福建金門地方法院民事判決115年度訴字第34號原 告 吳雪蓮
李奕成共 同訴訟代理人 李盈潔被 告 李國輝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國115年7月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼金門縣○○鎮○○街0號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣18萬2000元，及自民國115年2月1日起至遷讓房屋止，按月給付新臺幣7000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由原告負擔百分之10，餘由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣149萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣445萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決主文第二項前段於原告以新臺幣6萬600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣18萬2000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決主文第二項後段於原告就各到期部分以新臺幣2333元為被告供擔保後，得假執行；但被告就各到期部分如以新臺幣7000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張㈠原告李奕成為門牌號碼金門縣○○鎮○○街0號房屋(下稱系爭房
屋)之所有權人，原告吳雪蓮受原告李奕成授權出租系爭房屋，並與被告訂有租賃契約(下稱系爭租約)，約定每月租金為新臺幣(下同)7000元，並已於民國107年9月1日屆滿(合約誤載為：租賃期限經甲乙雙方洽訂為102年9個月即自107年9月1日起至107年9月1日，正確應為：租賃期限經甲乙雙方洽訂為5年即自102年9月1日起至107年8月31日)，現已依法視為不定期租賃關係（下稱系爭不定期租約），合先敘明。
㈡然被告自113年3月起即未支付租金，截至115年1月1日，已積
欠租金達23個月，共16萬1000元；復依據系爭契約第8條之約定，被告於租期屆滿後負有按月支付相當於租金2倍之違約金義務，故一併請求自113年3月起算，按月計算相當於租金1倍之懲罰性違約金，至115年1月1日止，共16萬1000元，總計32萬2000元(計算式：16萬1000元+16萬1000元=32萬2000元)，迄今並未依約遷讓返還房屋；並請求每月相當於租金7000元之不當得利等語。
㈢綜上，原告爰依系爭租約、系爭不定期租約、民法第767條第
1項前段及第179條之規定提起本件訴訟。並聲明：1.被告應將門牌號碼金門縣○○鎮○○街0號房屋騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告32萬2000元，及自115年2月1日起至遷讓房屋止，按月給付7000元。3.願供擔保聲請假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
三、本院之判斷㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第421條、第451條分別定有明文。再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條前段定有明文。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，第440條第1項、第2項分別定有明文。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。土地法第100條第3項亦有明定。
㈡再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條規定甚明。而無權占用他人之物，依社會通念可能獲得相當於租金之利益，所有人自得依上開規定請求無權占有人返還其占用土地、房屋所受相當於租金之利益。
㈢本件原告主張之事實，業據提出與所述相符之系爭租約影本(見調解卷第11至17頁)、存證信函影本(見調解卷第19至31頁)、房屋稅籍證明書影本(見調解卷第33頁)、金門縣○○鎮○○○段0000號土地謄本(見調解卷第49頁、本院卷第39頁)、金門縣○○鎮○○○段0000號地籍圖謄本(見調解卷第51頁、本院卷第41頁)、金門縣都市計畫整合資訊系統資料(見本院卷第43頁)、委任書、戶籍謄本、通訊軟體LINE對話紀錄、電費繳費資料、暫停供電通知單（見本院卷第27至29、31、33、35、37、55至67頁）等資料為證。又被告對於原告前開主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，視同自認，是除與前開法律規定未符之事實部分外，應認原告上開主張應為真實。
1.經查，兩造就系爭租約期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（即系爭不定期租約），先此敘明。又被告於113年3月起即未支付租金，於扣除押租金後，迄至114年10月31日止（見調解卷第19至21頁），被告積欠租金累計已逾2個月租金以上，則原告依前開規定終止系爭不定期租約，自屬有據。原告合法終止系爭不定期租約後，請求自115年2月1日起至遷讓房屋止，按月給付相當於租金7000元之不當得利等情，依前所述，為有理由，先此敘明。又原告主張被告自113年3月起即未支付租金，截至115年1月1日，已積欠租金共16萬1000元，惟原告於114年10月31日始終止系爭不定期租約，是於不定期租約終止前，應認原告仍屬同意乙方繼續使用，乙方固未如期給付租金，然於終止前，依民法第451條仍視為不定期限繼續契約，是原告所得請求者，應屬系爭不定期租約所生之租金，即113年3月1日至114年10月1日之租金共14萬元（計算式：7000元✕20＝140000元），原告此部分之請求為有理由。
2.又查，系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，…」（見調解卷第13頁）兩造既未另定違約金之性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。原告於114年10月31日終止系爭不定期租約後，催告被告返還，惟被告未依約返還系爭房屋予原告，是原告依上開規定，就114年11月1日至115年1月1日部分，除得請求相當於租金之不當得利2萬1000元（計算式：7000元✕3＝21000元）外，亦因符合所謂「租期屆滿時」、「甲方不同意出租」」之要件，依系爭租約約定，另請求賠償114年11月1日至115年1月1日止，按月計算相當於租金1倍之違約金，共2萬1000元（計算式：7000元✕3＝21000元），共4萬2000元（計算式：21000元＋21000元＝42000元），尚屬有據；逾此部分之請求，尚於法無據，應無理由。
3.從而，原告依系爭租約第8條、系爭不定期租約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告如本文第一項、第二項所示，即無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約第8條、系爭不定期租約、民法第767條第1項前段及第179條，請求如本文第一項、第二項所示，為有理由，應予准許；至逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。另職權宣告被告得供相當擔保金額，免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 6 日
民事第一庭 法 官 林敬展以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 6 日
書記官 李 文