臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 八十九年度基簡字第一八六號
原 告 乙○○
甲○○被 告 丙○○右當事人間八十九年度基簡字第一八六號返還租賃物等事件於中華民國九十年七月六日下午四時零分在本院民事第七法庭公開宣示判決出席職員如左：
法 官 陳湘琳法院書記官 王靜敏通 譯 楊孝龍朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文被告應給付原告乙○○新台幣壹佰貳拾伍萬零柒佰捌拾玖元，及自民國八十九年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告乙○○以新台幣肆拾貳萬柒仟元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰貳拾伍萬壹仟元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述要旨
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百五十六萬七千零七十七元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十九年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：㈠本件被告與原告訂立「房屋預約租賃合約書」，向原告承租坐落基隆市○○街○
○○號一樓、基隆市○○街○○○號一樓房屋（以下分別簡稱系爭六十一號一樓房屋及六十三號一樓房屋）及一樓周圍合法空地，作為開設幼稚園之用，租賃期限自八十三年八月一日至八十九年七月三十一日止，租金自八十七年八月一日起每月六萬元，被告應於每月十日以前繳納租金。按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得終止租約、收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第一百條第三款、民法第四百五十五條分別定有明文。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第四百三十二條亦定有明文。查本件被告自八十八年八月份起，迄未繳付租金，至八十九年二月份止，共積欠租金四十二萬元，除以押租金十五萬元抵償外，被告仍積欠租金二十七萬元，其積欠租金額已達二期以上，經原告於八十九年一月六日催告繳付，被告仍未履行，原告遂於八十九年二月九日以基隆安樂路郵局存証信函第二一號終止租約，並請求回復原狀、返還房屋，仍不獲置理。另承租人於租賃契約終止後，未依約履行還屋之義務前，致出租人因而受有相當於租金額之損害，亦屬違反民法第四百五十五條之規定，承租人就此項相當於租金之損害亦應負賠償之責，最高法院四十六年台上字第一七八Ｏ號著有判例可資參照。查本件被告已於九十年六月十一日將系爭六十一、六十三號一樓房屋及周圍合法空地返還予原告，從而原告即應自八十九年三月一日起至遷讓返還之九十年六月十日止（計十五又三分之一個月）按月賠償原告相當於租金額之損害六萬元，共計九十二萬元（６００００元Ｘ十五又三分之一個月＝９２００００元）。再查，原告於交付系爭房屋予被告後，因被告擅自搭蓋違章遭鄰居檢舉，並經基隆市政府工務局進行拆除在案，被告對於所承租之房屋，顯然未盡善良管理人之注意義務，造成房屋本體、門、窗、雨庇等有毀損等之情事，如回復原狀（包括粉刷牆壁、天花板）預估需費用三十二萬零六十七元，此有臺灣省土木技師公會九十年五月十一日（九十）省土技字第一五九六號鑑定報告書在卷可稽，而因鑑定本件系爭房屋回復原狀所需之費用四萬五千元，與被告之債務不履行有相當因果關係，亦應由被告負責賠償。又依兩造所訂租約第八條之約定：「乙方水電費及一切稅捐由乙方（即被告）自行負擔」，本件被告自八十八年八月份起至終止租約為止，均未依約繳納系爭六十一、六十三號一樓房屋八十八年度之房屋稅一萬二千零十元，此項由原告代為繳納之費用亦應由被告賠償。綜上所述，本件被告應給付原告租金二十七萬元、相當於租金額之損害九十二萬元、回復原狀之費用三十二萬零六十七元、鑑定費用四萬五千元及代繳房屋稅一萬二千零十元，共計一百五十六萬七千零七十七元，及加計法定遲延之利息。
㈡被告於八十三年八月一日與原告乙○○與甲○○二人共同訂立房屋預約租賃合約
書，故出租人應即為原告乙○○與甲○○二人，雖嗣後原告甲○○將系爭六十一號一樓房屋所有權移轉登記與原告乙○○，仍不影響原告乙○○與甲○○為系爭租賃契約共同出租人之地位。
㈢原告係因被告對所承租系爭六十一、六十三號一樓房屋本體及其內之設備，未盡
善良管理人之注意義務，致造成房屋本體及內部落地門、鋁門、不銹鋼門等毀損需回復原狀之部分，請求被告賠償，並非被告所指違建遭拆除之部分。
㈣關於土地法第九十七條第一項城市地方房屋租金限額規定之適用範圍，依據我國
司法實務上一向所持之見解，每以「城市地方」係泛指一切市縣行政區域而言（最高法院五十四年一月二十六日民刑庭總會決議參照），中央地政主管機關則認為此項規定僅適用於業已依法公佈實施都市計畫之地區，且限於供住宅使用之房屋（行政院台四十八內字第六一０一號令，內政部67.9.15.台內地字第八０五五四七號函、71.5.22.台內地字第八七一０三號函參照），兩者見解固稍有不同，但無論作何解釋，就該條所謂「土地及建築物之總價額」須依土地法施行法第二十五條規定，按照法定地價及該管縣市地政機關估定之價額審定，則互相一致。又土地法第九十七條第一項之法意，係為求城市地區居民不動產使用利益公平發展之目的，賦予該管縣市地政機關以調節估定房屋及土地標準價額之權，俾依公權力介入當事人間之不動產租賃契約，而就其私權關係作適當之調整，與同條第二項規定縣市政府得強制減定租金額度之精神實出一貫，若該管地政機關依其地區經濟發展情形，並未開辦是項房價估定業務，致使無從釐定當地房屋租金之上限時，司法機關基於對行政權在憲政體制固有領域之尊重，就當事人間所涉及租賃爭議，即應歸復於契約自由原則而為審判，不得任意援引其它房價評鑑標準逕代行政機關介入裁奪（最高法院七十三年度台上字第二七０二號、七十四年台上字第二七三三號、七十五年台上字第一二九六號判決參照）。而房屋與土地各為具有獨立經濟價值之不動產，其利用價值孰高孰低未可一概而論，亦不得徒因就同一地區之基地設有租金數額上限，即予類推設限於房屋租賃之情形。本件系爭
六十一、六十三號一樓房屋坐落於基隆市○○區○○段，基隆市政府主管地政機關並未辦理建築物價額估定業務，揆諸上述說明，顯不生逾越法定房屋租金上限之問題，且系爭房屋係供被告經營托兒所之用，並非供住宅使用，復得享受鄰近地區交通、及就學人口等市場之特殊利益，被告應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，亦不受土地法第九十七條所定房租最高限制之拘束，況本件租約所定之租金，係兩造所合意，被告亦依約繳付租金至八十八年七月，從未有任何反對或保留之意思表示，從而原告請求被告按月給付租金六萬元，並依每月六萬元計算終止租約後、返還租賃物前相當於租金之損害額，自無不合。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明願供擔保聲請宣告免為假執行。
二、陳述：㈠本件租約之原始出租人固為原告乙○○及甲○○，然原告甲○○已於八十四年間
將系爭六十一號一樓房屋所有權移轉登記與原告乙○○，依民法第四百二十五條規定，本件租約僅存在被告與原告乙○○之間，此經本院八十九年度簡上字第一一號被告請求原告乙○○返還租金及押租金等事件所確定，原告甲○○請求被告給付租金、賠償金及回復原狀等，自屬無據。
㈡兩造於契約第八條關於：「乙方水電費及一切稅捐由乙方自行負擔」之約定，係
指被告承租系爭房屋營業所生之費用及稅捐，並非指房屋稅由被告負擔之意，且原告收受租金，本應自行負擔房屋稅，被告豈有同意代原告支付稅捐之理，另鑑定系爭六十一、六十三號一樓房屋所支出之鑑定費，並非回復原狀所必需，原告此二部分之請求，為無理由。
㈢原告請求回復原狀之金額，依其提出之估價單，扣除冷氣、冰箱、電燈後之金額
為二十三萬一千元，而臺灣省土木技師公會鑑定之金額卻高達三十二萬零六十七元，對照兩份估價單，臺灣省土木技師公會增加之「廢料清理及運什費」、「稅捐及管理費」應予扣除。又鑑定項目有「室內牆及天花板油漆」、「雨庇修復」二項，然油漆本屬消耗品，因房屋之正常使用會有剝落或污損情形，被告承租系
六十一、六十三號一樓房屋時即非全新之油漆，而在使用七年之後，當會有正常之耗損，故油漆部分不應列入回復原狀之項目；另雨庇係指中庭及防火巷上搭蓋之廁所，此二部分為違章建築，原告就該違建部分未列入出租之範圍，並經本院八十九年度簡上字第一一號判決所認定，亦不應列入回復原狀之項目。綜上所述，臺灣省土木技師公會所鑑定之金額應僅為九萬二千五百五十元（000000＋000000－00000－0000－00000－00000－00000－0000－00000＝９２５５２元），再予計算房屋之折舊後，始為被告回復原狀所應給付之金額。
㈣又城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限，土地
法第九十七條第一項定有明文。且此屬強制規定，如租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，最高法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例可資參照。而如承租人主張約定超過法定租額之限制，關於租賃房屋及土地之申報價額若干，應由所有人之出租人提出資料以資審認。本件原告所提系爭六十一、六十三號一樓房屋坐落之基地申報地價為每平方公尺九千二百元，總面積為一千零三十二平方公尺，原告之應有部分為萬分之五六四，其土地申報總價為五十三萬五千四百八十四元（９２００元Ｘ１０３２平方公尺Ｘ５６４／１００００＝５３５４８４元），則其土地及建築物申報總價為一百十五萬二千八百八十四元（000000元＋２９９８００元＋５３５４８４元＝0000000元），縱租金以最高額年息百分之十計算，原告每年得請求之租金不過為十一萬五千二百八十八元，換算每月租金應為九千六百零七元，超過此部分之金額，因違反強行規定而無效，原告自不得請求。原告雖主張如該管地政機關未開辦房價估定業務，致無從釐定當地房屋租金上限時，即不生逾越法定租金上限之問題，然目前地政機關有辦理法院囑託鑑價業務，且地政機關有無開辦房價估定業務，與是否應適用法定租金上限係屬二事，此從最高法院七十五年度台上字第一二九六號、七十四年度台上字第二七三三號判決均未據以拒絕適用法定租金自明。另被告承租系爭六十一、六十三號一樓房屋雖供開設托兒所使用，仍屬普通房屋之性質，並非市場之攤位，而週圍之設施，亦非屬原告所有，本件自有土地法第九十七條所定法定租金上限之適用。再者，被告於八十三年簽訂租約時，曾支付十五萬元之押租金，依土地法第九十八條規定，其現金利息視為租金之一部，其利率之計算與租金所由算定之利率相等，此部分自應從中扣除，且被告在八十八年三月間通知原告終止租約，並表示不願再繼續支付租金，並請原告返還被告所簽發之支票共二十七萬元，原告雖仍持以兌現，然超過法定租金部分，被告仍可主張抵扣。
乙、理由要領
壹、原告乙○○、甲○○主張被告與原告訂立「房屋預約租賃合約書」，向原告承租坐落基隆市○○街○○○號一樓、基隆市○○街○○○號一樓房屋及一樓周圍合法空地，作為開設幼稚園之用，租賃期限自八十三年八月一日至八十九年七月三十一日止，租金自八十七年八月一日起每月六萬元，被告應於每月十日以前繳納租金，而自八十八年八月份起至八十九年二月份止未繳付租金，共積欠租金四十二萬元，除以押租金十五萬元抵償外，被告仍積欠租金二十七萬元，其積欠租金額已達二期以上，經原告於八十九年一月六日催告繳付，被告仍未履行，原告遂於八十九年二月九日以基隆安樂路郵局存証信函第二一號終止租約，被告於九十年六月十一日將租賃標的物返還原告之事實，業據原告提出房屋預約租賃合約書一件、存證信函及掛號郵件收件回執各二件（以上均為影本），且為被告所不爭執，原告此部分之主張，自堪信為真實。然原告甲○○在交付租賃標的物於被告後，於八十四十月二十七日將系爭六十一號一樓房屋所有權移轉登記與原告乙○○，有建物登記謄本在卷可稽，原告甲○○固為系爭租賃契約之出租人之一，但依民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，即明示受讓人繼續租賃契約，原出租人則完全脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上之義務，亦不得行使其權利甚明，原告甲○○自不得依據該租賃契約向被告請求。現就原告乙○○所請求之金額應否准許，分述如次：
一、租金部分：被告自八十八年八月至八十九年二月未繳納租金，共積欠四十二萬元，原告乙○○主張自被告交付之十五萬元押租金抵扣積欠之租金，則被告尚積欠之租金為二十七萬元。被告雖辯稱系爭六十一、六十三號一樓屬於城市地方房屋，租金應受土地法第九十七條所定上限之限制，原告乙○○對超過部分無請求權云云。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。如違反上述規定，出租人對於超過部分無請求權（參見最高法院五十九年台上字第七九三號判例意旨）。復按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（即現行平均地權條例）所定，房租及地租最高限制之拘束（參見最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨），足見土地法第九十七條規定僅限於城市地方之一般「住宅用」房屋租賃及基地租用，不包括「營業用」房屋及其他有特殊營利利益之房地，方符合該法條之本意係在保護經濟弱者，即無房屋居住小市民的立法原意。本件系爭六十一、六十三號一樓係作為開設幼稚園，業據被告自承在卷，顯有異於一般居住利益，且兩造於租約第十條內約定甲方（即原告甲○○、乙○○）應協助乙方（即被告）儘力承接原托兒所之業務，可見原告乙○○收取租金之對價，並非單純出租房地，則被告以土地法第九十七條作為計算租金方式已失所憑據，再參酌系爭租賃契約之租金係兩造本於契約自由原則在雙方同意之下所定，被告既願意於租期第五年及第六年每月支付六萬之價格向原告租屋使用，自係在其基於系爭租賃標的物之所在地理位置，經濟效用及市場上之供需原則下所作之考量，此部分被告之辯解，殊不足取。另被告抗辯其於八十三年簽訂租約時，曾交付十五萬元之押租金，依土地法第九十八條規定，其現金利息視為租金之一部，可以抵扣積欠之租金云云，然民間在定租金之數額時，通常已將押租金之多寡考慮在內，如承租人在租賃關係發生後，主張以押租金之利息抵扣租金之一部，有時反失公平，且兩造於租約第六條約定：「第五條之押金，甲方應於合約期滿乙方不繼續承租，並遷空交還房屋後『無息』退還給乙方」，被告自無從再以押租金之利息，於應付之租金額內抵扣。
二、損害金部分：原告於八十九年二月九日以基隆安樂路郵局存證信函第二十一號終止兩造之租約，被告於租約終止後，即屬無權占用系爭租賃標的物，依社會通常之觀念，可獲得免於支付相當於租金之利益，致原告乙○○受有相當於租金之損害，原告乙○○自得向被告請求與租金相同之損害賠償金，故其請求被告給付自八十九年三月一日起至九十年六月十日（被告返還系爭租賃標的物前一日）止，共十五又三分之一個月，計九十二萬元，自屬有據。
三、回復原狀費用部分：系爭租賃標的物之部分設備於被告占有保管期間毀損，業經本院於九十年四月十七日履勘現場，製有勘驗筆錄及照片在卷可證，依兩造租約第七條：「乙方應以善良管理人對注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損應負擔損害賠償之責。」之約定，原告乙○○自得請求被告賠償其損害。而經本院囑託兩造均同意之臺灣省土木技師公會鑑定修復費用，據該會鑑定後製作修復工程估價鑑定報告書記載系爭六十一號一樓房屋修復工程項目為：１鋁窗（包括紗窗）修復＝４５００元、２鋁門調整＝２０００元、３落地門（包括內框及紗門）修復＝１８０００元、４大門鎖修復＝１０００元、５室內牆及天花板油漆＝５６７９５元、６廢料清理及運什費＝５０００元、６稅捐及管理費＝１３０９４元，另系爭六十三號一樓房屋修復工程項目為：１門拆除＝２０００元、２砌磚牆及防水粉刷＝３５５２元、３鋁門修復＝１４０００元、４四處窗（包括紗窗）修復＝１６５００元、５木門組立（包括拆除磚牆）＝１００００元、６落地門修復（包括內框及紗門）＝１８０００元、７門修復（包括玻璃及固格鋁）＝３０００元、８室內牆及天花板油漆＝５９０５２元、９屋前、屋外右側、屋後院三處雨庇修復＝５９９２０元（１３７２０＋２９６８０＋１６５２０）、１０廢料清理及運什費＝５０００元、１１稅捐及管理費＝２８６５４元，其中室內牆及天花板油漆係屬消耗品，非因被告未盡善良管理人之注意義務而毀損，而原告乙○○於本院八十八年度基簡字第二六三號、八十九年度簡上字第十一號被告訴請原告返還租金及押金事件中辯稱系爭六十三號一樓屋外右側及屋後院雨庇係被告於承租後所搭建，有被告提出本院上開判決在卷可稽，原告自不得請求此部分回復原狀之損害賠償。又系爭六十一號一樓房屋修復項目１、３、４，及系爭六十三號一樓房屋修復項目２、３、４、
５、６、７、９之屋前雨庇部分，係以新品換舊品，應予折舊，而系爭六十一、六十三號一樓房屋係鋼筋混凝土造，於七十六年二月二十五日辦理所有權第一次登記，有原告提出之建物登記謄本可證，至被告返還之九十年六月十一日，依營利事業所得稅查核準則第九十五條第八項規定：「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一月者，以一月計」之方法計算結果，共經過十四年三月又十六日，應以十四年四月計，本院依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，鋼筋混凝土造房屋之耐用年數為五十五年，依定率遞減法每年折舊千分之四十一，因上開修復項目屬房屋的附屬設備，無單獨使用價值，依固定資產用年數表第四項規定，其耐用年數隨其主要設備，經折舊後為二萬九千三百四十八元，另加系爭六十一號一樓修復項目２、系爭六十三號一樓修復項目１與回復原狀時所需支出之廢料清理及運什費、稅捐及管理費（稅捐及管理費以須修復金額之百分之十五計算，系爭六十一、六十三號一樓分別為四千五百七十五元、一萬二千八百六十六元），合計修復費用為六萬零七百八十九元，逾此範圍之請求，應予駁回。
四、修復工程估價鑑定費部分：原告請求被告賠償其申請臺灣省土木技師公會鑑定系爭租賃標的物回復原狀所需費用之鑑定費四萬五千元，然該鑑定費非係因被告對系爭租賃標的物未盡善良管理人之注意義務所生之損害，且非回復原狀所需之費用，不得請求賠償，應予駁回。
五、房屋稅部分：原告請求被告賠償自八十八年八月起至終止租約止之房屋稅一萬二千零十元，但兩造於租約第八條係約定：「乙方水電費及一切稅捐由乙方自行負擔，與甲方無干」，故被告僅應負擔其依法須繳納之稅捐，而房屋稅本應由房屋所有權人繳納，兩造復未明文約定由被告繳納，原告此部分之請求，於法無據。
貳、綜上所述，原告乙○○請求被告賠償一百二十五萬零七百八十九元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
參、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均與規定相符，因此分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
中 華 民 國 九十 年 七 月 六 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法院書記官 王 靜 敏~B 法 官 陳 湘 琳右正本證明與原本無異。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日~B 法院書記官 王 靜 敏