臺灣基隆地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一一號
上 訴 人 丙○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還租金及押金等事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月三十日本院簡易庭八十八年度基簡字第二六三號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）九十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文，所謂對於受讓人繼續存在之意義，乃在受讓人與承租人之間，於受讓之時當然發生租賃關係。是被上訴人辯稱訴外人甲○○在將系爭祥豐街六十一號房屋移轉予被上訴人後，仍保有出租人之地位，應一併予以起訴始為當事人適格，似有違誤。況縱認本件出租人為被上訴人與甲○○，惟甲○○於原審中亦不否認收受上訴人終止契約之意思表示，是上訴人已合法終止系爭租賃契約，而參酌本件為請求一定金額之給付，為請求一定金額之給付，為可分之債，縱未列甲○○為當事人，亦不生當事人適格與否之問題。
（二）系爭租賃契約第一條約定「房屋所在地及使用範圍為（一）基隆市○○街○○○號一樓（二）基隆市○○街○○○號一樓（三）一樓周圍之合法空地」。其中所謂「一樓周圍合法空地」所指為何，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之詞句。依照系爭房屋周圍以觀，除因違建被拆除之室外遊樂場、廁所、中庭所使用之土地及其地上增建物外，無其他空地存在，而依證人蕭立芬及鄭振仁於原審證稱，雨棚、兒童廁所及戶外遊戲區之圍牆在上訴人承租前即已存在，系爭房屋在上訴人承租前本即為幼稚園，上訴人承租系爭房屋亦用為幼稚園場地，衡諸常情，一般幼稚園應會有上開設施，故而當時雙方訂約之真意，當無排除上開增建物不租之理，否則上訴人無法使用室外遊樂場、廁所及中庭，承租系爭房屋即失其意義。復以被上訴人於原審亦稱：「我只蓋圍牆，是事後原告（即上訴人）自行加高及封閉」；「系爭房屋當初交給原告租用時，廁所及遊樂場均為合法」等詞，亦足說明被上訴人出租範圍包含遊樂場、廁所及中庭之部分。再者，上訴人在民國八十五年二、三月間，曾因中庭天花板及兒童廁所需整修裝潢，經告知被上訴人後，由上訴人自行整修支出，再以八十五年二月份房租及三月份房租扣抵，凡此均足證明被上訴人出租交付上訴人標的物確已包含遊樂場、廁所及中庭部分。是原審認定室外遊樂區、中庭雨棚及兒童廁所，均非被上訴人出租使用之範圍，恐有違誤。
（三）被上訴人雖辯稱所交付上訴人之廁所及遊樂場均是合法，係上訴人自行加高圍牆及封閉始造成違章，並稱上訴人擅在空地違章搭建始引起鄰居公憤而向基隆市政府檢舉拆除，否則其違章部分果係被上訴人搭建，何以自八十三年八月一日出租後均能相安無事，而至八十七年十一月始遭鄰居檢舉拆除等語。然查違建在八十七年間始遭檢舉，係因檢舉人原不住在該處，嗣八十七年間去住始發現，與被上訴人所稱並無關聯。且依被上訴人所言八十三年之違章建築相關法令，除非領有雜項執照，否則不可能會有合法建築存在，更不可能會有被上訴人所稱本為合法，而經上訴人加高變為非法之情形。
（四）系爭承租物是可歸責於被上訴人事由而一部滅失，上訴人就其餘部分已不能達租賃之目的，自得依民法第四百三十五條第二項規定，終止租賃契約，並依民法第二百二十六條規定，請求債務不履行之損害賠償。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補聲請訊問證人魏君隆、蘇燦煌。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：除願供擔保免為假執行外，餘如主文所載。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭二棟房屋之租賃契約係上訴人於八十三年八月一日，與被上訴人及訴外人甲○○訂立，則本件系爭租賃契約出租人應為被上訴人與甲○○二人，雖嗣後甲○○將系爭房屋出售登記被上訴人名下，仍不影響被上訴人與甲○○為租賃契約共同出租人之地位，本件上訴人終止租約之意思表示僅向被上訴人一人為之，不生終止之效力，其以被上訴人一人起訴，其當事人更非適格，原審以系爭租賃契約現存於上訴人與被上訴人之間云云，顯有誤會。
（二）上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，已擁有多家幼兒園，並多次至租賃標的物實地勘查，而被上訴人僅房屋所有人，並未從事托兒事業，以被上訴人乃外行人如何瞞騙擁有多家幼兒園之負責人的上訴人。
（三）契約簽訂後前半年（八十三年八月十五日至八十四年二月十五日），租金為每月二萬五千元，說明被上訴人僅以房屋出租，非以托兒所事業出租。
（四）租賃契約第十條約定，若一年內上訴人未能辦妥幼稚園立案，上訴人可要求退租，被上訴人無異議。對於前租賃人即訴外人蕭立芬所遺留房屋外建築物，悉交由上訴人全權處理，被上訴人無權置喙。至空地上圍牆雖為承租時即有，但當時僅有一百四十公分，並非違建，而後上訴人加高高度始為違建。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依原告之聲請履勘現場，並函請基隆市信義地政事務所派員會勘並測量，制有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷。
理 由
一、本件系爭租賃契約之原始出租人為被上訴人乙○○及訴外人甲○○，此有租賃契約附卷足參，其時甲○○與被上訴人乙○○係各以系爭六十一號、六十三號房屋所有人之地位，共同將各該所有之房屋出租予上訴人。惟訴外人甲○○既於八十四年九月二十一日將系爭六十一號房屋出售移轉登記予被上訴人乙○○，則依據民法第四百二十五條規定，系爭六十一號房屋之租賃契約對於受讓人繼續存在，且在承租人與受讓人間，無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院二十三年度上字第三０九二號判例要旨）。因之本件租賃契約，現僅存在於受讓人即被上訴人乙○○和上訴人之間，首堪認定。是以，上訴人主張之租賃契約法律關係僅對被上訴人乙○○提出本訴，核無不合，被上訴人遽指上訴人僅對被上訴人提出本訴，當事人不適格云云，容有誤會，合先敘明。
二、本件上訴人起訴主張本件系爭房屋室外空地由圍牆圍成之遊戲區、兒童廁所及中庭雨棚等設施，於八十三年八月一日被上訴人出租系爭房屋供上訴人經營幼稚園用途時即已存在，且為雙方約定之租賃標的物一部，並非上訴人承租後所自建，被上訴人明知該等設施為違建竟仍故意隱瞞而出租予上訴人，致此等租賃物之一部嗣後遭基隆市政府工務局以違建為由逕以拆除而滅失，上訴人就其餘部分無法繼續經營幼稚園之契約目的，爰依民法第四百三十五條第二項規定，終止租賃契約及押租金契約，並請求被上訴人返還預付租金、押金及承租期間修繕門窗室內設施之費用，另就此等可歸責於被上訴人之事由所致給付不能，依民法第二百二十六條之規定，請求被上訴人賠償因無法使用租賃物之營業損失，合計共九十萬元等情。被上訴人則以上開違建部分，並非被上訴人出租標的物之一部，乃上訴人於承租後擅自搭建，被上訴人並無明知為違建而隱瞞之情，是該等違建物嗣後遭遭拆除而滅失，全係上訴人自行招致，上訴人自不得任意終止系爭租賃契約等語置辯。
三、查上訴人起訴主張本件系爭之室外遊戲區、中庭加蓋雨棚、兒童廁所等設施，因屬違章建築，業經基隆市政府工務局於八十七年十一月間及八十八年三月間之租賃關係存續中拆除滅失之事實，為兩造所不爭，並有原告於原審中提出之基隆市政府工務局違章建築拆除通知單影本二份為證，復經本院至現場勘驗屬實，制有勘驗筆錄在卷可稽，堪信其主張為真實。上訴人以上開建物設施屬租賃物之一部，被上訴人明知其屬違建仍故意隱瞞，致遭拆除滅失，並就其餘部分不能達租賃之目的，而主張合法終止租賃契約，並請求返還租金、押金、門窗室內設施之修繕費及債務不履行之損害賠償，被告則以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於上揭經拆除滅失之違建設施，究否為兩造租賃標的物之一部？倘該等違建設施確屬租賃標的物之一部，其經拆除而滅失，是否係因不可歸責於承租人即本件上訴人，且為可歸責於被上訴人之事由，致承租人得依民法第四百三十五條第二項、第一項之規定，合法終止租賃契約，並請求債務不履行之損害賠償？
四、經查：系爭室外遊戲區、中庭雨棚及兒童廁所三項建物，係在法定空地上增建之違建物，已經原審法院依職權函詢基隆市政府工務局，復經該局以八十八年十一月八日（八八）基府工程字第一０三七八三號函覆得知。其中兒童廁所係佔據部分之防火巷道搭建而成，並經本院現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可按。按防火巷道乃供巷道兩旁居民火災逃生之用，任何人不得任意佔據使用，倘有堵塞防火巷弄者為實質違建，依法應予拆除，以免危害逃生安全，非僅內政部於六十四年十月十七日已有台內營字第六五六九四三號函解釋在案，亦為國民一般生活常識，應為所有國民所遵守，不論其於私權上對該等違建物有使用權否。上訴人既主張系爭之兒童廁所係承租時即已存在，並經雙方約定為租賃標的物之一部，且該兒童廁所於當時即足以堵塞防火巷道，構成違建，實難謂上訴人於承租時，竟不知該兒童廁所係屬違章建物，並有遭檢舉拆除之可能。又本件系爭建物之所以招致檢舉拆除，正係因防火巷為上開兒童廁所封死之故，已據證人即檢舉本件系爭違建之檢舉人陳怡靜於原審中到庭結證屬實（原審卷第一三五頁參照）。是故，姑不論兩造所爭執之室外遊戲區、中庭雨棚及兒童廁所等建物是否為兩造租賃契約訂立時即已存在，並屬約定租賃標的物之一部，縱依上訴人所言，該等建物為承租時即已存在，並經約定為租賃標的之一部分，然上訴人明知租賃標的物內有佔用防火巷道之建物，顯屬違建之情形下，仍予承租使用，而不思將兒童廁所等設施另置其他合法處所，致嗣後鄰人因危安檢舉，而遭基隆市政府工務局將違建部分一併拆除滅失，此等租賃物一部滅失之情事，實係可歸責於上訴人而生。
五、另依據兩造簽訂之租賃契約書第一條所載，租賃標的物為（一）基隆市○○街○○○號一樓、（二）第六十三號一樓、（三）一樓週圍之合法空地。此有系爭租賃契約書在卷可稽。按在契約書上強調「合法」空地之約定，本屬罕見，其通常情形，應係契約當事人就租賃標的物與其他建物或土地有混淆之虞而預為限定之意。系爭房地於上訴人承租之前既是出租供幼稚園之用，此經兩造陳明在卷，從而上訴人承租上述房地時，即有室外遊樂場、兒童廁所及中庭等幼稚園之必要設施，實屬可能；但查，兩造之租賃契約第十條亦約定，若一年內上訴人未能辦妥幼稚園立案，上訴人可要求退租，被上訴人無異議。依此等證據觀之，縱然上訴人陳稱其所承租之前述房地包括室外遊樂場、兒童廁所及中庭等違建等情實屬，但兩造於簽訂租賃契約時，對該等設施係屬加蓋之違建，應已有認識，出租人並就該違建部分不予列入出租之範圍，兩造並約定一年內不能辦妥幼稚園立案時承租人得退租之解除條件，顯然已就本件租賃契約所可能發生危險負擔（如違建部分遭拆除）預為約定。
六、綜上所述，如系爭房屋於出租時未建有室外遊樂場、廁所及中庭等違建，則為上訴人所增建，其遭拆除，非屬可歸責予被上訴人之事由，上訴人不得終止租約；若系爭房屋於兩造簽訂租賃契約時，已建有室外遊樂場、廁所及中庭等違建，但依前述判斷，兩造已就此項違章建物之存在及使用，並未列入租賃契約訂定之範圍，且契約中訂有危險負擔之條款，應屬兩造可得預見之範圍，上訴人主張前述室外遊樂場、廁所及中庭等設施遭市政府拆除係屬可歸責於被上訴人，而非可歸責於上訴人之原因致租賃物部分滅失，且該滅失部分導致上訴人無法繼續達到租賃目的，依民法第四百三十五條第二項，及同法第二百二十六條之規定，終止系爭租賃契約，並請求返還租金、押金、門窗室內修繕費及損害賠償，於法顯有未合，並無理由。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合，上訴論旨聲明廢棄，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造間其他攻擊防禦方法與判決結果並無影響，無庸一一論列，併予敘明。
八、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 四 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法 官 李木貴~B 法 官 林李達~B 法 官 蔡聰明右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 四 日~B 法院書記官 方淑真