「本縣於45年6月劃為戰地政務實驗區，………，斯時本縣戰地政務時期之建築管理係依本府59年10月16日(59)秋建字第13511號令『金門縣政府建築申請作業程序』之規定，辦理申請建築許可之案件核發『建築令』，直至81年11月7日解除戰地政務及85年1月20日頒『金門特定區計畫』本縣全面實施都市計畫，始回歸實施建築管理，並依第26條及第28條規定核發『建築執照』」(本院卷三第1、2頁)，可見金門縣係於85年1月20日全面實施都市計畫後始核發建築執照；在此時點以前，關於建築申請之許可，不論所在鄉鎮已否先行實施都市計畫，均依「金門縣政府建築申請作業程序」核發建築令，即不能率以系爭房屋係由金門縣政府發給建築令許可建造，進而推論為不受建築法管制。
⒋金門縣政府於81年12月24日發給被告建築許可，已在金門
縣於81年11月7日終止實施戰地政務之後，縱就金門縣境內尚未實施都市計畫地區，亦應依「金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法」第5、6條規定發給建造執照，不應續以建築令之形式為之；且系爭房屋基地所在之金門縣金城鎮早已實施都市計畫，應屬65年1月8日修正之建築法第3條第1項第1款所定、應適用建築法之「實施都市計畫地區」，其建築管理自應全部適用建築法為之；至於金門縣政府以建築令許可被告建造系爭房屋，祇是法律規定未獲落實執行之事實狀態，當非法理面之應然；何況內容僅有寥寥22條規定之「金門縣政府建築申請作業程序」乃地方自治規程，無從摒蔽法律位階之前述建築法第3條規定之適用；參照金門縣政府98年6月8日府建管字第0980038158號函稱：「金門地區在實施戰地政務期間，對於房屋建築之管制內容為何？查該時期之建築管理係依59年10月16日（59）秋建字第13511號之金門縣政府建築申請作業程序辦理，至戰地政務期間是否仍然適用政府訂頒之相關建築法令，依該作業程序第21條已明文規定：『本程序如未盡事宜，悉依建築法及有關法令行之』」(本院卷二第3頁) ，益證以核發建築令之方式許可建築之系爭房屋所坐落之賢庵村，不論已否實施都市計畫，仍有建築法之適用，則於81年12月24日取得建築令以後始興建之系爭房屋，其建築規劃、設計、施工、構造、設備，自應適用建築法第
97 條授權中央主管建築機關定所訂頒之建築技術規則為之。
⒌系爭房屋雖係由金門縣政府發給建築令核准建造；然該建
築令據以核發之金門縣政府建築申請作業程序第21條既已明定本程序所未規定之事項悉依建築法行之；其第9條、第12條分別規定：「民眾私有建築，應由起造人具備建築申請書、………向當地村里辦公處申請，層轉本府核定」、「地區內公私有建築，未經申請核准前，擅自興工建築者，………，其起造人及承造人得各處以建築物造價百分之五罰鍰」(本院卷二第5、6頁)，亦皆未排除起造人之概念；且系爭房屋係由被告提出土地所有權狀、地籍圖、同意書、民間建築工程合約書、建築施工保證切書及建築藍圖向金門縣政府申請興建，業經本院調取81縣建字第17398 號建築令申請卷核閱無訛(相關文件見本院卷二第10～34 頁)，即合於建築法第12條第1項就起造人所設：
「為建造建築物申請人」之定義；被告所提建築施工保證書、民間建築工程合約書上復有：「如有偷工減料或未按圖施工情事立切結書人願自負一切責任，………。立切結書人(起造人)盧志忠」、「承建商一切遵照政府核准圖樣施工，遵守建築法令，………，起造人委託承建商建築，………。起造人盧志忠」之記載(本院卷二第19、20頁)，可見被告確為申請建造系爭房屋，併切結擔負施工責任之起造人無疑，自應按建築法第39條、第87條規定，照建築主管機關核定之工程圖樣及說明書施工，如有違反並應依建築法第五章規定接受處罰；至於建物所在鄉鎮公所應派員督建，僅限於「建築若影響自衛作戰工事，應依戰備需要開設補助射口或補建工事」、「如應附建防空砲洞(或地下室)者，應按核定配置及結構圖施工」，此於上開建築令第2、9點已有說明(本院卷二第71頁之建築令)，即不影響被告應負之起造人責任。被告以其僅係申請人，辯稱其對裕林營造廠負責施工、金城鎮公所及賢庵村辦公處派員督建之系爭房屋之工程品質及施工管理無庸負責云云，顯係將主管機關之建築管理與起造人應負之施工責任混為一談，自不值取。
㈢系爭房屋是否係海砂屋：
⒈被告之輔佐人梁耀南於本件98年7月14日辯論時稱：「當
時臺灣不能夠運沙過來，因為金門地區在民國83、84年之前還沒有從臺灣運河沙過來，那時候在金門地區在海邊蓋房子是就地取材，就是挖海沙來拌合在混凝土中，當時金門地區沒有預拌混凝土，當時是人工拌合後，用吊送，不是用泵浦車輸送。當時如果是軍方或是政府的工程，他們會設自用的拌合場，沒有對外營業」(本院卷二第168頁)；被告當庭未加以撤銷或更正，嗣並稱：「（你的輔佐人梁耀南於本件98年7月14日辯論時稱：『當時臺灣不能夠運沙過來，因為金門地區在民國83、84年之前還沒有從臺灣運河沙過來，那時候在金門地區在海邊蓋房子是就地取材，就是挖海沙來拌合在混凝土中，當時金門地區沒有預拌混凝土廠，當時是人工拌合後，用吊送，再用泵浦車輸送。當時如果是軍方或是政府的工程，他們會設自用的拌合場，沒有對外營業』，可見系爭房屋建造時所使用之混凝土，是在工地以泵浦車當場拌合，並非使用攪拌車載運過來的預拌混凝土，對嗎？）………，但實際情形我不知道」(本院卷二第276、277頁)，可見系爭房屋建造時所使用之混凝土應係在工地當場拌合，並非使用預拌混凝土；參照被告稱：「(建造金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋所使用之混凝土，是否以海砂，或混合海砂及河砂為粒料？)有用海砂，在金門地區大部分都是用海砂。(在蓋房子的時候，你是否看到他們用海砂？)對，是使用海砂沒錯。…………。(金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋在建造過程中，你有親自參與建造，或進行監督嗎？)我沒有親自參與建造，建造過程當中我有去看看」(本院卷一第105、106頁)、「（你為什麼會知道在金門地區建造房屋或軍事工事均就地挖取海砂使用？）我那時是聽人家講的，我是聽金門人講的，這是民國80幾年的事情。
………。（系爭房屋建造過程中你來查看過幾次？）有看過幾次，來就看1、2天就走（本院卷第二168、169頁），足證被告於系爭房屋之建造過程中曾到場查看，且已看到其建造使用海砂。
⒉河砂係地勢大致平坦、河川短淺之金門地區匱缺之天然資
源；被告亦自承四周臨海之金門地區於實施戰地政務期間，無法自台灣輸入砂石等建材，軍民興建防禦工事、房屋建物皆使用當地開採之海砂(本院卷一第214頁之民事答辯二狀、本院卷二第168頁之辯論筆錄)，則系爭房屋建造時即無使用河砂之可能；且系爭房屋經臺灣省結構工程技師公會鑽心採樣鑑定結果，認為檢體之硬固混凝土氯離子含量過高〔試體編號1(2樓梁)、編號2(2樓梁)、編號3(樓梁)、編號4(3樓版)、編號5(RF梁)、編號6(PF版)之氯離子含量分別為0.627kg/m3(約為CNS標準2.09倍)、0.767kg/m3(約為CNS標準2.56倍)、0.790kg/m3(約為CNS標準2.63倍)、1.765kg/m3(約為CNS標準5.83倍)、0.674kg/m3(約為CNS標準2.25倍)、0.697kg/m3(約為CNS標準2.32倍)〕，復有附表所示混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕等摻用海砂為混凝土粒料之典型癥狀出現；對照被告稱：「(建造金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋所使用之混凝土，是否以海砂，或混合海砂及河砂為粒料？)有用海砂，在金門地區大部分都是用海砂。(在蓋房子的時候，你是否看到他們用海砂？)對，是使用海砂沒錯。………。金門地區都是用海砂，我是聽大家講的。……。(你當時分到的那批房子，是不是有跟原告買的那間一樣有混凝土掉落、鋼筋膨脹的情況？)有，是最近才有的情況，是最近兩年才有的情況，大概有3、4間有這種情況。……。我是聽人家說金門地區的房子都用海砂建造」(本院卷一第105、106頁)、「(你在金門地區所住的房子有使用海砂建造嗎？)……，我現在住在金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋，也是當時合建分的19間之一，都是跟系爭房子一樣使用海砂建造。……，我是聽人家講說都是用海砂」(本院卷二第169頁)、「（你上次說先前因合建所分得之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74 、76號房屋，及你居住之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋，都有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫及漏水等情形，這些問題是什麼時候產生的？）差不多是去年97年發生的，差不多在6、7月底發生，更早之前有小部份的混凝土脫落的情形，也是跟系爭房屋第1次混凝土剝落的時間差不多。上面這些房屋跟系爭房屋都是在94年間有剝落一小部份混凝土，不很嚴重。到97年6、7 月間才跟系爭房屋一樣，有大量的混凝土剝落，這些房屋在94年的時候，就有一點點鋼筋露出來。（你上次說你現在住在金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋，也是使用海砂建造的，你是如何判斷得知？是否係因為該屋出現混凝土剝落、鋼筋銹蝕外露等情形才瞭解的？）我們是很早的時候就知道金門地區的房子都是用海砂蓋的，我是知道咱們金門地區都是用海砂蓋的，………，我現在知道了。（你看到先前合建所分得之金門縣○○鎮○○路○段○○ 巷○弄71、
72、73、76號房屋，及你居住之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋，都有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆壁裂縫、漏水等情形發生後，是不是就瞭解這些問題，可能都是摻用海砂在混凝土來興建(氯離子含量過高)所造成的？）我聽人家講我相信就是這樣，我現在已經相信」(本院卷二第214、215頁)、「（你在看屋、簽約至交屋之過程中，有沒有向原告夫婦表明系爭房屋是摻用海砂建造？）我沒有講，我是到現在才知道房子是用海砂蓋的，金門在軍管時期都是用海砂蓋的」( 本院卷二第277頁)，可見系爭房屋確係摻用海砂為粒料之混凝土所建造，且氯離子含量超過管制標準之「海砂屋」。
㈣系爭房屋之損害現況及其成因：
⒈系爭房屋之各樓頂版、牆壁於98年5月26日下午本院到場
履勘時，有如附表右半部所列之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕、油漆脫落、牆裂縫、漏水之情形，已記明勘驗筆錄(本院卷一第189～195頁)，並拍攝照片30張附卷(本院卷一第197～211頁)；而臺灣省結構工程技師公會受原告委託為系爭房屋鑑定，經該公會技師於98年1月6日到場會勘，查看屋內如卷附78張照片所示位置，確有如附表左半部所列之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫、漏水等缺損狀況，並於該屋2樓梁、屋頂梁各2處、3樓梁、3樓版各1處鑽心採取6個混凝土試體後，委託立鋼國際工程股份有限公司進行混凝土抗壓強度試驗、硬固混凝中性化深度量測、混凝土水溶性氯離子含量檢測試驗，鑑定結果關於混凝土鑽心試體抗壓強度試驗部份：試體編號1(2樓梁)、編號2(2樓梁)、編號3(樓梁)、編號4(3樓版)、編號5(RF梁)、編號6(PF版)之抗壓強度分別為348kg/c㎡、356
k g /c㎡(組平均352kg/c㎡)、326kg/c㎡、425kg/c㎡(組平均343.5kg/c㎡)、262kg/c㎡、524kg/c㎡，尚符合3 層低矮樓房慣例設計結構混凝土抗壓強度最低標準210㎏/c㎡之要求，均屬合格；關於硬固混凝土氯離子含量檢驗部份：中國國家標準CNS3090新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量0.3㎏/m3以下，而試體編號1(2樓梁)、編號2(2樓梁)、編號3(樓梁)、編號4(3樓版)、編號5(RF梁)、編號6(PF版)之氯離子含量分別為0.627kg/m3(約為CNS標準2.09倍)、0.767kg/m3(約為CNS標準2.56倍)、0.790kg/m3(約為CNS標準2.63倍)、1.765kg/m (約為CNS標準5.83倍)、0.674kg/m3(約為CNS標準2.25倍)、0.697kg/m3(約為CNS標準2.32倍)，均超過中國國家標準CNS3090所規範之
0.3㎏/m3以下之標準；關於混凝土中性化深度檢測部份：依據台北縣政府高氯離子筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點規定，中性化深度樓層平均值<2公分為評審標準，而試體編號1(2樓梁)、編號2(2樓梁)、編號3(樓梁)、編號4(3樓版)、編號5(RF梁)、編號6(PF版)之中性化深度分別為0.7 cm、1.0cm、1.0cm、1.2cm、0.8cm、0.4cm；關於安全評估建議部分，認鑑定標的物各室內有部分頂版、牆壁發生裂損、漏水油漆剝落，甚至於頂版混凝土剝落及鋼筋外露生銹，均影響其觀瞻性、服務性及使用耐久；尤其2樓前客廳、走廊、小廁所之頂版混凝土剝落、鋼筋外露生銹較嚴重，由現場損壞情形判斷確有影響標的物之樓版結構安全等情，亦有被告不爭執其試驗結果之臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書1件可憑(本院卷一第11～88頁)；參照被告所提盧志忠信函記載：「兩造皆認同意原告所提出之臺灣省結構工程技師公會『金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號結構安全鑑定鑑定報告書』內容詳實可信」(本院卷三第213頁)，堪認系爭房屋確有原告主張、如附表所示之損壞情形。
⒉關於系爭房屋在訂約、交屋時之狀態，原告稱：「(你向
被告購買之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，於交屋時有無詳細檢查該房屋各部位及各項裝置、設施之堪用或損耗情況？)有檢查。有看過，可是當時他是有油漆，有部分屋頂裝輕鋼架，所以看不出來。(你在交屋時，有無發現金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫之情形？)沒有，沒有。…………。(原告在與被告訂立買賣契約前，有無前去查看金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋之屋況？查看所見之屋況如何？)有。沒有出現起訴狀所指的那些問題。有看過幾次，有超過一次以上，都沒有發現問題」、「當時我們去看房子的時候，油刷的很白、很硬，都看不出來。………。(你在購買系爭房屋前，到場看過系爭房屋幾次？)很多次，超過二、三次以上，跟我先生，我小叔只有去第一次。我們去看的時候表面上很新，都沒有問題，看起來是剛剛油漆過的樣子」(本院卷一第
110、117頁、本院卷二第167、174頁)，被告亦稱：「（上次問你：『你與原告訂立買賣契約時，金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋之屋況如何？』，你沒有直接答覆，能否請你針對此問題重新回答？）那時候還沒有問題，不會漏水，表面上看不出問題」(本院卷二第168頁)，可見系爭房屋於原告看屋、訂約、點交時，其牆面、樓版並無混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫等缺損，即屬表面正常之無缺損狀態。
⒊被告辯稱王連發之證詞有所偏袒云云，並未具體指明其環
節及足以支持之證據，本難遽予否定王連發證詞之憑信性；何況被告之輔佐人就王連發之證詞表示沒有意見(本院卷二第272頁)，未經被告當庭未予撤銷或更正，其效力應及於被告；且被告已承認系爭房屋及金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74、76號房屋，於94年間有小部分混凝土剝落、鋼筋外露之情形，至97年6、7月間另有大量混凝土剝落及鋼筋外露生銹，伊乃於94年間僱用王連發前來修補74號及75號房屋之混凝土剝落、鋼筋外露生銹及磁磚翹起來部分等情(本院卷二第165、166、214、215 頁)，可見王連發證稱伊曾受被告僱用到系爭房屋內修補混凝土剝落及鋼筋露出部位等情，應屬非虛，被告之前揭指摘即不可採。
⒋系爭房屋既如被告所承係摻用海砂於混凝土內所建造；該
屋現有如附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕情形，亦係摻用海砂之高氯離子含量通常可能造成之損害；且該屋經鑽心採取6個圓柱體樣本送請鑑定結果，已驗出其硬固混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準約2.09～5.83倍(本院卷一第14～16頁)；參照王連發稱：「（你是否曾經受被告盧志忠僱用，為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，重舖磁磚、修補天花板水泥剝落(鋼筋外露銹蝕)、彌平牆壁裂縫等工程？）有。（被告說他是在94年間，僱用你為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號及75號房屋，修補混凝土剝落、鋼筋外露生銹及二樓磁磚翹起來的部分，對嗎？）有。（你當時受盧志忠僱用，修補混凝土剝落、鋼筋外露生銹及磁磚翹起部分，是否還包括金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74、75、76號，及金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋等十幾間房屋？）總共三間，73、74、75號，做的項目都一樣。…………。
（你是何時受被告盧志忠僱用，為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，進行重舖磁磚、修補天花板水泥剝落、彌平牆壁裂縫？前後施工多久？）94年1月23日，我那邊還有施工的單據，總共做六天。（你受僱為被告盧志忠對金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋進行修補工作時，有沒有進去查看1～3樓室內的情形？或因其他原因而瞭解室內之情形？）我有看到房屋天花板水泥剝落，鋼筋有露出生銹，牆壁也有裂縫，但比較少。（提示卷附照片(本院卷一第135～173頁)，你在為盧志忠施作之前，有沒有發現金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號屋內，有如照片所示之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆壁裂縫等情形？）在本院卷第143、144、145、149、150、
154、159、163頁所顯示的混凝土剝落及鋼筋露出生銹跟牆壁裂縫都有，油漆也有剝落，但是漏水我不清楚，我當時看到混凝土剝落的位置有很多處，一樓比較少，二、三樓比較多。（你去75號房屋施作的時候，是空屋還是有人居住？）73、74、75號房屋都沒有人住。（你是用什麼材料及工法，修補金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋內之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、牆壁裂縫等損害？）水泥砂漿去把混凝土剝落跟牆壁裂縫補起來，就是把牆壁補平，………。（你為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋進行室內修補，效果如何？從表面上能否看出原有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、牆壁裂縫等缺損痕跡？）補起來就完整了，被告當時還有請油漆工來補土再油漆，我有看到後面油漆的部分，油漆完後的效果，就看不出原來的問題。…………（請問證人你當時看到這個房屋裡面的混凝土剝落，總共有幾處？）有幾十處，補了很多天才補完，一天可以修補十幾處，我修補混凝土剝落大概補了四、五天」(本院卷二第269～271頁)；被告亦稱：「我有叫一個叫王連發的人把磁磚暴起來的部分重鋪。我有順便叫王連發補土，因為牆壁上有鋼筋露出來的洞，有叫他補土，大概只有一、二個洞。只有在二樓的地方靠客廳那邊，是二樓的天花板。當時只是有點暴開，沒有看到鋼筋。只有看到混凝土有翹起一片一片的，還沒有露出鋼筋。（提示上次履勘的照片，請被告指出混凝土掉落後請王連發修補的位置？）本院卷第207頁上面的照片，大概有一、二片的樣子，就是日光燈上面那二塊的位置。有看到生銹的樣子，鋼筋好像也有露出來。（系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋露出的地方這些缺陷或是有洞的部分，你當時是不是有叫王連發用批土補平？）我是叫他用洋灰補平。然後我再自己用油漆補平。大概是在要賣房子的半年前，大概是在94年底。………。（你曾經於94年1月間請王連發前來修補系爭房屋嗎？）就是請他幫忙用磁磚，請他修補一下混凝土掉落的部分。修補沒有算錢，只有換磁磚的部分有算錢，大概只有一、二萬元。（你請王連發過來修補，是針對系爭房屋各樓頂版之混凝土掉落部分嗎？如何修補？）我是請他來給我換磁磚，只有二樓修補混凝土掉落的部分，就是用水泥補的」、「（你上次說先前因合建所分得之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74、76號房屋，及你居住之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋，都有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫及漏水等情形，這些問題是什麼時候產生的？）差不多是去年97年發生的，差不多在6、7月底發生，更早之前有小部份的混凝土脫落的情形。也是跟系爭房屋第一次混凝土剝落的時間差不多。上面這些房屋跟系爭房屋都是在94年間有剝落一小部份混凝土，不很嚴重。到97年6、7月間才跟系爭房屋一樣，有大量的混凝土剝落，這些房屋在94年的時候，就有一點點鋼筋露出來。………。（你是不是叫王連發或其他承商包，一起修補金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74、75、76號房屋，及你居住之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號房屋(共7間)之室內混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫及漏水等問題？這是什麼時候施工的？）……，我只有叫王連發修補74號及75號房屋。………。我叫王連發修補的74號及75號房屋，修補混凝土剝落、鋼筋外露生銹及二樓磁磚翹起來的部分」(本院卷第165、166、171、172、214、215頁)，可見系屋於出售予原告前之94年間，即有如本院卷一第143、1
44、145、149、150、154、159、163頁照片所示之多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損壞情形，且經原告僱用王連發以水泥砂漿補平後再油漆為平整狀態。
⒌被告雖辯稱如附表所示之損害，均係原告於96年10月間僱
工在系爭房屋後增建，併改建2、3樓之廁所，另打掉3樓頂層一道女兒牆所造成云云；然原告已否認伊在屋後增建、在2、3樓廁所旁牆壁開一道門及打掉頂樓之女兒牆，與附表所示損害間之因果關係；且被告不能證明系爭房屋之
2、3樓廁曾被改建，原告為上述增建、拆除亦不致於使系爭房屋之混凝土剝落或鋼筋外露銹蝕(詳細理由如下列各點所述)；參照臺灣省建築公會出具之鑑定報告書記載：「鑑定標的物各層頂版之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，經現場與原鑑定報告照片比對結果，僅少部份在原混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕處附近增加混凝土表層（鋼筋保護層）發生凸起情況（保護層已裂開），大部分損害程度並無擴大，查看鋼筋外露銹蝕處之保護層均小於2公分，又頂版混凝土氯離子含量又超出國家標準2.32～5.83倍（原鑑定報告：附件二），由以上情況研判該損害確係因建造該屋之混凝土粒料摻用海砂（氯離子含量超出國家標準）及保護層不足所造成，並非原告在系爭房屋後增建房屋所造成」(卷外另附臺灣省建築師公會鑑定報告書第4頁)，益證系爭房屋現有如附表所示之多處混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕之損害，乃因建造系爭房屋所使用混凝土粒料摻用海砂，暨各層樓版之保護層不足所致，並非原告在屋後增建，或敲除2、3樓廁所旁之部份牆壁及3樓頂之女兒牆所造成；被告辯稱如附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，皆係原告於96年10月間在屋後增建、改修、增設廁所、廚房、破壞房屋原有結構及防水、給排水設施、室內隔間所造成云云，即不可取。
⑴原告僅稱伊僱工敲除系爭房屋之2、3樓廁所旁之部分牆
壁、開一扇門，並未承認業已拆除、改建2、3樓原有廁所；且該屋2、3樓廁所內之磁磚、地磚、洗臉槽及馬桶均十分老舊，業經本院於98年5月26日下午前往勘明，顯非前1、2年內改建所新設；此外被告迄未提出各該廁所業已改建之其他佐證，即難認系爭房屋原有之2、3樓廁所已被拆除重建。
⑵原告自始主張伊於95年10月間在系爭房屋後方增建；被
告嗣亦陳稱：「（原告說他是在購買系爭房屋後之95年10月間就開始增建，對不對？）對的，可能是我記錯了，應該是95年沒錯」(本院卷二第277頁)；參照陳前虎證稱其係95年10月15日動工為原告增建(本院卷二第262頁)，可見系爭房屋後方增建之時點應如原告所述係在95年10月間；被告原先辯稱係在96年10月間云云，即不可採。
⑶原告在系爭房屋後方增建，係於95年10月間為之，已如
前述；而本院卷一第143、144、145、149、150、154、
159、163頁照片所示多處混凝土剝落、鋼筋露出銹蝕及牆壁裂縫，於94年1月23日王連受僱發前來為當時尚無人居住，屋後亦未增建之系爭房屋修補時即已有之等情，業經王連發到庭結證無訛(本院卷二第270、271頁)，可見上述9頁照片所示之混凝土剝落、鋼筋外露生銹及牆壁裂縫之損害，自不可能係原告嗣後增建或拆牆之行為所造成。
⑷原告雖僱工在系爭房屋後方增建，並敲除系爭房屋之2
、3樓廁所旁部分牆壁及3樓頂層之女兒牆；然在系爭房屋後方擴建部分，僅單純在1～3樓屋後砌磚為之，並未與附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露生銹部位接觸；而陳前虎敲除廁所旁牆壁及頂樓女兒牆所用之破碎機，乃透過馬達驅動鑽頭高頻率敲打以擊破標的物，其敲打之力道及震動多已集中於鑽頭及受力處之上，得以傳導其他部位相對有限；且如陳前虎所證，伊係使用水刀先在牆面切出門的形狀後，再以破碎機打掉裡面要敲除之部分，並未鑿穿系爭房屋1樓至3樓之梁柱結構、各樓層頂版或其他給排水設施(本院卷二第262～264頁)，衡情當不致使抗壓強度業經鑑定符合設計要求之其他遠離部位之樓版混凝土剝落；此由被敲除部分之2、3樓牆壁上僅有照片編號36所示一線裂縫，最靠近敲除部位之2、3樓頂版及廁所牆面，亦僅有照片編號35、45所示各一線磁磚裂縫及照片編號37所示之一小片混凝土剝落即可得證(見本院卷一第134頁拍照位置圖、第152、153、157頁照片)；何況如附表所示之混凝土剝落、鋼筋銹蝕膨裂，乃建造系爭房屋之混凝土摻用氯離子含量過高之海砂，使混凝土及鋼筋受海砂中之氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕之典型結果；其中之鋼筋銹蝕亦非遠離各該部位之屋後增建及2、3樓部份牆面被敲除所能造成之物理變化；且如被告所述，其因合建分得、未曾敲除改建之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、76號及自住之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○號等房屋，於94、97年間亦均有混凝土剝落、鋼筋外露生銹蝕、牆裂縫、油漆脫等情形(本院卷二第214、215頁）；參照陳前虎證稱：「（你為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋增建屋後1～3樓之廚房部分，並打掉2、3樓廁所旁邊一小片牆壁作門，另在頂樓敲除一段女兒牆時，有沒有同時破壞其他室內隔間、牆壁、樓版、樑柱等結構，或破壞該房屋之防水工程、給排水設施及牆壁粉刷？）在我們施工期間沒有。………。除了打掉2、3樓廁所旁邊一小片牆壁，另在頂樓敲除一段女兒牆，我在屋後增建沒有敲掉任何其他牆壁或樑柱，沒有破壞原有房屋之防水工程、給排水設施、室內隔間及牆壁粉刷。（你為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋增建屋後1～3樓之廚房部分，有沒有造成該房屋室內大片之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆壁龜裂及漏水之情形？）沒有，施工期間沒有發現，施工以後我的記憶中是沒有跟我講。…………。（你為金門縣○○鎮○○路○段○○ 巷○弄○○號房屋內敲除2、3樓廁所旁邊各一小片牆壁，開1扇門，有沒有造成該房屋室內大片之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫及漏水之情形？）施工期間應該是沒有，二三樓廁所旁的牆壁我們是先用水刀這類的工具，先在牆壁切出一個門的形狀，然後再用破碎機把中間那塊不要的牆壁把它敲掉，我們用這種切割的方式，就可以對旁邊牆壁的震動力減到最小。………。
我們就是把房屋後面三樓的女兒牆跟它下面有一段突出的滴水把它敲掉，都是用破碎機打掉，要讓滴水裡面的那個鋼筋，跟增建的部分鋼筋搭接起來，我們敲掉女兒牆那段，因為它下面還有牆壁支撐，不是懸空的，所以它的震動力應該不是很大，不需要敲除其他部位之隔間、牆壁、樓版、樑柱，或破壞原有房屋之防水工程、給排水設施及牆壁粉刷。（你在金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋頂樓，敲除一段女兒牆及滴水，有沒有造成該房屋室內大片之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆壁龜裂之情形？）我們在施工期間是沒有，後來屋主並沒有來跟我來講這些情形，…………。（你有沒有敲除金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋之頂樓風厝內之原有隔間、牆壁、樓版、樑柱或其防水、給排水設施？）沒有。（你為金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋施作完工後，黃智慎或張菊雲有沒有通知你說，你的施工造成該房屋室內大片之混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆壁龜裂之情形？）沒有」(本院卷二第262～265頁)，足證系爭房屋有如附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，應非原告前揭增建、拆牆行為所造成；被告辯稱如附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，皆係原告於96年10月間在屋後增建、改修、增設廁所、廚房、破壞房屋原有結構及防水、給排水設施、室內隔間所造成云云，即不可取。
⑸關於油漆脫落、牆裂縫、漏水之損害，原告已表明不再主張，則被告就此部分所為之辯解，即無庸加以審究。
㈤系爭房屋有無瑕疵之認定及其存在之時點：
⒈一般人為供居住或營業之用，莫不期望所購買之房屋堅固
、安全、美觀、耐用；而建造房屋所使用之混凝土如摻進未經處理之海砂為粒料，因海水中所含豐富之氯化鈉等鹽類具有自行吸收水分之潮解特性，除於短期內會使混凝土析出水溶性鹽類，產生「白樺」現象外，長期間會導致鋼筋受氯離子腐蝕，混凝土受硫酸鹽侵蝕而降低耐久性，並因鈉、鉀等鹼金屬離子之鹼骨材反應而膨脹、龜裂、剝落，影響鋼筋混凝土之裹握強度；復因海砂級配太細（細度模數僅約1.0左右），使得工作度變差而降低混凝土之抗壓強度，進而影響建物之結構安全等情，為被告提出之「海砂屋腐蝕原理及防治技術」、「從個案及腐蝕機理談海砂屋鑑定」、「海砂屋風暴的回顧-海砂屋防範及善後策略研習會後記」等論文所明載(本院卷一第263～313頁)，可知海砂屋不但使牆面、樓版、樑柱析晶、銹斑而醜化外觀，其內之鋼筋、混凝土亦分別受氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕而膨脹、龜裂、剝落，勢必影響其服務性、耐久性及結構安全而降低房屋之整體使用效能；且交易標的若係氯離子含量過高之「海砂屋」，因房屋之結構安全及耐用性難以確保，目前又無絕對有效之腐蝕檢測及防蝕方法加以復原或補強(前述論文所研究之摻入防水劑、樹脂注入法、混凝土修補法、鋼筋混凝土陰極防蝕法、電化學去鹽法，多有難以抑制鋼筋腐蝕，或僅能減緩鋼筋腐蝕速度之缺陷)，向為一般買受人於購屋時所極力避免之嫌惡標的，更難以脫手轉售，其使用、交換價值均明顯低於正常房屋，即屬民法第354條所謂減少其價值及通常效用之瑕疵。
⒉系爭房屋既係摻用海砂為粒料之混凝土所建造，並經鑑定
其2樓梁、屋頂梁各2處、3樓梁、3樓版各1處之硬固混凝土氯離子含量均超過CNS3090國家標準之「海砂屋」；且該屋現有如附表所示多處混凝土剝落及鋼筋外露生銹之損害，亦經臺灣省建築師公會鑑定認為係因建造該屋之混凝土粒料摻用氯離子含量過高之海砂及保護層不足造成，即均足以影響其觀瞻性、服務性及使用之耐久性；尤其該屋2樓前客廳、走廊、小廁所之頂版混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕較嚴重，確已影響樓版之結構安全，自有減少其價值及通常效用之物上瑕疵。
⒊系爭房屋既以摻用海砂為粒料之混凝土建造，並經檢測其
硬固混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準約5.83～2.09倍，即係自始含有超量氯離子之「海砂屋」；而海砂所含氯離子及鹽鹼金屬離子對鋼筋、混凝土之侵蝕作用既因時間之經過而愈行遽烈，未另聘請專業技術人員進行防蝕處理之被告，於94年間僱用王連發將如本院卷一第143 、
144、145、149、150、154、159、163頁照片所示缺損部位補平後加以油漆，僅係表面之掩飾，無法抑制敷土下之鋼筋、混凝土繼續腐蝕惡化；且原告在系爭房屋後方增建併拆除2、3樓廁所旁部分牆面及頂樓之女兒牆，並不致於使各樓層頂版之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕，已如前述，可見系爭房屋嗣於97年6月間陸續出現如附表所示之混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕情形，祇是被告先前僱工所為之補土，因敷面下之鋼筋、混凝土受海砂所含鹽鹼離子繼續腐蝕、膨脹致被頂脫而剝露其粉飾前之原貌，或其他部位之混凝土因其內之鋼筋受超量之氯離子侵入腐蝕後之生成物體膨大而對混凝土造成擠壓、龜裂所致，應非原告於交屋後使用不當新生之損害。由此可見系爭房屋具有減少其價值及通常效用之前述瑕疵，係於移轉交付予原告時即已存在。
㈥被告是否故不告知物有瑕疵：
⒈被告辯稱伊於原告夫婦看屋時已告知伊曾僱用王連發前來
補土之位置云云，為原告否認(本院卷二第166、167頁)；參照被告稱：「(你在商談、簽約、交屋之過程中，有無向原告表明金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋係使用海砂或海砂與河砂混合為粒料之混凝土，或告知該屋之混凝土之氯離子含量過高，或告知該屋有混凝土剝落、鋼筋外露生鏽、油漆脫落、牆裂縫之情形？)沒有告訴他」(本院卷一第107頁)、「（你在訂約前陪同原告前往勘查系爭房屋，或在訂約、交屋時，有無發現混凝土剝落、鋼筋外露生鏽、油漆脫落、牆裂縫等情形？）去看的時候沒有這些狀況，如果這樣他怎麼會買」(本院卷二第166頁)、「你在看屋、簽約至交屋之過程中，有沒有向原告夫婦表明系爭房屋是摻用海砂建造？）我沒有講，………。（你在看屋、簽約至交屋之過程中，有沒有向原告夫婦表明系爭房屋已有混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫、漏水等瑕疵存在，暨你已僱工修補、彌平、油漆等情形？）這個我沒有講，我只有講這個房子是舊的，有經過整理，我沒有講那麼清楚」(本院卷二第277頁)，可見被告於看屋、訂約、點交等交易過程中，並未揭露系爭房屋係摻用海砂建造，或該屋已有多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕被補平之情事；且房屋是否係摻用海砂所建造及混凝土中之氯離子含量若干，非送專業鑑定無從查知；系爭房屋原有混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之部位，則經被告僱工補平後油漆如新，原告參觀、點交此平整無異之狀態，當不可得知其內隱有上述瑕疵；此外被告迄未提出足認原告於買賣前或交易過程中已知實情之證據，自應認原告就前開瑕疵之存在，係屬善意且無重大過失。
⒉海砂屋之缺陷及危害，經國內媒體於83年4月間起陸續廣
泛報導後，已漸為一般民眾所熟知(見本院卷一第214頁之被告答辯㈡狀)；而被告於80幾年間聽當地人講述金門地區建造房屋或軍事工事均就地取用海砂，於系爭房屋建造過程中曾數次搭機前來工地看到使用海砂，因合建所分得之金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄71、72、73、74、76號房屋及其居住之同路3段22巷3弄6號等19棟房屋，於94年間皆有混凝土剝落、鋼筋外露生銹之情形為被告所自承(本院卷一第105、106頁、本院卷二第168、169、214頁)；且系爭房屋原有如本院卷一第143、144、145、149、150、154、159、163頁所示混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，係經被告於94年間僱用王連發以水泥砂漿補平等情，亦經王連發證實(本院卷二第270、271頁)，可見被告於出賣系爭房屋予原告前，即已知系爭房屋係以摻用海砂為粒料之混凝土建造，並已產生多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵，竟以前述方式修補，再僱工油漆成表面無異之狀態與原告交易，復未於看屋、訂約、點交過程中向原告夫婦揭露以上資訊，顯有故意隱瞞瑕疵之情形。
㈦原告能否行使物上瑕疵擔保請求權：
⒈我國民法上物之瑕疵擔保(即價值瑕疵及效用瑕疵)之認定
標準，因契約預定效用之減損係當事人取向之主觀瑕疵概念，應以雙方之約定為準；而交換價值及通常效用之減損，乃物體取向之客觀瑕疵概念，宜依該物種之自身決之；參照民法第354條規定「危險負擔移轉於買受人時」為物之瑕疵擔保時點，則買賣標的物應具之通常效用及交換價值為何，當以交付時地之經濟、文化、社會背景下之群體認知為準；故買賣雙方無特別約定時，標的物有無欠缺通常效用或減損交換價值之瑕疵，即應以「交付時」之社會通念為斷；何況本件爭執之重點，並非追究商品之製造責任或工作物之承攬責任；物上瑕疵擔保責任亦不以出賣人對瑕疵具有故意、過失為必要，即與系爭房屋建造時是否已有管制氯離子含量之建築規範或國家標準，暨該屋是否為被告建造、監造，及被告就該屋摻用海砂有無認知均不相涉。被告辯稱系爭房屋係由裕林營造廠施工、金城鎮公所及賢庵村辦公處派員督建，且中央政府於83年間對氯離子含量頒佈國家標準，已在系爭房屋於82年間建造完工之後，故伊就此無故意、過失，無庸負責云云，即不可採。⒉陳前虎證稱伊於95年10月15日在系爭房屋後方增建，於96
年1月10日完工(本院卷二第262頁)，以此增建完成之時點，加計被告稱：「我賣給原告這個房子是在他增建以後，隔5、6個月才發現有混凝土掉落的情況」(本院卷一第106頁)所示之半年期間，略與原告主張其係96年6月底發現瑕疵之時點重合，足認原告所主張之上述瑕疵發現時點應屬正確；被告先後辯稱原告發現、通知瑕疵之時點係97年8、9月、中秋節過後或97年底云云，即均與事實不符。⒊被告之住處與系爭房屋相距約100公尺，走路不到2分鐘等
情為被告所自承(本院卷二第170頁)；而原告以420萬元之價格向被告購得之系爭房屋及其坐落之土地，既發生漏水、油漆剝落、外牆裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露生銹等多處損害，雙方住處又如此之近，衡情當無故意拖延時日，不即刻向被告反應之理；參照原告稱：「也是在97年6月底發現後隔一天就通知被告來看，因為當天我們在門口碰到，他馬上就來看」(本院卷一第111頁)、「我第一次跟被告講發現瑕疵的時候是跟洪麗紅一起跟被告講的」(本院卷二第174頁)；被告稱：「原告太太是在門口遇到我，我就進去看」(本院卷一第111頁)、「（當時被告第一次跟你講的時候，誰在場？）德契師父是不是在我不知道，但是洪麗紅在場。……。（原告他們來跟你說，他們是什麼時候發現房子有瑕疵，就跑來跟你講？也就是說他們跑來跟你講房子有瑕疵的時候說他是幾天前發現的？）她說是發現就馬上跟我講了，是張菊雲跟我講的。（她是打電話來，還是當面來跟你講房子的瑕疵？）是她去倒垃圾的時候，順便來我家講的，是只有她跑來跟我講」(本院卷二第175頁)；洪麗紅亦稱：「（張菊雲說她是在97年6月底某日發現金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋，出現混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫等情形，在隔一天在門口碰到被告，就叫他進來看，當時你也在場，這樣對嗎？）應該有這件事，但是不是在門口碰到我不太記得。是張菊雲找被告來，我在現場就跟他們一起去看。（被告說張菊雲是在97年6月底某日早上要去倒垃圾時，找你一起去跟被告講74、75房屋有出現混凝土剝落、鋼筋外露生銹等情形，她還說是發現後就馬上來跟被告講，這樣對嗎？）是這樣。（張菊雲是什麼時候、什麼地點拉妳去跟被告講說金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋出現混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫之情形？）差不多是夏天，是不是早上我不太記得」(本院卷二第255、256頁)，可見原告發現上述瑕疵後，係於翌日趁倒垃圾之便即向被告反應，被告反此所辯即不可採。⒋物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文；而系爭房屋係以摻用海砂為粒料之混凝土建造，復於移轉交付予原告時即有混凝土剝落、鋼筋銹蝕等減少其價值及通常效用之瑕疵；且該屋是否係以海砂建造，非經鑽心取樣送請專業機構鑑定無從得知；業經王連發補土、再粉刷油漆掩飾在敷面下之混凝土剝落、鋼筋銹蝕之瑕疵，顯亦無從以肉眼查看其無異樣之外觀所能識破，即非依通常檢查程序所能發現；何況原告之妻張菊雲於97年6月底某日發現該屋有混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之情形後，隔天早上偕同洪麗紅向被告反應，即已就上述不能即知之瑕疵，依民法第356條第3項規定，於日後發見時迅即通知出賣人；遑論被告於出賣前，已知系爭房屋係摻用海砂建造，暨已有多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵，卻仍僱工修補、油漆成表面無異之狀態，復未揭露上述資訊逕與原告交易，顯有故不告知瑕疵之情形，按民法第357條規定，本不適用無前條關於檢查通知義務之規定，被告即應負物上瑕疵擔保責任；所辯原告於兩造買賣後2年餘始為瑕疵通知，應視為承認其所受領之物，不得主張瑕疵擔保云云，自不可採。
⒌系爭房屋既有摻用海砂建造及混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕
之瑕疵，並因原告已就此不能即知之瑕疵於發見之翌日迅即通知被告，應由被告負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條本文規定，即得請求減少價金；而原告行使減少價金請求權，因被告故不告知上述瑕疵，按民法第365 條第2項規定，不受同條第1項所定6個月期間之限制；且原告訴訟代理人張菊雲稱：「(你發現金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋有混凝土剝落、鋼筋外露生鏽、油漆脫落、牆裂縫之情形後，最早是在何時、以何方式通知被告？當時有無向被告表示要求減價、解約或賠償損害？)也是在97年6月底發現後隔一天就通知被告來看，他就馬上來看，因為當天我們在門口碰到，他馬上就來看。我當時告訴他說人家有一戶這樣是要賠200萬元，我說如果我們一、二、三樓重新建，叫人來估價，重建的費用一人一半。我這樣講就是有減價或賠償的意思」(本院卷一第111頁)；對照洪麗紅稱：「（張菊雲叫被告過來看金門縣○○鎮○○路○段○○巷○弄○○號房屋出現混凝土剝落、鋼筋外露生銹、油漆脫落、牆裂縫之情形時，有沒有向被告表示要求減少價金、解除契約或賠償損害？）有」(本院卷二第256頁)，可見原告於97年6月底發現瑕疵之隔日通知被告時，已當場向被告行使減少價金之請求權，顯未罹於民法第365條第1項所定為瑕疵通知時起6個月之法定期限，自得請求減少價金。
㈧被告移交之系爭房屋是否構成不完全給付：
⒈一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外
或可由其屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，而不應認係給付不完全，最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議略謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，即本此旨。惟上述決議並未明言買賣標的物之瑕疵如係契約成立時即已存在者，出賣人當然不負不完全給付之責任；而當今社會之交易實況，除無替代性之獨特物品外，買受人於契約成立前，常係就其對同種類之物通常應具品質之認知與期待，選定某物進行買賣；於此情況下，所謂特定物之買賣與種類之物之買賣，其間之差別僅在特定之時點係在訂約之前或之後而已，就買受人對物有所值之期待，並無差異；且出賣人對其掌控下買賣標的物所具品質之認知可能性遠高於買受人，就買受人對標的物應有符合一般水準之品質或通常效用之期待，亦可由交易磋商之過程中得知；如認出賣人將品質不符買受人期待之標的物交付，僅因係特定物之買賣，即認出賣人縱有可歸責之事由，亦無庸負債務不履行責任，顯與衡平觀念有違。準此，不論是否為特定物之買賣，交付與所收對價相當，並符合買受人所期待品質之標的物，應認係出賣人誠信履行契約之義務，則在特定物買賣，其標的物之瑕疵即使存在於契約成立之前，若出賣人於締約時，因故意或過失未將該瑕疵告知買受人，致買受人不知有瑕疵而為購買者，仍應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、臺灣高等法院96年度上字第1051 號判決意旨參照）。
⒉被告辯稱原告係經多次履勘、詳實調查系爭房屋，為屋齡
已逾10餘年之老舊房屋始予購買云云，另稱雙方約定：「以現貨點交買賣老舊房舍」云云，均為原告否認；兩造所簽不動產買賣契約書內，亦僅有交易標的、權利擔保、產權移交日期、價款交付、稅費負擔、危險負擔及違約處罰等寥寥10條，並無「現況交屋」、「以現貨點交買賣老舊房舍」或房屋有哪些缺陷之記載(本院卷一第5頁)；此外被告迄未舉證證明原告早已知悉實際屋況之事實，即難謂兩造係約定按系爭房屋當時之現況為買賣或點交。又登記謄本記載84年9月6日完工之系爭房屋，於兩造於95年9月11日簽約買賣時雖已建造完成將近11年；然一般鋼筋混凝土造房屋之耐用年限為52年(混凝土在理論上之使用年限可達百年)，若非受外力破壞或混凝土內含得以腐蝕鋼筋、混凝土之氯離子及鹽鹼金屬離子成份，屋齡僅11年之房舍，理應仍有與新屋相差無幾之堅固品質及安全程度，此應為不知系爭房屋實情，復約定需付相當對價之原告於締約時之認知與期待；而坐落在甚少地震之金門地區之系爭房屋，乃以摻用海砂為粒料之混凝土建造，且於兩造交易前之94年間已有多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之損害，如此之缺損顯非正常使用11年之房屋應有之自然老化現象；被告於交易過程中卻未向原告揭示上述資訊及其曾僱工補平之事實；毫無所悉之原告在此情況下所認知而願為購買者，應係內在即如眼見外觀完好之正常同齡房屋，要難謂其合意之交易標的，為含有得以腐蝕混凝土及鋼筋之超量氯離子成份，兼有多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕等嚴重瑕疵之海砂屋，則掩飾實情之被告嗣後交付具有上述瑕疵之系爭房屋，自係不符債之本旨之不完全給付。故被告辯稱原告既知系爭建物為10餘年之老舊屋而仍簽約購買，伊依約交付房屋、辦理移轉登記，即已忠誠履行買賣契約之義務云云，即不可採。
㈨原告能否行使不完全給付賠償請求權（歸責事由之認定）：
⒈建築技術規則總則編第1條、第2條、第4條分別規定：「
本規則依建築法（以下簡稱本法）第97條規定訂之」、「本規則之適用範圍，依本法第3條規定」、「建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依本規則規定」，可見在建築法適用地區之建築物，其建造所使用之各種材料及設備規格，除建築技術規則另有規定者外，應依中國國家標準定之；而系爭房屋既坐落在業已實施都市計畫之金城鎮地區，金門縣政府頒發建築令所依據之金門縣政府建築申請作業程序第21條亦明定未盡事宜應適用建築法定之，即應使用符合中國國家標準之建築材料興建系爭房屋。
⒉金門縣政府核准被告建造系爭房屋之81縣建字第17398號
建築令，雖係81年12月24日頒發；然被告不爭執其真正之金門縣政府82年7月8日簡便行文表，既有：「盧志忠原依本府(81)縣建字第17398號令核准於墅劃字第458等7筆土地內興建3層樓住宅42棟，…………，二、另原核准建築期限6個月(自81.12.24至82.6.24止)，因故無法如期完工，同意按規定延長建築期限6個月(自82.6.24至82.12.24止)」之記載，顯係逾越原核准建築期限仍未完工；且被告提出之竣工證明書記○○○鎮○○路○段○○巷○○號房屋，係遲至84年6月28日始建造完成(本院卷二第235頁)；參照被告稱：「（合建之42棟房屋，在金門縣政府以82年7月8日簡便行文表核准延展建築期間後，又隔多久才開始興建？）可能是這樣子，……。（系爭房屋建造過程中，整地、打地基、構築版模、灌漿等各階段，大約各花多久時間？）我有叫吳魁滋，建商一直在延後，一直在拖，我才叫吳魁滋來催，因為建商不把分給我的房子一起蓋。（是不是因為建商工期趕不出來，他們要求說他們要賣的房子先蓋，等到完工後再蓋要分給你的房子？）可能是這樣，因為本來建商約定83年5月31日就要完工，因為沒有如期完工，所以我就叫吳魁滋來看為什麼沒有完工，叫吳魁滋來看以後，建商有說要做，但是一直沒做，所以就拖到84年才完工，………。（是不是在約定合建期滿以後建商才開始趕工興建要分你的房子？）（點頭）建商就是慢慢蓋一點一點蓋，是吳魁滋來催以後才開始蓋，吳魁滋來催以後建商還是拖拖拉拉，所以才會拖到84年夏天才好。（除了上述問題外，這批合建房屋有沒有其他糾紛？）（點頭）我有跟呂榮平打官司，也就是他沒有如期完工，後來有來金門地院打官司，是83年底有來金門地院打官司，到84年初和解，是因為他分給我的房子一直沒有蓋，打官司之前他是有蓋但是卻是一直拖拖拉拉，83年底打官司的時後有蓋到一樓，其他都還沒有完成」(本院卷二第275、276頁)、「（當初被告呂榮平約定合建完成的時間點是83年5月31日，就要完成，他為什麼會拖那麼久不幫你建？）因為我當時人在台灣，把我應該分到的房子放著沒有蓋。我也很不清楚，我當時有委託一位叫「吳魁滋」的，………，有關合建的事情我都委託他處理。（你是什麼時候才發現約定合建期間已經屆滿，卻還沒有蓋？）我是83年夏天的時候跟呂榮平講，為什麼他一直沒有幫我蓋，他當時就是一直沒有幫我蓋，他分得的部分已經先蓋好賣掉，我分得的部分他都一直不蓋。………，到84年的時候，才開始蓋，…………。合建契約是83年5月就應該蓋好，他就一直拖到84年6月20幾日才完工。…………。（你在83年6、7月間有去申請延展建築令，你這批房子一樓是否已經開始蓋？）…………，他那個每一層樓是有蓋一下再停一下，好像是有蓋。我那時候來看，好像是只有灌好柱子，旁邊的磚塊沒有疊起來，板模有豎起來，樓板也有灌，但是很多東西都還沒有好。（你剛剛說的這個情況是在83年
6、7月間你回來金門申請延展建築令的時候才知道，是不是？）是，我有回來金門看，我有去工地，看到的情形就像我剛剛講的這樣」(本院卷三第239、240頁)，可見系爭房屋並未依約於83年5月31日之合建期限內完工，被告於83年6、7月間回金門查看時，發現祇有灌好柱子、豎立板模，至83年底時祇建到1樓，最後延至84年6月下旬始全部完工，足認系爭房屋之1樓大部分均係83年6、7月間以後才開始灌漿，2、3部分則係在83年底以後建造。
⒊我國對混凝土粒料之國家標準CNS1240，於83年7月22日修
正規定水溶性氯離子含量，就預力混凝土及其他混凝土之最大許可限度為0.012%、0.024%(本院卷二第96頁)；就預拌混凝土之國家標準CNS3090，係於83年7月22日修正規定混凝土中最大水溶性氯離子含量，所處環境須依耐久性考慮之鋼混凝土為0.3kg/m3，一般鋼筋混凝土為0.6kg/m3(本院卷二第121頁反面)，此有經濟部標準檢驗局98年6月25日經標一字第09800069280號函可稽(本院卷二第81、96、121頁)；而於84年6月28日建造完成之系爭房屋1樓，既係83年6、7月以後始灌漿建造，該樓層及此後建造之2、3樓所使用之混凝土粒料所含水溶性氯離子含量，自應受上述國家標準限制。
⒋使用含有過量氯離子之水泥砂漿建造房屋，其中之氯離子
將腐蝕混凝土及鋼筋，乃一般常識，更為專門從事建築之裕林營造廠所應熟知之事項，本不因建造時國家尚無氯離子含量標準之限制規範，而仍得使用含有過量氯離子水泥砂漿；且用以建造系爭房屋之混凝土中之粒料，如係含有過量氯離子之海砂，承攬建造之裕林營造廠就此即有違反建築規範之過失；該營造廠對嗣後買受房屋之原告而言，乃起造人即被告之履行輔助人，按民法第224條規定，應由被告就此與自己過失負同一責任(臺灣高等法院94年上易字第921號判決意旨參照)；是以縱認系爭房屋各樓層之灌漿時點係在我國對混凝土粒料及預拌混凝土之水溶性氯離子含量，修訂管制標準之83年7月22日以前，被告仍不得免責；遑論原告合併主張之物上瑕疵擔保責任，祇要出賣物於移轉交付時具有減少價值或通常效用之瑕疵存在即得主張，並不以出賣人明知或對該瑕疵之發生具有過失為前提。被告辯稱系爭房屋建造時，我國尚未制訂混凝土氯離子含量之管制標準，且係由裕林營造廠建造，併由金城鎮公所督建，伊應可免責云云，即均不可採。
⒌因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文；而依前段理由所述，被告因於80幾年間聽當地人講述金門地區建造房屋或軍事工事均取用海砂，並於建造過程中數次前來系爭房屋工地看到使用海砂，嗣因系爭房屋及其合建所分得之他房屋均於94年間發生混凝土剝落、鋼筋外露生銹之情形而僱用王連發以水泥砂漿補平後再予油漆，即已得知系爭房屋係以摻用海砂為粒料之混凝土建造，且已產生多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵之被告，竟以前述方式掩飾為表面無異之狀態而與原告交易，復未於看屋、訂約、點交過程中向原告揭露以上資訊，顯係故意隱瞞瑕疵，則不知情之原告同意簽訂本件買賣契約，即係因可歸責於被告之事由所致，被告就此自應負不完全給付之債務不履行責任，原告亦得請求賠償因不完全給付所生之損害。
㈩減少價金及損害賠償數額之認定：
⒈買賣之物因有滅失、減少價值或不具通常品質之瑕疵，而
應由出賣人負物之瑕疵擔保責任時，若出賣人就此不完全給付亦有可以歸責之事由時，應另負不完全給付之債務不履行責任；以上兩者併存時，對債權人而言係屬法規競合，自得擇一行使其權利。
⒉兩造買賣之系爭房屋係屬特定物，且該屋因係摻用海砂為
粒料之混凝土建造，已有如附表所示多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵，客觀上無從以更換他物為補正，原告就此項不能補正之不完全給付所生之損害，依民法第227條第1項規定，應適用民法第226條規定請求填補；而混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕，如透過適當之修繕，得在一定程度內彌補其缺損，並阻止其繼續腐蝕，此等修補費用，乃填補上述損害所必需，自亦為物有瑕疵所減少之價值所涵蓋。故於估算系爭房屋因有前述瑕疵所得減少之價金，或其給付不完全所應賠償之損害數額時，即得將修補費用算入。
⒊以摻用海砂為粒料之混凝土所建造之系爭房屋，其2樓梁
、屋頂梁各2處，3樓梁、3樓版各1處，經臺灣省結構工程技師公會鑽心取樣鑑定結果，各該硬固混凝土試體之氯離子含量雖均超出國家標準；然經臺灣省結構工程技師公會及本院到場勘查結果，系爭房屋現有如附表所示之鋼筋外露銹蝕及混凝土剝落之位置，僅波及部分樓版，各柱樑並未發現有如此之情形；且上述硬固混凝土試體之抗壓強度經臺灣省結構工程技師公會鑑定結果均高於設計要求，依此腐蝕程度及損害範圍研判系爭房屋之現況，應不需全面或部分拆除重建，亦無庸就銹蝕之鋼筋另為加勁補強，則以拆除各層樓版為修復方法之吳朝福出具之估價單，即不具參考價值；而以藉由犧牲陽極工法或外加電流工法，強令金屬構造物周圍呈陰極反應，使其電位下降到金屬離子無法釋出，以減緩或停止腐蝕為原理之陰極防蝕方法，得以中止腐蝕，達到有效保護水下或土壤中之金屬結構物之效果，經推廣運用於鋼筋混凝土腐蝕防治上，至今有30餘年歷史，目前已被全球土木工程界肯定為防止混凝土內之鋼筋腐蝕之較佳選擇，是以臺灣省建築師公會之鑑定報告就系爭房屋之混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕部位，建議採用鈦網陰極防蝕法及鋅塊陰極防蝕法修復，應屬適當之修復方式。
⒋臺灣省建築師公會之鑑定報告，建議就系爭房屋中受損面
積約22平方公尺之二樓前廳頂版採用鈦網陰極防蝕法修復（約可耐用70年左右），以每平方公尺單價15,000元計算（含修復混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕等表面缺損之處理），其修復費用約330,000元；另建議就其他各樓頂版共18處（即1樓5處，2樓5處，3樓7處及梯頂1處）之銹蝕瑕疵部分採用鋅塊陰極防蝕法修復（約可耐用50年左右），以每處單價5,000元計算（含修復混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕等表面損害處理），其修復費用約90,000元，兩者合計共420,000元(卷外另放臺灣省建築師公會之鑑定報告第5、6頁)。以上之修復費用，業經原告於99年5月20日遞狀載明：「原告對於修復費用之金額並無意見」(本院卷三第248頁)；被告對此鑑定結果亦表示接受(本院卷三第254頁)，自屬可採。
⒌不法毀損他人之物者，依民法第196條規定，應向被害人
賠償其物因毀損所減少之價額，此一價額通常雖以修復費用估算；然損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以回復其物理性原狀外，就該物因毀損所減少之交易價值之損失(即技術性貶值，或交易性貶值)亦得請求填補(最高法院93年度台上字第381號、臺灣高等法院98年度建上字第79號民事判決意旨參照)。上開意旨係損害賠償之共通法理，在出賣人應負物之瑕疵擔保責任而依民法第359條規定請求減少價金，或因就此不完全給付之瑕疵具有可歸責之事由，應依民法第227條規定負損害賠償責任時，亦有適用；何況本件房屋之混凝土剝落所外露銹蝕之鋼筋，如果採用臺灣省建築師公會鑑定報告所建議之鈦網陰極防蝕法或鋅塊陰極防蝕法修復，僅能減緩或停止腐蝕，並無法讓各該鋼筋原已銹蝕部分復原為完好狀態(見本院卷三第254、255頁梁耀南陳述)，則系爭房屋銹蝕外露之鋼筋及剝落後所餘之硬固混凝土，縱以上述之陰極防蝕工法修繕，其整體效能仍較無此等瑕疵之正常房屋為低，即具有交易性之貶值存在，故於計算系爭房屋因此瑕疵所減少之價值或損害賠償額時，自應將交易性之貶值一併計算在內。
⒍臺灣省建築師公會之鑑定報告認系爭房屋因上述瑕疵所應
減少之價金，等同於以鈦網陰極防蝕法或鋅塊陰極防蝕法修復之合計費用，並未說明其認定之依據或理由；且漏未考慮該屋以此工法修復後尚有交易性貶值之問題，即不足據為有利於被告之認定。
⒎系爭房屋現有如附表所示36處鋼筋外露銹蝕及混凝土剝落
，經以上述陰極防蝕工法降低鋼筋周圍之電位後，僅能減緩或停止鋼筋之腐蝕程度，對原已腐蝕之部分並不具有復原之效果；且已被腐蝕部分，其鋼筋之斷面積顯較正常者減少，混凝土之強度及承載能力亦當較鹼度尚未降低者為小。參酌以上情形，並考量如附表所示鋼筋外露銹蝕及混凝土剝落之總數量及其分布位置，對系爭房屋整體結構安全及耐用性之影響程度，本院認其交易價值與無此瑕疵之正常房屋相較，其間之差額應與原告所主張之房價5% 相當，則按兩造合意之系爭房屋出售價格300萬元計算(本院卷一第103頁)，其交易性貶值之價額約為150,000元。
⒏買賣之物有瑕疵或缺少所保證之品質時，買受人依民法第
359條前段或第360條規定得請求減少價金。此項減價請求權之性質，通說雖認為係形成權，經買受人向出賣人行使而當然生效；然其行使之效果，則可請求已付價金之部分返還，或未付價金之部分解除或減價(史尚寬著《債法各論》第35頁，鄭玉波著《民法債編各論》上冊第53頁參照)。故本件原告於付清系爭房屋之全部買賣價金後，發現該屋有混凝土剝落、鋼筋銹蝕外露之瑕疵，並為瑕疵通知後於6個月內向被告行使減少價金請求權，自得就該瑕疵所減少之價值，請求被告返還相當之價金。
⒐買受人支付價金之目的，係為清償基於買賣契約所生之債
務，此項有效成立之債務，因清償而消滅，給付目的隨之實現，出賣人受領價金具有法律上原因，不因買受人所受領之標的物有瑕疵而異，即不構成不當得利；且買受人為清償約定付款義務所給付之全部價金，其給付目的自始存在，不因買受人行使物之瑕疵擔保之減價請求權而消滅，應無給付目的嗣後不達之可言，即不能將出賣人受領之全部價金割裂為二，進而謂與得減價值相當部分之價金為溢領之不當得利；況如前段所述，解釋買受人就物上瑕疵行使減價請求權之效果，亦可達到類如返還不當得利之目的，自不宜就此情形另創不當得利請求權加以破壞。故本件原告另依不當得利之法律關係一併請求返還與減少價值部分相當之價金，即無必要(王澤鑑著《民法學說與判例研究》第三冊第117～119頁參照)。
五、綜上所述，原告向被告買受之系爭房屋，因係摻用海砂為粒料之混凝土建造，並有如附表所示多處混凝土剝落、鋼筋外露銹蝕之瑕疵，業經原告於發現瑕疵後迅即通知被告、同時請求減價，且因被告故不告知瑕疵而有可歸責於己之事由，即得請求減少價金或賠償不完全給付之損害；而系爭房屋因具上述瑕疵可得減少之價金或賠償損害之數額，應包括修復如附表所示36處混凝土剝落及鋼筋外露銹蝕之費用420,000元及交易性貶值150,000元，合計共570,000元。從而原告兼依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告如數給付及自起訴狀繕本送達被告翌日即98年5月13日起至清償日止按年利率5%計算之利息(訴狀繕本送達被告日期見本院卷一第1頁)，核屬正當，應予准許。
六、原告就前揭給付陳明願供擔保聲請准予假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，另依職權酌定被告得免假執行應供之擔保金併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果皆不生影響，不再贅述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 8 日
民事第一庭 法 官 周建興以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 龔月雲中 華 民 國 99 年 6 月 8 日