福建金門地方法院民事裁定114年度抗字第6號抗 告 人 胡郡伶相 對 人 藍沛慈上列當事人間聲請拍賣抵押物事件，抗告人對於本院司法事務官於中華民國114年4月3日所為113年度司拍字第15號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
相對人所有如附表所示之不動產准予拍賣。
聲請及抗告程序費用均由相對人負擔。
理 由
一、按抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條定有明文。次按抵押權為不動產物權，非經登記，不生效力，故抵押權所擔保債權如何，應依設定登記內容定之，抵押權人亦僅能依設定登記內容行使其權利（最高法院84年度台上字第1570號裁判意旨參照）。再按設定抵押權之目的係在擔保債權之清償，則只須將來實行抵押權時有被擔保之債權存在即為已足，故契約當事人如訂立以將來可發生之債權為被擔保債權，亦即其債權之發生雖屬於將來，但其數額已經預定者，此種抵押權在債權發生前亦得有效設立及登記。易言之，抵押權唯有在依當事人合意之內容及登記上之記載無從特定其擔保債權之範圍，或其所擔保之債權有無效、不成立、被撤銷或依其情形無發生可能時，始得謂違反抵押權設定之從屬性（最高法院91年度台上字第1955號判決意旨參照）。又聲請拍賣抵押物，原屬非訟事件，法院所為准許與否之裁定，無確定實體法上法律關係存否之性質，於債權及抵押權之存否，並無既判力。故祇須其抵押權已經依法登記，且債權已屆清償期而未受清償，法院即應為准許拍賣之裁定。而對於此項法律關係有爭執之人，為保護其權利，得提起訴訟，以謀解決（最高法院94年度台抗字第270號裁定意旨參照）。
二、抗告人聲請及抗告意旨略以：抗告人為金門縣○○鎮○○○段000000○000000○000000地號、金門縣○○鎮○○段000○000地號土地（下統稱系爭土地）之抵押權人，相對人違反兩造間104年4月24日經公證協議書第9、10條之約定，應給付抗告人懲罰性違約金新臺幣（下同）1,500萬元；而該違約金乃上開抵押權（下稱系爭抵押權）所擔保之債權，即兩造102年5月1日簽訂之協議書所示損害賠償債權予以明確化而已，並非新生之債權。本院113年度司拍字第15號裁定（下稱原裁定）以前開違約金1,500萬元並非系爭抵押權所擔保101年7月10日簽訂土地買賣、委託興建契約，及102年5月1日簽訂協議書所衍生之債權債務，不符普通抵押權之從屬性要件，駁回抗告人拍賣抵押物之聲請，顯有違誤，爰依法提起抗告，請求廢棄原裁定並准予拍賣系爭土地等語。
三、經查：
(一)系爭抵押權業經地政機關准予登記，登記日期為102年10月1日，權利人為抗告人，擔保債權種類及範圍為101年7月10日簽訂土地買賣、委託興建契約及102年5月1日簽訂協議書所衍生之債權債務，清償日期為108年9月23日，有系爭土地公務用謄本足憑；復有抗告人提出土地抵押權設定契約書、他項權利證明書、101年7月10日集村農舍委託買賣、興建契約書、102年5月1日協議書及104年4月24日公證書及協議書為證，而足認定抗告人為系爭土地之抵押權人。抗告人聲請強制執行系爭土地，以資滿足其債權，參照前開說明，當以系爭土地抵押權登記之擔保債權為限。
(二)兩造間104年4月24日協議書，雖未明載於系爭抵押權登記之擔保債權種類及範圍欄內；然觀該協議書開宗明義記載「茲因甲方（即相對人）向乙方（即抗告人）購買『禹陽莒光山莊集村農舍』之『A10』」戶...今甲、乙雙方同意解除買賣契約，乙方同時退還甲方前所交付之價金250萬元...甲、乙雙方同意另為協議條件如下」，及第9條：「甲方於第一次總登記取得（集村農舍之A10戶）所有權後，於5年期滿，若不願配合所有權移轉登記予乙方或其乙方指定第三人或承購戶；...違方願負擔懲罰性違約金1,500萬元，並約定得以公證書就此1,500萬元違約金直接強制執行違方之財產」、第10條：「甲方保證『A10』產權及土地持分配地等確為乙方所有，於過戶予乙方或指定第三人前，甲方願保證所有權不會遭他人查封、拍賣，若有遭其債權人查封、拍賣時，最遲於『A10』建物取得權狀前甲方負責撤銷查封、扣押等，以便乙方得向銀行辦理抵押借款，否則願負懲罰性違約金1,500萬元正，同意乙方以公證書直接聲請強制執行甲方之財產」等約定（本院卷第39、41頁），足見該協議書乃兩造買賣「禹陽莒光山莊集村農舍」A10戶之相關事宜及違約之約定，核與兩造間101年7月10日集村農舍委託買賣、興建契約書之標的物「禹陽莒光山莊集村農舍」之「A10」（同前卷第15頁）相同，亦與兩造間102年5月1日協議書「101年7月10日簽訂之買賣契約，經協議後另訂條件如下：...」（同前卷第23頁）之內容相關，由該等協議書之文字觀之，應堪認104年4月24日協議書約定之1,500萬元違約金，乃係系爭抵押權登記之擔保債權種類及範圍，即101年7月10日簽訂土地買賣、委託興建契約及102年5月1日簽訂協議書，所衍生之債權債務。
(三)再者，104年4月24日協議書第9、10條約定之懲罰性違約金，乃取決於集村農舍A10戶第一次總登記取得所有權後滿5年，仍未移轉登記予抗告人，準此，以該農舍係於104年11月間興建完成辦理第一次登記，有建物登記第二類謄本可稽，以此時間加計五年期限即為109年，固已逾越系爭抵押權登記之清償日期（108年9月23日）；但設定抵押權之目的係在擔保債權之清償，只須將來實行抵押權時有被擔保之債權存在即為已足。本件懲罰性違約金，既屬系爭抵押權擔保債權之衍生債權，並經登記而為特定之債權，參照前開說明，自不得認定其違反抵押權設定之從屬性。況相對人違反104年4月24日協議書第9、10條約定，未移轉登記A10農舍所有權及其土地持分與抗告人，且該農舍及其土地持分現遭他人查封中，均有建物登記第二類謄本及土地公務用謄本在卷可按（司拍卷第25頁、司拍禁閱卷第21-49頁），由該等文書形式審查，相對人違約甚明。
(四)綜上，抗告人本件債權既在系爭抵押權登記之擔保範圍內，且法院僅就抵押權人提出之文件為形式上審查，足可認系爭抵押權登記所擔保之債權已屆清償期而未清償，即應准許拍賣抵押物之聲請。至於抵押物所擔保債權之實質上存否或數額有所爭執者，則應另外以訴訟解決，尚非本件非訟程序可得審究。從而，原裁定以系爭抵押權不符普通抵押權從屬性之要件，駁回抗告人之聲請，尚有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應予准許。爰由本院將原裁定廢棄，並自為裁定如主文第2項所示。
四、據上論結，本件抗告為有理由，爰依非訟事件法第46條、第21條第2項，民事訴訟法第495條之1第1項、第492條、第78條，裁定如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 陳連發
法 官 林敬展法 官 魏玉英以上正本係照原本作成。
本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
書記官 童靖文附表：
土地標示 編號 土地坐落 面積 設定權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 金門縣 金城鎮 莒光樓段 711-14 127.53 1/4 2 金門縣 金城鎮 莒光樓段 711-18 102.25 1/1 3 金門縣 金城鎮 莒光樓段 711-21 11.57 1/4 4 金門縣 金沙鎮 陽宅段 107 713.03 1/1 5 金門縣 金沙鎮 陽宅段 136 606.82 1/1