福建金門地方法院民事判決 107年度簡上字第16號上 訴 人 邱小捷訴訟代理人 吳奎新律師被 上訴人 李志勝訴訟代理人 劉光燿律師上列當事人間請求給付尾款事件，本院於108年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
原判決命上訴人所為之給付，應於被上訴人將如附表所示之瑕疵修繕完成之同時為之。
第一項廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國104年11月5日，簽訂由上訴人向被上訴人購買金門縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地及坐落於該土地上同段60建號房屋（下稱系爭房地、系爭房屋），訂約金新臺幣（下同）100萬元、第二、三期款270萬元之買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被上訴人並於買賣系爭房地期間授權訴外人天下開發建設有限公司（下稱天下公司）經理陳家錕出賣系爭房地，並於105年1月1日出具委託授權書，授權期間自104年10月1日起至105年6月16日止（下稱系爭委託授權書）。另陳家錕代理被上訴人與上訴人於105年6月16日訂立協議書，內容略以：甲方：邱小捷（即上訴人）、乙方：李志勝（即被上訴人），兩造於104年11月5日簽訂買賣契約，上訴人向被上訴人購買系爭不動產，簽約款100萬元，尾款270萬元，系爭不動產上訴人於104年12月1日交屋入住等語（下稱系爭第一份協議書）。經被上訴人於106年3月31日寄發存證信函催告上訴人履行，上訴人仍置若罔聞不予處理。爰依系爭買賣契約及民法第367條提起本件訴訟等語，並於原審聲明：上訴人應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人授權天下公司之經理陳家錕代為出售系爭房地，兩造於104年11月5日訂立系爭買賣契約書，本預計於一星期內過戶，惟至11月17日都還沒過戶，陳家錕又代被上訴人承諾於104年12月20日前辦理過戶，惟被上訴人不知為何因而無法過戶，但被上訴人授權陳家錕讓上訴人先行於104年12月1日先行入住，惟上訴人入住後即發現有眾多瑕疵，例如主臥房窗戶嚴重變形及漏水、客廳落地門框嚴重變形、客廳冷氣出水孔及陽台下水孔管線誤接、浴室沒有做防水而有滲水現象及油漆脫落、磁磚破裂等，當時（交屋後約10幾項），交給陳家錕，後來陳家錕請訴外人即水電工涂家良來修補，惟其只做了浴室滲水部分，其他都沒修繕，是上訴人確實於入住系爭房屋後發現瑕疵，立即向被上訴人之代理人陳家錕反應，而被上訴人既已全權授權陳家錕代為處理所有售屋事項，則其及包括簽約、收款、過戶等出售事項，有關上訴人發現瑕疵而向代理人反應，自已對被上訴人發生通知之效力。因被上訴人拒絕為上開房屋就浴室以外之其他瑕疵修繕，則上訴人就此為修繕部分經廠商估價修繕費用，發現至少需要23萬4仟元，上訴人亦可依民法第359條規定請求減少價金或第360條第1項規定請求不履行之損害賠償，而此減少價金或損害賠償之金額在104年12月間上訴人通知後，被上訴人於105年1月份修完浴室後即拒絕其他瑕疵之修繕，則其減少價金或損害既已發生，則上訴人就此部分減少價金23萬4,000元後，或就此損害向被上訴人主張抵銷或同時履行抗辯。抵銷或同時履行抗辯後，被上訴人之尾款20萬元自不得再為請求等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年11月5日簽訂買賣契約，上訴人向被上訴人購買
系爭房屋，訂約金100萬元，第二、三期款270萬元。㈡被上訴人於105年1月1日委託訴外人天下公司經理陳家錕出售系爭房地並訂立委託授權書。
㈢陳家錕代理被上訴人與上訴人於105年6月16日訂立協議書，
內容略以：甲方：邱小捷（即上訴人）、乙方：李志勝（即被上訴人），兩造於104年11月5日簽訂買賣契約，上訴人向被上訴人購買金門縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（持份100000分之8321）及安西劃段60號房屋一戶（門牌號碼：金門縣金寧鄉西埔頭79之9號三樓，持份全部），簽約款100萬元，尾款270萬元等語（下稱系爭第一份協議書）。
㈣陳家錕代表天下開發建設有限公司與上訴人於105年6月16日
訂立協議書，內容略以：甲方：邱小捷（即上訴人）、原起造人：天下開發建設有限公司，買方於104年11月5日簽訂買賣契約，購買金門縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（持份100000分之8321）及安西劃段60號房屋一戶（門牌號碼：金門縣金寧鄉西埔頭79之9號三樓，持份全部）。第三點：甲方應支付尾款270萬元中之20萬元由乙方先代甲方墊付該買賣案之賣方（匯入受託地政士陳淑慧之帳戶，由受託地政士暫保管）。甲方應於房屋驗收完成，交屋當日將20萬元一次付清予乙方（下稱系爭第二份協議書）。
㈤系爭房地於105年6月30日均以買賣為原因由被上訴人移轉所有權予上訴人。
㈥上訴人於104年12月1日已入住系爭房屋。
㈦上訴人剩餘20萬元價金尾款尚未給付被上訴人。
五、本件兩造爭執之點，應在於：㈠上訴人通知代理人陳家錕修繕瑕疵是否有及於被上訴人？㈡上訴人主張因房屋修繕需另外支出23萬4仟元，據以主張抵
銷有無理由？㈢上訴人主張同時履行抗辯有無理由？㈣代理人陳家錕在第二份契約中與上訴人約定20萬元由天下開
發有限公司先代上訴人墊付尾款20萬元，是否有及於被上訴人？
六、本院之判斷：㈠上訴人通知代理人陳家錕修繕瑕疵及於被上訴人。
⒈按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，民法第373條亦規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨）。
⒉經查，上訴人主張被上訴人於上揭時間出賣系爭房屋，於交
付後即有漏水、門框嚴重變形等瑕疵之情事，依民法第354條第1項前段規定，被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任乙節，已為被上訴人所否認，並以上情置辯。然原審依上訴人聲請於107年7月9日言詞辯論期日訊問證人即水電工凃家良，經到庭具結後證稱：「（是否記得修繕上訴人家中的哪些瑕疵？）很多，浴室臉盆馬桶都漏水，還有浴室有沼氣，換了防臭的地排，廚房流理台有漏水，主臥室落地窗下雨會滲水，被告有通知我，我也有偕同陳家錕過去看，但我沒有辦法處理，主臥室的冷氣排水也有沼氣，以我的經驗，應該是線管配送到化糞池，這問題不只上訴人有，其他戶也有，落地門也有變型，這部分我也沒有辦法處理。浴室會滲水到二樓的天花板，這部分也要找防水的人才能處理。（外牆部分是否會滲水或壁癌？）壁癌應該是主臥室滲水進去造成的，並非我的專業。我有告訴陳家錕與上訴人，我有完成的部分，我有在上訴人面前打勾，沒有辦法處理的都交給陳家錕。（有哪些沒有辦法處理？）主臥室的落地窗滲水、壁癌，大門的落地門，三樓衛浴滲水到二樓，冷氣排水管與污水管接在一起，如果要處理，陳家錕說工程太浩大，無法處理。」等語明確(見本院卷第251至256頁)，並有現場照片9張及估價單影本1紙為證（見原審卷第137至151、185頁）。
據此可知，被上訴人出賣系爭房屋及交付上訴人受領後，確有系爭房屋交付時即已存在之漏水、門框變形等瑕疵情事，而系爭房屋發生漏水、門框變形等瑕疵情事，在客觀上將造成日常生活居住使用上之不便，顯然減少房屋之通常效用，參照前揭民法第354條第1項規定及最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨，被上訴人出賣之系爭房屋確有漏水、門框變形等物之瑕疵存在。
⒊另按民法第356條第1項規定：「買受人應按物之性質，依通
常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」，民法第359條規定：
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。查系爭房屋於104年12月1日交屋，為兩造所不爭執已如前述，而上訴人於原審自陳於交屋後一個禮拜左右發現有漏水、窗框變形等瑕疵並通知陳家錕進行修繕，而依系爭委託授權書之記載，被上訴人全權授權天下公司之經理陳家錕出賣系爭房屋，而天下公司之經理陳家錕就系爭買賣契約即為被上訴人之代理人，其授權事項除系爭買賣契約書之訂立、系爭不動產之價金收受及所有權移轉外，理當包含由系爭買賣契約書而生之物之瑕疵擔保責任，否則難以期待在不知出賣人為何人時，買受人亦無從向本人即出賣人主張物之瑕疵擔保等權利，是上訴人於發現瑕疵後通知陳家錕進行修繕，業已盡到民法第356條第1項之通知義務甚明。是被上訴人主張上訴人於104年12月1日入住後一星期發現該瑕疵，迄本案107年起訴歷經2年半期間未通知被上訴人修繕，顯已承認所受領之房屋云云，核難憑採。
㈡上訴人主張因房屋修繕需另外支出23萬4仟元，據以主張抵銷無理由。
⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第365條第1項、第334條定有明文⒉經查，上訴人確實未給付尾款20萬元，而系爭房屋確實有瑕
疵亦已如前述。又依證人凃家良證稱：伊係105年過年前到被告家修繕，修繕費用伊向證人陳家錕請款，但沒拿到。系爭房屋之其他伊無法處理的瑕疵修補費用至少20萬元（見原審卷第252至253頁），再依上訴人所提之估價單所載系爭房屋之修繕費用估計為23萬4仟元，此有估價單1紙在卷可考（見原審卷第247頁），是該等瑕疵之修繕費用至少為20萬元。又上訴人係於104年12月1日入住後一星期通知陳家錕修繕，而陳家錕委由證人凃家良於105年農曆年前修繕，惟部分瑕疵因證人凃家良無法施作，而無繼續處理。再參以上訴人與陳家錕於105年6月16日所簽立之第二份協議書，內容有載明「甲方應支付尾款270萬元中之20萬元由乙方先代甲方墊付該買賣案之賣方（匯入受託地政士陳淑慧之帳戶，由受託地政士暫保管）。甲方應於房屋驗收完成，交屋當日將20萬元一次付清予乙方」等語，由上開協議可知，此20萬元應係減少價金之請求。是上訴人至遲應於通知之日即104年12月8日起6個月內，即至105年6月7日止向被上訴人主張請求減少價金，然上訴人於105年6月16日方行始減少價金請求權，顯已罹於6個月之除斥期間。
㈢上訴人主張因房屋修繕需另外支出23萬4仟元，據以主張同時履行抗辯，有理由。
⒈按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之
義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疲之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權。（最高法院87年台上字第671號判例可資參照)。又，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年台上字第1579號、88年台上字第44號、84年台上字第169號、82年台上字第291號判決參照）⒉經查，系爭房屋於105年6月30日以買賣為登記原因由被上訴
人移轉所有權予上訴人，上訴人雖於104年12月1日入住系爭房屋，上訴人於入住後之一星期通知陳家錕系爭房屋有瑕疵，而陳家錕亦委託證人涂家良至系爭房屋進行修繕，惟因部分修繕工程證人無法處理等語已如前述。是系爭房屋確存有瑕疵，又依證人凃家良亦證稱：系爭房屋之瑕疵修補費用至少20萬元（見原審卷第253頁），且依上訴人所提之估價單所載系爭房屋之修繕費用估計為23萬4仟元，此有估價單1紙在卷可考（見原審卷第247頁），是該等瑕疵之修繕費用至少為20萬元，且經上訴人於105年12月1日一星期後通知陳家錕寄進行修繕，惟未修繕完全等事實，則可視為被上訴人拒絕補正，揆諸上開最高法院判決意旨，則於系爭瑕疵未經修繕完畢前，上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付餘款價金。
㈣代理人陳家錕在第二份契約中與上訴人約定20萬元由天下開發有限公司先代上訴人墊付尾款20萬元，不及於被上訴人。
⒈按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認
，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。又所有契約承擔，乃契約當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉與承受人，與單純的債權讓與不同（最高法院73年台上字第1573號判例意旨可資參照）。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人抗辯系爭第二份協議書，天下公司同意替上訴人代墊20萬元買賣價金尾款予被上訴人，是上訴人毋庸清償20萬元等語，然為被上訴人所否認，自應由上訴人就系爭第二份協議書之債務承擔契約是否為被上訴人承認乙節，負舉證責任。
⒉查，本件上訴人固提出系爭第二份協議書及系爭委託授權書
為證（見原審卷第47頁至49頁），然細譯系爭第二份協議書之內容，其上並無被上訴人之簽名及印文，亦無被上訴人同意或承認由天下公司替上訴人代墊20萬元價金等文字記載，又系爭委託授權書內容略以：「1、本人李志勝（即被上訴人）就下列房屋，全權授權天下開發建設有限公司金門公司陳家錕代為出售。2、授權標的：金門縣金寧鄉西浦頭79之9號3樓及西浦頭79之6號第二筆房屋。3、授權期間：自104年10月1日起至105年6月16日止。4、本人李志勝口說無憑（授權書誤載為「評」），特此立據。」，亦未見何等被上訴人同意或承認由天下公司替上訴人代墊20萬元價金等文字；另本院於108年5月30日準備程序時訊問證人即代書陳淑慧，經到庭具結後證稱：「（該份協議書是否表示陳家錕有權代理李志勝？）這壹份也是買賣契約書的延伸，付款方式、稅費負擔本來就是買賣契約的一部分，這一部分就是邱小姐與李志勝所簽訂的，保留20萬元是陳家錕自己說他要對李志勝負責，邱小姐匯款250萬元，陳家錕匯20萬元，但是陳家錕從頭到尾都沒有匯款20萬元。（第一份協議書及第二份協議書相隔多久？）大約相隔半小時。（為何第一份協議書陳家錕知道以李志勝的名義，並註明陳家錕代，第二份協議書卻僅以天下開發名義為之，而非採如同第一份協議書的模式？）第一份協議書是買賣契約的延伸，所以買、賣方一定是邱小姐及李志勝，第二份協議書是關於交屋的事項，第二份會用天下的名義是因為這是陳家錕自己的保證。」等語（見本案卷第128至130頁），由證人陳淑慧之證述可知，當天陳家錕與上訴人共簽立2份協議書，2份協議書簽立時間相隔約半小時，系爭第一份協議書係原始買賣契約的延伸，系爭第二份協議書係關於交屋之事項，系爭第一份協議書係陳家錕代理被上訴人簽立，系爭第二份協議書係陳家錕以天下開發名亦為之。再由兩份協議書簽立之方式以觀，兩份協議書簽立時間點相差僅半小時，惟簽立方式卻不相同，一份係以「賣方：李志勝、陳家錕代」；一份係以「乙方：天下開發建設有限公司、法定代理人：王慧娥、陳家錕代」，實難認系爭第二份係陳家錕代理被上訴人為之。況即使天下公司與上訴人訂立系爭第二份協議書，願承擔上訴人於被上訴人之買賣價金尾款20萬元債務，亦須經債權人即被上訴人承認，始對被上訴人生效，而被上訴人已表示其對天下公司及上訴人間之此債務承擔不同意等情（見原審卷第101至107頁），並有存證信函為證（見本院107年度司促字第223號卷第9頁），故上訴人與天下公司間即使有債務承擔契約，亦對被上訴人不生效力，被上訴人仍可對上訴人為請求給付買賣價金尾款，上訴人不得以此抗辯無給付義務。是被上訴人前揭主張，尚非無據。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付20萬元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回，惟原判決命上訴人給付逾此範圍之部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文所示，併為上訴人所為之給付，於被上訴人完成如附表所示修繕之同時為之之同時履行諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 林春長
法 官 王鴻均法 官 吳玟儒以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 22 日
書記官 張梨香附表（原審卷第185頁估價單）┌──┬────────────┬────┐│編號│品 名│規 格│├──┼────────────┼────┤│ 1 │主臥房大窗 │320×160│├──┼────────────┼────┤│ 2 │客廳門框 │90×240 │├──┼────────────┼────┤│ 3 │化糞池管線（含打除接管）│一式 │├──┼────────────┼────┤│ 4 │冷氣落水管（含打除接管）│一式 │├──┼────────────┼────┤│ 5 │磁磚打除補貼 │一式 │└──┴────────────┴────┘