福建金門地方法院民事判決 109年度重訴字第25號原 告 洪和成被 告 社團法人金門縣華僑協會法定代理人 莊振源訴訟代理人 吳奎新律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年9月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：伊於民國102年11月5日向被告金門縣華僑協會（105年4月19日變更登記為社團法人金門縣華僑協會，下稱華僑協會）承租門牌號碼：金門縣○○鎮○○路○○○號，經營使用範圍為：金門縣華僑協會附設華僑之家（下稱系爭房屋）及其相關設備，前二年每月新臺幣（下同）10萬元，餘每月12萬元，租賃期限為8年，即103年1月1日至110年12月31日（下稱系爭租賃契約），隨後因被告與訴外人即原承租人彭火興發生租賃糾紛，無法順利交屋，租賃期間改為103年10月1日至111年9月30日，伊交付20萬元與彭火興，交付90萬元與被告，伊並受讓系爭房屋之裝潢、設備、動產等旅館生財設備。伊承租系爭房屋後，一邊投下鉅資重新裝修，以符合現行消防法規之公安標準，一邊要求被告應按系爭租賃契約第10條約定，提供相關證照以利伊辦理營業登記執照，後據被告稱系爭房屋乃其向金門縣政府承租，只有建築令而無建物登記，經伊百般催促，被告才於106年10月24日取得建築執照及建物所有權狀，伊方得檢附完整資料以其獨資之「華僑之家企業社」名義向訴外人金門縣政府申請設立「華僑之家旅社」之旅館業設立營業登記證，金門縣政府一直以伊申請資料尚缺土地同意使用證明文件予以駁回，伊不服向交通部訴願後，經交通部以108年1月25日交訴字第1071300811號函駁回訴願，伊不服再向臺北高等行政法院提起行政訴訟，又於109年4月23日遭判決駁回，理由為華僑之家僅限於作為會館會址使用，不得作為其他用途，且不得轉租，不論就使用目的或禁止轉租之約定，被告皆無權出租系爭房屋與伊。是被告違反其與金門縣政府的轉租約定，致伊無法取得經營執照，未盡附隨義務協助伊達成訂約之目的，已構成不完全給付之債務不履行，爰依系爭租賃契約第10條、民法第227條、第216條規定，向被告請求損害賠償628萬元（包含所受損害380萬元及所失利益248萬元）等語。並聲明：1.被告應給付原告628萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：
(一)系爭房屋係作為接待華僑返國住宿、餐飲之旅館使用，後委外經營，於91年伊將系爭房屋出租予訴外人黃清住，後出租予彭火興，直至102年12月31日，彭火興表示不再續租，後原告表示要承租，伊乃與之簽訂系爭租賃契約，嗣因伊與彭火興之糾紛，遲於103年8月始將系爭房屋交由原告重新裝潢，原告並於103年10月1日開始給付租金，並開始營業華僑之家，至今已有六年。
(二)系爭租賃契約第10條並未約定伊有協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務；另華僑之家委由黃清住經營時，即有登記營業，而原告向伊承租時，亦在伊協助下由訴外人即原告之胞弟洪和貴之名義辦理負責人變更，直至107年1月，原告又將負責人變更為自己獨資經營至今，是伊確實依約將租賃物即系爭房屋交付予原告，並使租賃物合於約定使用、收益之狀態，並無原告所述債務不履行之情形或有瑕疵擔保責任。
(三)依原告於本院103年度簡上字第1號案件言詞辯論時所為證言可知，原告早已知悉系爭房屋坐落之土地為金門縣政府所有，並非簽約後才知此一事實。實係原告後來想依觀光發展條例申請「旅館業」，發展為營利事業，才需要伊提供之土地使用同意書，原告無法申請「旅館業」經營許可自與伊無涉等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第280頁，為敘述方便，文句略作修正）：
(一)原告向被告承租系爭房屋即「金門縣華僑協會附設華僑之家」及相關設備，租賃期間8年（103年1月1日至110年12月31日），前二年每月10萬元，餘每月12萬元，並於102年11月5日訂立系爭租賃契約，原告並交付50萬元保證金與被告。
(二)被告於106年10月24日取得系爭房屋之建築執照及建物所有權狀。
(三)原告以其獨資之「華僑之家企業社」名義，向金門縣政府申請就系爭房屋成立「華僑之家旅社」之旅館業設立登記，經金門縣政府審查後，認欠缺合法土地同意使用證明文件影本，駁回原告之申請，原告不服，提起訴願，經交通部108年1月25日交訴字第1071300811號訴願決定駁回，原告遂對金門縣政府提起行政訴訟，經臺北高等行政法院108年度訴字第327號駁回原告之訴。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3 項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第281頁，為說明之便，字句內容及順序略有修正）：
(一)兩造間就系爭租賃契約有無約定被告需協同原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務？
(二)原告依據系爭租賃契約第10條及民法第227 條不完全給付之規定請求被告負損害賠償之責，並依民法第216 條規定，請求被告賠償所受損害及所失利益，共628 萬元及利息，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)兩造間就系爭租賃契約並未約定被告需協同原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態；民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根據之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。原告主張依系爭租賃契約第10條約定，可知被告負有協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務，惟被告拒絕履行上開行為，導致原告無法向金門縣政府辦理旅館登記，取得經營執照，被告上開行為已違反附隨義務，自屬可歸責被告事由致不完全給付，被告應負損害賠償責任等語，惟為被告所否認並辯以，被告並未負有協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在等語。故揆諸前揭判決意旨，兩造間是否確實有由出租人即被告協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在乙節，厥為兩造爭執之重點，並應由原告就此一有利於己之事實負舉證之責任。經查：
1.按為發展觀光產業，宏揚傳統文化，推廣自然生態保育意識，永續經營臺灣特有之自然生態與人文景觀資源，敦睦國際友誼，增進國民身心健康，加速國內經濟繁榮，制定有發展觀光條例；其第2條第8款規定：「本條例所用名詞，定義如下：……八、旅館業：指觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。」；第66條第2項：「觀光旅館業、旅館業之設立、發照、經營設備設施、經營管理、受僱人員管理及獎勵等事項之管理規則，由中央主管機關定之。」次按中央主管機關交通部依上開規定授權訂定之旅館業管理規則第2條規定：「本規則所稱旅館業，指觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。」第3條第1項、第3項規定：
「旅館業之主管機關：在中央為交通部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」「旅館業之設立、發照、經營設備設施、經營管理及從業人員等事項之管理，除本條例或本規則另有規定外，由直轄市、縣（市）政府辦理之。」第4條規定：「（第1項）經營旅館業，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證後，始得營業。（第2項）旅館業於申請登記時，應檢附下列文件：一、旅館業登記申請書。二、公司登記或商業登記證明文件。三、建築物核准使用證明文件影本。四、土地、建物同意使用證明文件影本。（土地、建物所有人申請登記者免附）五、責任保險契約影本。六、提供住宿客房及其他服務設施之照片。七、其他經中央或地方主管機關指定之有關文件。（第3項）地方主管機關得視需要，要求申請人就檢附文件提交正本以供查驗。」。又一般社會租賃習慣，倘當事人間未有特別約定，房屋出租人所負之契約義務，係以房屋之現狀交付承租人使用，而承租房屋倘須符合經營民宿之相關法令規定，係屬租賃契約之特別事項，倘欲以之作為承租之條件，並須由出租人提供符合相關法令規定之證明文件，應於訂定租賃契約時由當事人特別加以約定。
2.觀諸系爭租賃契約第1條約定：「甲方（即被告）店屋所在地及使用範圍：金門縣○○鎮○○路○○○號，金門縣華僑協會附設華僑之家及其相關設備租賃於乙方（即原告）經營。」、第10條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋。甲方必須提供相關的證件協助乙方辦妥經營執照」等語（見本院卷第27頁），且遍觀系爭租賃契約所有約定，僅系爭租賃契約第1條、第10條約定：「經營」等語，並無其他約定提及原告承租係為經營旅館之用，且未約定應由被告提供相關證明文件予原告並供原告經營旅館。足見兩造間於簽立系爭租賃契約時，並未明文約定被告同意原告以「華僑之家旅社」名義經營旅館。倘兩造間確有約定被告同意原告以「華僑之家旅社」名義經營旅館，則應有須符合經營旅館相關法令且須由出租人即被告提供必要證明文件以供原告申請旅館營業設立登記之特別約定，該約定係屬有別於其他一般租賃契約之重要事項，原告當會要求特別於租賃契約中以明文加以約定，藉以保障自身之權益，惟系爭租賃契約中全無隻字片語提及上情，自無從據以認定兩造間於系爭租賃契約中有約定被告同意由原告以「華僑之家旅社」名義經營旅館之合意，更遑論被告有何協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在。
3.原告另主張依被告與黃清住之租賃契約書影本1份（見本院卷121-133頁）及被告與彭火興之租賃契約書影本1份（本院卷135-139頁）中，第4條第1款均約定：「使用租賃物之限制：本房屋係供營業之用。（可以經營旅館業及附帶餐飲業。）」云云，惟查，被告與黃清住及彭火興所簽之上開2份租賃契約僅拘束被告與黃清住及彭火興，基於契約相對性，契約所約定之權利義務如無特別約定，皆與第三人無涉，被告亦不受上開2份租賃契約之拘束。又原告復主張依102年11月2日華僑協會第11屆第1次常務理監事聯席會議紀錄，內容略以：「決議：2.租價原以每月12萬元，但因洪先生須重新申請本會地上建築物證登記及飯店經營執照，花費金錢和時間，因而特別優待每月10萬元（第一二年），第三年就以每月12萬元計算」（見本院卷第227-229頁）等語，及103年9月1日華僑協會第11屆第7次理監事聯席會議紀錄，內容略以：「二、新接手經營本會旅館部，仍由洪和成承租租金從103年10月計算。」等語（見本院卷第231-235頁），然觀諸第一份會議紀錄內容僅係敘明原告需重新申請系爭房屋之地上建築物證登記及飯店經營執照，因此減免原告前二年之租金，而第二份會議紀錄內容縱有「旅館部」等文字記載，僅係重申被告將系爭房屋交由原告經營，原告應自103年10月給付租金等情，矧該二份會議僅係被告之內部會議討論事項，原告僅係受通知而「列席」參與會議，亦難認據此推論被告就系爭租賃契約主觀上具有協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務意思表示存在。再者，兩造於簽立系爭租賃契約時，依系爭租賃契約之約定，並未明文約定由被告提供相關證明文件供原告辦理旅館業設立營業登記證，原告當無法以「華僑之家旅社」名義經營旅館，應為兩造知之甚稔之情。復參以原告主張其承租系爭房屋之目的係作為經營旅館使用，顯然對於經營旅館事業抱有高度之熱忱與積極之意願，則原告自身對於合法經營旅館之建物所需必備之條件及應提出之申請登記文件，自不可能全無所悉，益徵系爭租賃契約並未約定被告需協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在，灼然甚明。復參以原告亦未於本院言詞辯論終結時就被告有何協助原告辦旅館業設立營業登記證之附隨義務之其他證據以實其說，是原告前揭主張，核屬無據。至原告主張被告違反其與金門縣政府的轉租約定，致伊無法取得經營執照，未盡附隨義務云云，然基於契約相對性，縱被告違反與金門縣政府間之轉租約定，亦僅係被告與金門縣政府間之租賃契約而生之債務不履行之問題，除兩造間之系爭租賃契約所約定之權利義務有特別約定之外，原告自不得執被告與金門縣政府間之租賃契約對抗被告，矧兩造間並未約定被告需協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在業經本院審認如前述，是原告前揭主張，核難憑採。
(二)原告依據系爭租賃契約第10條及民法第227 條不完全給付之規定請求被告負損害賠償之責，並依民法第216 條規定，請求被告賠償所受損害及所失利益，共628萬元及利息，並無理由：
被告並無協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務存在，業經本院審認如前，更遑論被告有何違反附隨義務而有債務不履行之情事存在，故原告因此請求債務不履行之損害賠償628萬元及其利息，難認有據，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張被告依系爭租賃契約之約定負有協助原告辦理旅館業設立營業登記證之附隨義務，並因被告未履行附隨義務而受有損害云云，均難認可採。從而，原告依系爭租賃契約第10條約定、民法第423條、第227條等規定，而訴請如其聲明，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
民事第一庭 法 官 黃俊偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
書記官 黃紹洧