福建金門地方法院民事判決 100年度簡上字第4號上 訴 人即附帶被上訴人 翁步堂訴訟代理人 楊延壽律師被上訴人即附帶上訴人 陳金福上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國 100年10月11日本院金城簡易庭100年度城簡字第 23號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，經本院於民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付按月損害金部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
原判決所命上訴人遷讓交還坐落門牌號碼金門縣○○鎮○○街○○○號房屋部分，於被上訴人給付新台幣伍拾壹萬參仟肆佰零伍元之同時給付之。
翁步堂其餘上訴駁回。
陳金福附帶上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用（含上訴及附帶上訴部分）新臺幣壹萬玖仟捌佰壹拾元，由上訴人負擔新臺幣玖仟玖佰零伍元，其餘新臺幣玖仟玖佰零伍元由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面
壹、聲明：
一、上訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
二、附帶上訴部分：附帶上訴駁回。
貳、陳述：
一、許向侯有權代理管理系爭房屋：㈠按許向侯不僅受託管理金門縣○○鎮○○街○○號土地及房屋
（下稱系爭房屋），尚受託管理許文言所有其他坐落於金門之不動產，其中被上訴人所居住坐落於金城鎮模範37號、39號房屋，即係由許向侯處理租賃事宜，被上訴人之母親亦曾多次交付租金予許向侯，有證人許國義證詞可憑。
㈡系爭房屋之地價稅自民國53年起至83年止均由許向候代為繳
納，即便許文言於59年去世，系爭不動產依法由其配偶及獨子許亞國繼承，許向侯仍繼續管理系爭不動產，處理地價稅等事宜，且曾致函許文言之配偶表明年老力衰無意再管理之事實，可證明其受任關係直到68年迄未終止，則其於61年農曆元旦代理所有權人與上訴人之父翁享福所簽定之合約，自屬合法有效。
二、縱認許向侯無代理權，翁步堂亦得主張成立表見代理：㈠許文言於30幾年即移居南洋，其餘金門地區之房地等均委由
許向侯代為管理，並由許向侯代理許文言將房地出租。許文言於55年死亡後發生繼承關係，許文言之繼承人等本可於繼承後另外就許文言所遺留於金門之房地另為處置，惟事實上許文言之繼承人等顯然未親自出面就其所繼承於金門之房地另為安排。
㈡許文言對於許向侯所授與之代理權，因許文言於55年死亡而
消滅，然因許文言之繼承人等於繼承開始後，明知其所繼承坐落於金門之房地係由許向侯代為管理、出租，卻未曾表示許向侯於繼承開始後並不復存有代理權，則對於許向侯於61年向翁享福以代理人身份所訂立之系爭合約字，自應負授權人（本人）之責任，以保護交易相對人翁享福之合理信賴。
㈢系爭房屋之原所有權人許文言因長年旅居國外，其於金門地
區所有之房地，均委由許向候代為管理，核諸許文言與許向候間之真意，乃在於就許文言於金門地區之房地，全權授權許向候代為管理、處分。此觀諸30幾年至67年間之地價稅都由許向候繳納，陳金福居住的房子租金也都是交給許向侯，足徵許文言與許向侯間之真意，應包括就系爭房地概括授與代理權與許向侯，自屬無疑。
㈣許文言授權許向侯代理權之目的在於使許向侯得代許文言為
系爭房地之出租、管理，許向侯所出租、管理之標的為不動產，有長期繼續存在之可能，且此等長期繼續之情事亦為雙方所知悉，是故探求許文言授與許向侯代理權時之真意，自係有意使許向侯於系爭房地事實上尚存在時均得代為管理、出租；許文言並無意使代理權之授與隨其死亡而消滅，自屬甚明。據此，即便許文言於55年死亡，然許向侯已取得之代理權並不當然消滅，於許文言之繼承人另行表示消滅與許向侯之代理關係前，許向侯均係經合法授權之代理人，其代理與翁享福簽立系爭合約，自屬有代理權。
㈤又立系爭合約雖係載明為翁享福與許向侯，惟衡諸簽約當時
之時空背景，一般人民對於法律之認識淺薄，實無可能知悉何為代理制度之法律要件與代理制度應否顯名與否之問題。
是故，此時解釋立約字人翁享福與許向侯之真意，乃在於就原為許文言所有並於55年許文言死亡後發生繼承之系爭房地，委由許向侯和翁享福訂立租賃契約，自屬無疑。此觀系爭合約字中載明「茲緣甲方子孫繁衍，擬拓展住宅，倘意予乙方址○○○鎮○○街圓門左側第三棟代管騎樓全座…倘逢該樓之業主人需用該樓時…」，亦足證立合約字人許向侯與翁享福係欲就原為許文言所有而於55年許文言死亡後發生繼承之房地，由許向侯代理出租於翁享福；故即便許文言於55年死亡，系爭租賃契約仍係以許文言之繼承人與翁享福為當事人。
三、上訴人之父翁享福與許向侯於61年農曆元旦所簽定之「合約字」應解釋為租賃契約：
㈠上訴人之父翁享福與許向侯於61年農曆元旦所簽定之系爭合
約，雖無明確租金數額之約定，但應是以九兩黃金之孳息抵充租金，故合約字第2條始有「許甲方免租居住」之文字，核其真意即係指以孳息抵充租金，乃免繳租金，而合約文字將之簡化為免租居住。
㈡觀諸系爭合約字所載：「由甲方（即翁享福）墊支 2萬1600
元，給與乙方作為修葺該騎樓全座工料費，乙方為酬謝甲方先行墊資之情，許乙方免租居住…，日後倘業主人需要用該屋，應按甲方墊資之數額，以金價作為換算基準，原數償還後，始能收回…」。可見出租人業已交付租賃物予上訴人之父使用收益，至於使用對價則係以九兩黃金之孳息為之，故翁享福與許文言之繼承人間就系爭房地已成立租賃關係，其理甚明。
㈢系爭合約中，僅約定翁享福支付黃金九兩，業主欲收回房屋
時，需給付黃金九兩方得收回，卻未就借用黃金九兩一事約定利息，核諸當事人之真意，顯係欲以黃金九兩之孳息充作系爭房地使用收益之「對價」即租金。
㈣再查，現今銀行放款年利率約在 1％，民間借款利息則多以
月息兩分（即年息 24％）甚至3分為常；而61年間台灣銀行之放款年利率均在10％的水準，以此標準對比民國61年間當時之民間借款利率，至少為年利率 40％以上應不為過，則9兩黃金所產生之孳息充作租金，應甚為允當，衡諸常理，亦絕無憑空消失之可能，故原審之認定顯然過渡拘泥於文字致曲解當事人之真意。
㈤系爭合約，無論從法律專業之角度或一般人民之角度，均可
明確得知當事人間就系爭房地之使用，已支付一定之對價，此與使用借貸為無償之定義，顯非相符。
㈥早年金門人下南洋地區工作，常因無法管理家業，多將之全
權委由金門當地親友代為管理，因當時不動產價值不若今日，故管理不動產之重點多在維持物業不致遭人霸佔或荒廢頃倒，而能提供正常使用及足敷繳納相關稅捐即可，故支借修繕款項成立附條件之租賃契約，再以利息抵繳租金，待返還本金時，因已無利息產生，而約定原訂租約即告終止，若有需要再重訂租約，另議租金之事例所在多有，本件即為相同情形，只是立約當時，未委由法律專業人士為之，許向侯及上訴人之父翁享福、介紹人林柏川亦均不諳法律，遣詞用字未臻完備，當不得遽以片段文字即為解釋，原審認定與當事人立約本旨尚有不符，上訴人自難干服。
㈦上訴人之父以支借款項原有之孳息，抵作租金，故乃可「免
再繳租金而得居住」，此即免租居住之真意，申言之，上訴人就系爭不動產有不定期之租賃關係存在，尚非無權占有。
四、縱認系爭合約係屬有償，自亦得類推為租賃之法律關係，並類推民法第425條之規定：
㈠依最高法院之見解，認為使用借貸無民法第425條第1項買賣
不破租賃原則之類推適用，其主要理由在於租賃契約係有償契約而使用借貸係無償契約，兩者性質不相同，自不得類推適用。據此，可知是否能類推適用買賣不破租賃原則，關鍵核心在於契約之內容係有償或屬無償。
㈡系爭合約之內容顯屬有償，則縱使於契約定性尚未定性為租
賃契約，仍應類推適用民法第425條第1項買賣不破租賃原則，蓋此時就系爭房地已有由翁享福等佔有使用收益之「公示外觀」，且翁享福支付之對價亦應受到保護。是故，本案有民法第425條第1項之類推適用，當屬無疑。
五、被上訴人明知上訴人之父與系爭不動產原所有權人間有租賃關係存在，或至少有使用借貸關係，仍願買受，旋主張無權占有，其所為亦有違誠信原則，而屬權利濫用。
㈠被上訴人陳金福家族向許向侯承租金門縣○○鎮○○街37、
39號房屋居住，與上訴人翁步堂乃鄰居關係，於尚未購買系爭不動產前，早已明知上訴人家族久居系爭不動產之事實，亦深知上訴人翁步堂之父因支借款項，以孳息抵租金乃得免租居住使用系爭房屋之事實，故被上訴人於購買前即曾與上訴人及上訴人之配偶聯繫，表明其買受之意願並詢問上訴人，若由伊購買，上訴人何條件願搬遷等問題，上訴人乃坦白再次出示「合約字」，表明若屋主依約返還九兩黃金，即無孳息可抵充租金，當無再未付費即租用之理，申言之，被上訴人明知上訴人佔有系爭不動產之事實及緣由，猶願買受，本諸誠實信用原則，自不得遽以對上訴人為無權占有之主張，否則即與民法所揭櫫之誠信原則有違。
㈡原所有權人曾委託代書王彩旋於不動產出售前與上訴人及上
訴人之胞弟聯繫，表達擬以新台幣（下同） 180萬元出售，詢問上訴人是否有意承買，當時上訴人即告知願意承買，但須扣除50萬元（即九兩黃金之時價）之意旨，孰知事後未再接獲通知，被上訴人即以新所有權人之姿，要求遷讓房屋，而據悉被上訴人買受包含系爭房屋在內共四戶房地（門牌號模範街33、35、37、37號）僅以總價僅650萬元購得，若以一戶180萬元計，4戶總價至少應為720萬，故原所有權人是否已與被上訴人約定由被上訴人承受其與上訴人間之法律關係，而由買受價金中扣抵部分款項。
㈢是縱然上訴人須遷讓房屋，被上訴人仍要將當時九兩黃金的
折價返還，這樣的約定被上訴人也應該受拘束，而黃金折價以不爭執事項所達成之共識折價新台幣51萬3千4百5元。
參、證據：除援用原審所提之證據外，並補提房屋繳納單據 3紙及繳納通知單1紙，聲請訊問證人許丕輝。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面
壹、聲明：
一、上訴部分：⒈請求駁回上訴人之上訴。
⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、附帶上訴部分：⒈原判決不利於被上訴人陳金福部分廢棄。
⒉上訴人翁步堂應自100年3月19日起至將門牌號碼金門縣○○
鎮○○街○○號房屋騰空返還被上訴人陳金福之日止，按月再給付被上訴人9,712元。
⒊第一、二審訴訟費用由上訴人翁步堂負擔。
貳、陳述：
一、上訴人翁步堂於100年1月26日收到原所有權人許松偉存證信函通知後，明知許向侯與其父親翁享福簽訂合約字（下稱系爭合約），許向侯為無權代理人，系爭合約不足以作為占用金門縣○○鎮○○街○○號土地及房屋之合法權源，卻仍非法繼續占用系爭房地，經被上訴人陳金福請求亦不願返還，顯有不法侵害被上訴人就該房地之合法所有權的故意，其行為已非僅是如原審判決所認定之不當得利而已，而是同時該當於民法第 184條侵權行為之構成要件，應負擔侵權行為之損害賠償責任，並於原審聲明請求上訴人翁步堂遷讓金門縣○○鎮○○街○○號房屋（土地及其上房屋均下稱系爭房屋）及自100年3月19日起至系爭房屋騰空返還日止按月給付損害賠償1萬元，原審係依民法第179條及第181條不當得利之規定，判決上訴人翁步堂應將系爭房屋騰空返還被上訴人，並自100年3月19日起至房屋騰空返還止按月返還288元。
二、上訴人翁步堂無法舉證許文言或其繼承人有授權許向侯代管或就系爭房屋與其父親翁享福訂定修繕及使用契約乙節：
㈠翁步堂稱許文言曾授權許向侯代管系爭房屋，卻無法提出許
文言確曾授權許向侯的任何證據，只憑一張許向侯自稱其為代管人的信件，實不足以證明許文言確有授權許向侯代管系爭房屋，遑論其他。
㈡縱使假定前揭信件為真，許文言確有授權許向侯代管金門房
產，該信件也未能證明許文言同意許向侯就系爭房屋與第三人簽訂借款修繕及無限期免租使用契約。
㈢許文言於55年死亡，而許向侯係在原屋主死亡後61年始與翁
步堂之父親翁享福簽訂合約，其所稱授權來源斷不可能為許文言，則許向侯之授權來源究竟是何人，翁步堂始終含糊其詞，無法自圓其說。
㈣按一般人倘真為他人管理多筆不動產，為善盡管理責任，多
會採取專帳專戶的管理方式，就算無法做到專帳專戶，至少也會有相關收支記載，備以報告委託人，才符合常理，許向侯自稱其代原所有人許文言管理所有金門房產，卻沒有隻字片語記載其所代管房產之收支情形，顯然悖於通常事理，真實性十分可議。
㈤翁步堂於上訴理由狀中提出學說上所稱代理權授與之無因性
理論，但不論是採何種理論，都是以基本法律關係存在為前提，如果雙方當事人間不存在基本法律關係，代理權之授與並不會憑空產生，否則人人都可以自稱為他人的代理人，交易秩序豈不大亂？本案翁步堂無法舉證證明許向侯與原屋主許文言間有基本法律關係存在，卻引用代理權授與之無因性理論，顯係刻意模糊焦點，實不足採。
㈥許文言及其繼承人均長期定居新加坡，當不會有足致他人誤
信行為之事實，而證人王彩旋到庭所提出由許文言之繼承人許松偉簽署並經外交部駐外單位簽證之聲明書中清楚表示，直至2010年辦理繼承登記時，始得知系爭房屋遭人佔用之事實，並立即委託證人王彩旋發函通知翁步堂否認許向侯為代理人並請其遷讓交還系爭房屋。翁步堂指稱許文言之繼承人未親自出面處理系爭房屋因此成立表見代理乙節，顯與事實不符，實不可採。
三、縱認許向侯確為許文言所授權之代管人，再寬認許向侯有代理許文言就系爭房屋為一切管理、使用、收益、處分等權限，其與翁步堂之父親翁享福所簽訂系爭合約亦存在有嚴重瑕疵，當屬無效。
㈠系爭合約中所記載之介紹人林伯川於原審到庭證述，其對該
契約有關事項一無所悉，合約上之簽名非其所為，印章亦非其所有，不明白為何會被記載為「介紹人」。
㈡系爭房屋於原審法官曾會同雙方當事人前往現場查勘時，並
未發現如前揭契約所稱「騎樓修葺」或任何明顯修繕之情事。
㈢又模範街33號房屋與系爭房屋建築時間相同，構造相同，建
材相同而模範街33號由許向侯採用一般年租的方式出租給他人，何以相同建築的系爭房屋會需要如此耗費鉅資的重大修繕？又以悖於常情的方式無償供翁步堂之父親翁享福無限期使用？又何以聲稱經過重大修繕的系爭房屋，屋況會與未經修繕的模範街33號房屋完全相同？㈣證人王彩旋到庭詰證，指稱翁步堂證實系爭合約所記載修葺
系爭房屋乙節並非事實，合約上所載之金額係由許向侯拿走，拿走後並沒有用來整修系爭房屋。
㈤循上開證人證詞及現場查勘結果觀之，該契約內容明顯虛偽
不實，按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條定有明文。合約雙方當事人明知借款修葺乙節並非事實，卻還簽訂系爭合約來損害原所有人之合法權益，該契約行為顯係通謀虛偽意思表示，應屬無效。
四、上訴人翁步堂指稱被上訴人陳金福買受系爭房屋並主張翁步堂為無權占有，有違誠信原則及權利濫用乙節，實屬無稽，殊不可採。
㈠陳金福固然長期與翁步堂為鄰，惟所知僅限於翁步堂為系爭
房屋之占用人，並無法從外觀上判斷或得知其是否有無占用系爭房屋之合法權源，也無從知悉許向侯是否為合法代理人。直至原所有權人受託人告知時方知翁步堂確為無權占有。
㈡陳金福購買系爭房屋之原因在於系爭房屋與其餘 3棟為磚造
連棟建築，在結構上無法分割，如不合併購買，其餘各棟之整修勢必無法進行，購買之前也曾陪同原所有權人受託人王彩旋至翁步堂住處詢問其之承買意願，翁步堂當時才提示系爭合約表示除非原所有人同意扣除50萬元，否則不願承買。於確認翁步堂並無意願承買後，為了避免日後維修困難，陳金福因此才會連同其他3棟一併買下。
㈢反觀翁步堂明知許向侯為無權代理人，也明知其父親與許向
侯所簽訂之合約內容並非事實，卻還以之做為權利基礎，非法占用他人房屋長達40餘年，其間未曾就該房屋之使用支付任何對價，甚至於強要陳金福非給付其50萬元才願遷讓其所無權占有之房屋，相較陳金福與翁步堂之行為，何者才是違反誠信原則，何人才是權利的濫用，實不辯自明。
五、證人許國義所言陳金福所居住之坐落金門縣模範街37號及39號房屋係陳金福之母親向許向侯承租乙節，與客觀事實不符。
㈠證人許國義於原審證述指稱陳金福母親每年夏天都會向其父
親許向侯續租房屋，於101年3月27日準備程序中再次證述，惟證詞內容有諸多疑案，茲摘錄如下：
1.證人許國義答：我58年到61年間在臺灣求學，61年夏天回到金門到現在。(準備程序筆錄第17頁)
2.證人許國義答：據我知道61年回來之後，每年都有看到你母親到我們家，當時因我父親年歲已大，我父親告訴你母親讓你們繼續使用，但至少你母親一年會到我家裡一次。(準備程序筆錄第18頁)
3.證人許國義答：我知道60年以前都有付，但是61年以後就沒有付，…(準備程序筆錄第19頁)
4.重大疑點：證人許國義先是表示61年返金後，每年夏天都會親眼看到陳金福母親至其家中向其父親續租房屋，其後又改口聲稱只有60年以前有付租金，61年以後就沒有付，前後證詞自相矛盾，說法南轅北轍，實不可信。
㈡翁步堂所提出疑似許向侯所寫之信件更清楚顯示，證人許國義所證述內容顯有重大疑問。
1.前揭信件提到「貴厝業租金逐月所收，僅縫紉部壹佰台幣而已，差可交付貴房捐地稅」。
2.依該信件所言，僅有縫紉部有出租與他人，此處的縫紉部指的是模範街33號房屋，並非指陳金福所居住之坐落金門縣模範街37號及39號房屋。
㈢許文言之繼承人許松偉於前揭經外交部駐外單位簽證之聲明
書中也清楚表示其「依據先祖母生前表示：先祖父位於金門模範街之房地，只有免費提供親友許鳳(陳金魚的媽媽)家人居住使用，從未委託他人出租，也未收取租金。」，文中之「許鳳」即為陳金福之母親，試問所有權人已免費提供居住使用，豈有再向第三人繳納房租之理？㈣綜上，證人許國義所言陳金福所居住之坐落金門縣模範街37
號及39號房屋係陳金福之母親向許向侯承租乙節，恐係居於維護其父親許向侯之名聲或自身之利害關係所為之陳述，實不可採。
六、許向侯將坐落金門縣模範街33號房屋出租乙事，並不足以證明許文言確有授與代理權：
㈠證人陳丕輝所稱其母親係向許向侯承租模範街33號房屋乙事
，僅能證明許向侯確實有將模範街33號房屋出租並收取租金，但無法因此推論出其有經許文言之授權，若單憑有出租事實就可以推論出租人有經合法授權，則民法無權代理之規定也應該要全部廢止才對。
㈡證人陳丕輝到庭詰稱，並未見過許文言與其繼承人，亦不曾
見過租賃契約或許文言授權許向侯之委任文書，甚至還誤以為許向侯才是房屋所有人，依證人陳丕輝所言，實不能否認許向侯亦有謊稱其為房屋所有人或有合法代理權之情形。
㈢綜上，翁步堂單憑許向侯出租金門縣模範街33號房屋之事實
，遽然推論許向侯有經許文言合法授權，顯然違背論理法則，實不可採。
七、至於翁步堂指稱金門稅捐處函覆「系爭房屋納稅義務人為許文言，管理人為許向侯(自53年至83年間)」乙節：
㈠土地稅法第 3條規定：「地價稅納稅義務人如左：一、土地
所有權人。二、設有典權土地，為典權人…」，同法第 4條規定：「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅：一、納稅義務人行蹤不明者…」，就一般稅捐實務而言，若納稅義務人行蹤不明，主管稅捐機關均會指定土地或房屋之占有人繳付相關土地稅捐，並將繳付稅捐之人記載為「管理人」。因此稅單上所稱之管理人並非實際有代理權限之人，只是稅捐機關便宜行事的一種做法而已。此可由金門稅捐處回函將原告陳金福（86年起）及陳金福兄長陳金魚(84年至85年)亦列為管理人乙事得到證實，只要是有納稅義務人行蹤不明，代繳稅捐之人無須任何證明文書就可以主張其為管理人。
㈡若如陳金福所言，只要是稅單記載為管理人就可以表彰其為
有權代理人，則何以許向侯已自稱自68年起不再代管，甚至許向侯於72年死亡後，稅捐機關所記載之管理人仍為許向侯，顯見稅捐機關所稱管理人之登載並不嚴謹，更無法用來表彰管理人是否確有代理權。
八、系爭合約之法律關係究竟屬於何種性質？系爭合約第(二)條「乙方（許向侯）為酬謝甲方（翁步堂）先行墊資之情，許甲方免租居住該墊資修葺之騎樓，作為報答。」及第(三)條「甲方使用免租之期間內，倘逢…(略)」，以上清楚明示以下幾件事項：
㈠甲方除所稱出資墊付房屋修葺費用外，40多年來並未就該房
屋之使用支付任何對價，自屬無償使用，契約性質非為租賃甚明。
㈡乙方是為了酬謝甲方先行墊資之情，才將系爭房屋交由甲方
使用，並非如翁步堂所言是用借款利息抵充租金，若單純金錢交易則何來酬謝人情之說？㈢依民間交易習慣若以孳息抵付租金，必然清楚載明於契約書
中，翁步堂刻意捨棄代表當事人真意的合約文字，並以違背經驗法則的方式曲解當事人真意，實不足採。
九、本件被上訴人之所受損害及所失利益分別為:㈠所受損害：每月利息損失合計7,000元。
⒈被上訴人買受含系爭房屋在內共計 4戶不動產（金門縣○
○鎮○○街○○號、35號、37號及39號），總價約為 600萬元，系爭房屋佔4分之1，亦即為150萬元。
⒉依中央銀行公布100年3月起之基本放款年利率平均值約為
百分之 2.8，因此被上訴人就系爭房地每月損失之利息為3,500元【150萬元×2.8％（年利率）÷12（月）＝3,500元】。
⒊系爭房屋與被上訴人另一所有門牌號碼金門縣○○鎮○○
街○○號建物為連棟磚造建築，在結構上無法分割，非合併整修不可，而目前模範街33號房屋樓板樑柱腐朽，外牆剝落嚴重，已成危樓，又因上訴人非法占用系爭房地，連帶造成模範街33號房屋無法整修使用，被上訴人於此部分之每月利息損失亦為3,500元。
㈡所失利益：租金收入
⒈如被上訴人於原審訴訟程序中所陳，目前系爭房屋所在○
○○鎮○○街單一樓層之租金行情約為9000元至1萬2000元間。
⒉上訴人所占用之系爭房屋為二層，實際租金顯然會高於前揭單一樓層的租金行情。
⒊日前已有第三人向被上訴人提出承租請求，表示一旦系爭房屋整修完成，將比照附近租金行情，立即予以承租。
㈢綜上，被上訴人依民法第 216條之規定請求每月所受之損害
併所失利益顯然超過 1萬元，而被上訴人僅要求上訴人按月給付損害賠償金額1萬元，當非過高或不合理。
參、證據：除援用原審所提之證據外，並聲請訊問證人許國義。
丙、本院依職權向金門縣地政局調取系土地地籍資料；向金門縣稅捐稽徵處調取系爭房屋課稅資料及明細；並向中華民國婦女聯合會函查。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於99年12月30日，向許松偉購買系爭土地及系爭房屋，上訴人於100年1月26日收到原所有權人許松偉存證信函通知後，明知許向侯與其父親翁享福簽訂合約字，許向侯為無權代理人，系爭合約不足以作為占用金門縣○○鎮○○街○○號土地及房屋之合法權源，卻仍非法繼續占用系爭房地，經被上訴人陳金福請求亦不願返還，顯有不法侵害被上訴人就該房地之合法所有權，爰本於所有權及不當得利之法律關係請求上訴人遷讓金門縣○○鎮○○街○○號房屋（土地及其上房屋均下稱系爭房屋）及自 100年3月19日起至系爭房屋騰空返還日止按月給付損害賠償1萬元等情，上訴人則以：許向侯有權代理管理系爭房屋，縱認許向侯無代理權，亦成立表見代理，上訴人之父翁享福與許向侯於61年農曆元旦所簽定之「合約字」應解釋為租賃契約，縱認系爭合約係屬有償，自亦得類推為租賃之法律關係，類推民法第425條之規定，是故，本案有民法第425條第 1項之類推適用，當屬無疑，又被上訴人明知上訴人之父與系爭不動產原所有權人間有租賃關係存在，或至少有使用借貸關係，仍願買受，旋主張無權占有，其所為亦有違誠信原則，而屬權利濫用，再本件應屬租賃法律關係，是縱然上訴人須遷讓房屋，則被上人就要將當時九兩黃金的折價返還，這樣的約定被上訴人也應該受拘束，而黃金折價以不爭執事項所達成之共識折價新台幣513,405元等語，資為抗辯。
二、本件經兩造協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執之事項如下：
㈠原所有權人許文言於55年 5月17日死亡，繼承人為訴外人即
其配偶黃春香及其子許亞國，嗣黃春香與許亞國相繼過世後，由訴外人許松偉繼承金門縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼金門縣○○鎮○○街○○號。
㈡被上訴人即陳金福於99年12月30日，向許松偉購買系爭土地及系爭房屋。
㈢上訴人即翁步堂為翁享福之子，為系爭土地及房屋之現占有人。
㈣上訴人並未直接與被上訴人訂有系爭房屋及土地之租賃或使用借貸契約。
㈤系爭房屋位於金門縣○○鎮○○街上，鄰近東門傳統市場商
圈及金門縣政府、福建省政府等行政中樞，附近亦有金城國中、金城高中及中正國小等學區，且距總兵署、邱良功旌節孝牌坊等古蹟區亦屬短暫步行即可到達，並可藉由金城公車站通行至金門縣各地區。
㈥系爭房屋申報總價以房屋稅籍證明書所載之1萬7,200元為準。
㈦黃金時價為每兩5萬7,045元。經換算9兩黃金時價為51萬3,4
05元㈧金門縣稅捐稽徵處101年4月10日稅財字第1010006073號函說
明第二點：本案據徵課資料房屋稅、地價稅徵收底冊記載事項，納稅義務人為許文言，管理人為許向侯（自53年至83年）、84至85年為陳金魚、86年起為陳金福。
三、本件兩造所爭執事項如下：㈠許向侯對於系爭房屋是否有權代理權訂立「合約字」契約？㈡許向侯訂立上開「合約字」契約若非有權代理，則有無表現
代理之適用？㈢上訴人之父翁享福與許向侯於61年農曆元旦簽訂「合約字」
之法律關係應屬租賃或使用借貸？效力如何？㈣被上訴人請求遷讓系爭房屋有無違反誠信原則？㈤上訴人因合約字而當時所給付之21,600元與本件交還系爭房
屋有無同時履行抗辯之適用？㈥被上訴人得否請系爭房屋相當於租金之不當得利之損害金？
其金額若干？
四、本院就上述爭點，分述得心證之理由如下：㈠許向侯對於系爭房屋並非有權代理權訂立「合約字」契約
⒈按以代理權之授與，雖因本人向代理人為意思表示即生效
力，無須一定方式，但代理人代理本人與第三人為法律行為時，仍應就其代理權之存在為相當之證明，方足以資保護交易之安全。上訴人翁步堂抗辯其父親翁享福與許向侯簽訂之系爭合約，係許向侯代理許文言所為，自應就許向侯有權代理許文言或其繼承人簽訂系爭合約之事實負舉證責任。
⒉經查，許文言係於55年 5月17日死亡，而許向侯與翁享福
係於61年就系爭房屋訂立「合約字」契約，則簽訂契約當時，許文言業已死亡，當無授與代理權之可能，而上訴人就系爭房屋之繼承人黃春香、許亞國有無授權許向侯與翁享福就系爭房屋訂立「合約字」契約乙事，自始未能證明其說，是許向侯是否經本人授與代理權，誠有疑問。
⒊至上訴人雖主張許向侯有代理權一情，固舉出證人許國義
、陳丕輝之證詞為證，然依證人許國義所證述被上訴人陳金福之母親曾多次交付租金予許向侯等，及陳丕輝所稱其母親係向許向侯承租模範街33號房屋等情，充其量僅能證明係許向侯出租許文言之產業，並無法證明許文言授權許向侯代為管理產業至明。且參以，證人陳丕輝證稱其並未見過原所有權許文言與其繼承人，亦不曾見過租賃契約或許文言授權許向侯之委任文書等情，承上所述，上訴人並未舉證許文言授權許向侯管理坐落於金城鎮模範33號、35號、37號、39號房屋，縱然許被上訴人陳金福之母親、證人陳丕輝母親係向許向侯承租模範街等房屋屬實，亦難遽而認定許向侯有受委任代為管理系爭不動產而有權代理。⒋上訴人又提出金門稅捐處函覆；「系爭房屋納稅義務人為
許文言，管理人為許向侯(自53年至83年間)」而主張其係有權代理云云。然按土地稅法第 3條規定：「地價稅納稅義務人如左：一、土地所有權人。二、設有典權土地，為典權人…」，同法第4條規定：「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅：一、納稅義務人行蹤不明者。．．．．．．」因此若納稅義務人行蹤不明，主管稅捐機關均會指定土地或房屋之占有人繳付相關土地稅捐，並將繳付稅捐之人記載為「管理人」，尚難因金門稅捐處函覆系爭房屋自53年至83年間之納稅義務人之管理人為許向侯，即可認定許向侯有取得許文言上開繼承人之授權，代理許文言之繼承人與上訴人之父親翁享福訂定系爭合約。此從金門稅捐處回函將被上訴人陳金福自86年起，及陳金福兄長陳金魚自84年至85年起亦列為管理人乙事，及許向侯已自稱自68年起不再代管，甚至許向侯於72年死亡後，稅捐機關所記載之管理人仍為許向侯，亦見稅捐機關所稱管理人之登載無法證明管理人確有代理權可明。足認稅單上所稱之管理人並非實際有代理權限之人，只是稅捐機關便宜行事的一種做法而已。因此上訴人執此而主張只要是稅單記載為管理人就可以表彰其為有權代理人云云，尚屬無稽，為不可信。
⒌再者，許文言之繼承人為訴外人即其配偶黃春香及其子許
亞國，嗣黃春香與許亞國相繼過世後，由訴外人許松偉繼承之，均定居於新加坡，並無證據足證其等與許向侯有直接之往來，而訴外人許松偉否認有委託許向侯管理系爭房屋，代理簽定系爭合約，有許松偉經駐新加坡台北代表處公證之聲明書可憑（本院卷第120頁）。是上訴人所舉證據並不足以證明許文言或許文言之上開繼承人有授權許向侯管理系爭房屋。
㈡許向侯訂立上開「合約字」契約雖非有權代理，然有表見代
理之適用⒈按稱表見代理，指由自己之行為表示以代理權授與他人，
或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第 169前段條定有明文，是符合表見代理要件之情形有兩種：一為以自己之行為表示以代理權授與他人，另一則為知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示，於此一情形，須以他人有為本人代理人之表示為要件，乃以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，保護代理交易之安全起見，有使本人負授權人責任之必要而設，足見表見代理之規定，旨在保障交易安全及保護善意無過失之第三人甚明。
⒉又按土地稅法第 3條規定，土地所有權人為地價稅納稅義
務人，且依同法第 4條規定，納稅義務人行蹤不明者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅。經觀諸金門稅捐處函覆稱：系爭房屋自53年至83年間之納稅義務人之管理人為許向侯，及陳金福之兄陳金魚自84年至85年、陳金福自86年起亦分列為管理人，均因系爭房屋在納稅義務人行蹤不明，經主管稅捐機關指定土地或房屋之「占有人」繳付相關土地稅捐，並將繳付稅捐之人記載為「管理人」明確。由此可見，稅單上所稱之管理人雖非實際有代理權限之人，但可證明是當時土地或房屋之「占有人」，此從陳金魚、陳金福均因占有人而登載為管理人可明，且經稅捐機關登載管理人之後就是實際繳納地價稅人之人。足見，主管稅捐機關並不是無緣無故指定管理人並登載之，是由上開稅籍資料應可佐證許向侯或其家屬自53年至83年為使用系爭房屋之占有人，並代繳稅款，準此，上訴人因許向侯占有及代為繳稅之客觀事實，自足使其認為許向侯有管理權無誤。況且，被上訴人陳金福亦自認其母親係因與許文言有親戚關係，故許文言家族無償借貸37號、39號房屋使用等語，益見被上訴人亦認為許向侯係基於委任授權管理系爭房屋而有權處理，亦無疑義。是以，許向侯代繳稅款長達10幾年之客觀事實，足使上訴人善意信賴其基於許文言或其繼承人之授權為有管理系爭房屋之人，應堪認定。
⒊又查，系爭房屋之原所有權人許文言於30幾年即移居南洋
一情，為兩造所不爭執。而許文言於55年 5月17日死亡後，其繼承人等亦未曾管理系爭房屋，此從金門縣稅捐稽徵處之稅款資料證明自53年迄今均由管理人代繳納稅款至明；另訴外人即許文言之繼承人許松偉方於99年 9月13日辦理繼承登記，有金門縣地政局101年 4月5日地繼字第1010002474號函可證，足見許文言及其繼承人於許文言30幾年下南洋之後至99年 9月13日之前未曾管理系爭房屋，亦未曾反對許向侯對於系爭房屋之管理，甚至到不聞不問之地步。被上訴人亦自始未曾舉證許文言及其繼承人對許向侯管理系爭房屋有反對之意思表示，反觀其在許松偉準備出售系爭房屋之際，反將許松偉委任出售系爭房屋之代書王彩旋帶到上訴人翁步堂家中詢問購買意願，可見在兩造起爭執之前，被上訴人陳金福亦未曾質疑上訴人翁步堂為無權占有，管理人許向侯為無權代理。承上所述，許向侯家族占有系爭房屋長達30幾年（以許文言30年下南洋起至61年訂約），許向侯既為占有人又代為繳稅，則上訴人之父親翁享福基於許向侯代為管理及繳稅之上開客觀事實，自足信賴許向侯有權代理許文言或其繼承人管理系爭房屋，誠無疑義。此外，許松偉亦未曾舉證其祖父許文言或其祖父之繼承人（黃春香、許亞國）或其自己在售系爭房屋前有對許向侯管理系爭房屋有反對之意思表示，益足認許文言及其繼承人許松偉從許文言30幾年下南洋、許文言於55年5月17日死亡、許向侯與翁享福於61年簽訂系爭合約為止，長達30未曾對系爭房屋有管理之意思或曾反對許向侯代管系爭房屋至明。
⒋更且，證人陳丕輝所稱其母親係向許向侯承租模範街33號
房屋乙事；證人許國義於原審證述指稱陳金福母親每年夏天都會向其父親許向侯續租房屋…管理金滿樓、模範街整排等情，再比照許向侯所寫之信件雖未寄出，但是信中內容「貴厝業租金逐月所收，僅縫紉部壹佰台幣而已，差可交付貴房捐地稅」，內容係有關許文言之「厝業」。經對照金門稅捐機關函覆系爭房屋繳稅人為許向侯乙情以觀，即令被上訴人亦自認上開信件之縫紉部指的是模範街33號房屋，與陳丕輝證述其母親有繳納33號房租給許向侯等情相符，並核與證人許國義所證稱：「自其爺爺年代（即30幾年）已經代管許文言下南洋之產業，到其父親年代經屋主同意會請人修繕，許向侯會透過回金門之人傳話，其父親之消息來源為來自新加坡叔叔，最後一次回來是70幾年」等情相吻合，在在顯示許向侯代為管理許文言之產業長達30幾年，從未有人質疑其無權代理。何況，許向侯之親戚有人居住於新加坡，當然與許向侯有互通訊息之可能，一般人容易相信其曾受許文言委任代管產業。而從許文言30幾年下南洋到61年間，許向侯管理系爭房屋長達30幾年，要收租以備繳納稅款，如被上訴人所言其家窮，無力繳租屬實，既然陳金福之家族連房租已無力繳納，則其居住之地價稅當然也要許向侯代籌代繳，即可明白許向侯還得籌錢繳稅，代管許文言之產業應是負擔，是在61年如有人願意墊資修繕房屋，維護管理產業之完好，許向侯是以感謝心意，簽定系爭合約。否則以許文言下南洋之後，到61年間之系爭房屋如非修繕，恐殘破不堪維修不易，亦無今日模範街被當作金門縣之文化資產加以維修保護，又何來被上訴人宣揚模範街之文化資產。況且許文言於55年去世，許文言之妻子於80年死亡，許文言之子許亞國84年去世，則00年出生之許松偉如何知悉30至60幾年之過去？其等又分居金門與新加坡兩地，金門地區於60年間為戒嚴軍管時期，如許向侯與許文言家族未有聯繫，許向侯之信件何以寄給「許文言之妻子」而不是「許文言」呢？而許向侯所寫信件之年代為68年5月1日，且信件所提內容為系爭房屋坐落土地之地價稅要通知許文言之妻子自行完稅，此信之重要性當屬必然，許向侯有留存之必要，此所以證人許國義能在 100年找到此信提出為證，亦符常理。另佐以，許向侯所寫信件之年代為68年5月1日，許向侯怎可能預知金門房產會於90幾年後兩岸關係之改善而漲價，吸引許多代書下南洋尋找繼承人辦理繼承後予以出售？而許文言之後代竟於99年 5月間辦理繼承，並於同年12月出售給陳金福，並因遷讓房屋與返還代墊修屋費用之爭執衍生訴訟，而能在30年前即68年備妥證據預為他人訴訟之用？綜參以上各情，許向侯之代管處理應係得許文言及其繼承人之相當行為表示及默許甚明，許松偉稱不知許向侯代管祖遺產業，雖令人質疑，但以其在辦理許文言之產業繼承隨即出售而觀，其對許文言所有位於金門產業，從未有所管理使用之心，另以其長期居住於新加坡，其所述「不知」當有其可能性，但不表示其所謂的「不知」是「不存在」之事實。又其聲明將產業交給親戚免費使用，實際陳丕輝之母親是承租33號房屋使用，亦非親戚；另被上訴人陳金福之母親許鳳亦未管理許文言之產業，所述與實際不符，可見其對許文言之產業如何管理亦所知不多。再從系爭房屋坐落之土地稅單、出租系爭模範街房屋等行為，期間從53年至83年間長達30年左右（縱然到寫書信年代68年也有10幾年之久），及上開繳稅、出租、收租等行為，雖不能直接證明許向侯經許文言授權管理系爭房屋，但以證人林柏川在被告知要當介紹人，在不明白契約之時即為介紹人而觀，顯然上訴人或其他人會相信許向侯有經許文言或其繼承人授權代理管理系爭房屋之客觀事實無誤。因此上訴人主張本件有表現代理之適用，堪信為真。
⒌至於，被上訴人所陳證人許國義證述其母親向許向侯承租
，與客觀事實不符部分，係以證人許國義「先是表示61年返金後，每年夏天都會親眼看到陳金福母親至其家中向其父親續租房屋，其後又改口聲稱只有60年以前有付租金，61年以後就沒有付」等情前後證詞自相矛盾，實不可信。
然被上訴人陳金福係要求證人許國義於101年3月27日應訊時回憶61年間其父親許向侯所處理之事情，縱許國義將60、61年間記憶有所出入，亦僅有年代差距，應在容許範圍。反觀證人許國義證述：「陳金福母親至其家中向其父親續租房屋」一情，係前後一致，且與陳丕輝證述其母親繳納房租情節雷同，因此以使用許文言之產業而言，有可能基於租賃關係例如陳丕輝之母親所承租33號，有可能如陳金福之母親因親戚關係無償借貸使用，亦有可能如翁步堂以代墊先繕費用當作使用房屋之對價，至於何以有人承租、有人修繕墊資方能使用系爭房屋，基於每間屋況之不同，尚屬一般人可理解之範圍。又參以，被上訴人亦自認其母親無法繳納房租，所以許向侯要自行籌款繳納稅金，此舉與許向侯寫信給許文言之妻子之內容以其收租僅百元、年老多病要求許文言之妻子自行完稅之情節為相符，縱然書信未寄出，亦足使第三人相信許向侯有權代為管理許文言產業之客觀事實無誤。
⒍再觀諸許松偉經外交部駐外單位簽證之聲明書中雖表示：
「依據先祖母生前表示：先祖父位於金門模範街之房地，只有免費提供親友許鳳(陳金魚的媽媽)家人居住使用，從未委託他人出租，也未收取租金。」等情，然查許文言之繼承人為訴外人即其配偶黃春香及其子許亞國，嗣黃春香與許亞國相繼過世後，由訴外人許松偉繼承之，應是許文言家族之第三代。則以許文言於55年 5月17日去世，許松偉於00年 0月0日生，可知許文言去世之時，許松偉年方4歲，又何能祈求其知悉其祖父許文言夫妻從金門下南洋之種種過去？而許松偉之祖母黃春香於80年 8月21日死亡、其父親許亞國於84年 1月20日去世，距離其辦理繼承出售系爭房屋之99年 5月間，將近有20年歲月，距離許向侯書信通知停止代繳地價稅68年間約有30年之久，又豈能捨求其知悉許文言、許向侯20、30年前之事實？且以其為出售系爭房屋者之身分，是否承認許向侯之管理權牽涉其自己利益，因此其聲明書中「先祖父位於模範街房地，只有免費提供親友許鳳（陳金魚的媽媽）家人使用，從未委託授權他人出租，也未收取租金」是否可信令人存疑？何況許松偉既然在出售包含系爭房屋等4間房屋，會折價裝修費？⒎被上訴人雖另以當事人明知未有借款修葺乙節，卻還簽訂
系爭合約損害原所有人之合法權益，認系爭合約顯係通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：證人王彩旋證述翁步堂陳述其父親所墊資修繕費用為許向侯取走而未修繕之情，為上訴人所否認，被上訴人亦未舉證以實說，何況證人王彩旋為許松偉所委任出售系爭房屋之代書，並代理許松偉發存證信函給上訴人，所轉述是否為真實，有所存疑。另參以，證人林柏川於原審審理時並證稱雖不知道系爭合約之內容，但因許向侯、翁享福請其為見證人，所以擔任見證人等情，因此證人林柏川雖未親自在系爭合約簽名亦未親自蓋章，但確實在現場並被要求見證許向侯、翁享福簽定系爭合約無誤，翁享福及其家人方會占有系爭房屋，足認許向侯與翁享福確實因簽訂系爭合約代墊修繕費用而使用系爭房屋無誤。故被上訴人辯稱林柏川對該契約有關事項一無所悉，合約上之簽名非其所為，印章非其所有，不明白為何會被記載為介紹人，認為系爭合約無通謀意思表思云云，尚與事實不符，而屬無據。
⒏另按人之權利能力終於死亡，其權利義務因死亡而開始繼
承，由繼承人承受，故關於遺產之法律行為，自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法第 550條之規定，其委任關係，除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外，自應歸於消滅。然查，許文言於55年 5月17日死亡，縱有委任許向侯代為管理，本應於其死亡時消滅。承上所述，因許向侯自許文言於30幾年下南洋至67年代繳地價稅，許向侯對外均有代為占有管理，並有將33號房屋出租之事實，足以讓上訴人信賴許文言對系爭房屋有概括授與代理權與許向侯，自屬無疑，並經本院認定如前。而許文言下南洋無法親自管理產業，因許向侯對外表示有代理權，又代繳稅款，且與陳丕輝之母親簽訂租賃契約，所呈現之客觀事實均使許向侯得代許文言為系爭房地之管理，因此在許文言或繼承人未有反對之意思表示前，許向侯則有長期管理許文言之產業至許文言或其繼承人返還金門為止之可能，且此等長期繼續之情事亦為一般人基於時代背景所對外呈現之共識，是足認定許向侯對外表現經許文言授與代理權之真意，自係許向侯自許文言或及其繼承人返回金門為止或中間有所反對之意思表示，否則許向侯對於許文言產業均代有管理權，其意至明。據此，即便許文言於55年死亡，許向侯於許文言及其繼承人表示反對表示前，許向侯就系爭房屋所為之管理行為（包括許向侯代理與翁享福簽立系爭合約），自構成表現代理，應無疑義。
⒐末按表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘
第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知，而仍與之為法律行為者，既係出於惡意或有過失，並非源於信賴保護原則之正當信賴，於此情形縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，本人仍得免負授權人之責任（有最高法院70年度台上字第 496號裁判要旨可供參考）。準此，如第三人明知為無權代理行為之他人無代理權者，或可得而知，因過失而不知者，本人即毋庸對該第三人負授權人之責任，始無違保護善意之第三人並兼顧本人利益之本旨。是以本院44年台上字第1424號判例所揭示表見代理之本人責任係指「履行責任」而言，並非「損害賠償責任」，故「本人」有無過失在所不問，並非闡釋於本人應對第三人負履行責任時，第三人之是否善意、有無過失均可不論（此亦有最高法院97年度台上字第1548號可供參考）。本件從金門稅捐處函覆系爭房屋自53年至83年間之納稅義務人之管理人為許向侯、陳丕輝之母親承租模範街33號也向許向侯繳納房租、合約字亦明載「代管騎樓全座」等情可知，在在呈現許向侯為許文言或其繼承人之代理權人。處在61年代之金門，應足以使上訴人翁步堂之父親翁享福確信許向侯有權簽定系爭合約，方會代墊修屋費用取得使用權，參照上開說明，其應為善意無過失之第三人明確。被上訴人辯稱「證人許國義所言陳金福所居住之坐落金門縣模範街37號及39號房屋係陳金福母親向許向侯承租乙節，恐係居於維護其父親許向侯之名聲或自身之利害關係所為之陳述，實不可採」等詞，除為猜測之詞之外，與卷證不符，有違經驗法則，不足為信。
⒑綜上所陳，許文言對於許向侯所授與之代理權，固因許文
言於55年死亡而消滅，然因許文言之繼承人等於繼承開始後，明知其所繼承坐落於金門之房地係由許向侯代為管理、出租，卻未曾表示許向侯於繼承開始後並不復存有代理權，且許向侯於許文言死亡後，就系爭房屋所為之管理、出租行為等之客觀事實，亦足使第三人相信其經本人表示授權，而構成表見代理，既經本院認定如前，則對於許向侯於61年向翁享福以代理人身份所訂立之系爭合約字，自應負授權人（本人）之責任，以保護交易相對人翁享福之合理信賴。
㈢上訴人之父翁享福與許向侯於61年農曆元旦簽訂「合約字」
應係屬租賃之法律關係⒈按民法第 421條規定「稱租賃者，謂當事人約定，一方以
物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」、同法第464條規定「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」因此使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃；又按租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，乃屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸；再按民法第421條第1項定稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要（最高法院72年度台上字第 835號、84年度台上字第2627號及86年度台上字第1326號判決要旨分別參照）。準此可知，租賃之性質必係有償，而使用借貸則為無償之契約，如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均應認為是租賃。
⒉次按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘
泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」、「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」、「按解釋契約，應通觀契約全文，從契約主要目的為全盤觀察，並斟酌契約訂立當時及過去之事實、交易習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，就文義及論理詳為推求，探求當事人立約時之真意，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。」，此有有最高法院17年上字第1118號、19年上字第453號判例要旨、101年度台上字第1249號判決要旨，可供參考。
⒊依照系爭合約「…1.甲方（上訴人翁步堂之父親翁享福）
墊出台幣21,600元，給乙方（許向侯）作為修葺之騎樓權作之工料費。2.乙方為酬謝甲方先行墊資之情，許甲方免租居住該墊資修葺之騎樓，作為報答。3.甲方使用免租之期間內，倘逢業主人需用該樓時，應提前三個月通知於甲方，使甲方作遷居之準備，然後按照甲方當日墊資之情形，提出原數（並記載合理後更改為原數）償還，始能收回該屋。4.為防避今後金融貶值，甲方得以按照時下金價『即千足』價值行情（每兩兌價 2,400元台幣）以備業主人將來需要清償甲方時，作為計算之準繩。5.業主人收回該樓後與乙方暫不需用居住時，擬開開租賃，只要甲方需要，得優先承租之權，租金另議。」等文字，可知「翁享福拿出21,600元修繕系爭房屋，免租居住系爭房屋，將來屋主要回系爭房屋要償還修繕費用，屋主之後要出租系爭房屋，其享有優先承租權；屋主可以隨時收回系爭房屋，只要收回系爭房屋前三個月告知，並要償還21,600元折算黃金數量後之金價」等情明確。
⒋經細繹系爭合約第 2條約定：「乙方（許向侯）為酬謝甲
方（翁享福）先行墊資之情，許甲方免租居住該墊資修葺之騎樓，作為報答。」等文字，觀其真意當可知許向侯感謝翁享福先墊資修繕系爭房屋，才讓翁享福免租居住，要翁享福先行墊資，才有使用系爭房屋之權利，足見墊資修繕系爭房屋與使用房屋二者間存有有對價關係，亦即契約之兩造當事人乃係合意以先墊資修繕系爭房屋作為居住系爭房屋之償金，是以，該條所記載之「免租居住」，當係指「免再收取租金」之意甚明。又觀諸系爭合約第5條復約定：「業主人（許文言及其家族）收回該樓後與乙方（許向侯）暫不需用居住時，擬開放租賃，只要甲方需要，得優先承租之權，租金另議。」等文字，顯然許向侯有將代管許文言之房產出租之情事，蓋如將上開約定文字「免租居住」解釋為「免出租使用」之使用借貸關係，則大可直接載明「系爭房屋出借予翁享福使用」即可，系爭合約並及未記載「出借」二字，足見系爭合約之當事人真意並非無償使用借貸至明。再斟酌契約並載明翁享福事後享有優先承租權乙節以觀，益徵本件係屬租賃關係，方約定承租人其後可優先承租權，與事實較為相合。基上所述，足認系爭合約第2條所載：「由甲方（即翁享福）墊支2萬1600元，給與乙方作為修葺該騎樓全座工料費，乙方為酬謝甲方先行墊資之情，許乙方免租居住…，日後倘業主人需要用該屋，應按甲方墊資之數額，以金價作為換算基準，原數償還後，始能收回…」等文字，上訴人居住使用系爭房屋之對價係以先墊資修繕費用九兩黃金所生孳息為之，並確保返還房屋與償還墊資修繕費用必須同時履行，故上訴人主張翁享福與許文言之繼承人間就系爭房地應已成立租賃關係一情，比較可信。被上訴人陳金福辯稱系爭房屋為使用借貸云云，顯與系爭契約約定返還房屋與償還墊資必須同時履行一情，有所出入，難認為真。
⒌復參以，系爭合約第3條、第4條約定：「甲方使用免租之
期間內，倘逢業主人需用該樓時，應提前三個月通知於甲方使甲方作遷居之準備，然後按照甲方當日墊資之情形，提出原數（原記載「合理」後更改為「原數」）償還，始能收回該屋。」、「為防避今後金融貶值，甲方得以按照時下金價『即千足』價值行情（每兩兌價 2,400元台幣）以備業主人將來需要清償甲方時，作為計算之準繩。」之真諦應是要確定在往後不確定返還房屋之時應以黃金、不動產等增值加以考量，而對未來之返還預為約定金融貶值或增值問題，並要求返還房屋與歸還墊資必須同時履行，以確保墊資修繕費用不因年代久遠有所貶值與務必歸還。再參照上訴人翁步堂所提出之61年間台灣銀行之放款年利率均在 10％的水準，則上訴人主張當時簽約之兩造係以9兩黃金（21,600元相當於現在 9兩黃金）所生之孳息，當作使用房屋之對價或認為充作租金，應比較符合常情。否則簽約當時已經考慮金融貶價，何以未考量 9兩黃金所生之孳息？顯然修繕房屋之墊資所生之孳息已當作租金，否則不會免租居住！且處於61年之戒嚴年代（此從許向侯68年書信僅收租 100台幣而觀），上訴人翁步堂主張其父翁享福與許向侯於61年農曆元旦所簽定之系爭合約，雖無明確租金數額之約定，應係以九兩黃金之孳息抵充租金應比較真實可信。綜參以上各情，足認系爭合約第 2條「許甲方免租居住」之文字，應解釋締約之真意為「出租給翁享福使用但因已墊資修繕所生利息故免再收租金」，亦即以孳息抵充租金，所以免再收租金之意思，此再斟酌許向侯
68 年所書內容提及代管厝業所收租金僅「縫紉部100元台幣」比較，益足佐證當事人之真意，顯係欲以黃金九兩之孳息充作系爭房地使用收益之「對價」即當作租金之給付，應無疑義。
⒍另佐以，被上訴人陳金福自承許松偉對模範街33-39號等4
棟房屋出價800萬元，因曾修繕，故折修繕費用200萬元後，以總價 600萬元成交，所以系爭35號房屋買賣價額應該為150萬元等語在卷（本院卷第231頁）。顯然可見，系爭房屋因修繕而折價買賣價金50萬元，乃為契約當事人即被上訴人所合意。且參以，許向侯與翁享福簽訂系爭合約已考量金融貶值、償還墊資之折算、遷讓房屋之事前通知及優先承租權，墊資償還與返還房屋要同時履行等情，又衡諸金門地區有素有戰爭文化、僑鄉文化及殖民文化，因此金門人有下南洋無法管理家業，將之委由金門地區親友代為管理之權宜，金門地區不動產價值因與大陸地區關係緊張而長期不振，故管理不動產之重點多在維持物業不致遭人霸佔或荒廢頃倒，而能提供正常使用及足敷繳納相關稅捐即可，故支借修繕款項成立附條件之租賃契約，再以利息抵繳租金，待返還本金時，因已無利息產生，而約定原訂租約即告終止，若有需要再重訂租約，另議租金之事例，方能符合當時之環境，故本件應為相同之情形，上訴人翁步堂之父乃以墊借修繕費用之孳息，抵作租金，故許向侯給予「免再收租金而得居住」之承諾，其意至明。被上訴人辯稱：「上訴人翁步堂除所稱出資墊付房屋修葺費用外，40多年來並未就該房屋之使用支付任何對價，自屬無償使用」一情，忽略上訴人翁步堂先墊資修繕系爭房屋才有權使用系爭房屋，及墊資費用之孳息未明文約定，故其辯稱契約性質非為租賃云云，自非訂約之真諦，應認上訴人翁步堂主張系爭合約為租賃，方符系爭契約訂立之真諦，亦符合當時金門地區處於戰爭變動巨大之動亂時代背景。
⒎至被上訴人陳金福陳稱：「系爭房屋於原審法官曾會同雙
方當事人前往現場查勘時，並未發現如前揭契約所稱「騎樓修葺」或任何明顯修繕之情事」等情，為上訴人翁步堂所否認，經查：系爭契約簽定於61年農曆元旦，足見修繕系爭房屋期間亦在簽約前後，而原審於100年 8月5日前往系爭房屋履勘現場，此有合約字、履勘筆錄可憑，因此被上訴人陳金福所陳履勘現場之情形，距離許向侯修繕系爭房屋約39年又7月（100年8月5日與61年農曆元旦相減），而系爭房屋為許文言於30幾年下南洋經由許向侯代管，所墊資款項在於修繕系爭房屋，足見系爭房屋於30幾年已建築完成，房屋情形雖不詳，但至少已有修繕之必要，方有墊資修繕之情。況若系爭房屋如未經61年修繕，及之後翁享福及其家人於居住期間之持續整理維修，歷經70年之屋況又該何模樣？因此被上訴人陳金福上開辯稱，為其猜測之詞，亦與經驗法則不符，而難採信。
⒏綜上所述，從系爭合約之表面文字可知「翁享福拿出21,6
00元修繕系爭房屋，不用繳租，即可使用系爭房屋，將來所有權人要回系爭房屋要償還修繕費用，如之後要出租系爭房屋，其享有優先承租權；屋主只要三個月前告知即可以隨時收回系爭房屋，而修理費是依照支出之21,600元折算黃金數量後之金價」等情，且參以，系爭合約復未記載「出借」或「使用借貸」等字，及許向侯將系爭房屋給予翁享福免租使用，使用「報答」一詞，且「業主」（所有權人）欲收回房屋時，需同時給付黃金九兩方得收回之，其等締約之真諦在於保障翁享福之墊資務必在所有權人返回金門要收回系爭房屋之同時確定可歸還，及簽約當時兩造已明白系爭房屋會處於不確定之返還時期，因此注意黃金、不動產等增值貶值，而對未來之返還預為約定金融貶值或增值等相關問題，因此認定 21,600元相當於現在9兩黃金所生之孳息，當作居住房屋之對價，則既然係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，其性質均應係屬租賃之法律關係，應堪認定。
㈣被上訴人基於所有權請求遷讓系爭房屋與誠信原則無違
⒈按民法第425條第2項對於民法修正前訂定之未定期限之不
動產租賃契約不適用之，意即民法修正前之未定期限之不動產租賃，仍有買賣不破租賃原則之適用（最高法院98年度台上字第 764號判決意旨參照）。查系爭合約之內容顯屬有償之租賃契約，業經本院認定如前述，是應適用民法第425條第1項買賣不破租賃原則，亦即被上訴人須繼受上訴人就系爭房屋之租賃契約，合先敘明。
⒉上訴人雖上訴主張：被上訴人明知上訴人之父與系爭不動
產原所有權人間有租賃關係存在，仍願買受，旋主張無權占有，其所為亦有違誠信原則，而屬權利濫用云云⒊惟按查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權
利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。
⒋依系爭契約第 3條約定：期間內，倘逢業主人需用該樓時
，應提前三個月通知於甲方使甲方作遷居之準備等語，`查系爭房屋所有權人許松偉於100年1月26日即以存證信函催告承租人即上訴人翁步堂返還系爭房屋，並於翌日收到上開信函，則依系爭契約第3條約定，於3個月後即100年4月27日系爭合約因而終止。即令其後系爭房屋所有權人於100年2月8日變更為被上訴人陳金福，被上訴人並於100年
2 月21日以存證信函催告上訴人翁步堂返還系爭房屋，系爭合約因前所有權人許松偉終止契約之意思表示到達翁步堂，契約即因而終止，是以，系爭合約應認於上訴人收受通知於3個月後即100年 4月27日終止。準此，系爭租賃於100年4月27日終止後，出租人當然有租賃物返還請求權及所有物返還請求權，是被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人遷讓返還房屋，乃屬正當權利之行使，並不違反誠信原則。因此上訴人質疑「許松偉、委託代書王彩旋、陳金福明知其有權占有，陳金福自認每棟折價修繕費用50萬元，許松偉與陳金福應對翁步堂之墊資有所處理，以陳金福不願意提出原使買賣契約書而又逕行起訴請求返還房屋為違反誠信原則」云云，尚屬無稽，為不可採信。
⒌再者，系爭合約因許松偉之存證信函送達後3個月於100年
4 月26日終止生效，系爭合約因終止而消滅，喪失租賃之效力，上訴人基於系爭合約所享有之使用權利即因而喪失，嗣後即不得再向被上訴人陳金福主張享有租賃使用權利。上訴人基系爭合約之約定，在被上訴人陳金福同時歸還修繕房屋之墊資 513,405元同時負有將系爭房屋交付被上訴人陳金福之義務（理由詳後敘），被上訴人陳金福請求上訴人翁步堂返還系爭房屋，乃基於所有權，並非以損害上訴人翁步堂為目的，亦難認係屬權利濫用及違反誠信原則。
㈤上訴人因合約字而當時給付21,600元與本件交還系爭房屋具
有同時履行抗辯之對待給付關係⒈按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方
債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決意旨參照）。又按因契約互負債務者，於他方 當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第 1項定有明文；被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號39年台上字第902號裁判意旨參照）。
⒉查依系爭契約第 3條約定：「甲方使用免租之期間內，倘
逢業主人需用該樓時，應提前三個月通知於甲方使甲方作遷居之準備，然後按照甲方當日墊資之情形，提出原數償還，始能收回該屋。」知悉，本件上訴人翁步堂之返還系爭房屋墊資修繕費用，與被上訴人陳金福訴請返系爭房屋債務，係由同一租賃契約所生，二者在經濟上具有關連之同一關係，且依契約亦明白約定：「按照甲方當日墊資之情形，提出原數償還，始能收回該屋。」，足見二者存有同時履行之對待給付關係甚明。又按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。查本件上訴人之父翁享福墊資修繕費用雖未約定為「押租金契約」，但依系爭契約，乃具有同時履行之對待給付關係，是該墊資修繕費用之性質，應與押租金無異。準此可見，本件許松偉於100年1月26日以存證信函催告上訴人翁步堂遷讓房屋，雖未提及終止租賃關係，但以其內容均要求上訴人翁步堂遷讓房屋，其真意即要求終止系爭房屋之使用，參照上開約定，在送達三個月即100年4月26日之後，系爭合約即終止，並發生同時履行抗辯之問題，足堪認定。
⒊至被上訴人雖以：修繕費用係許向侯拿走，不應向伊請求
返還云云。惟查，被上訴人於本院審理時即自認：我共向許松偉購買4間本來開價800萬元，後來因為37號、39號我有整修，後來4間合計賣我600萬元，所以系爭35號房屋買賣價額應該為150萬元等語在卷（本院卷第231頁）。顯然可見，許松偉因其出售之房屋（含系爭房屋）其間有經修繕維護費用而願折價 200萬元，即每間折價50萬元，亦即被上訴人與許松偉就每間房屋折價50萬元裝修費用乙節達成合意，準此足認被上訴人就相當於系爭房屋押租金之墊資修繕費用，應有受讓之合意，應無疑義。且參以，本件折價50萬，亦與本件上訴人翁步堂主張其因墊資修繕費用513,405元（以9兩黃金依現價折計）相當，益徵被上訴人於買受時已經核算。從而，上訴人執而同時履行抗辯，主張遷讓交還系爭房屋之同時，被上訴人應將上開墊資修繕費用513,405元（以9兩黃金依現價折計），同時償還之，核屬正當有據。
㈥被上訴人不得請求系爭房屋相當於租金之不當得利之損害金
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。上訴人辯稱其係基於其父親翁享福與許向候之土地租賃關係而占有系爭土地，非無權占有，惟為被上訴人所否認，上訴人即應就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉查系爭租賃關係固於100年4月27日終止，然上訴人行使生
同時履行抗辯，並經本院認定於法有據，因此，上訴人翁步堂於被上訴人陳金福未為對待給付前即清償墊資修繕費用 513,405元前，得拒絕自己之給付即返還系爭房屋，因而在被上訴人未為對待給付（即清償、提存上開513,405元之墊資）前，上訴人不負侵權行為責任。是被上訴人主張「上訴人翁步堂故意不法侵害其所有權，其行為已非僅是如原審判決所認定之不當得利而已，而是不當得利與侵權行為之競合，亦即上訴人也應依民法第184條侵權行為之規定負擔損害賠償責任」云云，應非可採。
五、綜上所述，許向侯本於表見代理行為而於61年與翁享福簽定系爭合約，系爭合約性質為租賃契約，基於買賣不破租賃之原則，被上訴人須繼受與上訴人之租賃契約，又系爭租賃關係既於100年4月27日終止，被上訴人基於所有權關係，訴請上訴人將坐落於門牌號碼金門縣○○鎮○○街○○號房屋騰空返還被上訴人，於法自屬有據，應予准許，從而，原審判命上訴人將坐落於門牌號碼金門縣○○鎮○○街○○號房屋騰空返還被上訴人，並依職權為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持，上訴人上訴意旨，就此部分（遷讓交還系爭房屋部分），猶執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，駁回此部分（遷讓交還系爭房屋部分）之上訴。惟按當事人一方援用民法第 264條之同時履行抗辯權時，僅有暫時拒絕給付之性質，而非否認他方當事人之請求權。故法院因被告行使此項抗辯權，而命原告為對待給付之判決，性質上僅係限制原告請求權所附加之條件，而非為原告全部或一部敗訴之判決。是原告就假執行之本案訴訟如獲得勝訴判決確定者，雖其判決附有同時對待給付之裁判，就原告訴請判決之訴訟標的而言，仍不失為全部勝訴（最高法院92年度台抗字第376號判決要旨參照）。
本件上訴人就被上訴人遷讓交還系爭房屋之請求，既已主張同時履行抗辯，因此，上訴人翁步堂於被上訴人陳金福未為對待給付前即清償墊資修繕費用 513,405元前，得拒絕自己之給付即返還系爭房屋，揆諸前揭最高法院判決意旨，法院固應就原告即本件被上訴人訴請遷讓交還系爭房屋為全部勝訴之判決，但應為附有同時對待給付之判決，是原審疏未就此部分為對待給付判決，於法自有未洽，爰由本院判決如主文第三項所示。另外，本件上訴人於被上訴人未為對待給付前（即清償墊資修繕費用513,405元）前，得拒絕自己之給付即返還系爭房屋，是上訴人在被上訴人歸還墊資前得拒絕給付，並無侵權行為之情事，則被上訴人訴請上訴人侵權行為損害賠償或相當於侵權行為損害賠償之不當得利一萬元，於法即非正當，應予駁回。原審判命上訴人應按月給付被上訴人相當於損害賠償之不當得利每月288元，並依職權為假執行之宣告，自非適法。上訴人上訴意旨指摘原判決就此部分（損害金部分）不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分（損害金部分）予以廢棄改判如主文第二項所示，同上理由，被上訴人就原判決駁回其損害金之部分請求，提起附帶上訴，亦非有理由，應予駁回其附帶上訴（損害金部分）。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘政擊防禦方法及舉證，對本件判決結果已不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第 1項定有明文。查本件第一審訴訟費用計有裁判費5,400元（被上訴人預繳，原審卷第4頁）、證人旅費1,000元 （上訴人預繳，原審卷第82頁），第二審訴訟費用計有上訴裁判費8,100元（上訴人預繳，本院卷第11頁）、附帶上訴裁判費3,810元（被上訴人預繳，本院卷第77、83頁）、證人旅費1,500元（由上訴人預繳1,000元、被上訴人預繳 500元，本院卷第95、96頁），合計確定本件訴訟費用為19,810元，爰依兩造之勝敗，命負擔如主文第六項所示。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第 1項、第450條、第87條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡美美
法 官 許志龍法 官 張珈禎本判決正本與原本相符。
本件上訴及附帶上訴均不得上訴。
書記官 王淑惠中 華 民 國 101 年 9 月 19 日