福建金門地方法院民事判決 107年度重訴字第9號原 告即反訴被告 林景智訴訟代理人 林彥廷律師被 告即反訴原告 熙鼎開發有限公司法定代理人 陳忠祥訴訟代理人 廖健智律師複代理人 王寶明律師上列當事人間履行租賃契約等事件，本院於中華民國107年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號一至二樓之房屋交付予原告使用、收益，至民國一百一十六年十月十四日止。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾玖萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴聲明第一項：「被告應將門牌號碼為金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號1至2樓之房屋交付予原告使用、收益，至民國116年10月14日止。」。嗣於本院107年7月2日準備程序更正聲明第一項為：「被告應將門牌號碼為金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號1至2樓之房屋交付予原告使用、收益，至民國116年10月14日止。」（本院卷第13頁、第213頁），參酌上開說明，核與前揭法條規定相符，自應准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件原告主張其向被告原告承租金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號建物（下稱系爭大樓）之1至2樓（下稱系爭租賃物）使用收益，並於106年11月6日訂立房屋租賃契約書，也交付32萬元押租金，並收到被告交付系爭大樓一樓大廳門禁磁扣，然被告未交付系爭租賃物之鑰匙且於租賃期間將系爭租賃物上鎖，拒絕原告依約使用、收益系爭租賃物，乃訴請判命被告應將系爭租賃物交付與原告使用、收益，至契約期滿之日。被告於言詞辯論終結前之107年7月2日具狀主張原告於裝修系爭租賃物前，尚未繪製室內裝修相關圖說經被告同意，依法向金門縣政府、金門縣消防局申請並經許可後才動工，竟然未取得許可前，即以輕鋼架及矽酸蓋板等建材遮住系爭租賃物2樓天花板之防火灑水設施，妨害消防安全設備，且嚴重影響全部住戶之安全，已違反建築法、建築物室內裝修管理辦法之相關規定，以及系爭租賃契約之約定，乃終止系爭租賃契約，並以此為由，訴請原告拆除系爭租賃物2樓內所裝潢之矽酸鈣板及輕鋼架並騰空遷讓系爭租賃物返還被告，同時於返還系爭租賃物前應按月給付被告相當於租金之不當得利等語（見本院卷第221至231頁）。是本件本訴標的與反訴標的之法律關係之發生原因於事實上關係密切且審判資料共通，故被告提起本件反訴與本訴之標的及其防禦方法相牽連，依前揭說明，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠、兩造於106年11月6日就坐落於金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號（即系爭大樓）1至2樓之房屋（即系爭租賃物）簽訂房屋租賃契約書，雙方約定每月租金新臺幣（下同）16萬元、租賃期限於106年11月15日起至116年10月14日止，共計10年（下稱系爭租賃契約）。原告並依系爭租賃契約第4條之約定給付押租金32萬元予被告。然被告竟自106年12月25日起即將系爭租賃物予以鎖門未曾交付鎖匙，導致原告無法進入繼續進行裝潢工程，致原告自該日起即無法依系爭租賃契約就系爭租賃物享有使用、受益之權利。
㈡、嗣原告以存證信函催告被告盡速履行系爭租賃契約，然被告皆置之不理，反而單方面要求終止系爭租賃契約，惟原告自始至終皆未同意終止系爭租賃契約。茲因原告承租系爭租賃物係作為醫事檢驗所之營業目的使用，倘被告持續拒絕交付房屋，原告之營業損失將持續擴大，為此，原告只得提起本件訴訟，請求被告盡速履行系爭租賃契約。
㈢、對被告答辯之陳述略以：
1、系爭租賃物所屬之系爭大樓種類為電梯大樓，大樓內各住戶皆須經由一樓大廳進出，而被告於106年11月15日所交付之門禁磁扣為系爭大樓一樓大廳門禁磁扣，並非原告所承租之系爭租賃物之鑰匙。倘若真如被告所述，原告得以自由進出系爭租賃物，則原告何須以寄發存證信函之方式催告被告交付糸爭租賃物甚至繳交鉅額裁判費起訴請求被告交付系爭租賃物？由此益徵原告並未占有系爭租賃物甚明。
2、因本件原告無法自由進出系爭租賃物，只能趁被告於系爭大樓裝修地板時，於106年12月10日至106年12月22日之間趁機進場進行裝潢工程，然被告竟自106年12月25日起即將系爭租賃物予以鎖門，導致原告之裝潢工程無法繼續進行，只得以寄發存證信函之方式催告被告交付系爭租賃物，然被告卻百般刁難，拒不履行系爭租賃契約。觀諸兩造所簽立之系爭租賃契約，並未約定原告須交付如被證二資料清單所載之各項圖說予被告，而簽約當下亦無口頭約定原告須交付如被證二資料清單所載之各項圖說予被告。而被告於107年4月9日之民事答辯（一）狀中，亦自陳被證二之「承租戶裝修工程應提送圖說如下」書面文件，係於原告以存證信函催告系爭租賃物後之107年1月18日，始向原告提出，益徵被證二之「承租戶裝修工程應提送圖說如下」書面文件僅係被告簽約後拖延交屋之手段，要與系爭租賃契約完全無涉，被告以此認定原告違反民法第438第1項，並不可採。
3、原告承租系爭租賃物之目的，係作為開設醫事檢驗所使用。而醫事檢驗所之開業執照，必須通過金門縣政府之各項安全檢查後，金門縣政府衛生局才會核發予原告。因此，原告必須將系爭租賃物裝潢完成後，才能向金門縣政府衛生局申請核發開業執照，之後才能正式營業使用。而本件原告僅於106年12月10日至106年12月22日之間短暫進場進行裝潢工程，裝潢工程才剛開始進行，就因被告之阻礙而告終止。嗣後被告再以原告尚未完成裝潢工程之現場狀況，認定原告違反建築法之規定，並單方面認定原告「非法使用」系爭租賃物，實令原告深感莫名。畢竟原告尚未開始營業使用系爭租賃物，甚至連系爭租賃物都尚未取得占有，如何能「非法使用」系爭租賃物。
4、又原告於系爭租賃物二樓所裝設之輕鋼架天花板本可任意拆卸，且尚留有多處空隙，作為將來規劃消防設備灑水孔使用，並未將消防灑水設備全部封死等語，爰依系爭租賃契約及民法第423條規定，請求被告交付系爭租賃物。
㈣、並聲明：如主文第一至第三項所示。
二、被告答辯略以：
㈠、因原告承租系爭租賃物係開設醫事檢驗所使用，屬供公眾使用之建築物，是以被告要求原告，就建築物之裝修、使用等，均應事先取得金門縣政府、金門縣消防局之審核許可，以免遭金門縣政府、金門縣消防局處以行政罰及強制拆除，且免於將來因建築物之違法使用發生公安意外，而使兩造受民、刑事法律責任之追訴，除於簽約當下即口頭告知申請流程及注意事項外，並於系爭租賃契約第5條第3項約定「乙方（即原告）不得以所租用之房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」
㈡、詎原告於裝修系爭租賃物前，並未繪製室內裝修相關圖說，送經被告同意後，依法向金門縣政府申請室內裝修許可，亦未繪製消防安全設備圖說向金門縣消防局申請建築物消防安全設備圖說審查核可，竟自106年12月12日開始進場裝修，且於裝修系爭租賃物二樓天花板時，以輕鋼架及矽酸鈣板等建材完全封閉消防灑水頭，核原告所為除已違反建築法第73條第2項、第77條第1項、第77之2條第1項第1、3款及建築物室內裝修管理辦法第2條及第22條之規定，使被告（處罰對象包括系爭租賃標的物之所有權人）將來除受金門縣政府以建築法第91條、第95條之1條課以行政處罰（包括罰鍰、停止使用、限期拆除及停止供水供電）外，亦可能於將來開放使用後造成消費者之傷亡，使被告承擔民、刑事法律責任。
㈢、被告發現原告之違法、違約行為後，立即制止原告繼續進行裝修，詎原告不思改正其違法、違約行為，竟於107年1月10日以桃園大業郵局16號存證信函送達被告，指稱被告違反民法第423條出租人之交付租賃物義務，屬債務不履行之行為，原告得依民法第227條規定請求損害賠償云云。被告乃於107年1月18日以金門郵局14號存證信函送達原告，催告原告於函達5日內提出已依建築物室內裝修管理辦法規定提出室內裝修申請之相關核准文件予被告，逾期，被告將以原告違約為由，終止本件租賃契約，並將系爭租賃物依現狀點交返還予被告；同時被告於107年01月18日與原告進行會議協商，被告並當場交付「承租戶裝修工程應提送圖說如下」之文書，督促原告應速申請取得金門縣政府及金門縣消防局之許可始得繼續施工。原告不僅未予理會，更再於107年1月24日以桃園府前郵局92號存證信函送達被告，指稱其並無向被告提供室內裝修許可文件之義務。被告則委請律師以民國107年2月1日（107)吉常同字第00000000號律師函送達原告，函請原告於函達20日內提出依建築法規、消防法規所定申請審查並經主管機關許可之相關文件予被告，逾期將依約及民法相關規定終止雙方系爭租賃契約，茲因原告始終置之不理，且未依法申請室內裝修、消防安全設備之審查許可，被告迫於無奈，再委請律師以民國107年03月05日（107)吉常同字第00000000號律師函送達原告，主張終止系爭租賃契約之法律關係。又被告於系爭租賃契約簽立後，於106年11月15日將系爭大樓一樓大廳門禁磁扣交付於原告，並經原告簽收在案，截至系爭租賃契約經被告合法終止契約前，原告均得自行以感應磁扣進出系爭租賃標的物，被告從無任何拒絕或阻止之行為等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：1、原告之訴駁回；2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠、反訴被告（即原告）向反訴原告（即被告）承租系爭租賃物，欲日後供作醫事檢驗所使用，雙方於106年11月06日簽訂系爭租賃契約，約定每月租金為16萬元。查因反訴被告承租系爭租賃物係供開設醫事檢驗所使用，屬供公眾使用之建築物，是以反訴原告即要求反訴被告，就建築物之裝修、使用等事項之進行，均應事先取得金門縣政府、金門縣消防局之審核許可，以免遭金門縣政府、金門縣消防局處以行政罰及強制拆除，且免於將來因建築物之違法使用發生公安意外，而使兩造受民、刑事法律責任之追訴，雙方除於簽約當下即口頭告知申請流程及注意事項外，並於系爭租賃契約第5條第3項約定：「乙方不得以所租用之房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全」。
㈡、詎料，反訴被告於裝修系爭租賃物前，並未繪製室內裝修相關圖說，送經反訴原告同意後，依法向金門縣政府室申請內裝修許可，亦未繪製消防安全設備圖說向金門縣消防局申請建築物消防安全設備圖說審查核可，竟自106年12月12日開始進場裝修，且於裝修系爭租賃物二樓天花板時，以輕鋼架及矽酸鈣板等建材完全封閉消防灑水頭，反訴被告所為除已違反建築法第73條第2項、第77條第1項、第77之2條第1項第
1、3款及建築物室內裝修管理辦法第2條及第22條之規定，使反訴原告（前開規定處罰對象包括系爭租賃標的物之所有權人）將來除受金門縣政府以建築法第91條、第95條之1條課以行政處罰（包括罰鍰、停止使用、限期拆除及停止供水供電）外，亦可能於將來開放使用後造成消費者之傷亡，使反訴原告承擔民、刑事法律責任，遂主張終止系爭租賃契約之法律關係。
㈢、因反訴被告違反系爭租賃契約第5條第3項規定，經反訴原告依系爭租賃契約第8條第1項規定、民法第438條第2項規定終止租約。依系爭租賃契約第5條第3項約定：乙方（即反訴被告）不得以所租用之房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全；第8條第1項則約定，乙方違反契約或積欠租金達兩期數額時，甲方得終止租約。又系爭租賃契約簽訂前，既經反訴原告要求，於系爭租賃物進行裝修前，需先提供室內裝修相關圖說、消防安全設備相關圖說送交反訴原告審核同意後，再依法取得金門縣政府及金門縣消防局之審查核准，且需於租賃關係存續中合法使用建築物，則反訴被告於裝修之前即未履行上開程序，即難期待經裝修後之建築物得為合乎建築法、消防法及建築物室內裝修許可辦法規範之使用。是反訴被告未依法使用裝修、使用系爭租賃物，亦構成民法第438條第1項規定之違反，反訴原告自得依民法第438條第2項規定主張終止租約。
㈣、系爭租賃契約業已終止，反訴被告對系爭租賃物已無占有權限，反訴被告自應將系爭租賃物騰空，並遷讓返還予反訴原告。又兩造間之系爭契約經反訴原告合法終止，業如前述。則反訴被告占有使用系爭租賃物，並增加違法裝潢之使用行為，即欠缺法律依據，屬無權占有，反訴被告自因占用系爭租賃物而受有相當於租金之不當利益，是反訴原告請求反訴被告應返還無權占用系爭租賃物之利益，應屬有據。反訴被告於向反訴原告承租系爭租賃物期間，其約定每月租金16萬元，則反訴原告主張反訴被告無權占用期間，每月應返還之不當得利數額以16萬元核算，應有理由等語，爰依民法第
455、767條第1項及第179條第1項規定，請求反訴被告返還系爭租賃物，及至返還之日止按月計付相當於租金之不當得利。
㈤、並聲明：1、反訴被告應將系爭租賃物內所裝潢之矽酸鈣板及輕鋼架拆除，全部騰空遷讓返還與反訴原告。反訴被告應自107年03月06日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告16萬元；2、反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯略以：
㈠、反訴原告要求反訴被告將系爭租賃物返還反訴原告，但反訴被告至今仍未收到系爭租賃物的鑰匙，無法使用管理系爭租賃物，所以本件應是反訴原告先將系爭租賃物的鑰匙交付反訴被告後，如反訴原告認為有得以單方面終止系爭租賃契約之事由，才得請求反訴被告返還系爭租賃物等語，資為抗辯。
㈡、並聲明：如主文第四項所示。
參、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第287至290頁，為敘述方便，文句略作修正）：
一、原告（即反訴被告，下同）向被告（即反訴原告，下同）承租被告所有金門縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號（下稱系爭租賃物）訂立房屋租賃契約書，約定租賃期間為自106年11月15日起至116年10月14日止，為期10年，每月租金為16萬元（下稱系爭租賃契約）。
二、原告自106年11月6日訂立系爭租賃契約後，迄今僅交付32萬元押租金。
三、原告已於106年11月15日收到被告交付系爭大樓一樓大廳門禁磁扣。
四、原告於107年1月10日以桃園大業郵局存證號碼000016號存證信函寄送被告，內容略以：被告於租賃期間將系爭租賃物上鎖，拒絕原告依約使用、收益系爭租賃物，顯已違反民法第423條出租人之交付租賃物義務，屬民法所規定之不完全給付行為等語。
五、被告於107年1月18日以金門郵局存證號碼000014號存證信函內容略以：原告未提出上開室內裝修之申請核准函，已有違反上開裝修管理辦法之虞，又上開裝修管理辦法第28條規定，室內裝潢不得妨害或破壞消防安全設備，乃原告於系爭租賃物二樓天花板竟以輕鋼架及矽酸蓋板等建材遮住防火灑水設施，妨害消防安全設備，亦違反上開裝修管理辦法之規定，且嚴重影響全部住戶之安全，為此，惠請台端於函到後5日內，提出依上開裝修管理辦法提出室內裝修申請之相關核准文件予以本公司，逾期，本公司將以台端違約為由，終止系爭租賃契約，並將系爭租賃物依原狀點交返還本公司等語。
六、原告於107年1月24日以桃園府前存證號碼000092號存證信函寄發被告，內容略以：原告並無向被告提供室內裝修許可文件之義務，被告以此認定本人違約，作為終止本件租賃契約之事由，顯已將民事契約責任與行政法之義務予以混淆；況且，被告至今仍未將系爭租賃物之鑰匙交與原告，原告在無法進入系爭租賃物之情況下，要如何向主管機關提出室內裝潢申請。是以，原告再以本件存證信函催告被告儘速履行本件租賃契約等語。
七、被告於107年3月6日以存證信函通知原告終止系爭租賃契約。
八、被告未將系爭租賃物之鑰匙交付原告使用。
九、兩造除原證六外，對卷內之書證均不爭執其形式真正。
肆、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第287至290頁，為說明之便，順敘及字句內容略有修正）：
一、本訴部分：
㈠、原告有無違反系爭租賃契約第5條第3項約定、民法第438條第1項規定？
㈡、被告依據系爭租賃契約第8條第1項約定、民法第438條第2項規定終止系爭租賃契約，是否合法？
二、反訴部分：
㈠、反訴被告有無違反系爭租賃契約第5條第3項約定、民法第438條第1項規定？
㈡、反訴原告請求反訴被告將系爭租賃物所裝潢之矽酸鈣板及輕鋼架拆除，全部騰空遷讓返還與反訴原告，反訴被告應自107年3月6日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付反訴原告16萬元之不當得利，有無理由？
伍、本院之判斷：
甲、本訴部分：
一、原告並未違反系爭租賃契約第5條第3項約定、民法第438條第1項規定：
㈠、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之，民法第438條第1項定有明文。次按系爭租賃契約第5條第3項約定略以：
「乙方（即原告）不得以所租用之房屋供非法使用或存放危險物品影響公眾安全」等語（見本院卷第21頁）。
㈡、被告抗辯原告違反系爭租賃契約第5條第3項所稱之「法」，應指包含「建築法第73條第2項、第77條第1項、第77之2條第1項第1、3款及建築物室內裝修管理辦法第2條及第22條等規定」之一切相關法令規範，故原告未於開工前將消防安全設備圖說、裝修送審申請許可，及裝修系爭租賃物二樓天花板時，以輕鋼架及矽酸鈣板等建材完全封閉消防灑水頭乙節，已違反前述行政法規之規定，亦認違反系爭租賃契約第5條第3項之約定云云，原告則以被告將行政罰與系爭租賃契約第5條第3項相混淆，況原告所裝設於天花板所裝設之輕鋼架本可任意拆除，且尚留多處空隙，作為將來規劃消防設備灑水孔使用，亦未開始營業使用系爭租賃物難謂非法使用等語置辯。經查：
1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣(市)(局)主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備；建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理；供公眾使用建築物或經內政部認定之非供公眾使用建築物之室內裝修，建築物起造人、所有權人或使用人應向直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得施工，建築法第73條第2項、第77條第1項、第77之2條第1項第1、3款及建築物室內裝修管理辦法第2條及第22條分別定有明文。
2、原告向被告承租系爭租賃物是作為醫事檢業所之營業使用，為兩造所不爭執，而屬供公眾使用建築物，依上揭法令，原告即系爭租賃物之使用人固有向直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得施工之義務，然按建築法第95條之1第1項規定：「違反第77條之2第1項或第2項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」，是原告縱違反建築法第77條之2第1項之行政管理規定，僅課予原告行政罰，並限期改善或補辦，逾期仍未趕善或補辦得連續處罰；況按消防法第10條規定：
「供公眾使用建築物之消防安全設備圖說，應由直轄市、縣（市）消防機關於主管建築機關許可開工前，審查完成。」固規定消防安全設備圖說需於主管建築機關許可開工前，審查完成，然違反者，消防法並未定何等罰則，僅於開始營業後違反消防法第6條規定，依消防法第37條規定課予行政罰，參以證人即現場履勘之消防人員周柏彰於本院107年6月8日至現場履勘時陳稱：「依照消防法第10條規定，消防安全設備圖說必須在許可開工前審查完成，但並未定有罰則，實際上，我們都是在裝修完成後，營業前，等衛生醫療主管機關通知我們前往會勘，如果查核後有不合格的地方，就會限期改善，逾期不改善或複查不合格，才會有處罰。」等語綦詳（見本院卷第183至188頁），並有金門縣消防局107年7月2日金消預字第1070003979號函公文附卷可稽（見本院卷第237頁）；而系爭租賃契約第5條第3項所稱之「法」，綜觀系爭租賃契約之意旨，應類如系爭契約第5條第1項後段約定：「存放危險物品影響公共安全」，指涉犯刑法或刑事特別法而言，自與「建築法第73條第2項、第77條第1項、第77之2條第1項第1、3款及建築物室內裝修管理辦法第2條及第22條等規定」等行政命令，性質有別，至為明確。
3、被告另抗辯依系爭租賃契約第5條第3項約定，原告具有提出裝潢設計圖說或消防安全設備圖說予被告之義務云云。然查，遍閱系爭租賃契約，均未見兩造有何約定原告需於裝潢前提供室內裝潢設計圖說或消防安全設備圖說供被告進行審核等文字，佐以證人即被告公司之經理張安邦於本院準備程序時證稱：「（【請求提示原證一租賃契約】租賃契約哪條有提到需要提出設計圖說審核？）系爭契約第5條第3項之非法使用影響公共安全。（為何不在契約中明文規定應該將設計圖說送請相關單位審查？）口頭告知。簽約時我不在，簽約以後我在告訴原告。」等語（見本院卷第281頁）、證人即被告之機電顧問黃謙於本院準備程序時證稱：「（上述現場會勘時有向張嘉祺要求設計圖說是在簽約前或後？）應該是簽約後在現場會勘時。」等語（見本院卷第276頁），是認兩造於訂立系爭租賃契約時並未約定原告需提供裝潢設計圖說或消防安全設備圖說供被告之義務，是原告此部分主張，殊值可採。
4、次查，證人即裝潢業者莊俊榮於本院準備程序時證稱：「（你在裝設二樓天花板的輕鋼架時，有無注意到系爭租賃物的天花板有灑水設備？）有，這麼高的樓層一定有裝設。（你裝設的輕鋼架有可能會遮住天花板的灑水設備，這問題在施作時你有想過如何解決嗎？）我們有預留可以灑水的洞，因為隔間好以後每個房間都應該要可以灑水，只是還沒施工好。（【提示本院卷193、194頁】系爭租賃物二樓天花板，編號4照片是否為你所指預留灑水的空間？）是，是預留為裝設灑水設備及電路配置的。（編號5照片，箭頭所指是否為被告公司所設置的消防灑水孔？）是。（沒有以輕鋼架遮住的部分，若無你所指被告阻止施工的話，將來施工情形為何？）輕鋼架的矽酸鈣版挖一個洞，把灑水孔延伸至矽酸鈣版的洞，作為將來灑水之用。」等語（見本院卷第267至273頁），參以系爭租賃物之天花板輕鋼架將灑水管線遮住，輕鋼架天花板高度低於灑水孔，現場有安設煙霧排放裝置等情，經本院於107年6月8日會同兩造及金門縣消防局人員至系爭租賃物現場進行履勘屬實，並有現場照片6張（見本院卷第191至195頁）存卷可參，是系爭租賃物之二樓天花板雖有輕鋼架及矽酸鈣板等設置遮住相關消防管線，但均有預留消防灑水孔延伸空間，未將消防灑水孔完全遮蓋（見本院卷第193至195頁編號3至5照片），自難認原告有何被告抗辯系爭租賃物供非法使用之情事，是被告前揭所辯，洵屬無據，應不可採。
5、綜上，被告抗辯原告未提供裝潢設計圖說、消防安全設備圖說及裝潢之輕鋼架及矽酸鈣板遮蔽消防設備行為，已違反系爭租賃契約第5條第3項約定、民法第438條第1項規定云云，殊無足取。
二、被告依據系爭租賃契約第8條第1項約定、民法第438條第2項規定終止系爭租賃契約，並不合法：
㈠、承上所述，原告並未違反系爭租賃契約第5條第3項約定、民法第438條第1項規定經本院審認如前，是被告依民法第438條第2項規定，以存證信函終止系爭租賃契約，於法未合，為無理由。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條第1、2項規定分別定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項規定亦定有明文。另依系爭租賃契約第8條第1項約定略以：「乙方（即原告）違反契約或積欠租金達兩期數額時，甲方（即被告）得終止租約」等語（見本院卷第23頁）。
1、被告抗辯原告自系爭租賃契約訂立時起，迄今僅交付押租金32萬元，其所積欠之租金早已超過兩個月云云，然為原告所否認，並以因被告未交付系爭租賃物之鑰匙致無從使用、收益等語置辯。經查：原告自106年11月6日訂立系爭租賃契約迄今僅交付32萬元押租金乙節，為兩造所不爭執，已如前述。然遍閱被告寄發予原告之存證信函及律師函（見本院卷第91至93、95至100頁），均未見何等被告催告原告支付遲延租金等文字，是被告依系爭租賃契約第8條第1項約定終止系爭租賃契約，與民法第439條第1、2項規定尚有未洽。
2、次查，被告雖於106年11月15日交付系爭大樓一樓大廳門禁磁扣，然未交付系爭租賃物之鑰匙等情，為兩造所不爭執，且依證人莊俊榮於本院審理時證稱：「（你的工程是因為什麼原因停止施作？）因為被告公司跟我說要終止與原告的租約，所以要我出去，然後鎖門。（要你出去的時間是否記得？）106年12月23日。（106年12月10日至106年12月22日期間，是如何進入系爭租賃物施工？）因為被告在鋪地磚，所以右邊的門有開，就從右邊的門進去，有時候從大廳進去，如果大廳鎖住就沒辦法進去。我進去的時候正在鋪一樓的地磚，因為我們是等到二樓的地磚鋪好以後才有辦法施工。（你上述被告在106年12月23日不讓你進去的時候，右邊的門是否鎖起來？）因為被告公司的人趕我出去，說要鎖門，我問他我的工具和東西都在裡面怎麼處理，他就拿一張名片給我，我才知道是張安邦。」等語（見本院卷第268至273頁）、證人即被告委託之施工業者王承情於本院審理時證稱：「（有無施作靈糧堂的施作工程？）沒有，我施作8、10、11及4至7樓的私人裝修工程。這些工程都有門禁管制。（以何種方式通過這些門禁？）向被告公司申請磁扣。（上述樓層除了磁扣以外，還有無需要其他鑰匙？）磁扣的用途僅止於進去大廳及電梯，是同一個磁扣。（上述樓層的工程，你施工期間，屋主有無將鑰匙交給你？）有，4到7樓是被告公司的。4到7樓用磁扣就可以進出，其他私人的工程還需要鑰匙，私人都會另外再給我鑰匙。」等語（見本院卷第277至279頁），是依證人上開證詞可知被告所交付之系爭大樓一樓大廳門禁磁扣僅能進入大廳及公用電梯，至私人租賃物（含系爭租賃物）之進入尚須由被告交付系爭租賃物之鑰匙始得進入灼然甚明，又被告亦自承尚未交付系爭租賃物之鑰匙等語（見本院卷第367頁），故原告自無從對系爭租賃物進行使用、收益，是原告主張自無需給付遲延租金等語，爰依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，尚非無據。
3、綜上，被告主張依系爭租賃契約第8條第1項約定主張終止系爭租賃契約，難認有據，殊無足取。
三、綜上所述，原告主張依系爭租賃契約及民法第423條規定，請求被告交付系爭租賃物予原告使用、收益，至116年10月14日止，為有理由，應予准許。
四、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別請求假執行或免為假執行，經審核均無不合，爰依系爭租賃物之房屋課稅現值239萬9,800元，有金門縣稅務局房屋稅籍證明書1份附卷可稽（見本院卷第247至249頁）各酌定相當之擔保金額，予以准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告違反系爭租賃契約第5條第3項及第8條第1項約定，故依存證信函之寄發為終止系爭租賃契約之意思表示云云，然為反訴被告所否認，並以前詞置辯。經查：本件基於前開本訴部分之審認，兩造之系爭租賃租約未經反訴原告合法終止，是反訴原告應依系爭租賃契約及民法第423條規定交付系爭租賃物與反訴被告使用、收益乙節，應屬無誤，是系爭租賃契約關係仍合法有效存在於兩造間，反訴原告自應依民法第423條規定交付系爭租賃物與反訴被告使用、收益，且反訴原告亦未提出其他具體證據證明系爭租賃契約業已合法終止，是認反訴原告此部分之主張，應屬無據，難予准許。
二、綜上所述，反訴原告主張反訴被告應將系爭租賃物內所裝潢之矽酸鈣板及輕鋼架拆除，全部騰空遷讓返還予反訴原告，及自107年3月6日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付反訴原告16萬元之不當得利之情，洵屬無據，應予駁回。
三、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造於本訴及反訴中其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
柒、結論：本件原告之訴有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
民事第二庭審判長 法 官 魏玉英
法 官 蔡旻穎法 官 黃俊偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
書記官 蔡鴻源