福建金門地方法院民事判決 109年度訴字第89號原 告即反訴被告 社團法人金門縣華僑協會法定代理人 莊振源訴訟代理人 吳奎新律師被 告即反訴原告 洪和成上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼為金門縣○○鎮○○路○○○號房屋遷讓返還原告。
二、被告應自民國一Ｏ九年十一月六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
三、被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬元，及其中新臺幣肆拾陸萬元自民國一Ｏ九年十月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及其中壹拾貳萬元自民國一Ｏ九年十一月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
六、本判決第一項及第三項於原告分別以新臺幣捌拾萬元及新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如分別以新臺幣貳佰參拾捌萬零陸佰元及新臺幣伍拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告就已到期月份以每期新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
九、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
十、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序部分：
壹、按民事訴訟法第259條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」同法第260條規定：「（第1項）反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。（第2項）反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。（第3項）當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」又所稱「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440號判決意旨參照）。經查，原告起訴主張聲明：「一、被告應自坐落金門縣○○鎮○○路○○○號建物（下稱系爭房屋）騰空遷離，並將建物返還予原告，並自民國109年6月12日開始至搬遷之日止按月給付原告新臺幣（下同）24萬元。
二、被告應給付原告62萬4,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第441頁）。被告則以原告禁止其使用系爭房屋內之201號室及附屬停車位，致其受有損害，而依租賃契約第1、13條約定，及民法第423條、第227條等規定，反訴請求原告給付賠償金。經核本件反訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律上及事實上均關係密切，審判資料有共通性及牽連性，自屬相牽連，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，依照前揭規定，被告提起本件反訴，即屬適法，應予准許。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。經查：
一、原告起訴時，原依租賃契約之法律關係為請求權基礎，聲明請求：「一、被告應自系爭房屋騰空遷離，並將建物返還予原告，並自109年6月12日開始至搬遷之日止按月給付原告24萬元。二、被告應給付原告62萬4,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第167頁）。嗣於109年11月16日以民事聲明暨辯論意旨狀，變更聲明為：「（一）先位聲明：1、被告應自系爭房屋騰空遷離，並將建物返還予原告，並自109年6月12日開始至搬遷之日止按月給付原告24萬元。2、被告應給付原告62萬4,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，3、訴訟費用由被告負擔。4、原告願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：1、被告應自系爭房屋騰空遷出，並將建物返還予原告，並自收到聲請追加狀翌日起至搬離之日止按月給付原告24萬元。2、被告應給付原告122萬4,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，3、訴訟費用由被告負擔。4、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第197-199頁），經本院於109年11月19日言詞辯論期日向闡明後，原告表示：不追加備位之訴，改為主張之預備合併，聲明還是以今日為主等語（見本院卷第360頁），核屬補充、更正法律上及事實上之陳述，依照前揭規定，非為訴之變更或追加，附此敘明。
二、反訴原告起訴時，原聲明請求：「（一）請求確認租賃標的範圍包含201室及附屬周邊設備「車庫」。（二）反訴被告應給付反訴原告100萬4,008元之損害賠償，並自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）就積欠反訴被告之債務，反訴原告依前項債權與之抵銷。（四）訴訟費用由反訴被告負擔。（五）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。」等語（見本院卷第255-257頁）。嗣經本院於109年11月19日言詞辯論時予以闡明，更正聲明為：「（一）請求確認租賃標的範圍包含201室及附屬周邊設備「車庫」。（二）反訴被告應給付反訴原告100萬4,008元之損害賠償，並自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由反訴被告負擔。（四）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。」等語（見本院卷第361-362頁），嗣於109年11月20日以民事訴之變更陳報狀（見本院卷第365頁），撤回第一項聲明，反訴被告於收受書狀送達後，未提出異議，視為同意撤回該部分聲明，依民事訴訟法第263條規定，視同未起訴，附此敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張略以：
(一)緣伊所有坐落金門縣○○鎮○○路○○○號之三層樓（地下室、一樓、二樓）建物（下稱系爭建物）原係伊附設之華僑之家作為客房出租使用，後委外經營將系爭建物出租，但伊仍保留如附圖所示一樓之理事長室、總幹事辦公室及會議室之專有使用權，不出租予受託經營之承租人，另約定廚房、車庫、空地兩造均有使用權，以便華僑回金門開會用餐使用，兩造間房屋租賃契約書均有載明。
(二)兩造於102年11月5日簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期自103年1月1日至110年12月31日止。系爭租賃契約第
3、4、8、17條並約定前兩年租金每月10萬元，餘每月12萬元整，租金應於每月5日前繳納，一次繳一月份，不得藉詞拖延拒納，且不得以保證金抵作租金；兩造應遵守契約約定，如有違背伊得隨時收回店屋，被告損失伊概不負責；租期屆滿時，除經伊同意繼續出租外，被告不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷離返還房屋，伊每月得向被告請求租金2倍之違約金至被告遷讓返還房屋之日為止。
(三)被告自108 年9月5日起繳納租金狀況開始不穩定，未繳租金合計已有6個月，即62萬4,000元未繳，伊於109年6月1日發存證信函催告請被告5日內繳納，惟未獲置理，故伊依系爭租賃契約第17條及民法第440條終止系爭租賃契約，並得依民法第767條請求被告返還租賃物。另伊得依系爭租賃契約第8條，請求被告應按月給付租金2倍之違約金即24萬元至遷讓返還房屋之日止；並得依系爭租賃契約第3、4條，請求被告給付積欠5月餘之租金62萬4,000元及其利息。若鈞院認伊起訴時扣除押租金及107年代墊款，被告仍未達違約狀態，則伊已於109年10月23日再次催告被告給付租金，惟被告仍未為給付，直至109年11月份，被告仍未繳付租金，此間共計5個月租金共60萬未為給付，加計先前累積未繳之6個月租金，請求被告給付積欠11月餘之租金1,22萬4,000元及其利息等語。
(四)並聲明：1.被告應自坐落金門縣○○鎮○○路○○○號建物騰空遷離，將建物返還予原告，並自109年6月12日開始至搬遷之日止按月給付原告24萬元。2.被告應給付原告62萬4,000元，並自109年6月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)伊於102年11月5日向原告承租系爭建物，經營使用範圍為：金門縣華僑協會附設華僑之家及其相關設備，租賃期限為8年，即103年1月1日至110年12月31日。伊於103年接管華僑之家後，原理事長室已多年未使用，現用以堆放雜物；總幹事辦公室改為VIP室使用；會議室改為供旅客早餐使用之餐廳。合約經雙方合意且行之有年，今原告依一紙與訴外人黃清住簽立且已過期之租賃契約及鈞院109年度重訴字第25號判決，確認專有使用權，沒有根據。
(二)伊自103年起至108年止按時繳付租金已達800萬元，103年度到105年度由伊代繳之租賃所得稅款，原告皆已全部歸還被告或是扣抵租金；惟108年10月25日一筆106年度租賃所得稅退款，伊要求按往例自同年11、12月房租中扣除，原告不同意；107年度之退稅支票，已由原告兌領，然原告刻意隱瞞；108年度之租賃所得稅款伊已繳納，目前由鈞院109年度城簡字第17號審理在案。伊代繳之租賃所得稅款已達57萬6,000元，因原告違約在先，被告已無力再代墊租賃所得稅款，只能依系爭租賃契約第22條、民法第247條及土地法第99條，將伊提供之50萬元擔保金，扣除2個月租金後尚餘26萬元抵扣租金，並於109年6月11發存證信函通知原告。
(三)因應新冠肺炎疫情影響，伊沒有辦理旅館登記證因而未獲補助，故依系爭租賃契約第13條、民法第225、230條，比照公民營出租旅館民宿紓困補助，要求減免租金至今年10月底，共體時艱等語，資為抗辯。
(四)並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告即被告主張略以：
(一)原告未經被告同意，擅自雇工闖入伊租賃之金門縣華僑協會附設華僑之家201號房（下稱系爭201號房），強行開鎖並更換鎖頭，入房搜索物品並貼上封條，強行占用之，伊請求反訴被告履行給付全部租賃物，或依民法第227、216條主張債務不履行之損害賠償共86萬4,000元，或依179、962條請求不當得利共86萬4,000元及占有物之返還；擇一請求鈞院為勝訴判決，並暫停租金之交付，直到原告交還該房並恢復原狀。
(二)車庫乃於103年8月1日經三方協議讓渡給伊使用，是旅館重要設備。原告於109年3月1日假藉整修車庫，強行以一只貨櫃屋擋住車庫占用之，任由草叢生比人高，嚴重影響伊營業，伊請求原告恢復原狀、交還車庫履行給付全部租賃物之職責，或以未提供合於約定收益之租賃物予反訴原告，依民法第227、216條請求損害賠償共14萬0,008元，或依民法第179、962條請求不當得利共14萬0,008元，及佔有物之返還，並暫停租金之給付至反訴被告恢復原狀、交還車庫止。
(三)另伊於108年6月29日以存證信函通知原告大門招牌水泥框掉落，其餘部分搖搖欲墜，影響旅客安全及旅館營運，然至今未獲置理，依系爭租賃契約第13條、民法第264條規定請原告盡速履行修繕義務並主張同時履行抗辯權暫停租金之給付等語。
(四)並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告1,00萬4,008元，並自反訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告答辯則以：
(一)反訴原告臨訟提出反訴起訴狀，顯係延滯訴訟。況反訴主張係在確認租賃物範圍及請求未使用系爭201號房及車庫之損害賠償，與本訴主張請求返還租賃物、未付之租金及違約金之基礎事實並不同一，亦無攻防方法上之牽連關係，故反訴之提起不合法。
(二)兩造立約時，伊當時之理事長楊耀芸已表示要沿用前租約所保留之總幹事辦公室、理事長室及會議室的專有使用權，會議室及一樓外廚房、車庫及所有空地雙方均有使用權，反訴原告也同意，惟嗣後竟漏未打在租約上，但兩造數十年來一直按前開方式使用，並無異議，反訴原告關於此部分確認租賃範圍之主張均無理由。
(三)末，伊本有權使用車庫，貨櫃屋係因反訴原告不許伊使用201室，致眾多資料物品無處放置，且該貨櫃屋之放置不影響車庫之使用，放置時亦有告知反訴原告，未遭其反對，反訴原告稱伊嚴重影響反訴原告營業，請求8個月之損失14萬0,008元，實屬無理。另，反訴原告有關房屋老舊、招牌掉落、違反縣府轉租規定、違反租賃附隨義務等主張，已經鈞院109年度重訴字第25號判決確定，不再贅述，併此敘明等語，資為抗辯。
(四)並聲明：1.反訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院協同兩造整理不爭執事項如下（含本訴及反訴，見本院卷第446頁，為敘述方便，文句略作修正）：
一、被告即反訴原告向原告即反訴被告承租址設金門縣○○鎮○○路○○○號（下稱系爭房屋）之「金門縣華僑協會附設華僑之家」及相關設備，租賃期間8年（103年1月1日至110年12月31日），前二年每月10萬，餘每月12萬元，並於102年11月5日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。
二、被告即反訴原告已交付50萬元保證金與原告即反訴被告。
三、原告即反訴被告以證物三之存證信函通知被告即反訴原告於5日內補繳租金，並以證物四、證物十之存證信函終止系爭租賃契約。
四、被告即反訴原告以證物三之存證信函通知原告即反訴被告，有關租賃所得稅之扣繳以及車庫佔用、201號室被佔用等相關問題要釐清，要求同時履行抗辯。
五、被告至109年6月份遲付繳納租金62萬4,000元，從109年7月到11月間遲付繳納租金60萬元。
六、107年度扣繳義務人為被告即反訴原告，於107年業已辦理退稅14萬4,000元與原告即反訴被告。
肆、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3 項規定，整理並協議簡化爭點如下（含本訴及反訴，見本院卷第446-447頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
一、本訴部分：
(一)原告以被告未繳付租金為由，以證物三之存證信函通知被告於5日內補繳租金，被告仍置之不理，並以證物四、十之存證信函終止系爭租賃契約，有無理由？
(二)原告依系爭租賃契約第17條約定及民法第767條規定請求被告遷讓並返還系爭房屋，有無理由？
(三)原告主張類推適用系爭租賃契約第8條約定，請求被告給付2倍違約金，即自109年6月12日起至遷讓日止按月給付24萬元，有無理由？
(四)原告主張依系爭租賃契約第3、4條約定，請求被告給付積欠之租金62萬4,000元及利息，有無理由？
(五)被告抗辯業已交付50萬元保證金，依土地法第99條規定，超過2個月租金24萬元之26萬元部分，抵付房租，有無理由？
(六)被告抗辯依系爭租賃契約第22條約定及民法第427條規定，要求以代墊租賃所得稅款，從106年至109年每月14萬4,000元，共57萬6,000元抵付租金，有無理由？
(七)被告抗辯依系爭租賃契約第13條約定及民法第225、230條規定，比照公民營出租旅館民宿紓困補助，要求減免租金至109年10月底，有無理由？
(八)被告向原告主張瑕疵擔保責任，有無理由？
(九)被告抗辯依民事答辯及言詞辯論狀五至七點部分，主張民法第264條同時履行抗辯權，於原告未改善前拒付租金，有無理由？
二、反訴部分：
(一)系爭201號房及周邊設備車庫是否屬於系爭租賃契約之租賃範圍？
(二)反訴原告請求反訴被告給付100萬4,008元及利息，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：
(一)原告以被告未繳付租金為由，以證物三之存證信函通知被告於5日內補繳租金，被告仍置之不理，並以證物四、十之存證信函終止系爭租賃契約，難認為終止系爭租賃契約之意思通知，應以民事聲請暨辯論意旨狀送達被告之日作為終止系爭租賃契約之意思通知：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文；而土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字516號判決意旨參照）。又上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，不得以約定排除之。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。另租金每個月前二年每月10萬，餘每月12萬元整（收款附據），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，系爭租賃契約第3條前段、第17條約定在卷可參（見本院卷第31-32頁）。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。至於催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚過短者，仍應認為相當（最高法院49年台上字第1094號判決意旨參照）。
2.經查，原告主張其為系爭房屋之所有權人，並將系爭房屋出租予被告使用，兩造於102年11月5日所訂之系爭租賃契約租期為8年（自103年1月1日起至110年12月31日止，前二年每月租金10萬元，餘每月租金12萬元，被告至109年6月份遲付繳納租金62萬4,000元，從109年7月到11月間遲付繳納租金60萬元，截至109年11月份共積欠租金122萬4,000元，被告因積欠租金已逾2個月，惟仍置之不理等情，業據提出與其所述相符之系爭租賃契約影本、催繳存證信函影本催繳存證信函影本4份、金門縣地政局系爭房屋建物所有權狀影本等件為證（見本院卷第31-32、33-39、245-252、83頁），且為被告所不爭執（見參、不爭執事項：一、五），是原告主張就被告積欠租金已逾2個月之主張，應信為真實。
3.被告之各項抗辯有無理由，分述如下：⑴被告抗辯業已交付50萬元保證金，據以抵付房租，為有理由：
①本件原告主張依系爭租賃契約第3條約定，租金每月前二年
每月10萬元，餘每月12萬元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣做為租金云云。經查，按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文；而土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字516號判決意旨參照）。又上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，不得以約定排除之。基此，系爭租賃契約第3條固約定：「不得由保證金中抵扣做為租金」等字詞（見本院卷第31頁），惟依前開說明，該約定違反土地法第100條第3款有關法律保護經濟上弱者之強制規定，依民法第71條前段規定，該約定應屬無效，是原告主張押租金不得抵償房租等語，殊無足取。
②又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。且押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損害賠償情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判決意旨、最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，被告於簽訂系爭租賃契約時曾交付保證金50萬元給原告等情，為兩造所不爭執（見參、不爭執事項：二），則被告自得以上開繳付之保證金扣抵積欠之租金。
⑵被告抗辯依系爭租賃契約第22條約定及民法第427條規定，要
求以代墊租賃所得稅款從106年至109年，每月14萬4,000元，共57萬6,000元抵付租金，部分有理由，部分無理由：
①本件原告主張106年、107年的所得稅繳款人非原告且依據系
爭租賃契約第22條約定，107、108年並未辦理退稅所以條件並未成就云云。經查：依據系爭租賃契約第22條約定：「房屋的租賃所得稅由乙方負責申報繳扣，扣留憑單交予甲方以便報稅，退稅後歸還乙方」等語（見本院卷第32頁）。而系爭租賃契約中所指甲方即指原告，乙方即指被告，故系爭租賃契約第22條約定，係在處理被告應呈繳納租賃所得稅款之義務，以及在被告繳納稅款後，原告應返還退稅款給被告等法律關係，探求兩造訂立本條文之意旨，應係考量被告在承擔繳納租金義務之同時，尚應承擔繳納稅款義務，將對被告造成額外負擔，在有退稅時，又將因退款匯入原告之帳戶，造成原告無端獲得退稅之利益，故由原告負擔返還退稅款給被告之義務，以平衡兩造間之權利義務，而系爭租賃契約僅為債權契約，其約定效力僅在處理兩造間之權利義務，綜合兩造之約定意旨觀之，本條文之退稅款請求權規定，其前提係被告依該條文前段承擔納稅義務並繳納稅款時，方會發生原告應將額外獲得之利益，返還額外受損之被告之問題，又被告承擔納稅義務、繳納稅款並非必然到來之期限，而係不確定之條件，且此又為退稅款請求權發生之前提要件，是系爭租賃契約第22條後段之退稅款請求權，應係附停止條件之請求權，僅在上開條件成就時，被告方得據之向原告請求。②次查，依被告所提之106年至108年財政部北區國稅局各類所
得扣繳稅額繳款書3份（見本院卷第129-133頁），應扣繳所得額分別為14萬4,000元。然106年之扣繳義務人為訴外人洪和貴而非被告，故不得請求抵付；又107年及108年部分，經本院函詢財政部北區國稅局金門稽徵所是否業已辦理退稅，該所函覆業已辦理退稅與原告，而108年部分尚未辦理退稅等情，為兩造所不爭執（見參、不爭執事項：六），並有該所109年11月2日北區國稅金門營字第1092573290號函文及附件暨本院電話紀錄2份存卷可參（見本院卷第189-193頁、第435-437頁），故被告之108年及109年之退稅請求權均未成就，被告僅得以107年之退稅款14萬4,000元主張抵付租金，逾此部分，難認有據。
⑶被告抗辯依系爭租賃契約第13條約定及民法第225、230條規
定，比照公民營出租旅館民宿紓困補助，要求減免租金至109年10月底，為無理由：
被告抗辯因大陸武漢肺炎爆發，屬於不可抗力，不可歸責事由，且原告未辦理旅館登記證，故未能取得政府紓困補助，故比照公民營出租旅館民宿紓困補助，請求減免租金至109年10月底云云。經查：觀諸系爭租賃契約第1條約定：「甲方（即原告）店屋所在地及使用範圍：金門縣○○鎮○○路○○○號，金門縣華僑協會附設華僑之家及其相關設備租賃於乙方（即被告）經營。」、第10條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋。甲方必須提供相關的證件協助乙方辦妥經營執照」等語（見本院卷第27頁），且遍觀系爭租賃契約所有約定，僅系爭租賃契約第1條、第10條約定：「經營」等語，並無其他約定提及被告承租係為經營旅館之用，且未約定應由原告提供相關證明文件予原告並供原告經營旅館。足見兩造間於簽立系爭租賃契約時，並未明文約定原告同意被告以「華僑之家旅社」名義經營旅館。倘兩造間確有約定原告同意被告以「華僑之家旅社」名義經營旅館，則應有須符合經營旅館相關法令且須由出租人即原告提供必要證明文件以供被告申請旅館營業設立登記之特別約定，該約定係屬有別於其他一般租賃契約之重要事項，原告當會要求特別於租賃契約中以明文加以約定，藉以保障自身之權益，惟系爭租賃契約中全無隻字片語提及上情，自無從據以認定兩造間於系爭租賃契約中有約定原告同意由被告以「華僑之家旅社」名義經營旅館之合意，更遑論原告有何協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在等情，亦經本院109年度重訴字第25號民事判決審認，並經本院職權調取該卷核閱無訛，從而被告自不得抗辯應比照公民營出租旅館民宿紓困補助予以減免租金，另參原告提出照片4張（見本院卷第243頁），足證系爭房屋仍有旅客入住，又被告於本院言詞辯論終結前亦未提出有何不可抗力之事由存在，故被告前揭抗辯，難認有據，核難憑採。
⑷被告向原告主張瑕疵擔保責任，為無理由：
①被告抗辯原告應負權利瑕疵擔保責任云云。經查：原告並無
協助被告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在，故被告向金門縣政府申請核發旅館登記證遭拒，難認屬於第三人對承租人即被告主張任何權利；又訴外人楊美華以越界建築為由，要求拆屋還地，並主張損害賠償，固提出郵局存證信函用紙影本1份（見本院卷第431頁），依該存證信函僅能證明，楊美華對原告表示其所有金門縣○○鎮○○段○○○○號土地，被原告占用迄今，經楊美華多次告知拆除歸還都置之不理，原告僅告知楊美華土地之占用於109年12月15日之前將地上物拆除清理完畢歸還楊美華等語，然被告僅為該存證信函之副本收件人，楊美華亦未對兩造主張任何權利，亦難認屬於原告應負之權利瑕疵擔保責任。
②被告抗辯原告應負物之瑕疵擔保責任，並提出照片影本2紙
為證（見本院卷第443頁）。經查：觀諸被告所提之2張照片，僅得證明系爭房屋招牌有毀損之情事，難以證明被告因此無法使用、收益系爭房屋之情事，原告亦發函金門縣政府派員檢查系爭房屋有無安全之疑慮，有原告所提之社團法人華僑協會108年7月11日（108年）僑通字第015號函文存卷可參（見本院卷第457-459頁），故原告主張當時有請消防局來看，認為沒有危險性就沒有修補等語，尚非無據，又被告於本院言詞辯論終結前亦未提出原告有何應負之物之瑕疵擔保責任之其他證據以實其說，故被告前揭所辯，亦無所據。
⑸被告抗辯依民事答辯及言詞辯論狀五至七點部分，主張民法
第264條同時履行抗辯權，於原告未改善前拒付租金，為無理由：
被告抗辯原告強行占用系爭201號房及周邊設備車庫及未將系爭房屋招牌框修繕，於原告未改善前拒絕給付租金云云，原告則予以否認。按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第421條第1項、第423條分別定有明文。而此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院76年度台上字第237號判決意旨參照）。再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條規定甚明。經查，系爭201號房及週邊設備車庫非系爭租賃契約之承租範圍（詳參下述二、（一）），且原告未將系爭房屋招牌修繕，亦未違反民法第423條之保持義務，業如前述，故被告據此主張同時履行抗辯權，尚非可採。
4.原告於109年11月5日以存證信函終止系爭租賃契約，為有理由：
⑴經查：原告固於109年6月1日以郵局存證信函通知被告，內
容略以：「．．．（略）108年9月16日交租金（遲交11日）、108年11月5日未繳交租金、108年12月5日繳交租金96000（短交24000）、108年12月7日補繳交11月12日欠繳租金、109年1月5日未繳交租金、109年2月5日繳交租金96000（短交24000）、109年3月5日未繳交租金、109年4月5日未繳交租金、109年5月5日未繳交租金。請於函到五日內補繳兩年內所有短交租金。．．．（略）」等語，有該函存卷可憑（見本院卷第33-35頁），並於同年6月11日以郵局存證信函通知被告終止系爭租賃契約，亦有該函存卷可憑（見本院卷第37-40頁），是被告截至109年6月份遲付繳納租金62萬4,000元，然扣除被告得以抵銷之保證金50萬元及107年代繳所得稅款14萬4,000元，尚有餘額2萬元（計算式：000000-000000-000000＝－20000），是被告遲付租金之總額，尚未達2個月之租額，依前揭說明，原告自不得終止系爭租賃契約。
⑵次查，被告於109年7月到11月間遲付繳納租金60萬元乙節，
為兩造所不爭執，業如前述。又扣除前揭餘額2萬元之代繳所得稅款，被告尚積欠58萬元之租金，已逾2個月之租額，故原告於109年10月22日以郵局存證信函，內容略以：「．
．．（略）台端從109年一月開始至十月五日共積欠本會玖拾捌萬肆仟元整，請於函到五日內將所欠租金匯入本會存摺內．．．（略）」等語，有該函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單各1份存卷可憑（見本院卷第249-251頁），堪認已定相當期限催告被告返還積欠之租金，嗣原告於同年11月3日以郵局存證信函內容略以：「洪和成君：本協會於十月二十二日寄給您的催請繳交租金函，諒已收悉。至今已近十日也未見閣下把今年一月至十月欠繳租金匯入本會存摺內。今再函告：請於接函五日內，將所有欠繳之租金匯入。今再為意思表示，若前109年6月11日之終止台端與本協會的華僑之家租賃契約不構成終止之效力，亦再以本函為終止台端與本協會就華僑之家的租賃契約意思表示，特此函告。請查照。」等語，以該函通知被告終止系爭租賃契約，被告並於同年月5日收受，亦有該函及投遞回執在卷可參（見本院卷第245-248頁），堪認原告於109年11月5日業已合法終止系爭租賃契約。
(二)原告請求被告應將系爭房屋遷讓並騰空返還，為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項分別定有明文。
2.經查，兩造間就系爭房屋之系爭租賃契約既經原告合法終止如前述，則被告於租賃契約終止後，即負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依據所有權返還請求權之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
(三)原告請求被告給付58萬元積欠之租金及利息，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨可資參照）。復按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。故原告就系爭租賃契約之出租人地位，向被告請求給付積欠之租金，核屬有據。
2.查被告向原告承租系爭房屋，觀諸兩造於系爭租賃契約第5條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）新臺幣五十萬元作為押租保證金。」，惟兩造間就系爭租賃契約第3條固約定：「不得由保證金中抵扣作為保證金」（見本院卷第31頁），然該約定違反強制規定而無效，業如前述。系爭租賃契約既於109年11月5日提前終止，而被告至109年6月份遲付繳納租金62萬4,000元，從109年7月到11月間遲付繳納租金60萬元，截至109年11月份共積欠租金122萬4,000元乙節，為兩造所不爭執，亦如前述，是扣除原告已收受之押租保證金50萬元，及代繳107年所得稅款14萬4,000元後，原告請求被告給付積欠之租金58萬元（計算式：0000000-000000-000000= 580000），核屬有據，自應准許。
3.末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項、第2項定有明文。本件原告主張就前揭1至10月份欠繳租金扣除押租保證金及代繳107年所得稅款14萬4,000元後，共46萬元租金，以原告以109年10月22日郵局存證信函對被告為催告（見本院卷第249頁），被告於收受該存證信函後迄未給付，自應負遲延責任，而該存證信函於109年10月23日送達被告（見本院卷第251頁），是原告請求自109年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，核無不合，應予准許；至於11月份欠繳租金12萬元，則以原告於106年11月6日以民事聲請暨辯論意旨狀送達被告為催告（見本院卷第197-207頁），被告並表示於109年11月18日收受（見本院卷第446頁），而被告於收受該書狀後迄未給付，亦應負遲延責任，故原告請求自翌日即109年11月19日起清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦有理由，亦應准許。逾此範圍，難認有據，應予駁回。
(四)原告請求被告自109年11月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。故原告就系爭房屋之所有權人地位，向被告請求給付相當租金之不當得利，核屬有據。
2.查系爭租賃契約已於109年11月5日終止，業經本院認定如前，被告自斯時起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是以原告請求被告給付自系爭租賃契約終止之翌日即109年11月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月依系爭租賃契約所約定之租金給付原告12萬元，洵屬有據，應予准許。
3.原告另主張類推適用系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止。．．．（略）」（見本院卷第31頁），請求被告給付2倍違約金云云。然按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。申言之，如當事人間未約定違約金，即不得逕為請求違約金。惟按類推適用係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有類似性，依法律之規範意旨判斷本應同予規範，竟疏未規範致生法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定推及於原未規範之事項，即所謂類推適用。準此，未經規範之事項得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。是以，類推適用應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事項疏未規範致造成法律漏洞為其前提。查系爭租賃契約第8條兩造業已約定就「租期屆滿」，除經原告同意繼續出租外，被告不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷交還房屋時，原告使得請求給付違約金，而本件係因被告遲付2個月以上租金而構成違約，原告因而提前終止系爭租賃契約，自與系爭租賃契約第8條約定：「租期屆滿」有別，亦非法律漏洞，自不得類推適用，則原告請求被告賠償2倍之違約金，亦無所據。
(五)綜上所述，原告依系爭租賃契約第3條、第17條約定、民法第440條、第767條第1項前段、第179條等規定，請求：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應自109年11月6日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告12萬元。3.被告應給付原告58萬元，及其中46萬元自109年10月23日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，及其中12萬元自109年11月19日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一至三項所示。逾此部分，難認有據，應予駁回。
(六)兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之宣告亦失所依據，應併予駁回。
二、反訴部分：
(一)系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍：
1.反訴原告主張系爭201號房及周邊設備車庫屬於系爭租賃契約之租賃範圍等情，業據提出系爭201號房鑰匙圈照片影本、地方耆老宮廟活動圖影本、金門縣媽祖公廟文化發展協會函文、第11屆第一、七次常務理監事聯席會議紀錄影本、租賃合約影本及附約影本各1份（見本院卷第351-353頁、第415-427頁），則為反訴被告所否認，反訴原告自應就此部分主張之事實負舉證責任。
2.經查，觀諸系爭租賃契約第1條約定：「甲方（即反訴被告）店屋所在地及使用範圍：金門縣○○鎮○○路○○○號，金門縣華僑協會附設華僑之家及其相關設備租賃於乙方（即反訴原告）經營。」（見本院卷第31頁），固約定系爭租賃契約之租賃範圍包含系爭房屋及其相關設備，而系爭201號房位處系爭房屋內自應屬於系爭租賃契約之租賃範圍，然兩造間非不得以口頭約定予以排除。依證人翁明灝於偵訊時證稱：伊從107年10月起擔任華僑協會總幹事，華僑協會有將金門縣○○鎮○○路○○○號「華僑之家」出租給告訴人（即反訴原告），但出租的範圍不包括「華僑之家」1樓會議室、1樓理事長室及201號房的總幹事室，「華僑之家」從73年籌建完成，這3個地方就歸華僑協會在管理使用至今等語（見福建金門地方檢察署108年度偵字第391號卷〈下稱偵卷〉第
45 -54頁）；證人即華僑協會前任理事長楊耀芸證稱：是伊代表華僑協會跟告訴人簽約的，但出租的範圍不包括「華僑之家」1樓會議室、1樓理事長室及201號房的總幹事室，這部分伊也有跟告訴人講過等語（見偵卷第45-54頁），並經本院調取該卷核閱無訛，另參諸原告於99年9月12日與訴外人彭火興簽訂之房屋租賃契約第壹條：「房屋所在地及使用範圍：甲方（即反訴被告）同意將所有坐○○○鎮○○路○○○號地下一層地上二層土地房屋（除理事長室及總幹事室、會議室，不予出租），外廚房、車庫、空地，甲乙（即訴外人彭火興）雙方共同使用如附圖全部出租乙方。」（見本院卷第27頁），確實已將出租範圍排除系爭201號室，併參反訴被告所提之系爭201號房照片2張（見本院卷第63頁），堪認係反訴被告做為辦公室使用。雖系爭租賃契約第1條就使用範圍並無此排除規定，然被告於偵訊時自承：伊自承租「華僑之家」以來，這間201號房是提供地方一些耆老聊天、泡茶用，包括華僑協會一些理監事，平常沒有出租給其他人當客房，鑰匙是由華僑協會的總幹事等人保管，伊自己也有等語（見偵卷第71-73頁）。足見，系爭201號房即為反訴被告之總幹事室，平常係由反訴被告管理及使用，非反訴原告承租範圍內。至周邊設備車庫，依據反訴被告所提之照片2張（見本院卷第67頁），車庫之鐵皮屋上掛有「非本會車輛請勿停放」，足認供反訴被告會員使用，亦非專屬反訴原告使用、收益，自非反訴原告承租範圍內。至於反訴原告所提系爭201號房鑰匙圈照片影本、地方耆老宮廟活動圖影本、金門縣媽祖公廟文化發展協會函文、第11屆第一、七次常務理監事聯席會議紀錄影本、租賃合約影本及附約影本各1份，僅能證明被告曾使用過系爭201號房作為公廟活動使用，又上開會議紀錄及租賃合約及附約影本亦僅能證明兩造間於該2次會議中就系爭201號房及附屬周邊車庫是否屬於系爭租賃契約之租賃範圍未予以提議討論，而租賃合約影本及附約則係反訴被告與彭火興就系爭房屋之租賃約定，亦難據此推論兩造間未曾以口頭方式將系爭201號房及附屬周邊車庫排除於系爭租賃契約之租賃範圍之外。況且反訴原告自103年1月1日起承租系爭房屋截至107年底，反訴原告對就系爭201號房及周邊設備車庫是否屬於系爭租賃契約之租賃範圍均無疑義，截至108年3月5日就系爭201號房始提出侵入住宅及強制罪等刑事告訴（見金門縣警察局金城警刑字第0000000000號卷第5-6頁），並於本院繫屬中就附屬周邊車庫部分於109年11月17日始提起反訴（見本院卷第255頁），是反訴原告於簽立系爭租賃契約時是否即知系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍，而非專供反訴原告使用、收益，亦非無疑，又反訴原告於本院言詞辯論終結前亦未提出系爭201號房及周邊設備車庫屬於系爭租賃契約之租賃範圍之其他證據以實其說，故反訴原告前揭主張，殊無足取，系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍，至為灼然。
(二)反訴原告請求反訴被告給付100萬4,008元及利息，為無理由：
系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍，業如前述，反訴被告自未違反出租人之交付及保持義務，更遑論反訴原告有何受有損害可言，是反訴原告自不得向反訴被告請求債務不履行之損害賠償或不當得利，故反訴原告依據不完全給付及不當得利等規定，主張反訴原告強行占用系爭201號房及周邊設備車庫致反訴原告不得使用、收益，受有100萬4,008元之租金損失，難認有據，應予駁回。
(三)綜上所述，系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍，故反訴原告請求反訴被告賠償100萬4,008元及利息為無理由，應予駁回。至反訴原告敗訴部分，其假執行之宣告亦失所依據，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。至被告聲請向金門縣政府社會處函查有關原告之會員資料，以證明原告之會員組成是否違反相關親屬法之規定云云，然被告此部分之聲請與本訴中拒絕給付租金或反訴中有關系爭201號房及周邊設備車庫非屬於系爭租賃契約之租賃範圍均無關連，顯無調查之必要，併予敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃俊偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 黃紹洧