福建金門地方法院民事判決 108年度訴字第13號原 告 吳風訴訟代理人 吳增杞被 告 金門縣政府法定代理人 楊鎮浯訴訟代理人 林國明律師
李志澄律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國108年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，本件原告起訴時，原訴之聲明：「一、被告應將金門縣○○鎮○○○○段○○○○號部分縣有土地（753.57平方公尺，下稱系爭土地）出租予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）132萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第13頁）。嗣於民國108年7月23日當庭變更訴之聲明：「一、被告應將系爭土地出租予原告。二、被告應給付原告135萬1,477元及其中132萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第199頁）。嗣於108年8月13日當庭變更訴之聲明：「一、被告應將系爭土地出租予原告，租賃期間自判決確定起五年。二、被告應給付原告135萬1,477元及其中132萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第227頁），經核屬同一租賃契約產生之基礎事實且屬擴張應受判決事項之聲明，是原告前揭變更均與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張略以：㈠坐落金門縣○○鎮○○○○段○○○○號部分土地（面積753.
57平方公尺，下稱系爭土地）其上門牌號碼金沙鎮何斗里斗門86號房屋（下稱系爭建物）由其經由法院拍賣程序買受（拍定案號為鈞院97年執字第1445號，下稱系爭強制執行事件），取得實際處分權。而依據金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款規定，原告可向金門縣政府申請承租系爭土地，原告遂於99年向被告申租系爭土地，被告亦認定原告因上開拍賣程序取得系爭建物可申請承租，地政局人員亦告知原告本件很快就會通知你來簽約，惟被告嗣後一直推託而不予答覆。嗣後，原告於101年9月25日收到被告書函通知繳納系爭土地之占有使用補償金，原告依函所示按時繳納，但聽聞系爭建物之原處分權人即訴外人蔡天全告知原告系爭土地他已承租十年，原告若有使用系爭建物或通行都必須經過他同意，原告於翌日再前往金門縣政府申請承租系爭土地仍遭拒絕。
㈡系爭建物原係蔡天全作為渡假村使用，原告買受後原規劃可
出租收益，故曾於99年3月31日及106年7月16日向金門縣金沙鎮公所提出建築物暫接水電申請書，但因被告未能將系爭土地租予被告而遭拒絕，導致系爭建物迄今均無法使用。又於102年初，台灣中壢有家營造公司曾來洽談承租事宜，以系爭建物出租金額為每年租金20萬元，原告已跟上開營造公司簽約，但皆因無法承租系爭土地至無法申請水電，而將上開租賃契約解除。
㈢依金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款規定，原
告原可向被告申請承租系爭土地，被告卻一直拒絕，並導致原告無法申請水電致系爭房屋無法出租受有損失。原告自買受系爭建物後迄今，共支出契稅4萬2,660元、繳納占用使用補償金、房屋稅，共計15萬1,477元。另外，原告所失租金之利益為120萬元等語。
㈣爰依金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款、民法
第426條之1規定請求被告將系爭土地出租予原告，並依民法第184條第1項及民法第216條之規定請求被告賠償原告契稅、補償金、房屋稅及租金損失共計135萬1,477元。並聲明：
⒈被告應將系爭土地出租予原告，租賃期間自判決起算後5年。⒉被告應給付原告135萬1,477元整及其中132萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告答辯則以：㈠被告與蔡天全於96年7月10日訂立租賃契約書，內容略以：
由被告出租金門縣○○鎮○○○○段○○○○號土地（面積13653.89平方公尺）予蔡天全，租賃期間自96年7月1日至98年12月31日，年租金4萬0,962元（下稱系爭租賃契約）。系爭建物係原告經由系爭強制執行事件而拍定，該系爭強制執行事件於拍賣公告業已註明被告已陳報與人蔡天全已終止系爭租賃契約，如系爭租賃契約合法終止，土地租賃關係不隨同建物一併移轉，且得標人應負擔拆除危險，此有拍賣公告可參。故原告於拍定取得系爭建物前，應已知悉系爭建物與土地租賃關係並不隨同移轉，亦面臨拆除危險，原告仍決定參與投標並取得系爭建物，應自行承擔該風險。原告係於99年1月間始取得系爭建物，係被告終止與蔡天全系爭租賃契約後，故原告不符上開條文第7款規定，亦不符其他條款規定，因而被告否准原告申請承租，並無任何違誤。何況，系爭土地是否出租予原告，係被告之職權，原告自無權強制被告出租系爭土地，原告本件請求，亦無提出任何法律依據或兩造之約定，其請求被告出租系爭土地云云，尤無可採。
㈡蔡天全承租前，系爭土地業已建有房屋存在，因此於租約第
6條約定原有房屋如屬違章建築，不因承租而對抗政府之取締，故蔡天全之租約顯非屬租用基地建築房屋，原告承接系爭建物，自無民法第426條之1規定之適用，何況，系爭租賃契約不僅早經被告終止，租賃期間亦已於98年12月31日屆滿，而系爭建物係原告經由系爭強制執行事件於98年11月11日拍定，並於99年1月5日由鈞院發給不動產權利移轉證書，取得系爭建物事實上處分權，故原告取得系爭建物之事實上處分權係在98年12月31日租約屆滿後，尤不符民法第426條之1規定，原告主張依民法第426條之1規定，與被告成立租約云云，自無理由。
㈢又原告主張之損害賠償金額，其所繳之占用使用補償金及房
屋稅等，係其取得系爭建物應繳納之費用，與損害無涉，而租金之損失，原告並未提出證明，亦不能因證人蔡洪美玉之證詞證明有出租之事實。再者，原告所稱之租金損失，非屬權利，無法依民法第184條第1項前段為請求。而原告主張其受有租金之損失，但系爭建物均無合法建築物之使用文件，無法作為出租之用，縱原告有出租之情，亦無法作為旅館使用，原告恐亦面臨違約賠償問題，因此被告未同意原告承租系爭土地，仍無任何利益損失可言。縱原告真受有損失，並主張依民法第184條第1項前段請求損害賠償，惟依民法第197條之規定，其請求權已罹於時效等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第282頁，為敘述方便，文句略作修正）：
㈠坐落金門縣○○鎮○○○○段○○○○號部分土地（面積753.
57平方公尺，下稱系爭土地），其上暫編17建號建物（下稱系爭建物），原為蔡天全所有，於98年11月11日間由原告拍定（拍定案號為本院97年執字第1445號），並於99年1月5日由本院發給原告系爭建物移轉證書並取得系爭建物之事實上處分權。原告曾向被告申請承租系爭土地，然為被告所否准。
㈡被告與蔡天全於96年7月10日訂立租賃契約書，內容略以：
由被告出租金門縣○○鎮○○○○段○○○○號土地（面積136
53.89平方公尺）予蔡天全，租賃期間自96年7月1日至98年12月31日，年租金4萬0,962元（下稱系爭租賃契約書），系爭租賃契約租賃期間已屆滿。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第283頁，為說明之便，字句內容及順序略有修正）：
㈠原告依據金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款規
定、民法第426條之1規定，請求被告將系爭土地出租予原告，有無理由？㈡原告依民法第184 條第1 項前段及民法第216 條規定，請求
被告賠償135 萬1477元及其利息，有無理由？㈢被告依照民法第197 條第1 項規定，針對侵權行為損害部分
主張時效抗辯，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告依據金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款規
定、民法第426條之1規定，請求被告將系爭土地出租予原告，有無理由？⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。次按非公用不動產之出租，依下列規定辦理：七、出租基地承租人已建有房屋者，如將房屋移轉他人，應由房屋承受人會同基地承租人依規定申請基地過戶承租。其地上房屋經法院拍賣者，由拍定人或承受人於法院發給產權移轉證明書之日起三十日，申請過戶換約，金門縣縣有財產管理自治條例（下稱系爭自治條例）第46條第1項第7款定有明文。
⒉又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1亦有明文。其立法理由謂，房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有權人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例要旨，增訂本條，並明定租賃契約繼續存在。準此，基地租賃契約承租人之房屋所有權移轉於受讓人時，受讓人不須得基地租賃契約原當事人之同意，自房屋所有權移轉之時起，即承受承租人基於該租賃契約之權利義務，而發生法定承擔契約之效力，亦不因租賃期間，承租人是否有所變更而有異。蓋如此解釋，始能貫徹前開法條之立法意旨。然該條文之適用，自以租賃關係有效存在為必要，此為當然之理。再上開規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，亦迭有最高法院107年度台上字第1797號、106年度台上字第709號、106年度台再字第71號、99年度台上字第1723號判決理由可資參照。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條規定亦定有明文。原告主張伊依系爭自治條例第46條第1項第7款規定及民法第426條之1規定主張系爭租賃契約關係存在於兩造等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，自應由原告對於系爭租賃契約關係存續中，系爭建物之事實上處分權移轉與受讓人即原告之有利於己之事項，負舉證責任。
⒊原告主張其於99年1月5日得標買受系爭強制執行事件公開拍
賣之系爭建物，並領得本院核發之不動產權利移轉證書，而取得系爭建物之事實上處分權；系爭建物所坐落之系爭土地為被告所有，被告與系爭建物原權利人蔡天全就系爭土地訂有租賃契約書等節，業據其提出本院99年1月5日金院樹97執平字第1445號不動產權利移轉證書、金門縣政府101年9月25日府財產字第1010074487號書函及系爭租賃契約書等件為證（見本院卷第21至25頁、第99至109頁），並經本院依職權調取系爭執行事件卷宗核閱無誤，且為被告所不爭執，自堪認為真實。然查，系爭租賃契約之租賃期間於96年7月1日至98年12月31日止，經本院調取系爭強制執行事件卷宗第15至18頁核閱無誤，是認系爭租賃契約於98年12月31日即消滅，灼然甚明，另原告雖主張蔡天全另於102年10月28日與被告就金門縣○○鎮○○○○段○○○○號土地訂立租賃契約作為休閒渡假村使用，故系爭租賃契約仍繼續存在云云，然詳閱被告所提之金門縣政府現有地租賃契約書內容略以：「備考：二本約縣有地放租，排除同段336（1）地號（詳如附件）。」（見本院卷第141至149頁），並參以系爭建物登記第二類謄本及金門縣地政局建物測量成果圖（見系爭執行卷第91至92頁），足認蔡天全於102年10月28日與被告就金門縣○○鎮○○○○段○○○○號土地訂立租賃契約書業已排除系爭建物所坐落之土地範圍即系爭土地，至為明確，是原告前揭主張，難以信實。系爭租賃契約業已於98年12月31日租賃期間屆滿而消滅，被告於99年1月5日始取得系爭建物之事實上處分權如前述，依前揭說明，自不符合系爭自治條例第46條第1項第7款及民法第426條之1規定所定之「租賃關係存續中，承租人房屋所有權移轉時」之要件，故原告依系爭自治條例第46條第1項第7款及民法第426條之1規定，請求被告出租系爭土地，難認有據，應予駁回。
㈡原告依民法第184 條第1 項前段及民法第216 條規定，請求
被告賠償135 萬1,477元及其利息，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第184條第1項前段、第216條規定分別定以明文。
又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。侵權行為損害賠償之債，須損害之發生與加害人之故意或過失加害行為間有相當因果關係，始能成立（最高法院90年度台上字第772號、99年度台上字第140號判決意旨參照）。原告主張曾向被告申請承租系爭土地，然為被告所否准，故受有購買系爭建物後所繳納之稅金共135萬1,477元云云，然為被告所否認，並以前詞為辯，自應由原告就被告有何故意或過失行為侵害原告之權利之有利於己等事項，負舉證責任。
⒉證人蔡洪美玉於108年5月14日本院準備程序時雖證稱：「（
房子原本是作為度假村使用，在102年時蔡先生有介紹一個人向我承租，並訂定租賃契約，你們的部分是每月8萬元，我的部分是一年20萬元，且已收款，該租賃契約後來未達成，是否因為我們未與縣政府訂立租賃契約，所以該租約無法達成？） 是有這件事，我從86年跟縣政府的租約，原告訴訟代理人所述是有這件事情，我也收了訂金100 萬元的支票，但我與縣政府的租賃搞了一年多還沒有拿到租賃契約，因為該支票已經到1 年的有效期。但我這邊有很多份，我不知道原告所講的是哪一份，原告所講的應該是101年到102年之間。」等語（見本院卷第125頁），縱能證明因被告否准將系爭土地出租與原告導致原告無從與他人訂立租賃契約受有租金損失乙節，又原告所提之應繳納占用使用補償金計算表、房屋稅繳納書（見本院卷第25至37頁、第205至211頁），雖能證明原告支出補償金及房屋稅，受有損害。惟查，系爭租賃契約於98年12月31日租賃期間屆滿而消滅，原告於99年1月5日始取得系爭建物之事實上處分權，原告不得依系爭自治條例第46條第1項第7款及民法第426條之1規定，請求被告出租系爭土地，已如前述。故被告以金門縣政府府財產字第1030059928號書函，內容略以：「關於縣有基地申請過戶承租之規定，應以原承租人租用縣有基地尚存續租賃契約期間為限，查台端（即原告）以法拍取得原承租人已建有房屋時，斯時原承租人蔡天全並無向本府租用縣有基地不存在任何租賃契約關係，不符合『金門縣縣有財產管理自治條例』第46條第1項第7款規定，有關台端申租乙節，歉難同意。」等語（見本院卷第63頁），予以否准原告之申請，洵屬有據，自難認被告此舉有何故意或過失之不法侵害行為，又原告於本院言詞辯論終結時，亦未提出其他被告有何其他侵權之行為之證據以實其說，是原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，核難憑採。另原告無從向被告主張侵權行為，是被告主張時效抗辯，自無審酌之必要，附此敘明。
六、綜上所述，系爭租賃契約租賃期間已屆至而消滅，原告不得依民法第426條之1規定請求被告出租系爭土地，亦不得依金門縣縣有財產管理自治條例第46條第1項第7款請求被告出租系爭土地；既原告不得請求被告出租系爭土地，被告依法否准原告之申請承租，自無侵權行為可言，原告亦不得依民法第184條第1項前段及第216條規定請求被告負損害賠償責任，是原告請求被告出租系爭土地及請求被告賠償135萬1,477元及其利息，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
民事第一庭 法 官 黃俊偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
書記官 蔡岳玲