福建金門地方法院民事判決114年度重訴字第1號原 告即反訴被告 林進來訴訟代理人 陳心慧律師
賴忠明律師上 一 人複 代理人 楊馥璟律師被 告即反訴原告 莊憲忠
徐玉妹張琦錦莊英俊兼 上四人訴訟代理人 莊英萬
莊英通
王文攸上 七 人訴訟代理人 康英彬律師上列當事人間請求土地抵押權塗銷登記等事件，本院於民國115年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將金門縣○○鎮○○○段000地號土地及其上門牌號碼金門縣○○鎮○○00號房屋遷空（搬移）、廢棄物清運及點交予被告後，將附表一所示抵押權設定登記塗銷。
二、被告應於原告將金門縣○○鎮○○○段000地號土地及其上門牌號碼金門縣○○鎮○○00號房屋遷空（搬移）、廢棄物清運及點交予被告後，將附表二所示之不動產於民國105年12月21日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
三、本訴訴訟費用由被告負擔。
四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。所謂「相牽連」，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。經查，原告即反訴被告Ａ０２主張其已完成兩造於民國107年7月5日及107年11月7日所訂立之協議書（以下合稱系爭協議）所約定之條款，請求被告即反訴原告Ａ０４、Ａ１６、Ａ０８、Ａ０５、Ａ１２、Ａ０６、Ａ０７等7人依據系爭協議之約定塗銷相關土地之抵押權登記及信託登記，據此提起本訴；反訴原告則主張反訴被告並未依系爭協議之約定騰空土地及房屋，應依該協議之約定給付違約金，爰依法提起反訴。是本件本訴及反訴是否有理由，均繫於原告即反訴被告是否已依系爭協議之約定履行此一事實之認定，在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，尚不至於延滯訴訟，有利兩造間紛爭一次解決，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，則被告即反訴原告等7人提起反訴，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、本訴部分㈠原告主張：
⒈原告前於102年6月3日向被告Ａ０４等7人（下稱被告等7人）借
款新臺幣（下同）3,000萬元，並將如附表一所示之不動產設定抵押權（下稱系爭抵押權）予如附表一所示之人，並將附表一編號2之不動產設定信託登記（下稱系爭信託登記）予被告等7人。兩造並分別於107年7月5日及107年11月7日訂立之系爭協議，約定由原告將其所有座落金門縣○○鎮○○○段000地號土地及其上門牌號碼金門縣○○鎮○○00號房屋（以下合稱系爭房地）信託登記予被告等7人，並以3,700萬元作為該房地之價值，用以抵償原告積欠被告等7人之3,000萬元借款及所生利息，約定由原告於107年12月31日前騰空點交系爭房地予被告等7人，被告等7人於取得系爭房地後應再給付100萬元之搬遷處理費予原告，並配合塗銷系爭抵押權及系爭信託登記。
⒉原告已於107年12月27日將系爭房地過戶予被告等7人，並於1
07年12月31日將系爭房地騰空點交完畢。惟被告等7人竟於數年後之113年4月8日始告知原告系爭房地尚有墓地存在，其等否認系爭房地已完成點交等語。然原告早於107年12月31日前即已將系爭房地騰空，並已完成過戶，依系爭協議之約定，應已抵償原告所積欠之3,000萬元債務及其所生之利息，兩造間之債權債務關係應已消滅，爰依民法第767條第1項中段之規定及兩造107年7月5日協議書第5條、107年11月7日協議書附註條款之約定提起本訴。並聲明：1.被告等7人應將如附表一所示之抵押權登記予以塗銷。2.被告等7人應將如附表二所示之不動產於民國105年12月21日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
㈡被告則以：
⒈被告等7人不爭執原告已將系爭房地過戶完畢，惟系爭房地上
仍存有雞舍、養雞設備、紙箱、鐵皮屋等物件，並留有原告祖先之墳墓尚未遷離（以下將前開雜物及墓地合稱系爭占用物），且尚有3家公司登記於系爭房地上，前開事實並經原告於113年3月19日存證信函內所自認，足見原告未依約於107年12月31日前騰空系爭房地，被告等7人自得依系爭協議書之約定及民法第264條之規定主張行使同時履行抗辯權，於原告騰空系爭房屋前拒絕塗銷系爭抵押權即系爭信託登記。⒉綜上所述，原告之主張並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分㈠反訴原告主張：
⒈反訴被告將系爭房地信託登記予反訴原告等7人，並約定應於
107年12月31日前騰空點交系爭房屋予反訴原告等7人用以抵償兩造間之債務及所生利息，惟系爭房地迄今仍留有系爭占用物置於其上，且有3家公司設立登記於其上等情，業如前述，查兩造於系爭協議內約定反訴被告如未依約於107年12月31日前騰空點交系爭房地，應賠償自遲延點交起至完成點交時止按每日1萬元計算之違約金，是反訴原告自得向反訴被告請求自108年1月1日起至109年7月14日（反訴原告暫請求至此日期）止之違約金560萬元。
⒉綜上，爰依兩造107年11月7日協議書之約定及民法229條第1
項之規定提起反訴。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告每人各80萬元整，即自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.第1項聲請請准供擔保宣告假執行。
㈡反訴被告則以：
⒈反訴原告於113年4月8日始告知反訴被告系爭房地上有墓地，
其等否認系爭房地已完成點交等語，距兩造於107年12月31日騰空點交系爭房地後已逾5年之久，期間均未向反訴被告反應，其等據此向反訴被告請求高額違約金，顯已違反誠信原則。又系爭房地於107年12月31日點交時，已確認一樓已清空，係反訴原告拒絕上二樓確認，應屬反訴原告未盡協力義務，而屬反訴原告之受領遲延，反訴被告並已依民法第241條第2項之規定，於108年2月19日寄發存證信函通知反訴原告為拋棄系爭房地占有之通知，應視為點交完成，則本件既已點交完成，則不生違約金之問題。
⒉縱認反訴原告得向反訴被告請求違約金，然該違約金之數額顯屬過高，應依民法第252條之規定酌減。
⒊綜上，反訴原告之主張並無理由。並聲明：反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理爭執與不爭執事項，併協議簡化爭點如下（見本院卷二第156至157頁）：
㈠不爭執事項：
⒈原告向被告等7人借款3,000萬元，並登記如附表一、二所示之抵押權及信託登記。
⒉兩造約定以系爭房地市價3,700萬元做價移轉予被告以抵償上開借款。
⒊系爭房地已登記為被告所有。
⒋依兩造107年7月5日協議書的第5點約定原告於107年12月31
日前將系爭房地騰空，交付被告，被告應於房地點交15日內撤回對甲方之強制執行及塗銷抵押權設定。
⒌依兩造107年11月7日協議書第4點，信託財產移轉登記前，
原告須於107年12月31日前遷空（搬移）及廢棄物清運、點交予被告或該第三人，被告於原告遵期點交完成時。
⒍系爭房地所有權移轉登記時間點是在107年12月27日。
㈡爭執事項：
⒈本件原告點交之條件為何？是否原告須遷空、廢棄物清運及
點交系爭房地後，被告方負撤銷如附表所示登記之義務？⒉原告是否已於107年12月31日依照兩份協議書內容、債之本
旨將系爭房地點交予被告？⒊原告請求被告等7人塗銷系爭抵押權及系爭信託登記有無理
由？⒋反訴原告提起反訴是否合法？⒌反訴原告向反訴被告請求違約金560萬元有無理由？⒍如認反訴被告應給付違約金，違約金之數額是否應酌減？⒎系爭房地是否仍由原告占有使用中？
四、本院判斷：㈠本件原告點交之條件為何？是否原告須遷空、廢棄物清運及
點交系爭房地後，被告方負撤銷如附表一、二所示登記之義務？⒈依兩造於107年7月5日簽署之協議書內容（見本院卷一第53至
55頁），可知雙方約定若原告或被告在107年10月31日前未能售出，原告應將系爭房地移轉所有權予被告，以抵償積欠之3000萬元債務，債權債務關係消滅，原告應於上開日期前將系爭房地騰空交付予被告或其指定之人，且未搬離置留之任何設備、物品及地上物均任由被告處分等情。嗣兩造復於107年11月7日簽署協議書（見本院卷一第59至61頁），約定原告同意由被告將系爭房地所有權移轉予被告所有，且原告需於107年12月31日前遷空（搬移）及廢棄物清運後，將系爭房地點交予被告或其指定之人，且被告應另行支付100萬元予原告，以作為補貼乙節。
⒉再者，依原告起訴狀中亦主張「原告早已於107年12月31日前
將系爭房地上雜物（含養雞設備、鐵皮屋、屋內物品等）清除」，及原告於108年1月28日寄送予被告之存證信函（見本院卷一第265至279頁），內容中同記載「...依據107年11月7日雙方協議書約定，雙方增加了廢棄物清運工項，此時經雙方同意，乙方要在另行支付100萬元予甲方，作為搬遷處理費，甲方業已在107年12月31日前廢棄物清運完成，但乙方並未給付搬遷處理費...」，堪認雙方約定除原告同意系爭房地移轉所有權移轉登記予被告外，且原告需於107年12月31日前遷空（搬移）及廢棄物清運後，再將系爭房地點交予被告或其指定之人，雙方債權債務關係始消滅。
㈡原告並未於107年12月31日依照兩份協議書內容、債之本旨
，將系爭房地遷空（搬移）、廢棄物清運及點交予被告？⒈依兩造107年7月5日協議書第5款，及107年11月7日協議書第4
點，所謂「騰空」、「遷空」之意思為何？兩造爭執頗大。按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年度台上字第1053號判例參照）。是何謂騰空點交，自應以兩造立約當時之真意，過去事實及其他一切證據資料為斷定之。查本件兩造簽訂協議書之目的，乃在將系爭房地所有權移轉，並點交予被告後，用以抵償原告積欠被告等7人之3,000萬元借款及所生利息，是無論合法建物抑或非合法建物、地上物設備均同其處理，從而「騰空」、「遷空」之意思，乃指屋內或工作物內之物品，搬離房屋將房屋騰出之意。否則，契約文字又為被告所草擬，如需拆除，被告何以不明確載明拆除？是故，兩造協議書既無明示「應予拆除」，足見被告抗辯騰空點交係將非合法建物、地上物設備拆除云云，難以採信。
⒉然而，本件原告雖起訴主張原告早已於107年12月31日前將系
爭房地上雜物（含養雞設備、鐵皮屋、屋內物品等）清除云云，然觀乎被告提出該日前往系爭房地點交時拍攝之照片（見本院卷一第191至199頁），可見兩造於107年12月31日點交時，系爭房屋尚有諸多雞隻、雞舍、養雞設備、紙箱及鐵皮屋等物品，是原告主張於該日已有騰空、將廢棄物清理完畢，已難可信。至原告雖提出114年3月21日照片（見本院卷一第219至231頁），然仍見尚有諸多物品抑或廢棄物在系爭房地內，顯見原告並未依雙方協議書內容，將系爭房地騰空、將廢棄物清理完畢。
⒊再者，佐以原告於113年3月19日寄發存證信函予被告時，自
陳「二、近日本人竟夢見祖先託夢告知家族墓地未遷移需儘快遷移，本人遂與Ａ０４先生聯繫，始知悉系爭房地上之墓地尚未遷移，且因本人並未完成搬遷點交事宜。四、本人實具有絕對之誠意，並願儘快將墓地遷移，與台端完成系爭房地點交事宜...」等語（見本院卷一第205、209至211頁），且被告於收受後，便於113年4月8日寄發存證信函予原告，其內容中告以「...現得知此系爭土地上尚有祖先墓地，再經查證尚有3家以上的公司登記於此，現特通知台端，速將系爭土地上祖先墓地遷出，所有的公司登記註銷及所有雜物（包括養雞設備鐵皮屋，屋內物品等等）全部清空完成」（見本院卷一第89頁），顯見原告尚未完成騰空、將廢棄物清理完畢。況且，被告主張仍未拿到系爭房地之鑰匙等語（見本院卷二第第155頁），上情亦為原告所不否認（見本院卷二第158頁），難謂原告業已將爭房地點交予被告。
⒋原告雖另主張被告有受領遲延等語，然債務人非依債務本旨
實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力。債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院83年度台上字第903號判決意旨參照），亦即受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。關於本件廢棄物清運之責任，雙方於107年11月7日協議書中約定已變更應由原告負擔，且原告於本院於115年3月6日至現場履勘時，雖已將屋內物品均騰空，然仍見有諸多雞舍、養雞設備雞籠在系爭房地內，而依原告兒子林峻宇所述，現場總共有5個大雞舍及2個小雞舍等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可查（見本院卷二第73至100頁），足徵原告尚未將廢棄物清理完畢，顯非依債務本旨實行，揆諸前揭說明，仍不生提出之效力，被告自得拒絕受領。從而，原告主張被告受領遲延，即屬無據。⒌按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；債之關係消
滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅，民法第767條第1項中段、第307條分別定有明文。次按抵押權為擔保物權，具有從屬性，倘無所擔保之債權存在，抵押權即無由成立，自應許抵押人請求塗銷該抵押權之設定登記（最高法院84年度台上字第167號判決意旨參照）。又按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決。從而，原告本於其為系爭不動產所有權人之地位，依民法第767條第1項規定，及依據兩造107年7月5日第5點約定、107年11月7日協議書第4點約定，請求在其將系爭房地遷空（搬移）、廢棄物清運及點交予被告之同時，被告應該將附表一所示抵押權設定登記塗銷，及被告應將附表二所示之不動產於105年12月21日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有，此即與雙務契約對待給付之法理相同，確屬有據。
㈢反訴原告向反訴被告請求違約金560萬元，違反權利濫用及誠信原則，為無理由。
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，固應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果，惟如無任何具體情事足以引起相對人信賴權利人已不行使其權利者，即不得任以權利人未即時行使權利，遽認其不得行使權利。
⒉經查，兩造約定點交之日期為107年12月31日，反訴原告於當
天固認為反訴被告並未依債之本旨，將系爭房地遷空、廢棄物清運完畢，遂先行離開，然反訴被告於不久後，早分別於108年1月28日、同年2月19日先後寄發存證信函予反訴原告（見本院卷一第265至287頁），轉告反訴原告關於系爭房地點交一事，衡情反訴原告倘若認為反訴被告並未履約完畢，應當即刻向反訴被告表示或反應，但反訴原告卻捨此不為，直至113年4月8日，反訴原告始寄發存證信函告以反訴被告「尚未將雞舍與鐵皮屋，屋內物品等雜物清空」一情（見本院卷一第87至91頁），逕任由反訴被告尚未「廢棄物清運」之違約情況繼續存在，並於114年6月17日，距離雙方約定之時間，已長達6年多，才提起本件反訴，是反訴原告提起本件反訴，違反權利濫用禁止原則及誠信原則，自難謂有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定、107年7月5日協議書第5點、107年11月7日協議書第4點約定，請求被告於原告遷空（搬移）、廢棄物清運及點交系爭房地之同時，將附表一所示系爭抵押權登記，及附表二所示以信託為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，為有理由，應予准許。又反訴原告向反訴被告請求違約金560萬元部分，則無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。
六、本件本訴及反訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 115 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 林家賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 27 日
書記官 童靖文附表一：
編號 抵押權人 抵押標的物 抵押權登記日期、字號 抵押權類型 1 Ａ１２、Ａ０５、Ａ０８ 金門縣○○鎮○○村段000地號土地 102年6月7日 金登資二字第6000號 普通抵押權 2 Ａ０５、Ａ１２、Ａ０８ 金門縣○○鎮○○○段00地號土地(信託財產) 102年6月7日 金登資二字第6000號 普通抵押權 3 Ａ１２、Ａ０５、Ａ０８ 金門縣○○鎮○○村段000地號土地 102年6月7日 金登資二字第6000號 普通抵押權 4 Ａ１２、Ａ０５、Ａ０８ 金門縣○○鎮○○村段000地號土地 102年6月7日 金登資二字第6000號 普通抵押權附表二：編號 受託人 信託財產 登記日期及字號 1 Ａ１６、Ａ０４、Ａ０８、Ａ０５、Ａ１２、Ａ０６、 Ａ０７ 金門縣○○鎮○○○段00地號土地 105年12月21日 105金登地字第12416、12417、12418、12419、12420、12421、12422號