臺灣基隆地方法院刑事判決 99年度易字第266號公 訴 人 臺灣基隆地方法院檢察署檢察官被 告 許瀞云上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（99年度偵字第354 號），本院判決如下：
主 文許瀞云為他人處理事務，意圖為自己不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益，未遂，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、許瀞云自民國98年2 月間起（已於同年12月6 日離職），在址設基隆市○○區○○街○○○ 號1 樓之「安居建業不動產仲介經紀有限公司」（下稱安居仲介公司，即住商不動產基隆新豐加盟店）擔任不動產經紀營業員，對安居仲介公司負有處理公司客戶所託不動產買賣租賃之居間仲介事務之任務。
緣葉文萍於98年9 月間，將其所有門牌號碼基隆市○○區○○街462 之5 號7 樓房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），委託安居仲介公司出租，並由許瀞云負責處理。惟於葉文萍委託出租期間一直無人承租，葉文萍經由許瀞云之遊說，於98年11月下旬以口頭方式將委託出租改為委託出售，許瀞云因而對安居仲介公司負有處理客戶葉文萍委託出售系爭房地等事宜之任務，其對葉文萍亦負有為處理系爭房地出售事宜而據實報告其所知關於訂約事項之任務。98年11月29日（星期日），邱達人經許瀞云陪同前去看系爭房地後，向許瀞云表示願出價新臺幣（下同）178 萬元購買系爭房地。惟許瀞云意圖為自己賺取不法利益，隱瞞有人出價178 萬元之訊息，向葉文萍表示有一對夫妻要購買系爭房地給長輩居住且買主要重新整修，誘使葉文萍同意以實拿160 萬元之條件出售系爭房地，葉文萍遂於98年12月1 日簽立委託售價為160 萬元之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」傳真予許瀞云。而邱達人與配偶張璟雯商妥確欲以178 萬元購買系爭房地後，邱達人旋於98年12月3 日至安居仲介公司簽立總價178 萬元之買賣議價委託書，且與安居仲介公司約定將其先前因看中其他房屋而提出之保證金3 萬元，轉作針對系爭房地議價而提出之保證金。許瀞云知曉上情，仍對葉文萍隱瞞邱達人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息，而向葉文萍謊稱有人已支付定金10萬元，相約於98年12月5 日至址設基隆市○○區○○路○○○ 號7 樓之邱煌洲代書事務所簽訂不動產買賣契約。葉文萍在不知邱達人出價178 萬元之情形下，於98年12月5 日，在邱煌洲代書事務所內，收受許瀞云交付之定金20萬元且簽訂不動產買賣契約書，同意以實拿16
0 萬元之價格出售系爭房地，許瀞云則以自己名義在買方欄位簽名，其雖口稱自己係買方代理人，惟並未明言買受人之姓名，內心真意則在先行以低價（160 萬元）購得系爭房地，俾便將來以高價（即178 萬元）轉售邱達人，藉此獲取不法利益。許瀞云並於98年12月3 日至同年月5 日期間，以電話催請邱達人準備現金前來簽約；惟因邱達人及張璟雯對許瀞云要求須支付現金等作法存有疑慮，未於98年12月5 日至安居仲介公司簽約，經安居仲介公司之負責人陳清慧詢問邱煌洲代書後，發覺上情，且告知葉文萍，葉文萍旋寄發存證信函撤銷上開買賣之意思表示，許瀞云欲從差價中獲利之犯行因而未能得逞，其前開行為尚未導致葉文萍及安居仲介公司之財產、利益受損。葉文萍嗣後於99年1 月10日與邱達人就系爭房地達成買賣交易，雙方合意以總價175 萬元成交（葉文萍自行降價）。
二、案經安居仲介公司及葉文萍訴由臺灣基隆地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、證據能力之說明：㈠被告許瀞云對自己在檢察事務官詢問時及檢察官偵訊時之供
述，於本院準備程序表示：99年2 月23日檢察事務官詢問筆錄，記載「因為邱達人出的價比楊振東高很多，我們有想替葉小姐賣比較高的價錢，所以我才又收了邱達人的斡旋金」，實際上邱達人之斡旋金是他們先前看另一棟房屋時已繳交，12月3 日換約時直接轉為系爭房地之斡旋金，伊當時回答內容應為「因為邱達人出的價比楊振東高很多，我有想替葉文萍賣比較高的價錢，如果邱達人確實要以178 萬元購買，多出18萬元，賠償楊振東10萬元，還替賣方多賣8 萬元，因我與楊振東簽訂金收據，備註欄有記載若賣方不賣，訂金沒收，買方不買，訂金加倍退還，所以我才又與邱達人換約」（本院卷第50頁、第39頁、第22頁；民法之法條用語為「定金」，因被告係書寫「訂金收據」，故以下提及「訂金收據」時均記載為「訂金收據」）。查上開筆錄僅「所以我才又收了邱達人的斡旋金」之記載與被告上開辯解不同，而證人陳清慧於偵查及審理中曾證稱：斡旋金是從Ｃ棟轉過來，斡旋金一直在公司（99年度交查字第59號卷第84頁、本院卷第98頁），證人邱達人於偵查中亦提及本來在看Ｃ棟房屋，後來改看Ｆ棟7 樓系爭房地，伊因而將Ｃ棟之斡旋金轉到系爭房地，換成新的斡旋約（99年度交查字第59號卷第79頁），足認上開「所以我才又收了邱達人的斡旋金」確有誤載，應以證人陳清慧、邱達人及被告所述「邱達人於98年12月3 日換約，針對系爭房地重新簽立買賣議價委託書，先前針對Ｃ棟房屋已付之斡旋金直接轉為系爭房地之斡旋金」方屬實情，上開誤載部分自不得作為認定本案犯罪事實之證據，惟其餘未經被告爭執之部分，既無事證顯示係違法取得而致其供述之任意性有所疑義，自屬有證據能力。
㈡按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符前4 條（指刑事訴
訟法第159 條之1 至第159 條之4 ）之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條之5 第1 項、第2 項定有明文。證人陳清慧於99年1 月4 日、同年2 月5 日、同年2 月23日、同年3 月23日檢察事務官詢問時之陳述，證人葉文萍於99年 1月4 日、同年2 月23日、同年3 月23日檢察事務官詢問時之陳述，證人邱達人及張璟雯於99年3 月23日檢察事務官詢問時之陳述，均屬被告以外之人於審判外之陳述，被告於本院準備程序僅就證人邱達人上開受詢問筆錄之部分記載有爭執，並不爭執其餘證人所為陳述之證據能力（僅爭執證明力），於言詞辯論終結前亦未聲明異議，依上開規定，應認證人陳清慧、葉文萍及張璟雯上揭審判外之陳述均具有證據能力。被告對證人邱達人之上開筆錄雖表示：伊記得邱達人是說他簽約金都沒有準備好，筆錄卻未記載，且筆錄中所載「她中間有在催我帶現金去付頭期款」，伊記得邱達人並未這樣說（本院卷第50頁、第39頁），經本院當庭勘驗證人邱達人該次偵查光碟結果：邱達人確有表示12月3 日當天或隔天有提及頭期款還沒準備好，亦有提及被告打電話要求去付現金、帶現金去簽約，禮拜六又再催一次等情，有勘驗筆錄在卷可稽（對話逐字譯文詳見本院卷第217至220頁），詢問筆錄之記載則為「……有沒有提頭期款還沒準備好我不確定，她中間有在催我帶現金去付頭期款，禮拜六又再催一次」（99年度交查字第59號卷第80頁），僅「有沒有提頭期款還沒準備好我不確定」一節記載與錄音內容不符，其餘記載並無錯誤，上開記載不符之部分僅係誤載，應認該份筆錄僅前開誤載之部分不得作為證據，其餘之部分仍具有證據能力。
㈢證人邱達人、張璟雯於99年5 月12日檢察官偵訊時之證言，
均經踐行具結程序，亦無顯不可信之情況存在，依刑事訴訟法第159 條之1 第2 項規定，其等於偵查中經具結之證言自得作為本案證據。
㈣卷附員工資料表、委託銷售／出租契約內容變更同意書、買
賣議價委託書、不動產買賣契約書、存證信函等書證，均非供述證據，無傳聞法則之適用，且與本案具有重要關聯性，本院審酌其作成時並無違法不當採證之情形，自得作為本案證據。
二、訊據被告固不否認其自98年2 月間起至同年12月6 日止，在安居仲介公司擔任不動產仲介營業員，葉文萍於98年9 月間將系爭房地委託安居仲介公司出租，於98年11月下旬改為委託出售，均由被告負責處理；98年11月底某日，邱達人經被告陪同去看系爭房地後，於98年12月3 日針對系爭房地簽立出價178 萬元之買賣議價委託書；而葉文萍於98年12月1 日簽立委託售價為160 萬元之委託銷售／出租契約內容變更同意書後，被告於98年12月5 日在邱煌洲代書事務所內交付20萬元定金予葉文萍，與葉文萍簽訂總價160 萬元之不動產買賣契約書，且以自己名義在買方欄位簽名；然被告在與葉文萍簽約之前，始終不曾向葉文萍告知有邱達人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息等情，惟矢口否認有何背信未遂之犯行，辯稱：伊之友人楊振東即將退休，有意承購系爭房地，楊振東以口頭出價165 萬元，葉文萍表示願以實拿 160萬元之價格成交，伊在98年12月1 日曾向陳清慧告知上情並向陳清慧領取委託銷售／出租契約內容變更同意書，葉文萍簽名回傳時亦係陳清慧轉交與伊；因楊振東確有誠意購買，伊於98年12月2 日代葉文萍向楊振東收取定金10萬元併書立「訂金收據」；98年12月3 日邱達人雖至公司簽立買賣議價委託書，然邱達人之妻張璟雯在電話中稱還要比價及不一定要買等不友善話語，且邱達人夫妻其實對於同社區Ｃ棟16樓之房子較為中意，伊認為邱達人夫妻承購系爭房地之意願並不確定，故未將邱達人出價一事告知葉文萍；因買方出價低於賣方底價時方有必要簽立買賣議價委託書，楊振東與邱達人之出價均高於底價，但楊振東確實有意承購，伊認為無庸簽立買賣議價委託書，而邱達人尚須考慮，故伊請邱達人簽立買賣議價委託書，邱達人於98年12月3 日更換買賣議價委託書後，伊有再以電話聯繫邱達人，表示178 萬元應可成交，因邱達人稱還要比價且簽約金尚未準備好，伊因此表示系爭房地已有客戶要購買；98年12月5 日伊代理楊振東與葉文萍在邱煌洲代書事務所簽訂買賣契約，同日晚上伊以電話告知邱達人系爭房地已經售予楊振東；伊實係受楊振東之託代為簽約，因疏忽未在買方簽名欄記載「代理」之意，致遭誤會為係自己欲承購系爭房地，伊在簽約當下有說係代友人購買；本案係因伊有意為葉文萍爭取較楊振東所出價錢更高之成交價格，若系爭房地由楊振東以165 萬元購得，佣金僅5 萬元，葉文萍實得160 萬元，若邱達人於98年12月5 日前表明確定承購，以邱達人之178 萬元及葉文萍之160 萬元間之價差18萬元，扣除對楊振東毀約需賠付之10萬元後，尚餘8 萬元，該8 萬元將由葉文萍與公司對分，對葉文萍及公司均更為有利，伊並無從中圖利自己或他人之意，亦無背信行為云云。經查：
㈠被告自98年2 月間起至同年12月6 日止，在安居仲介公司擔
任不動產仲介營業員，證人葉文萍於98年9 月間，將其所有系爭房地委託安居仲介公司出租，並由被告負責處理，惟於證人葉文萍委託出租期間一直無人承租，證人葉文萍經由被告之遊說，於98年11月下旬以口頭表示將委託出租改為委託出售，嗣後並於98年12月1 日簽立委託售價為160 萬元之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」，表示欲以實拿 160萬元之價格出售系爭房地；98年11月29日（星期日），證人邱達人經被告陪同前去看系爭房地後，於98年12月3 日至安居仲介公司簽立總價為新臺幣（下同）178 萬元之買賣議價委託書，且與安居仲介公司約定將其先前因看中其他房屋而提出之議價保證金3 萬元，轉作針對系爭房地議價而提出之保證金。被告知曉上情，並未將證人邱達人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息告知證人葉文萍，而於98年12月5 日至址設基隆市○○區○○路○○○ 號7 樓之邱煌洲代書事務所，與證人葉文萍簽訂不動產買賣契約書，證人葉文萍收受被告交付之定金20萬元，同意以實拿160 萬元之價格出售系爭房地，被告則以自己名義在買方欄位簽名等情，被告並不爭執（本院卷第52頁），且經證人葉文萍、陳清慧、邱達人、張璟雯於偵查及審理時證述綦詳，並有委託銷售／出租契約內容變更同意書、買賣議價委託書（含確認書）、不動產買賣契約書（均影本）在卷可稽，此部分之事實均堪信為真正。又卷附記載葉文萍收受楊振東所交付定金10萬元等內容之「訂金收據」，係被告自行書寫，並非證人葉文萍簽立等情，為被告所自承，且經證人葉文萍證述在卷，此部分亦足堪認定。
㈡【被告對安居仲介公司負有為該公司處理客戶葉文萍委託出
售系爭房地等事宜之任務；其對證人葉文萍亦負有為處理系爭房地出售事宜而據實報告訂約事項之任務】：
⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約；受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第528 條、第54
0 條前段、第529 條分別定有明文。而居間契約，係當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，此為民法第565 條所明定。居間契約應屬勞務給付契約之一種，民法在第2 章「各種之債」第12節「居間」，於第567 條第1 項尚規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介」。
⒉安居仲介公司係從事不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀
業之法人，有基隆市政府營利事業登記證影本存卷可憑（99年度交查字第59號卷第26頁），被告則係安居仲介公司之營業員，如有客戶登門欲委託安居仲介公司辦理不動產之出租、出售事宜，勢必須由自然人即營業員實際負責執行居間仲介等業務，且如居間仲介成功，安居仲介公司得向客戶收取佣金，營業員再與安居仲介公司結算獲利分配，故營業員對安居仲介公司負有為該公司處理公司客戶所託不動產買賣租賃之居間仲介等事務之任務。以證人葉文萍就系爭房地委託安居仲介公司出售之案件而言，安居仲介公司指定由被告負責處理，被告即對安居仲介公司負有為該公司處理證人葉文萍所託系爭房地出售等事務之任務。又依證人葉文萍於98年12月1 日與安居仲介公司簽立之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」，其上載明委託人葉文萍委託安居仲介公司銷售系爭房地，委託售價為16
0 萬元，於「其他變更內容」中則載明「賣方須付土地增值稅與水電、管理費、天然瓦斯費用交屋日以前屬賣方負擔，房屋稅及地價稅補交屋日以前的月數及貸款塗銷代書費，賣方實拿壹佰陸拾萬元，不付仲介服務費」（99年度偵字第354 號卷第8 頁）；依一般不動產仲介實務，係由賣方提供不動產標的物委由仲介公司出售，經仲介公司尋找買主，向賣方報告訂約之機會或為訂約之媒介，撮合成功後，賣方及買方分別支付佣金（即仲介費用，實務上又稱服務費用）予仲介公司，此時仲介公司與賣方之間應係居間之法律關係；本案證人葉文萍委託安居仲介公司銷售系爭房地，雖以書面表示「不付仲介服務費」，然雙方之真意，仍係由安居仲介公司向證人葉文萍報告訂約之機會或為訂約之媒介，安居仲介公司藉由系爭房地，吸引有意承購之買方與證人葉文萍締結買賣契約，安居仲介公司於成交後向買方收取佣金，所提供之勞務在實質上仍可獲利（否則，若無證人葉文萍提供系爭房地，安居仲介公司無從藉由提供勞務撮合買賣交易進而收取佣金），故安居仲介公司與證人葉文萍之間，依上開書面約定，縱無從解為民法之居間契約，然仍屬具有委任契約之性質，且實質上係處理「為賣方報告訂約之機會或為訂約之媒介」之事務。被告以經紀營業員之身分在上開委託銷售／出租契約內容變更同意書之受託人欄下方經紀營業員欄簽名，自應認為係受證人葉文萍及安居仲介公司之指定，受委任負責處理銷售系爭房地之事務，且其所負之任務，即為「為證人葉文萍報告訂約之機會或為訂約之媒介」，其對證人葉文萍即負有為處理系爭房地出售事宜而據實報告其所知關於訂約事項之任務。
㈢【證人邱達人、張璟雯均證稱有意承購系爭房地，且既已簽
立買賣議價委託書，亦有保證金作為擔保，被告所辯「邱達人無意購買系爭房地」之情形並不存在】：
⒈證人邱達人於本院審理時證稱：伊本來在看另一間房屋，
當時就簽了一份斡旋書（即買賣議價委託書），價錢談不妥，斡旋書期限還沒到，被告提到另一間（即系爭房地），她說屋主本來要出租，如伊要買，她可以問屋主，就帶伊去看房子，伊忘記是看完後還是看的時候，被告有提到屋主好像說180 萬元就可以賣，伊跟被告說該屋面向中庭比較吵、靠近馬路且要作窗戶，伊就砍價2 萬元，當天或隔天，被告說屋主表示178 萬元沒問題，叫伊隔天去簽約，伊才在12月3 日換成系爭房地之斡旋書，被告多次打電話要伊或伊老婆去簽約付頭期款，且說屋主缺錢，要求用現金支付五十餘萬元，因為被告說要用現金，通常這麼大筆的金額不會用現金，伊與老婆覺得很奇怪，老婆叫伊先不要簽約，星期六傍晚5、6時或6、7時許，被告打電話來叫伊趕快去簽約付現金，老婆與被告爭論為何要付現金，老婆說開即期票不是也一樣，被告說這樣伊要自己找代書，老婆說想自己找代書，被告說要用公司請的代書且要付現金，若不付現金或自己找代書的話，被告不保證交易過程不會有問題，因為雙方就此點沒有共識，談得不愉快，就沒有繼續說了。伊不曾向被告說不喜歡這棟房子或不想買，伊想買，只是被告一直強調付現金，伊與老婆覺得奇怪。後來在星期一或星期二，接到仲介的電話，與葉小姐見面，才知道被告與葉小姐在12月5 日簽約之事（本院卷第100至105頁）；其於偵查中亦為相同之證述，並證稱：
本來在看Ｃ棟16樓（即458之1號16樓），被告在12月3 日前幾天之星期日帶伊去看Ｆ棟7 樓（即系爭房地），伊去簽斡旋書時，把Ｃ棟的斡旋金轉到Ｆ棟7 樓來，當時老婆沒有表示反對意見，她只是希望被告將成交後所有費用列出清單；之後被告要求支付百分之30之頭期款，要用現金付55萬元，她說拿現金去就簽約了，老婆認為違反常理；星期六被告打電話催伊去簽約，星期六之前，印象中她還打電話問伊錢有無準備好；星期六接到被告的電話，老婆說要開票且代書要自己找，被告說如果自己找代書，交易過程無法保證，且說如果開票的話，受款人要開被告的名字，伊與太太都有要買的意願，只是覺得要付現金及開票要開被告的名字很奇怪，後來住商打電話來，伊才知道有價差之事（99年度交查字第59號卷第79至81頁、99年度偵字第354 號卷第44至45頁）。比對卷附之萬年曆（本院卷第173 頁），證人邱達人所述參觀系爭房地之「星期日」，應係98年11月29日，而98年12月3 日係星期四，其所述接到被告來電之「星期六」，應係指98年12月5 日（即被告與證人葉文萍簽訂不動產買賣契約書之當日）。由證人邱達人上開證言可知，其於98年12月3 日至安居仲介公司簽立買賣議價委託書之際，係已與配偶張璟雯達成欲購買系爭房地之共識，有意以178 萬元之價格向賣方議價，因而更換買賣議價委託書，廢棄原於98年11月17日針對另一標的簽立之買賣議價委託書（本院卷第41頁），重新簽立新的買賣議價委託書（99年度偵字第354 號卷第10頁），針對系爭房地以178 萬元之價格與賣方議價，而其所述未進一步簽訂不動產買賣契約之原因，係因被告要求「以現金支付頭期款，如開票須以被告為受款人」，認為違背交易常情而心生疑慮，並非自己或配偶對於買賣標的或價金尚有猶豫。
⒉證人即邱達人之配偶張璟雯於本院審理時證稱：伊知曉邱
達人在12月3 日中午去簽買賣議價委託書之事，該價錢是被告與邱達人講好的價錢，被告回覆說屋主同意以178 萬元出售，請邱達人趕快去簽約，邱達人才在12月3 日去簽斡旋書，當時被告沒有提及有其他人要買系爭房地，亦未提到已向其他人收取定金，且簽斡旋書時已經在提頭期款付現金之事；12月5 日星期六傍晚被告打電話來，邱達人轉給伊聽，被告說她幫伊與邱達人把房子買下來了，說她已幫忙付了55萬元，且說現在可以不用給現金，伊開票，票上寫她（被告）的名字。伊覺得整個程序都有問題，就說星期一約到被告的公司談。星期日晚上或星期一早上，被告打電話來說「斡旋金退給你們，我跟公司這邊有一些問題，那個房子就當作是我自己買的，我朋友買的算了啦」。12月3 日邱達人簽約時，伊與邱達人對於以178 萬元購買系爭房地早有共識，嗣後亦不曾表示不想買系爭房地，只是對於被告提出之付款方式有意見，在12月3 日至12月5 日之間，一直在爭執為何不能用現金票代替現金這件事（本院卷第109至115頁）；其於偵查中亦證稱：一開始出價看Ｃ棟，被告說有朋友的房子在Ｆ棟，父母重病急著用錢，比較能符合伊與邱達人希望的價錢。伊認為合理價是170 至175 萬元，但老公很堅持，伊沒有直接找被告反應，後來老公用178 萬元簽斡旋書，伊並未向被告表示反對購買系爭房地，伊只有反對拿現金去簽約，因怕老公受騙，曾向被告說「不要讓我知道你騙我老公，不然就算簽斡旋，我也不會付，錢在我這邊」，當時被告打電話找老公，一直說要拿55萬元現金去簽約；星期六被告打來說她幫伊與老公先買了房子，且幫忙付了55萬元定金，又說票要開她的名字，後來星期一被告打來說她會過來拿斡旋書且退還3 萬元，被告的公司亦打電話來，伊才知道被告要賺差價之事（99年度交查字第59號卷第81至82頁、99年度偵字第354 號卷第45至46頁）。證人張璟雯上開證言雖提及曾向被告表示「……就算簽斡旋書，我也不會付錢」等語，然其明確證稱係因被告表示「須以現金55萬元支付頭期款」，對於付款方式有所懷疑，因而向被告為上開陳述，其證述之內容，與證人邱達人所述「98年12月3 日簽斡旋書後，並未向被告表示不喜歡或不想買系爭房地之意，僅曾向被告表示「不願以現金支付頭期款，希望以即期票據之方式支付」之意。
⒊細觀卷附由證人邱達人親自簽立之買賣議價委託書及相連
之確認書（二張書面係左頁為確認書、右頁係買賣議價委託書），確認書中載明「買賣議價委託書（如右頁所示）主要內容包括：1.載明您提出議價的主要內容，由經紀業者轉達給賣方。2.購屋人如果選擇簽署本公司製作之『買賣議價委託書』，有關議價保證金之支付及其效力，請詳閱『買賣議價委託書』第四條約定內容。3.您在約定的議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。4.『買賣議價委託書』經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立，購屋人即應依約定與賣方補簽訂買賣契約書，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣方沒收，契約解除」；而買賣議價委託書中，於第四條「議價條件」第
5 款則載明「若議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除」（99年度偵字第35
4 號卷第10頁）。上開書面契約既已清楚記載購屋人應負之義務，證人邱達人自願於「購屋人」欄位簽名，自應解為係已了解且同意上開契約內容方為簽名，否則又何須在對於買賣之標的、價金仍躊躇猶豫之際，竟任令自己陷於保證金隨時可能遭沒收之危險！參酌證人邱達人及張璟雯歷次證言均表明「98年12月3 日簽立買賣議價委託書時，確實有意以178 萬元承購系爭房地，嗣後對於買賣標的及價金亦無反悔之意」，在在顯示證人邱達人簽立書面契約即在表明欲以178 萬元承購系爭房地且請賣方確認之意，並以先前所支付之保證金（即斡旋金）3 萬元擔保自己日後將依書面契約所示內容履行進一步簽訂不動產買賣契約書之義務。被告身為賣方即葉文萍之受託人，見邱達人夫妻已以上開書面契約正式出價，復有保證金擔保其履約之誠意，實無理由仍認「邱達人夫妻承購系爭房地之意願始終不確定」而不將上開有人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息告知賣方葉文萍，否則，簽立買賣議價委託書、確認書等書面契約及收取保證金即屬毫無意義多此一舉之行為。是以，被告辯稱係因證人邱達人、張璟雯對系爭房地之購買意願不確定，故未告知證人葉文萍云云，顯與上開卷證資料呈現之內容不符，委無可採。
㈣【被告負有向葉文萍據實報告其所知關於訂約事項之任務，
卻不曾向葉文萍報告有人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息，顯屬違背其應負之任務】：
⒈證人葉文萍於本院審理時證稱：98年11月底，被告打電話
來說系爭房地較難出租，問伊是否考慮改為出售，伊回答出租或出售均可，當時她說有人在看房子，一坪以7 萬元計算，差不多是170 萬元或165 萬元，對方說伊的房子還要加裝鐵窗等物，伊再減5 萬元，表示要實拿160 萬元，故有160 萬元這個數字，隔幾天，被告傳真委託銷售／出租契約內容變更同意書給伊簽名，伊當天回傳，回傳之前已由被告處得知有買家可能用160 萬元向伊購買，12月 5日下午5 時去邱煌洲代書事務所簽約時，伊本來以為買方要來與伊簽約，結果是被告來與伊簽約，被告說買方是她的朋友，且說買方是她兒子的英文老師，買方沒空，她幫買方代為簽約，伊知道被告是簽她自己的名字，但伊第一次賣房子，不知道被告為何簽她自己的名字；伊在12月 5日簽約之前，並不知道有人對伊的房子出價178 萬元，大約12月7 日早上8 時許，安居仲介公司朱先生打電話給伊，問伊是否有與被告於12月5 日在邱煌洲代書事務所簽約，且說伊簽約之前，已有一對夫妻針對伊的房子簽了 178萬元之斡旋書，而被告簽約完畢，在星期日回公司把個人物品收走；被告曾向伊說有先幫伊收取10萬元之定金，伊第一次看到「訂金收據」是被告寄存證信函給伊時附在信內，該收據沒有一個是伊的字；伊認為被告應將有人出價
178 萬元之事告知伊，使伊有機會考慮欲以160 萬元締約或用差價支付違約金改以178 萬元締約；後來伊與邱達人在99年1 月以175 萬元簽約成交（本院卷第71至83頁）；於偵查中尚證稱：當時父親往生、母親中風，伊無心力再管系爭房地之事，被告稱有人在看二房之房屋，伊當時不缺錢，出租或出售均可，被告說那邊一坪約7 萬元，大概可以賣到170 萬元，後來又說買主要重新整修房屋，出價
165 萬元，要伊減價，伊說要實拿160 萬元，當時被告說是一對夫妻要買給長輩住的；被告在12月4 日跟伊說，有收取買主交付之定金10萬元，她沒有說買主是楊振東，只說是一對夫妻，又說如果伊反悔，伊要賠10萬元，被告僅告知有客戶出價160 萬元，未告知有客戶出價178 萬元，伊認為被告有詐欺情事（99年度交查字第59號卷第20至22頁、99年度偵字第354 號卷第5 頁）。由證人葉文萍上開證述內容可知，其於98年12月5 日與被告簽立不動產買賣契約書時，係在不知「邱達人夫妻以買賣議價委託書出價
178 萬元」之情形下，因而同意以160 萬元出售系爭房地，且被告僅向其提及買主係「一對夫妻」、「英文老師」，從不曾提及「楊振東」，則被告所辯「楊振東支付定金10萬元表示確定購買」等情是否屬實，顯有可疑。
⒉證人葉文萍係因系爭房地之出租、出售事宜而結識被告、
證人邱達人及張璟雯，此由卷內各證人之證言顯然可知，其於本案之前與被告並無任何恩怨關係，且系爭房地出售過程雖有上開波折，然最後係以175 萬元之價格售予證人邱達人及張璟雯，且依證人楊振東於本院審理時之證言可知，證人葉文萍迄今並無對證人楊振東支付違約金之情形，足以顯示證人葉文萍出售系爭房地最終之結果（即 175萬元扣除佣金即服務費用），並未低於原先「實拿160 萬元」之條件，對證人葉文萍而言，其雖對於被告處理出售系爭房地等事務之過程中隱瞞「有人出更高價格」之情形頗有微詞，然尚不至於因立場不同而刻意加油添醋為不實之證言。證人葉文萍上開證言既表示「12月5 日簽約時，被告稱買方係她的兒子的英文老師」，被告於審理時則自承「邱達人曾係伊小孩之英文老師」（本院卷第226 頁），證人邱達人及張璟雯於偵查中亦曾提及：被告是補習班小孩的媽媽，我們在補習班上班，因而認識被告等語（99年度交查字第59號卷第79頁），足見被告於98年12月5 日簽約之際，不但未向證人葉文萍提及「買方係楊振東」，且由證人葉文萍所述「被告表示買方是她的友人、亦是兒子的英文老師」等內容觀之，被告當時未指明姓名但實際所指之對象實應係「邱達人夫妻」。
⒊證人陳清慧於本院審理時證稱：伊是安居仲介公司負責人
，98年12月1 日葉文萍簽委託銷售／出租契約內容變更同意書，伊事先並不知道，葉文萍簽名回傳時，公司有其他同事看到文件上有160 的數字，伊曾聽到被告在電話中談價錢，好像是175 萬元，且請對方加價，當時伊覺得有一點奇怪，12月3 日邱達人來公司簽斡旋書之事伊知情，當時伊也在公司，伊的認知是邱達人要買系爭房地，伊好像有聽到她（被告）約代書要簽約，伊公司是與2、3個代書事務所配合，簽約一定會在公司簽約，12月5 日好像有聽到她約代書要簽約，好像是約5 點、5 點半左右，時間到了怎麼人都沒來，伊後來才打電話問，當時伊的認知是邱達人會來公司簽不動產買賣契約書，伊不知道其實是約在代書那邊，伊打電話問被告，被告說她們在邱煌洲代書事務所簽約，當天晚上有連絡代書，請他拿合約書來，伊在電話中得知被告用160 萬元之價格向葉文萍購得系爭房地，星期一代書將合約書拿來公司，被告知道公司發現此事，就收拾東西離開，斡旋金、定金收回來一定是交給公司，伊沒有收到被告所述之定金10萬元，且從頭至尾亦不知被告向楊振東收取10萬元定金之事，且同行中沒有業務員會自己用A4的紙與客戶寫定金收據（本院卷第84至99頁）；其於偵查中亦為相同之證述，尚證稱：伊發現被告有欲賺取差價之情形，係在98年12月7 日通知葉文萍，公司從頭至尾不知道被告有以葉文萍之代理人名義向楊振東收取定金10萬元之事，定金收回之當天或隔天要繳回公司，且公司有制式之「買賣定金收款憑證」，被告所寫「訂金收據」是後來寄存證信函給葉文萍之附件，葉文萍拿給伊，伊才知道，葉文萍後來有對被告發存證信函撤銷買賣契約，且與邱達人在99年1 月10日左右簽約並辦好過戶（99年度交查字第59號卷第19至20頁、第84頁、99年度偵字第35
4 號卷第3 至5 頁、第36頁），並提出「住商不動產」之買賣定金收款憑證為憑（99年度偵字第354 號卷第39頁）。其上開證述內容，明確表示始終不知被告曾向證人楊振東收取定金10萬元之事，且被告就系爭房地經證人葉文萍同意以160 萬元出售、證人楊振東承諾以165 萬元購買且支付定金10萬元，以及被告代理證人楊振東與證人葉文萍簽訂買賣契約等情，均未曾向證人陳清慧報告；因此，被告所辯「楊振東支付定金10萬元表示確定購買」一節是否屬實，顯有可疑，且其所辯：伊在98年12月1 日曾向陳清慧告知葉文萍出價160 萬元出售系爭房地之事，並向陳清慧領取委託銷售／出租契約內容變更同意書，葉文萍簽名回傳時亦係陳清慧轉交予伊，本案係因伊於98年12月5 日簽約完畢後告知陳清慧，須等完成過戶後，買方（楊振東）才支付佣金，陳清慧因此不悅，且伊認為系爭房地已售予楊振東，邱達人無意購買，保證金自應退還邱達人，陳清慧不願退還保證金，伊與陳清慧發生爭吵，因而以口頭向陳清慧表示辭職等情，亦無從認定屬實。而安居仲介公司係「住商不動產」之加盟店，「住商不動產」印有制式之買賣定金收款憑證，被告在安居仲介公司任職超過半年，對於公司內部有上開買賣定金收款憑證應無不知之理，其自行書寫「訂金收據」，不使用制式之買賣定金收款憑證，已與一般常情不符，且其不要求證人楊振東先繳付買賣議價保證金並書立買賣議價委託書，直接與證人楊振東以口頭約定並收取定金10萬元，均與安居仲介公司正常交易模式有所不同，證人陳清慧如知曉上情，豈有容認被告以此種方式進行仲介，甚至催促被告向證人楊振東收取佣金之可能，況證人邱達人簽立之買賣議價委託書之議價期間係至98年12月11日為止，證人邱達人既證稱未曾表示無意購買或撤回議價，被告所述上開與證人陳清慧發生爭執之基礎顯然並不存在，益徵其所辯係因上開原因與證人陳清慧發生爭執、證人陳清慧始終知情云云，均屬無從採信為真。
⒋證人即代書邱煌洲於本院審理時證稱：伊係安居仲介公司
經常合作之代書之一，安居仲介公司之習慣是要求代書去公司簽約，被告當時跟伊說要去伊的事務所簽約，她說她要買巴塞隆納社區的房子（即系爭房地），簽約當天賣方問被告為何是她來簽約，被告說是代朋友來，但被告沒有拿出朋友授權之委任狀、身分證、印章等資料，沒有印象被告有提到朋友的姓名，如果被告有明確提到實際買受人係何人，伊會要求買方欄位要填實際買受人之名字，且伊需要看到買方之身分證才可以填載上面之資料，伊亦會要求被告以代理人之身分在代理人欄位簽名，被告從頭至尾都沒有提出實際買受人之身分證件等相關資料，伊根本無法在上面註記買方是何人（本院卷第198至201頁），其於本院民事庭受理楊振東對葉文萍提出請求履行契約等民事訴訟事件之審理過程中，亦曾以證人身分為相同之證述（參本院民事庭99年度訴字第15號民事卷宗第60至62頁），上開證述內容與證人葉文萍之證述內容亦無衝突牴觸。證人邱煌洲尚證稱：「（被告問：簽約完成後，我有在電梯裡跟你說是少年隊的楊隊長要買的，有何意見？）我沒有印象」、「（被告問：12月7 日我向你借一萬五千元，你當時問我為何要借錢，我說我要去退斡旋金三萬元，因為安居仲介公司不把錢給我，有何意見？）有，被告有向我借一萬五千元沒錯，但借錢的用途我沒有問，被告也沒有講用途」（本院卷第205、206頁），是以，被告辯稱曾向邱煌洲告知系爭房地是楊振東購買，且向邱煌洲借款以湊足3 萬元欲返還邱達人斡旋金云云（本院卷第51頁），顯然無從認定屬實。至於證人邱煌洲雖提及：被告跟伊說要去伊的事務所簽約時，伊曾向陳清慧之大姊提及此事，當時只說被告有一間巴塞隆納的房子要成交，要去伊那裡簽約（本院卷第203 頁），然其既證稱係向證人陳清慧之大姊而非證人陳清慧本人提及上情，即無從憑此認定證人陳清慧係事先知曉被告與證人葉文萍約在代書事務所簽約，亦無從憑此認定證人陳清慧所述有何不實之處。
⒌依上開說明，被告負有向證人葉文萍據實報告其所知關於
訂約事項之任務，使證人葉文萍得自行評估依現有資訊願以何種價格向何位出價者締約，然而，被告卻不曾向證人葉文萍報告有邱達人夫妻以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息，導致證人葉文萍在不知有人出更高價之情況下，同意以160 萬元之價格簽立不動產買賣契約書，被告所為顯已違背其本應就其所知關於訂約事項向證人葉文萍據實報告之任務，而有違背任務之行為；又被告身為安居仲介公司所指定為該公司處理客戶即證人葉文萍委託出售系爭房地之事務，其未妥適處理前開事務，顯然亦有違背任務之行為。
㈤【楊振東之證言無從採信為真，被告所述楊振東有意購買系爭房地、自己係代理楊振東簽約等情均無從採認為實】：
⒈被告於98年2 月5 日開始在安居仲介公司任職時，曾親自
填寫員工資料表，於「緊急連絡人」欄記載「楊振東」，「關係」欄記載「夫妻」，「家庭概況」欄之第一行記載「（親屬姓名）楊振東、（稱謂）夫妻、（出生日期）40.6.3、（職業）公務員、（職位）主管、（存歿）存」，第二行方記載其子之姓名、出生日期等基本資料等情，有員工資料表在卷可參（99年度交查字第59號卷第47頁證物袋內之員工資料表原本，其「夫妻」之記載原係書寫「未婚夫」，以立可白塗掉後再改寫為「夫妻」），被告於偵查初始供稱「我應該是寫朋友」（99年度偵字第354 號卷第36至37頁），其後改稱「我那裡不知道為什麼要這樣寫」（99年度交查字第59號卷第18頁），並不否認該內容係其填寫，惟對於為何如此填寫之原因交代不清。衡之常情，一般人甫就任新職填寫員工資料表時，在「家庭概況」欄均係填寫具有一定身分關係之最近親屬，實難想像有誤將「普通朋友或好朋友」記載於「家庭概況」欄之可能性，被告先列載「楊振東、夫妻」之資料，隨後列載其子之資料，可見被告並未誤認「家庭概況」欄應填寫之內容係指具有一定身分關係之最近親屬，其以上開方式填載，足以顯示其主觀上係認定自己與楊振東之關係已達足以互稱為夫妻或形同夫妻之程度，顯非一般「普通朋友、好朋友」之情狀可比擬，此與證人陳清慧所證稱：就伊所知，被告與楊振東沒有夫妻關係，算是同居人，因為與被告互為同事已有一段時間，有時大家聊天會聊到等情（本院卷第99頁），互核相符。
⒉細閱卷附證人楊振東持用之行動電話門號0000000000號於
98年8 月25日起至99年2 月24日止之通聯紀錄（99年度交查字第59號卷第64至73頁），該門號與被告持用之行動電話門號0000000000號係以極為密集、頻繁之方式通話聯繫，幾乎係每日或隔一日即有通話，且經常有一日之內聯繫數次之情形（上開期間共計184 日，二支門號共有251 筆通話紀錄），且多半係由門號0000000000發話；如係一般朋友，實難有如此密切殷勤之聯繫，亦難想像該等聯繫僅係因朋友之間商談購屋事宜而生，足以顯示證人楊振東與被告之間應具有相當深厚之情誼，與上開員工紀錄表記載之內容相互印證結果，更足認定被告顯係因其與證人楊振東之互動關係及感情深度已達形同夫妻之程度，而作出「夫妻」之記載。
⒊被告雖提出證人楊振東為證，欲佐證其所辯：楊振東曾交
付定金表示確定購買系爭房地，伊因而代理楊振東與賣方簽約等情屬實；經證人楊振東於偵查中及本院審理時證稱：伊係基隆市警察局少年隊隊長，於99年6 月2 日退休，平日多半住在隊部，93年間認識被告，當時委託被告出售伊名下七堵之房屋，與被告僅係一般朋友，直到現在都是普通朋友關係，有時會見面，平常不會很常電話聯絡，只有買房子那段期間較常打給被告，1、2年前伊就告訴被告，伊即將退休，希望購買兩房之房屋自住，購買系爭房地是要自住，不可能買進賣出轉手獲利，被告不曾向伊提及有人要出更高價購買系爭房地，伊亦不曾向被告表示購買房地要套利，伊在98年11月27日看屋且出價165 萬元，11月30日被告說若確定購買要準備定金10萬元，伊於12月 2日晚上在隊部拿現金10萬元給被告，被告當場手寫收據給伊，伊覺得奇怪，被告說公司沒有提供制式收據，伊認為沒有關係，亦不擔心被告會騙伊，簽約日剛好是選舉日，伊口頭委託被告代理伊去簽約，沒有出具委託書及交付證件，投票日當天伊有再拿10萬元給被告，因被告說對方要求付20萬元方能簽約，後來被告拿買賣契約書給伊看，伊有問為何上面沒有伊的名字，被告說她疏忽忘記寫「代」字，但現場有代書且她有說是代伊簽約，伊信任被告，故認為沒有關係。伊購屋是要自住，縱有價差，亦不願意賺，伊從不曾向被告表示買到房子後要再賣給別人，伊相信被告不可能再向別人說系爭房地還有出售之可能性（本院卷第140至152頁、99年度交查字第59號卷第16至17頁）。
惟本院提示上開通聯紀錄質疑其與被告以電話聯繫之次數與其所述情狀不符時，其改稱：當時應該是因為伊快退休要買房子，催被告催得比較緊，後來伊付了20萬元，伊有催被告趕快還錢（本院卷第147 頁），言下之意似係表示曾多次以電話向被告請求清償20萬元之意。然而，其上開證言表示「看到被告手寫收據，覺得奇怪」、「看到買賣契約書上沒有自己姓名，曾經質疑」，可見其亦認為被告處理系爭房地之買賣事宜與一般不動產買賣常情有異，在其付出20萬元卻無法辦理系爭房地之移轉登記，甚至20萬元有去無回之際，一般人理當會認為經手金錢且代為處理之被告難辭其咎，進而要求被告負責，然其竟於證述之末證稱：不曾對被告提起民事訴訟請求返還20萬元，伊認為被告沒有錯，且被告實際上沒拿到錢，是無辜的（本院卷第151 頁），所述顯屬悖於常情，參酌前述員工資料表及通聯紀錄所顯現二人交情匪淺之客觀事實，益徵上開證述內容係刻意為迴護、附和被告所為之不實之詞，本院自難憑證人楊振東前後矛盾且與常情不符之證言，對被告逕為有利之認定。
⒋再者，被告於偵查中即供稱：楊振東要退休、需要房屋而
介紹系爭房地等情（99年度交查字第59號卷第18頁），姑且不論其與證人楊振東間之深厚關係，以證人楊振東證述「通聯內容均係催被告找房子」及「購屋目的在自住，不曾有賺取差價獲利之意，亦不曾向被告表示購入後有轉售之可能性」，被告經歷與證人楊振東長達3 個月（卷附通聯紀錄係自98年8 月25日起，計算至98年12月初）密集之聯繫過程，必定了解證人楊振東急於尋覓退休後之住處，豈有不知證人楊振東上開「購入後絕不轉售」之堅定立場，亦絕無可能產生「楊振東購得系爭房地後，可能願意出售賺取差價」之認知，此由證人楊振東所述「伊相信被告不可能再向別人說系爭房地還有出售之可能性」亦足查知。本於此一前提，被告以「楊振東之代理人」心態與證人葉文萍簽訂買賣契約後，自不可能再對外釋放「系爭房地仍有出售可能」之訊息；然被告於書狀中自述：98年12月
5 日下午，我已代理楊振東與葉文萍簽訂不動產買賣契約書以後，我認為須告知邱達人此屋已經賣了，……當時我告知邱太太這間房子已經賣掉了，是我的朋友買的，你如果以後有意願要買，可以自己跟買方談，當時我很明確告知買方是少年隊楊振東隊長買的，而他的服務處就是跟你們格蘭英語補習班同一條路，信一路少年隊，邱太太答覆我說買方一定買了比較便宜，這樣房價是否可以便宜賣，我說不知道，邱太太質疑又說，這樣不就是一屋兩賣，我說不會的，你如果要買也須等買方產權過戶完成後再說，邱太太又問那須多久時間，我回答最快要20個工作日或 1個月的時間，邱太太又問那付款可用支票嗎？會不會產權不清楚？我回答：你如果害怕產權不清楚，支票抬頭可寫我的名字，我給你保證」（本院卷第33頁），上開內容顯然可見係被告先行提出「如果仍有意願購買，可向買方楊振東談」之話題，通篇談話顯係在向邱達人夫妻表達「系爭房地雖已由原屋主售出，但邱達人夫妻仍有購買系爭房地之可能性」、「只要簽發受款人為許瀞云之支票，保證不會發生所有權歸屬不清之疑慮」等訊息，此顯然非僅止於商場上為保持「買賣不成情義在」之心態所為之客套對話，足見被告所自承之事實與依證人楊振東之證言可合理推知之內容無法併存。被告辯稱之內容既與證人楊振東之證言相互矛盾，卷內證人楊振東之基隆愛三路郵局存摺影本雖有98年11月27日、11月30日各提領10萬元之交易紀錄（99年度交查字第59號卷第88頁），然無從藉此認定前述提領紀錄確係在支付欲交予證人葉文萍之定金20萬元，參酌被告及證人楊振東所述之「165 萬元」與證人邱達人所出之「178 萬元」，均高於證人葉文萍要求之底價160 萬元，被告卻僅要求證人邱達人簽立買賣議價委託書，而未要求證人楊振東以一般交易流程先簽立買賣議價委託書，甚至以手寫收據逕行收取定金等情，均與常情有悖，本院自無從僅因證人楊振東到庭證述曾交付定金表明欲購買系爭房地、曾委託被告代為簽約等情，即認被告辯稱：楊振東交付定金表示確定購買系爭房地，伊因而代楊振東前往簽約等辯解屬實。
⒌被告雖表示證人潘建文可證明其於98年12月8 日曾持系爭
房地之謄本向潘建文評估貸款數額（本院卷第51頁），經證人即基隆第一信用合作社副主管潘建文於本院審理時證稱：被告於98年11、12月間拿巴塞隆納社區之房地來給伊估價，詳細日期不記得，她說是楊振東要買，沒有帶資料，只有報楊振東之姓名，因為楊振東以往曾在伊任職之分社辦過貸款，有留存資料，伊有去翻閱以往留存之資料（本院卷第153至154頁），然被告所欲證明之待證事實縱使屬實，亦係發生於00年00月0 日，已在證人陳清慧、葉文萍、邱達人等人發現被告有「向葉文萍隱瞞邱達人出價17
8 萬元之訊息，以總價160 萬元與葉文萍簽訂買賣契約」等行為之後，自無從憑此為有利於被告之認定。又被告雖於書狀中羅列其與各證人間之通話時間及對話內容（98年12月3 日上午11時41分以安居仲介公司之電話00000000號打給邱達人夫妻之電話00000000號、同日下午4 時43分以伊持用之電話0000000000號打給邱達人夫妻之電話0000000000號、12月5 日晚上7 時31分以伊持用之0000000000號打給邱達人夫妻之0000000000號），且表示其所述內容有通聯紀錄可資佐證；然卷內所附之通聯紀錄，至多僅足以證明被告曾於通聯紀錄所載之時間對外通話，無從用以認定雙方對話之內容為何，況證人邱達人、張璟雯等人亦未曾否認有於被告所述之時間接獲來電，惟其等所證述雙方之對話內容與被告辯稱之內容並不相同。因此，自難僅憑通聯紀錄之存在逕認被告之辯解屬實。
㈥【被告向葉文萍隱瞞邱達人以買賣議價委託書出價178 萬元
之訊息，與葉文萍簽立不動產買賣契約書，且以自己名義在買方欄位簽名，隨後又以電話向邱達人表示「系爭房地已售出，惟仍有購買之可能」，種種跡證均顯示被告係有意從中自行賺取差價獲利】：
⒈起訴書所載犯罪事實雖認定被告係於98年12月2 日在未知
會證人葉文萍之情形下，以證人葉文萍之代理人之身分，向證人楊振東收取定金10萬元，並開立「訂金收據」交予證人楊振東收受，且違背其任務，未將此一事實告知安居仲介公司，亦未將所收定金繳回安居仲介公司；惟證人楊振東之證言無從認定屬實，業經本院析述如上；且依證人葉文萍、陳清慧、邱達人、張璟雯、邱煌洲上開證言可知，被告在98年12月5 日以前從不曾向上開五位證人提及有「楊振東」之存在，亦不曾提及該人與系爭房地之買賣有何關聯，上述「訂金收據」甚至係在被告寄發存證信函予證人葉文萍時，證人葉文萍方知曉有此收據之存在，98年12月5 日被告與證人葉文萍簽約時，被告提及之買方（「英文老師」）亦係指證人邱達人夫妻，可見扣除被告自述之內容、證人楊振東證稱之內容及此二人自行提出之卷附「訂金收據」以外，無任何證據足以顯示被告曾在98年12月5 日以前向他人表示「楊振東有意承購系爭房地且支付定金表示確定購買」等情形，參酌證人葉文萍證述：被告表示有一對夫妻欲購買系爭房地、被告在簽約時表示買方係英文老師等情，足以認定被告在98年12月5 日以前，係單獨意圖為自己不法之利益，有意先行以低價即160 萬元）購得系爭房地，俾便將來以高價即178 萬元轉售證人邱達人（夫妻），藉此獲取不法利益，而證人楊振東僅係因與被告上開深厚之交情，於被告東窗事發之後，刻意配合被告而為在「訂金收據」簽名及作出上開證言，公訴意旨上開內容應有誤會。
⒉綜據上開各項事證以觀，被告向證人葉文萍隱瞞證人邱達
人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息，與證人葉文萍簽立不動產買賣契約書，且以自己名義在買方欄位簽名，隨後又以電話向證人邱達人表示「系爭房地已售出，惟仍有購買之可能」，種種跡證均顯示被告係有意從中自行賺取差價獲利。本案應係被告意圖為自己賺取不法利益，隱瞞證人邱達人（夫妻）出價178 萬元之訊息，且向證人葉文萍表示有一對夫妻要購買系爭房地給長輩居住且買主要重新整修，誘使證人葉文萍同意以實拿160 萬元之條件出售系爭房地，由證人葉文萍於98年12月1 日簽立委託售價為160 萬元之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」。
而證人邱達人與證人張璟雯商妥確欲以178 萬元購買系爭房地後，證人邱達人於98年12月3 日至安居仲介公司簽立總價178 萬元之買賣議價委託書，且將其先前因看中其他房屋而提出之保證金3 萬元，轉作針對系爭房地議價而提出之保證金；被告知曉上情，仍對證人葉文萍隱瞞證人邱達人以買賣議價委託書出價178 萬元之訊息，而向證人葉文萍謊稱有人已支付定金10萬元，相約於98年12月5 日至邱煌洲代書事務所簽訂不動產買賣契約；證人葉文萍在不知實際出價更高之情形下，於98年12月5 日，在邱煌洲代書事務所內，收受被告交付之定金20萬元且簽訂不動產買賣契約書，同意以實拿160 萬元之價格出售系爭房地，被告則以自己名義在買方欄位簽名，其口稱自己係買方代理人，惟內心真意則在先行以低價（160 萬元）購得系爭房地，俾便將來以高價（即178 萬元）轉售證人邱達人（夫妻），藉此獲取不法利益；被告並於98年12月3 日至同年月5 日期間，以電話催請證人邱達人準備現金前來簽約；惟因證人邱達人及張璟雯對被告要求須支付現金等作法存有疑慮，未於98年12月5 日至安居仲介公司簽約，經證人陳清慧發覺上情，且告知證人葉文萍，被告欲從差價中獲利之犯行因而未能得逞，其上開所為顯屬違背任務之背信行為。
㈦【本案被告所為應僅構成未遂犯】：
⒈按刑法第342 條第1 項之背信罪為結果犯，以行為人所為
違背其任務之行為，「致生損害於本人之財產或其他利益」為要件，如本人之財產或其他利益尚未致生損害，僅係有受損害之危險者，尚不得論以該罪之既遂犯（最高法院86年度台上字第2974號、86年度台上字第2001號判決要旨參照）。
⒉被告為上開行為遭證人陳清慧、葉文萍等人察覺後，證人
葉文萍已於98年12月11日及同年月23日對被告寄送存證信函，表示其意思表示係受詐欺，而撤銷其買賣系爭房地之意思表示，有存證信函影本附卷可佐（99年度偵字第 354號卷第15至19頁），是以，被告欲購入後再售出賺取差價獲取不法利益之目的並未達到。對證人葉文萍而言，其於98年12月7 日發現上情後，已不可能同意將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，且由於證人邱達人所簽買賣議價委託書之議價期間係至「98年12月11日」止（參99年度偵字第354 號卷第10頁），證人葉文萍仍得於上開議價期間內表示同意以178 萬元價格出售系爭房地之意（此在民法上雖有「一物二賣」情形，然而，後成立之買賣契約並非無效，且證人葉文萍本得撤銷其與被告所為之買賣之意思表示，亦不致於對證人邱達人發生「無法辦理所有權移轉登記」之債務不履行情事），證人邱達人既未曾表示撤回上開議價，足見證人葉文萍如於上開議價期間內表示同意以178 萬元之價格出售系爭房地，並在買賣議價委託書之「賣方同意出售確認」欄簽名，雙方仍得以178 萬元成交。因此，證人葉文萍之財產、利益並未因被告之上開背信行為受損，安居仲介公司因系爭房地如成交可獲取之佣金利益亦未因此受損。準此，足認被告之上開背信行為，並未使證人葉文萍及安居仲介公司之財產、利益受有實際之損害，其所為應屬背信之未遂犯。
⒊證人葉文萍雖證稱：伊在12月7 日即得知係邱達人出價17
8 萬元，當時伊希望關係釐清後再與邱達人簽約，故拖至99年1 月方與邱達人簽約，成交價格為175 萬元，因伊覺得對他們不好意思，他們要這樣一直跑來跑去（本院卷第83頁），提及系爭房地最終係以175 萬元出售而成交之事實，然上開價格既係證人葉文萍考量上情後自行降價，併基於上開⒉之說明，自難以實際成交價為175 萬元之事實，據以認定此「3 萬元」之價差（指178 萬元與175 萬元之價差）係屬可歸責於被告。
三、論罪科刑：㈠核被告所為，係犯刑法第342 條第2 項、第1 項之背信未遂罪。
㈡被告係以一行為同時違背其對於安居仲介公司及證人葉文萍
所負擔之任務，而有對安居仲介公司及證人葉文萍發生損害之危險，惟尚未構成實際損害，其係以一行為同時觸犯二個背信未遂罪，為想像競合犯，應從一重處斷。
㈢被告係已著手於背信犯行，尚未達於既遂程度，為未遂犯，爰依刑法第25條第2 項規定予以減輕其刑。
㈣爰審酌被告於本案前並無前科紀錄，有臺灣高等法院被告前
案紀錄表在卷可參，其身為不動產經紀營業員，因見賣方葉文萍提出之委託售價低於買方邱達人夫妻提出之承購價格，為求買低賣高以圖自身利益，竟隱瞞實情，為此等背信行為，所為實非可取，且犯後始終以不實辯詞否認犯行，並無悔意，然其所貪圖之利益非鉅，且本案犯行尚未達於既遂程度等一切情狀，認檢察官具體求處有期徒刑6 月之意見，稍嫌過重，而量處如主文所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準，以資懲儆。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第342 條第2 項、第1 項、第55條、第25條第2 項、第41條第1 項前段，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官陳佳宏到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
刑事第三庭 審判長法 官 陳志祥
法 官 黃梅淑法 官 張婷妮以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
書記官 連懿婷附錄本案論罪科刑法條中華民國刑法第342條（背信罪）為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1 千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。