福建金門地方法院民事判決111年度訴字第53號原 告 徐大川訴訟代理人 李沃實律師被 告 莊大慧訴訟代理人 陳偉仁律師
蔡宛緻律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬陸仟捌佰陸拾貳元，及自民國111年10月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬陸仟捌佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：⒈兩造曾於民國109年3月5日就金門縣○○鎮○○段000地號，及其
上門牌號碼為金門縣○○鎮○○路000巷00號建物（下分別稱系爭土地、系爭建物，合稱時稱系爭房地），簽訂土地建物買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第3條約定，不動產於於同年12月31日依現況點交，另系爭契約第2條、第8條第3款，亦有保證責任及給付遲延之約定，若交付逾越期限，則逾期期間買方應繳之貸款（含本金及利息）由賣方負擔。嗣後被告雖將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟並未將買賣標的物交付原告占有，任由第三人黃建明繼續占有供飲料店使用中。經原告提起遷讓房屋訴訟，獲勝訴判決並聲請強制執行完成後，始改由原告占有，距被告依約應點交日期共遲延20月又15日。以系爭建物經營飲料店，每日最少淨收入1萬元計算，原告至少損失新臺幣（下同）600多萬元，依民法第231條規定及系爭契約第8條第3款約定，自得請求被告應給付違約逾期期間，原告所繳之銀行貸款本息共計1,253,725元。
⒉本件買賣時，被告並未現實占有買賣標的物，所以才會在系
爭契約第3條約定依現況點交，第4條第6款約定交屋完成之日才會付清尾款50萬元，第8條第1款約定點交，第3款則約定如期交屋，參考強制執行法第99條規定，原告要有現實占有的事實，被告自有現實交付的義務，以上均可證明系爭契約是要進行實際點交建物，且有特別約定被告如果有違反點交或遲延，買方貸款的本息要由被告負擔，系爭契約自應嚴格遵守。況原告在第三人占有的期間，確實也無法實際使用買賣的標的物，系爭建物作為飲料店使用，每日可以淨賺1萬元，就算是原告再向第三人請求相當不得得利的金額，也不可能超過600多萬元原告所應受的利益，原告至今亦沒有向第三人黃建明請求相當不當得利之金額。
⒊系爭契約第7條已有違約金的約定，第8條為特別損害賠償約
定，並非違約金約定。如果被告認為過高，被告應負舉證責任。
⒋聲明：被告應給付原告1,253,725元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告方面：⒈系爭建物坐落於系爭土地上，依最高法院相關判決意旨可知
，買賣標的物如由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權，讓與於買受人以代交付。則被告於109年4月13日將系爭建物所有權移轉登記予原告時，業已履行系爭土地之交付義務，故自被告讓予系爭建物所有權給原告時，原告已對系爭土地取得占有，被告自無給付遲延之情事。況系爭契約第8條第3款約定：「賣方如無法如期交屋，逾期期間買方應繳之貸款（含本金及利息）由賣方負擔」，顯見本款約定之適用範圍並不包含系爭土地在內，原告空泛主張被告就系爭買賣標的物有違約給付遲延，自有可議。
⒉原告主張依民法規定「現況交屋」，或依系爭契約所訂「交
屋」之約定，並非以現時交屋為限，且原告向貴院對第三人黃建明提起遷讓房屋訴訟，已獲勝訴判決確定，顯見被告已將對黃建明之系爭建物物上請求權讓予原告，以代系爭建物之交付，系爭契約第9條亦約定本契約未盡事項適用民法之規定，被告亦已代原告支出上述遷讓房屋訴訟之第一審律師費，幫助原告取得系爭房屋占有，被告已善盡出賣人之義務，自無系爭房屋交屋遲延情形。
⒊縱令被告就系爭房地應給付遲延責任（假設語氣），惟原告
非不得本於系爭房地所有權人之地位，就其受讓系爭房地後之使用利益，依民法不當得利之規定，請求第三人黃建明返還，原告自無損害可言。況依原告所提出，其向金融機構所支出之貸款本息，係基於其與金融機構之消費借貸法律關係所支出，核與被告就系爭房地交付義務之履行，並無相當因果關係之存在，原告依民法第231條規定請求被告給付，自無依據。且系爭契約第8條第3款約定，是屬於違約金之性質，違約金的請求前提是要可歸責於被告，且確實有造成原告的損害，但被告確實無法向黃建明請求物上返還請求權，所以認為不可歸責於被告，且該違約金之約定，顯與前述原告可另向黃建明請求部分，造成原告獲得雙重給付之效果，該違約金之數額顯屬過高，依民法第251、252條規定，應予酌減為0元或相當數額。至原告主張系爭建物每日可以淨賺1萬元，原告受有超過600多萬元之損害部分，原告並未舉證以實其說。
⒋聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：兩造於109年3月5日簽訂原證1之系爭契約，被告於109年4月13日系爭房地所有權移轉登記給原告，惟系爭房屋仍由第三人黃建明占有使用中，嗣原告對第三人黃建明提起遷讓房屋訴訟，歷經一、二審判決勝訴後，原告對黃建明聲請強制執行，本院於111年9月16日執行遷讓完畢，將系爭房屋騰空返還原告，有原告提出系爭契約影本、本院109年重訴字第14號民事判決、福建高等法院金門分院110年度上易字第8號民事判決、本院111年8月29日金院弘111司執甲字第2737號執行命令附件可佐（本院卷15至32頁），並均為被告所不爭執，自均堪信為真實。本件整理兩造之爭點如下：㈠依系爭契約之約定，被告有無現實點交系爭房地予原告之義務？㈡被告有無違反系爭契約約定之情形？㈢原告請求被告給付1,235,725元損害有無理由？並分述如下：
㈠本件依系爭買賣契約之約定，被告確實有現實點交系爭建物予原告之義務。
⒈按民法第348條所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於
買受人之謂。占有之移轉，依民法第946條第2項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付。故除有出賣人之交付義務，在第三人返還前仍不消滅之特約外，出賣人讓與其返還請求權於買受人時，其交付義務即為已經履行，買受人不得以未受第三人返還，為拒絕支付價金之理由。最高法院32年度上字第5455號判決意旨可資參照。另按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。最高法院98年度台上字第1925號判決意旨亦事供參照。
⒉系爭契約第2條已約定：「保證責任：賣方保證本不動產確為
其所有，並無其他權利糾葛，如有他項權利或第三者提出異議時，由賣方負責清理，不得連累買方如有糾葛致買方受損害時，賣方以違約論」、第3條約定不動產移交日期，於109年12月31日之前依現況點交、第4條第6款約定：「交屋款：
伍拾萬元整（交屋完成之日起三日內付清）」、第8條第3款約定：「賣方如無法如期交屋，逾期期間買方應繳之貸款（含本金及利息）由賣方負擔」等語，參以兩造均不否認簽訂系爭契約時，兩造均明知系爭建物確由第三人黃建明承租中，衡諸常情，兩造上述點交約定，若解釋為出賣人讓與返還請求權時以代交付，自無特別約定第4條第6款之交屋款之必要，且依系爭契約第2條關於「如有他項權利或第三者提出異議時，由賣方負責清理」之約定，顯係因系爭房地該時由第三人黃建明占有中，原告無法於所有權移轉後，即時能占有系爭房屋，始特別約定就第三人黃建明於系爭建物上租賃權之他項權利處理方式及契約效果，故依系爭契約之客觀內容，顯就系爭建物之交付有特別之約定。
⒊再依原告所提出兩造間之對話內容，其中被告言明：「我爸
說你們尚有尾款沒支付，從尾款多褪（應係退字之誤）少補」，原告則回稱：「合約書清楚寫的交屋OK50萬入賬，不是不支付50萬，先搞清楚內容再來和我說，再說這是我們雙方買賣之事，我爸爸不過問的」、「50萬尾款指的是2020年12月31日如期交屋，再支付的」，被告其後亦回稱：「我已經跟律師討論過了，跟你確認後我這邊會支付在你更換律師前的貸款，之後的不負擔。因為老實說你這次委任的律師，法官那邊有說律師的訴訟函主張的不是很好，我也是擔心這樣拖下去不是辦法。畢竟房子賣給你們，我們當然很希望你們能儘快使用」等語（見本院卷第45、47、53頁），足證兩造確於簽訂系爭契約時，已特別針對系爭建物之交付，談妥要實際交屋，原告始需交付50萬元之尾款情節無誤，並均為兩造所知悉，而與前述系爭契約所訂內容相符合，況如被告主張系爭建物之點交係讓與返還請求權以代交付為有理由，則被告於系爭建物所有權移轉登記時即為交付，又有何再為原告支出第一審律師費用之必要？故系爭契約顯有前述最高法院所稱，出賣人之交付義務，於第三人返還前仍不消滅之特約情形甚明，原告主張依系爭契約約定，被告有現實交付系爭建物的義務，自足採信，被告所辯顯與客觀事實及兩造主觀認知均不同，自不可採信。
㈡被告已違反系爭契約之約定：
系爭契約第2條既約定，如有他項權利或第三者提出異議者，由賣方負責清理，否則賣方以違約論，第3條亦約定，不動產移交日期，於109年12月31日之前依現況點交，而被告既未於109年12月31日前將系爭建物之現實交付予原告，並為被告所不爭執，則原告主張於系爭房地所有權移轉後，被告仍違反上開現實交付之義務而有違約，自有理由。
㈢原告依民法第231條規定，請求遲延之損害為無理由，系爭契
約第8條第3款約定，請求被告給付違約之賠償金，於626,862元部分為有理由：
⒈原告依民法第231條請求無理由：
⑴按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
，民法第231條第1項定有明文。債務人因債務不履行，對於債權人所負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態，應將契約成立後所生之變動狀況考慮在內。
又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有明文。而所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於「積極損害」；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於「消極損害」。另損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並兩者之間有相當因果關係為其成立要件，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院96年度台上字第1651號判決意旨參照）。而所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此種損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係（最高法院84年度台上字第2170號判決意旨參照）。故債務不履行之損害賠償責任，即須債務人債務不履行之客觀事實，通常足以發生該項損害，始有因果關係可言。
⑵查原告主張被告應賠償原告遲延之損害1,253,725元，其主
張之依據乃被告給付遲延期間，原告應繳納之貸款（含本金及利息）。然原告買受房屋之貸款，係屬買受人給付買賣屋房價款所選擇籌措價金之方式及所應支出之成本，縱使被告無給付遲延之情事發生，原告本身仍有支出本息之既存事實存在，不致受被告給付遲延影響，而此項支出亦非照已定之計畫、設備或有其他特別情事，而受有損失之利益，故難認此項支出為原告所受損害或為其所失利益，與被告是否遲延交屋並無因果關係存在。故原告依本條請求自無理由，應予駁回。
⒉原告依系爭契約第8條第3款約定請求被告給付為有理由：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號、106 年度台上字第1212號判決意旨參照）。系爭契約第8條第3款既未特別約定違約金之性質，僅概括以無法如期交屋，預立損害賠償之約定，自屬損害賠償額預定性之違約金約定甚明。原告雖再主張系爭契約第7條始為違約金之約定，第8條則為特別損害賠償之約定，惟依系爭契約第7條之違約處理，其第1項係針對買方違約時，其已交付之訂金及其他價款全數任由賣方沒收等語；第2項係針對賣方違約時，應於解約日起將已收之訂金及其他價款三日內全數加倍返還買方，否則逕送法院強制執行等語；第3項則係符合前二項約定時，系爭契約同時解除，雙方應辦理恢復原狀等語，則該條約定既係在督促債務人履行，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，自屬違約定金之約定，而與第8條第3款有關賣方造約之違約金約定，互有不同，故原告上開陳述顯有誤解，併予敘明。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第2
52條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。經查：原告依系爭契約第8條第3款約定，主張給付逾期期間為20月又15日，原告於銀行貸款繳納本息金額共計1,253,725元等情，有原告所提相關臺灣銀行活期儲蓄存款/活期存款影本（見本院卷笫35-39、43、75頁）可憑，並為被告所不爭執。原告雖主張該金額均屬因被告遲延點交系爭建物所約定之賠償總額預定性之違約金，惟依系爭契約，其買賣標的物包含有系爭土地及系爭建物，就系爭土地之交付，被告並未違約，此可由原告向本院對第三人黃建明提起遷讓房屋訴訟，其中請求黃建明遷讓系爭土地部分，已經本院前案予以駁回，其後原告就此亦未提起上訴而可得而知，而系爭契約第8條第3款既約定：「賣方如無法如期交屋，逾期期間買方應繳之貸款（含本金及利息）由賣方負擔」，顯見本款約定之適用範圍，自不包含系爭土地在內。而原告主張上開貸款所繳納金額，既未區分係因系爭土地及系爭建物，分別向銀行貸款之金額，及因此各繳納之本息金額各為何，則被告既已履行交付系爭土地之義務，就債務部分已為一部之履行，自應推定原告就上開繳納本息之金額，就系爭土地及系爭建物之金額，應各為一半，始對被告較為公允，故本院審酌原告實際所受損害及可受之利益等情，認原告請求前開數額之違約金，顯屬過高，應酌減至50％即626,862元，始為適當，原告逾此請求部分，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於系爭契約之約定，請求被告應給付原告請求被告應給付原告626,862元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，自不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 111 年 11 月 15 日
書記官 張梨香