臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 八十九年度基簡字第四十六號
原 告 甲○○訴訟代理人 王慶超律師被 告 乙○○ 住台北縣○○鎮○○街○○巷○○號三樓訴訟代理人 黃丁風律師右當事人間八十九年度基簡字第四六號返還房屋事件於中華民國八十九年五月二十三日下午四時０分在本院民事第九法庭公開宣示判決出席職員如左：
法 官 蔡岱霖法院書記官 陳淑慧通 譯 林玉梅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於後：
主 文被告應將坐落門牌台北縣○○鎮○○路○段○○號如附圖斜線Ａ部分所示面積壹佰肆拾叁平方尺壹層房屋遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告方面：㈠訴之聲明：被告應將座落台北縣○○鎮○○路○段○○○號如附圖斜線Ａ部分所示
面積一四三平方尺一樓房屋遷讓返還原告，及自民國八十七年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬壹仟元。
㈡陳述要旨：
⑴被告即承租人於租賃關係消滅時，應將租賃房屋返還原告：座落台北縣○○鎮○
○路○段○○○號如附圖所示Ａ部份面積一四三平方尺（寬十一尺、長十三尺、折合三．九七坪）一樓房屋係由被告向原房屋出租人台灣汽車客運股份有限公司（以下簡稱台汽公司）承租，租賃期間自民國八十五年十一月一日起至八十八年九月三十日止為期二年十一個月，租金每月新台幣（下同）二萬一千元，雙方於八十五年十月三十日，訂有租賃契約書可稽。故被告最遲應於八十八年九月三十日租賃期限屆滿時，將系爭租賃房屋返還原告。承租人租賃關係終止後，應將租賃物返還出租人（民法第四五五條），否則即應負給付遲延責任，支付相當租金之損害賠償金。
⑵原出租人台汽公司已依租約第六條規定通知被告終止租約，返還房屋：原出租人
台汽公司為配合政府實施國家政策及因事業需要，因應公司急速變革及彌補長短期債務與營運虧損，編列八十七年度系爭房屋瑞芳站房地變賣預算，經台灣省議會通過，並報經台灣省政府、審計部台灣省主計處備查在案，自得終止租約收回房屋，台汽公司於八十七年三月廿六日通知被告依租賃契約書第六條辦理終止租約，請被告於三個月內遷讓返還房屋，經被告收悉，被告自應返還房屋，台汽公司公開標售瑞芳站房地資產，包括系爭房屋，經原告購得後交付價金，並於八十七年七月三日點交房屋土地，有台汽公司書函可稽，並辦妥土地建物，所有權移轉登記，原告為系爭房屋之所有人，並受讓台汽公司與被告間租賃契約之一切權利義務，而於八十七年七月十六日委請律師函請被告返還房屋。
⑶被告主張台汽公司標售瑞芳站房屋土地有優先承買權而抗辯拒絕返還房屋云云，
被告既非土地所有權人、亦非地上權人、典權人、土地承租人，與土地法第優先承買權之規定不合。
⑷本件係依房屋租賃契約，請求返還租賃房屋。依民法第四五五條規定，承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物與「出租人」；被告抗辯應返還租賃物與「所有權人」云云，顯然違背法令，其抗辯不足採信。況按民法第四百五十五條之出租人租賃物返還請求權，不以出租人就租賃物有所有權為要件（最高法院三三年上字第三○六一號判例要旨）；故被告主張出租人無租賃物返還請求權，而只有租賃物之所有權人始有租賃物返還求權云云，顯不可採。原告既已付款買受系爭房屋及基地，點交受讓出賣人台汽公司對被告之租賃物返還請求權，被告應返還租賃房屋。
⑸被告係承租房屋，而非承租土地，被告與台汽公司雙方訂有租賃契約書，前後重
複表示出租房屋多達三十一次之多。又八十五年十月七日台汽公司公告之台汽公司第一運輸處房屋出租登記公告明確記載表示出租房屋多達八次，「有意承租者請於八十五年十月十七日以前到該處或瑞芳站登記，同年月二十二日上午十時在瑞芳站二樓站長室議價比價」；台汽公司之「房屋出租登記須知」亦明確記載表示出租房屋多達七次。由上開三件出租房屋公告、登記須知及租賃契約，重複明白表示出租房屋而非出租土地，況且文件中無出租土地之文字，故被告主張係承租土地而非承租房屋，顯與事實不符。被告曲解出租房屋契約文字，依台汽公司與被告所訂立之上開租賃契約文件中已明確表示台汽公司為出租房屋，被告亦明確表示承租房屋，雙方各表示租賃房屋，已無須別事探求，即不得反捨契約文字而更為曲解。又依租約之內容：租約第九條約定「房屋」之危險負擔、租約第十條約定房屋之修繕、租約第十一條約定房屋改裝之條件、租約第十二條約定「頂樓及建築物四週牆面裝設廣告看板之權利屬出租人所有」、租約第十四條約定「本租約經終止或解除後，承租人應將自設之設備及自有之其他雜物自行拆除搬離，將房屋交還出租人並不得要求任何補償或其他費用」，再再記明承租人係承租房屋。再該租約租期只有短短二年十一個月，如承租土地新建房屋，因新建房屋投資甚多，且房屋為耐久財，非短短二、三年即毀滅，故土地租期必定為十年以上，絕無短短二年十一月之理，故被告抗辯承租土地新建房屋，租期為二年十一個月云云，顯違背社會經驗法則。
⑹出租人之房屋牆壁依然存在，被告如有修繕房屋，依租賃契約亦不得保有任何權
利：八十五年十一月一日台汽公司將房屋出租予被告後，被告為經營飲食商店，方便顧客出入而將房屋之二面牆壁改裝為鐵門，其餘二面牆壁依舊保留為磚造舊牆壁，房屋牆壁水槽之水泥因年代久遠已風化剝落露出紅磚，水泥風化剝落須十年以上，可證該房屋已有十年以上，係出租人所有，而非被告於八十五年十一月一日訂立房屋，租賃契約後新建。況且依房屋租賃契約書第十一條規定，承租人自行改良或修建部份不得保有權利，並應於租約屆滿恢復原狀，又第十四條約定本租約經終止或解除後承租人應將自設之設備及其他雜物自行拆除搬離，將房屋交還出租人，並不得再求任何補償，如未拆除搬離視為放棄，可見被告縱自行改裝修建鐵門，亦不得保有任何權利，更非新建房屋。
二、被告方面：被告抗辯系爭房屋係被告原始所有，被告並依土地法第一百零四條規定，享有系爭房屋所在土地之優先購買權，陳述理由略以：
⑴被告與台汽公司簽訂之租賃契約書，依其附圖，台汽公司之建築物僅有「車站櫥
物室、候車室、調度室」三棟，並均為加強磚造平房，被告承租者乃調度室外牆以外至明燈路旁台汽公司設置供乘客候車休息之水泥磚矮凳間、其中尚有一棵大樹之空地，被告承租取得後，始發包興築鐵皮平房，是被告為系爭房屋之原始所有人，原告請求返還房屋，委無足採。
⑵按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八
條定有明文，被告與台汽公司訂定之租賃契約，雖名為房屋租賃契約，但此一契約實係使用台汽公司出租站屋之定型化契約，並非專為本件租賃而設計，系爭租約上所載「房屋坐落台北縣瑞芳鎮三段三十九號」之門牌號碼及「一樓」之樓層，乃指台汽公司所有之車站櫥物室、候車室、調度室而言，然此皆非被告承租之標的，被告實際租賃範圍，乃依約記載為「如附圖所示」，即系爭三．九七坪之土地，當時其上並無建物，故系爭租約之標的，應探求兩造真意及衡量客觀情況認定，不得拘泥於使用之辭句，被告承租當時，系爭土地上既無建物，其承租之標的自為土地。
⑶被告向台汽公司租地建屋，詎台汽公司在租賃期間內之八十七年三月二十日將含
承租土地在內之全部土地併為標售與原告，台汽公司並未通知被告於十日期間內為是否優先購買之表示，原告縱與台汽公司訂約而取得系爭土地，仍不得對抗具有優先購買權之被告。
乙、理由要領：
一、本件原告主張被告與訴外人台汽公司於八十五年十月三十日訂定租賃契約（以下簡稱系爭租約），約定自八十五年十一月一日起至八十八年九月三十日止，承租坐落門牌台北縣○○鎮○○路○段○○○號如附圖斜線Ａ部分所示面積一百四十三平方尺一層房屋（以下簡稱系爭房屋），惟於租賃期間中，台汽公司公開標售瑞芳站房地資產，包括系爭房屋及所坐落之土地（以下簡稱系爭土地），經原告購得後交付價金，並於八十七年七月三日點交房屋土地，並辦妥系爭土地所有權移轉登記，原告為系爭房屋之所有人，並受讓系爭租約之一切權利義務等語；被告則否認原告為系爭房屋之所有人，抗辯系爭租約乃租地建屋契約，系爭房屋為被告原始建造取得等語。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；即解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例可資參照。經查：
㈠被告聲請訊問之證人江阿城即台汽公司產業公會常務理事到庭結證稱：系爭土地
上原係一尺餘高之花台，並有一個由兩塊水泥板蓋的機車停車棚，有一棵榕樹在裡面，因環境髒亂，站方將之出租，讓商人整理環境，站方不同意商人砍掉榕樹，僅同意其蓋個鐵皮屋等語。又被告聲請訊問之證人蘇金生結證稱：被告所提出之估價單係由其所寫，被告於八十四年十月底出資委由證人利用隔壁房屋之牆壁搭建鐵皮屋，並於鐵皮屋內施作鋪設地板及貼牆壁磁磚，未蓋鐵皮屋前原係一個空缺土地，原為花台、有一個水泥板蓋的車棚及一棵榕樹等語。又原告提出相關之臺灣板橋地方法院八十八年訴字第二一二七號確認優先承買權事件八十九年四月二十八日言詞辯論筆錄影本中，證人馮輝松即台汽公司職員亦證稱：伊辦理本件承租之前，就有建築物，是土地連同房屋出租予承租人使用。並有被告提出估價單影本一紙、系爭房屋興建中照片三張、被告繳納承租台汽公司第一運輸處瑞芳站場地出租（八十五年七月二十日至八十五年八月十九日當期）租金新台幣（下同）二萬元之收據影本一紙為證。
㈡是則被告與訴外人台汽公司於八十五年十月三十日訂定系爭租約之前，被告於八
十四年十月間已向台汽公司承租系爭土地，約定有「場地出租」之租賃契約，並按月繳付場地出租租金，而系爭房屋乃被告於八十四年十月底之場地租賃期間內出資僱工興建之事實，應堪認定。故被告辯稱系爭房屋係被告原始建造取得所有權，堪信為真實。
㈢然被告前於八十四年十月間向台汽公司承租系爭土地，乃均以「場地出租」為租
賃標的，為被告與台汽公司所明悉，並未有長久租地建屋之約定，甚至雙方約定不得砍除系爭土地上生長之大榕樹，顯非出於出租土地供建造房屋使用之合意，而僅係場所使用權之租賃，被告興建系爭房屋，並未有合法之土地使用權源。嗣被告與台汽公司上開場所使用權之租約約滿，台汽公司乃居於系爭土地及房屋所有人之地位，再行公告招租系爭土地並連同系爭房屋出租，有原告提出之台汽公司八十五年十月七日台汽公司第一運輸處房屋出租登記公告、房屋出租登記須知影本各一份為證，而仍由被告與台汽公司成立系爭租約。
㈣系爭租約之文字已明確記載租賃標的為系爭房屋，並依系爭租約第九條約定房屋
之危險負擔、第十條約定房屋之修繕、第十一條約定房屋改裝之條件、第十二條約定「頂樓及建築物四週牆面裝設廣告看板之權利屬出租人所有」等租約內容，以及系爭租約租期僅二年又十一個月，顯不敷建屋使用土地之時限等具體契約約定事項，被告與台汽公司合意成立之系爭租約確係房屋之租賃契約，況系爭租約成立之時，系爭房屋業已存在，被告辯稱系爭租約係租地建屋契約，顯與事實不符甚明，無足採取。則被告既係原始取得系爭房屋之所有權，非但未對於台汽公司出租系爭房屋表示異議，竟復與台汽公司簽訂系爭房屋租賃契約；徵諸被告先前建造系爭房屋並未取得使用系爭土地建屋之合法權源，已如前述，系爭房屋本係占用台汽公司所有之系爭土地，於被告承租上開場所使用權租賃期間屆滿後，成為無權占有土地之建物，難免拆屋之命運，被告縱係所有權人，亦難為合法之使用等過去之事實及上開一切證據資料，足見被告為繼續系爭房屋之使用，被告仍係以承租土地之場所使用權之意思，向台汽公司承租系爭房屋及土地，而為訂立系爭租約之意思表示，而無欲為其意思表示所拘束之真意，是故系爭租約成立時之當事人真意，乃被告自為心中之真意保留，此由被告本即原始取得系爭房屋之所有權，未移轉房屋所有權，卻於系爭租約第十四條明白約定：「本租約經終止或解除後，甲方（即承租人）應將自設之設備及自有之其他雜物自行拆除搬離，將房屋交還乙方（即出租人）並不得要求任何補償或其他費用：：」之租賃物房屋權利歸屬之約定，顯與真意相違，即已明暸。然依民法第八十六條前段之規定，其意思表示並不因之無效，系爭房屋租賃契約仍有效成立，「契約當事人間」均應受系爭租約之拘束；是故台汽公司依系爭租約之約定對被告得享有系爭房屋之收益、事實上處分等權利，得據以對抗被告原始取得之所有權，而被告對於第三人固得主張其所有權，惟不得以其所有權對抗出租人，僅得依系爭租約承租使用系爭房屋，並負繳納租金予出租人之義務。
二、原告主張台汽公司公開標售瑞芳站房地資產，包括系爭房屋之權利及系爭土地，經原告購得後交付價金，並於八十七年七月三日點交房屋土地，並辦妥系爭土地所有權移轉登記，原告並已受讓系爭租約之一切權利義務等事實，業經提出台汽公司八十七年七月十五日函、台汽公司資產變賣明細表、台汽公司基隆車站八十七年三月二十六日函、原告八十七年七月十六日發予被告之律師函（以上均為影本）、土地登記謄本等各一份為證，自堪信為真實。又依系爭租約第六條第一項第一款及第二項之約定，出租人因事業需要使用或配合政府實施國家政策，必須收回租賃房屋時，得於三個月前通知承租人終止租約；原出租人台汽公司為配合政府實施國家政策及因事業需要，因應公司急速變革及彌補長短期債務與營運虧損，編列八十七年度系爭房屋瑞芳站房地變賣預算，經台灣省議會通過，並報經台灣省政府、審計部台灣省主計處備查，自得依上開約定，經三個月期間以上之通知，終止租約並依約收取系爭房屋，台汽公司於八十七年三月廿六日以基八七─○四五─一─二一號函通知被告依租賃契約書第六條辦理終止租約，請被告於三個月內遷讓返還房屋，經被告收悉，有上開函影本一件為證，是系爭租約於八十七年七月底業已依約終止，依系爭租約第十四條之約定，被告自應交付系爭房屋與出租人，原告既已自原出租人台汽公司受讓系爭租約之一切權利義務，自得本於出租人之法律地位，依系爭租約請求被告交還系爭房屋。
三、又原告主張被告自系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，遲不交還原告，是被告受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，請求被告自八十七年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月返還原告相當於租金價額貳萬壹仟元之不當得利等語。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第一百七十九條定有明文；是不當得利之請求權人，必係他人所受之利益原應歸屬之正當權益人，例如承租人逾租期不返還租賃物，致該租賃物之所有人或收益權人（如典權人）本於其權利得為合法收益之權益受有損害者屬之。經查本件原告並非系爭房屋之所有人，已如前述，縱原告得本於債之相對性，依系爭租約對被告主張租賃物返還請求權，惟原告究無從對於系爭房屋另為他項使用收益而享有利益，自無何受有損害，其請求被告返還相當租金之不當得利，於法無據。
四、從而，原告依租賃之法律關係請求被告應將坐落門牌台北縣○○鎮○○路○段○○○號如附圖斜線Ａ部分所示面積壹佰肆拾叁平方尺壹層房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，於被告受敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十三 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法院書記官 陳淑慧~B 法 官 蔡岱霖右為正本係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附俱繕本。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十 日~B 書 記 官 陳淑慧