臺灣基隆地方法院民事判決 八十九年度訴字第二一六號
原 告 甲 ○訴訟代理人 陳雅萍律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 丙○○○ 住右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)先位聲明
１、被告乙○○應將附表之土地依附圖所示之位置予以分割。
２、被告乙○○應將依前項分割後其中編號（一）位置所示面積二九七五．五平方公尺（九百坪）之土地所有權移轉登記予原告。
３、被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。
４、訴訟費用由被告負擔。
(二)備位聲明（一）
１、被告乙○○應將附表之土地所有權應有部分壹萬零八十七分之二千九百七十五點二移轉登記予原告。
２、被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。
３、訴訟費用由被告負擔。
(三)備位聲明（二）
１、被告乙○○應給付原告新台幣三十六萬元整及自民國八十二年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)緣被告陳丁財（已歿，經原告撤回訴訟）前於民國六十六年十一月三十日將台北縣○里鄉○○里○○段員潭子小段二一一之一地號其中面積九百坪（二九七
五．二平方公尺）之土地賣與原告，並約定該九百坪土地位置之選擇權歸屬原告，原告遂於附表之土地上選擇如附圖編號一位置所示面積二九七五．二平方公尺之土地，雙方遂就系爭土地買賣約定事項立有不動產買賣契約書以憑，並就原告已選定之買賣土地位置製作附圖附於買賣契約書後而為契約內容之一部，另因系爭買賣土地乃屬農地，受農業法令之限制不得移轉登記於無自耕能力之原告，雙方遂約定暫緩登記，待依法令得為登記時再行登記，惟於無法登記期間，原告則享有買賣標的之永久使用權（契約第八條），為令陳丁財日後得依約將買賣標的移轉登記於原告，陳丁財遂邀集被告乙○○為系爭契約之保證人，保証陳丁財就契約條款之確實履行，原告嗣即依約繳付買賣價金，並於已行使選擇權之買賣標的上為土地之利用，未幾，詎陳丁財及被告乙○○竟擅自於原告尚未移轉登記而有使用權之買賣土地上興建建物，迭經原告抗議要求拆除其上建物皆未獲置理，以原告一介弱女子其時亦不知如何對抗被告違約之舉止。近日頃聞土地法第三十條業刪除解除農地買賣自耕農身分之限制，原告遂有意請求依約將買賣標的移轉登記於原告，詎日前請領土地謄本，赫然發現系爭土地業於八十二年間由陳丁財移轉登記於被告乙○○，乙○○並將系爭土地持之以借款，並設有抵押權，先予敘明。
(二)系爭契約雖簽立於民國六十六年間，惟時效之起算應以原告得為請求移轉登記時起算，又原告得為移轉登記之請求乃土地法修正刪除第三十條有關農地承受人應以有自耕能力為限之時（八十九年一月），有關時效之計算自亦以斯時為起算基準，是原告之請求未罹於時效，合予闡明。
(三)系爭契約非自始無效：
１、查於農業發展條例修正前，私有農地買賣於分割、過戶等方面均受有法令諸多限制，即私有農地除受有農業發展條例不得分割之限制，且於過戶時尚有土地法第三十條自耕農身份之設限。又按民法第二四六條「以不能之給付為標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，是於相關農業法令修正前，非自耕農買受農地或以將耕地分割或移轉為共有為目的，其買賣契約應依民法第二四六條第一項前段之規定而歸於無效，惟前述不能之情形並非全然不能除去，如農地日後變更為非農地，買受人日後取得自耕農身份，法令修改變更為農地得分割共有或除去農地買賣自耕農身份之限制等，是於農地買賣案，倘當事人於訂約時預期於不能情形除去後始為給付者參諸民法第二四六條第一項後段之規定，其契約仍為有效，先予敘明。
２、按原告與訴外人陳丁財於訂約時就原告無自耕能力乙節均甚明悉，復相關法令就農地買賣之過戶分割均設有若干限制，是雙方於訂約時即慮及相關法令之設限可能暫無法移轉登記所有權於原告，遂約定待得移轉登記時始行移轉，惟未移轉登記期間原告則得為系爭買賣土地之利用，是於系爭契約第六條即載明「本件不動產之登記，如甲方（原告）不能登記於己時，則為甲方之永久使用權，乙方不得侵占」，易言之，雙方於買賣契約訂立時對系爭土地暫無法登記乙事業已慮及，遂有暫緩登記之合意而就無法登記期間系爭土地之處置預為約定而登載契約，足見系爭契約雙方於訂約時即就給付不能有所認知而有於不能情形除去後始為給付之預期，該契約條款符合民法第二四六條第一項後段但書之規定，從而系爭契約之有效性不容否定。
３、被告雖稱系爭土地為農地，被告父親陳丁財將部分土地賣與無自耕能力之原告，違反農業發展條例及土地法之規定，是依民法第二四六條第一項之規定，系爭契約應以無效論，並提出若干判例以資佐證。惟查，被告上揭契約無效之論述乃以契約雙方未為不能情形除去後始為給付之約定為前提，該等論述於本案自無適用餘地。按民法第三四五條第一項「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」，系爭契約既為買賣契約，則買賣雙方乃以原告給付價金後取得買賣標的所有權為立約目的，惟考量當時法令限制恐無法順利登記而令原告取得所有權，是於契約第八條約定於無法登記期間則令原告享有使用權以資變通，據茲可証─雙方於契約可能因法令限制而趨於無效之情於立約時業有認知而有所因應，而預期於不能情形除去後始為登記，是而，系爭契約符合民法第二四六條第一項後段之情形而為有效契約，殆無疑義。
４、按「解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九八條定有明文，是解釋契約當事人契約真意應縱觀立約目的，整體文義及其蘊含意義而為解釋，不得遽依被告所稱「系爭契約因未明文約定甲方因無自耕能力，土地移轉登記於某特定有自耕能力之第三人，亦無約定日後政府法令變更農地得分割及移轉為共有之時，辦理土地分割及辦理應有部分之移轉登記」而斷認系爭契約為無效。查政府農地政策於農業發展條例修正前素就農地買賣設有諸多限制，相關限制繁如牛毛，非未諳法令之立約雙方悉得明暸，而得就各不能之情形一一明文載立於契約，惟系爭契約立約雙方就買賣標的依法令有無法登記之可能業已預見，是預就不能登記期間買賣標的之處理預為約定，而以「如不能登記於甲方時，則．．．」等語涵蓋所有不能情形，無令買賣契約趨於無效之意，是原告於不能移轉登記期間就系爭土地僅享有使用權，然系爭契約既為買賣契約，即以買賣而移轉買賣標的所有權於原告為目的，係於不能登記之情形除去後，賣方仍負移轉土地所有權於原告之義務，實不能僅憑契約文字未一一闡明所有不能之情形，即謂該契約於法律效果上應論以無效。
(四)系爭不動產買賣契約書雖為原告與陳丁財所訂立，效力本存在於原告與陳丁財間，惟被告乙○○身為陳丁財於系爭契約之保証人，就陳丁財與原告間就系爭土地買賣之權利義務知之甚明，亦同意就陳丁財應負之契約義務負保証責任。按「稱保証者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約」，民法第七三九條定有明文，是而被告乙○○就陳丁財於系爭契約未履行之債務依保証責任亦負有履行之責，從而原告自得依約請求被告代負履行契約之責。又被告乙○○為陳丁財之繼承人，查民法第一一四八條規定「繼承人自繼承開始時除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務」，是被告乙○○身為陳丁財之繼承人，就陳丁財所負契約上之義務亦應承受，再各繼承人就被繼承人之債務均負全部清償之義務，查陳丁財之繼承人雖非僅被告一人，然系爭買賣標的現既為被告所有，陳丁財之全體繼承中僅被告一人履行可能，是原告自得請求被告依繼承之法律關係就陳丁財所負債務全部履行。另系爭買賣標的被告雖非基於繼承關係而取得，惟其因繼承關係所承繼陳丁財之契約義務並不因此而解免，是以乙○○為被告以為權利之主張。
１、就先位聲明而論：
(１)系爭契約條文雖未明載有關土地「分割」事宜，惟查雙方就實際買賣位置業明確界定，並製作附圖附於契約乙節觀之，得推知買賣雙方有就特定位置之土地為買賣之意，非僅單純為應有部分之買賣，是故，雙方於立約之時就系爭土地即有依附圖所示位置分割之合意，又修正後之農業發展條例第十六條就耕地面積設有分割下限０．二五公頃（二五００平方公尺），本件買賣標的面積逾該下限，自不受分割面積之限制而得請求分割。
(２)另系爭土地如附圖所示位置之土地所有權既應依約移轉登記原告，則原告本於所有權人地位自有民法第七六七條排除侵害請求權而得令無權於該土地建有建物之被告將請土地上之建物拆除，並將拆除建物後之土地交付原告。
２、就備位聲明（一）論之：
(１)或認雙方於契約本文並未明載分割之意，而未准就系爭土地依附圖所示之位置予以分割，則依系爭買賣契約，被告乙○○就原告之系爭土地所有權壹萬零八十七分之二千九百七十五．二之應有部分亦負移轉登記於原告之義務。
(２)再查，原告既為系爭土地之共有人，復共有人內部業以契約附圖約定各自管理之土地位置及範圍，則原告就有管理使用權之特定共有土地遭他人無權占用並建有建物之侵害，自得依民法七六七條之規定，請求侵害之排除。
３、就備位聲明（二）闡論：設若審認原告依約對被告乙○○無權為土地所有權移轉登記之請求，即鈞院查認原告先位聲明及備位聲明（一）之請求均無理由，是依系爭契約第六條之規定，被告就其違約乙事應就原告給付之價金負加倍返還之義務。是請求如備位聲明（二）。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本影本各一份為證，並聲請訊問證人廖懿珊。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
(一)原告與被告之父親陳丁財於六十六年十一月三十日訂立不動產買賣契約書，原告以新台幣十八萬元之價金向陳丁財購買坐落台北縣○里鄉○○里○○段員潭子小段二一一─一地號，面積一．００八七公頃中之九百坪土地。查原告與陳丁財於民國六十六年十一月三十日訂不動產買賣契約書當時之土地法第三十條、農業發展條例第二十二條規定及民法第二百四十六條第一項前段規定，該契約均無效。並參照最高法院六十四年台上字三三一號、六十四年台上字第一三五二號、三十三年字第五０六號、七十一年台上字第四二二一號判決意旨，本件原告與陳丁財所簽訂之上開不動產買賣契約書，其買賣之標的物係田地目之土地，原告於簽約時並無自耕能力，且約定原告係購買土地之一部分，換言之，原告與陳丁財所簽訂之不動產買賣契約書，既違反土地第三十條第一項私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之強制規定，亦違反同條私有農地不得移轉為共有及農業發展條例第二十二條每宗耕地不得分割及移轉為共有之強制規定。則原告與陳丁財間所簽立之不動產買賣契約既係以不能之給付為契約標的，即應屬無效。無效之法律行為係自始當然確定無效，縱令日後法變更私有農地之承受人不以具有自耕能力為限或得分割或移轉為共有，亦不能使自始確定無效之契約變為有效。故原告基於無效之買賣契約請求被告履行契約，於先位聲明請求被告將訟爭土地予以分割、移轉土地特定部分，拆除地上建物並交付土地及備位聲明一請求被告移轉訟爭土地應有部分，拆除地上物等，應無理由。
(二)又民法第二百四十六條但書之規定，係以契約當事人就不能之給付為契約之標的，於訂約時已預期於不能給付之情形除去後為給付者，始克當之。本件之買賣契約第六條僅記載「本件不動產之登記，如甲方（即原告）不能登記於己時，則甲方之永久使用權，乙方不得侵占」，則本條僅係約定買方無法登記取得所有權時，可有永久使用權而已，買賣雙方並無約定於法令變更農地承受人無須自耕能力及耕地得分割並移轉為共有之時，將土地辦理分割或移轉持分予原告。又民法第九十八條固規定「解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，惟此係指當事人立約當時就契約之真意何在予以探求，苟契約文字業已表示當事人之真意，自無反拾契約之文字而更為曲解。系爭契約當事人於立約時即表明原告不能取得土地所有權時，只有土地使用權。並無預期日後法令變更農地之承受人於不須具備自耕能力及農地得分割移轉為共有時，辦理所有權過戶云云。再依原告於其所提出之準備書狀自承：「政府農地政策於農業發展條例修正前，就農地買賣設有諸多限制、相關限制繁如牛毛，非未諳法令之立約雙方悉得明瞭」云云，足見原告於立約當時，並不知農地所有權之移轉於法令上設有限制，自無於立約當時雙方有於法令變更後為農地所有權移轉之共識。抑有進者，土地法及農業發展條例關於農地移轉所有權、土地分割、土地移轉為共有之限制，係強行規定，並不因買賣當事人知或不知而影響法律規定之效力，原告不能以未諳法令規定，遂認本件買賣契約為有效。至於因本件買賣契約既已自始確定之無效，則契約中有關土地由原告永久使用之約定，亦失其附麗，無從生效。
(三)原告與陳丁財於民國六十六年十一月三十日簽訂之不動產買賣契約第八條係約定：「本宗不動產之登記，如甲方（即原告）不能登記為己時，則為甲方之永久使用權，乙方（即陳丁財）不得侵占。」本條並無約定甲方因無自耕能力，土地移轉登記於某特定有自耕能力之第三人，亦無約定日後政府法令變更農地得分割及移轉為共有之時，辦理土地分割及辦理應有部分之移轉登記。則買賣契約既屬無效，則原告主張系爭土地一部分有永久使用權之約定，亦因買賣契約無效而無從再行主張。
(四)按買賣契約既屬無效，原告即不能依買賣契約第六條之規定主張「一方違約時，乙方應加倍奉還所收之款項，甲方則不得要求退還訂金」之約定，此因契約之無效係全部無效。矧查，本件契約係因原告本身無自耕能力及法律強制規定農地不得細分而使契約無效，並非被告違約行為所造成之原因，從而原告要求被告加倍返還價金，即屬無據。況查，本件不動產契約既係於六十六年十一月三十日簽約當時即屬無效，並非民國八十二年四月十五日土地移轉予被告時，始發生土地給付不能之故。再查，苟陳丁財果如按買賣契書末頁所記載分別於六十六年間向原告各收到十八萬元之買賣價金，因契約自始確定無效，亦於收到價金當時即屬陳丁財之不當得利，則原告之不當得利返還價金之請求權已罹於十五年之請求時效而消滅。如原告主張因契約無效伊受有損害而請求損害賠償，依民法第二百四十七條第三項規定，其請求權亦罹於二年之時效而消滅。如原告主張陳丁財違約，而請求陳丁財給付違約金，則陳丁財於簽約當天即已因契約無效而無履約之義務，則原告亦應於當時即得請求賣方給付違約金，則今亦逾十五年之請求時效，而無從再提出給付違約金。又原告本無自耕能力及土地不移轉為共有而使契約自始無效，民國八十二年四月十五日縱使被告未取得訟爭土地所有權，原告亦無自耕農之身分可取得農地所有權，足見原告所稱八十二年四月十五日陳丁財將系爭土地過戶予被告致給付不能云云，毫無所據。綜上原告備位聲明二請求被告乙○○給付三十六萬元及利息，為無理由。
(四)被告乙○○係於八十一年二月二十八日依買賣之法律關係向土地所有人張聰明取得訟爭土地所有權全部，原告與陳丁財間並無訟爭土地之買賣契約行為，此有附呈土地登記簿謄本可稽，原告請求撤銷被告與陳丁財間之所有權移轉行為，將訟爭土地應有部分移轉登記於陳丁財，純屬無據，何況原告所主張之買賣契約並無效力。
(五)訟爭土地係屬被告所有，被告在土地有建物存在，並非無權占有，原告並非土地所有權人，竟主張基於所有權人之地位，要求被告拆屋還地，顯屬毫無所據。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記的謄本影本各一份為證。理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。本件原告原起訴主張：（甲）先位聲明：被告乙○○應將附表之土地依附圖所示之位置予以分割；被告乙○○應將依前項分割後其中編號（一）位置所示面積二九七五．二平方公尺（九百坪）之土地所有權移轉登記予原告；被告乙○○、陳丁財應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。（乙）備位聲明：被告乙○○應將附表之土地所有權應有部分壹萬零八十七分之九百移轉登記予原告；被告乙○○、陳丁財應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。（丙）備位聲明（二）：被告乙○○與陳丁財間，就附表所列之土地所有權應有部分壹萬零八十七分之九百移轉契約應予撤銷；被告乙○○應將附表所示之土地應有部分壹萬零八十七分之九百移轉登記於被告陳丁財；被告陳丁財應將附表所示之土地依附圖所示之位置予以分割，由被告陳丁財取得附圖所示編號一位置所示面積二九七五．二平方公尺（九百坪）之土地單獨所有權；被告陳丁財應將依前項分割後其中編號（一）位置所示面積二九七五．二平方公尺（九百坪）之土地所有權移轉登記予原告。五、被告乙○○、陳丁財應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。（丁）備位聲明（三）：被告陳丁財應給付原告新台幣三十六萬元整及自民國八十二年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，如被告陳丁財不履行時，應由被告乙○○代負履行責任；原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣因被告陳丁財已於起訴前死亡，故原告撤回對陳丁財之起訴部分，並更正其訴之聲明為：（甲）先位聲明：被告乙○○應將附表之土地依附圖所示之位置予以分割；被告乙○○應將依前項分割後其中編號（一）位置所示面積二九七五．五平方公尺（九百坪）之土地所有權移轉登記予原告；被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。（乙）備位聲明（一）：被告乙○○應將附表之土地所有權應有部分壹萬零八十七分之二千九百七十五點二移轉登記予原告；被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物（面積以實測為準）拆除，並將土地交付原告。（丙）備位聲明（二）：被告乙○○應給付原告新台幣三十六萬元整及自民國八十二年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行，依前揭法條所示，應予准許。
二、原告主張訴外人陳丁財（已歿）於六十六年十一月三十日將台北縣○里鄉○○里○○段員潭子小段二一一之一地號其中面積九百坪（二九七五．二平方公尺）之土地賣與原告，並由被告乙○○為契約之保證人，約定九百坪土地位置之選擇權歸屬原告等事實，已據原告提出不動產買賣契約書影本一份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實，故即以此契約做為本件履行契約之證述依據。
三、就原告先位聲明部分：
(一)原告主張：系爭不動產買賣契約書雖為原告與陳丁財所訂立，惟被告乙○○身為陳丁財於系爭契約之保証人，是被告乙○○就陳丁財於系爭契約未履行之債務依保証責任亦負有履行之責，況被告乙○○為陳丁財之繼承人，就陳丁財所負契約上之義務亦應承受，查陳丁財之繼承人雖非僅被告一人，然系爭買賣標的現既為被告所有，陳丁財之全體繼承中僅被告一人履行可能，是原告自得請求被告依繼承之法律關係就陳丁財所負債務全部履行，故系爭契約條文雖未明載有關土地「分割」事宜，惟查雙方就實際買賣位置業明確界定，並製作附圖附於契約乙節觀之，得推知買賣雙方有就特定位置之土地為買賣之意，非僅單純為應有部分之買賣，足見於立約之時就系爭土地即有依附圖所示位置分割之合意，又修正後之農業發展條例第十六條就耕地面積設有分割下限０．二五公頃（二五００平方公尺），本件買賣標的面積逾該下限，自不受分割面積之限制而得請求分割；況系爭土地如附圖所示位置之土地所有權既應依約移轉登記原告，則原告本於所有權人地位自有民法第七六七條排除侵害請求權而得令無權於該土地建有建物之被告將請土地上之建物拆除，並將拆除建物後之土地交付原告等情。
(二)被告則以：原告與陳丁財簽訂之不動產買賣契約第八條係約定：「本宗不動產之登記，如甲方（即原告）不能登記為己時，則為甲方之永久使用權，乙方（即陳丁財）不得侵占。」並無約定甲方因無自耕能力，土地移轉登記於某特定有自耕能力之第三人，亦無約定日後政府法令變更農地得分割及移轉為共有之時，辦理土地分割及辦理應有部分之移轉登記。則原告既無自耕能力，縱係整筆土地之買賣，買賣契約亦屬無效，何況原告又係買賣土地之一部分，復亦使買賣契約歸於無效；況且系爭土地係屬被告所有，被告在土地有建物存在，並非無權占有，原告並非土地所有權人，竟主張有永久使用權而請求被告將訟爭土地辦理分割、移轉土所有權及拆屋還地顯屬無據等語，資為抗辯。
(三)本件爭執之要旨，首在系爭不動產買賣契約是否有效？即該契約是否違反法律強制規定而無效？
１、按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」民法第二百四十六條定有明文。查本件原告與訴外人陳丁財於六十六年十一月三十日訂定不動產買賣契約書，依當時之土地法第三十條第一項規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」；又依當時農業發展條例第二十二條亦規定「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有每宗耕地不得分割及移轉為共有。」再依最高法院六十四年台上字三三一號判例意旨：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，為農業發展條例第二十二條所明定。本件兩造買賣之土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與被上訴人為共有，是本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第二項之情形，從而被上訴人請求上訴人返還已給付價款五萬元，即無不合。」同院六十四年台上字第一三五二號判例意旨：「土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘買受人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為給付契約標的，依民法第二百四十六第一項前段之規定，其契約為無效。」同院三十三年字第五０六號判例意旨：「無效之行為在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此項法律行為主張任何權利。」同院七十一年台上字第四二二一號判決意旨：「契約無效乃法律上當然且確定的不生效力，故買賣契約如屬無效，買受人即無從基於買賣關係而占有買賣標的物。物之買受人在取得該物之所有權以前，縱經出賣人交付標的物，倘該買賣契約係自始無效，買受人之占有權源自始即有欠缺。本件原判一面認兩造間之買賣契約，因被上訴人為農會組織之法人而無自耕能力，應歸無效；一面又認被上訴人占有土地之初，並非無正當權源，上訴人本於所有權，請求返還土地為不合。其理由前後顯有矛盾。」
２、本件原告與陳丁財所簽訂之上開不動產買賣契約書，其買賣之標的物係田地目之土地，原告於簽約時並無自耕能力，為原告所自承，又不動產買賣契約係約定原告向陳丁財購買此田地目土地之一部分，換言之。買賣契約係使土地由陳丁財一人所有變為二人共有，則原告與陳丁財所簽訂之不動產買賣契約書，顯已違反土地法第三十條第一項私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之強制規定，亦違反同條私有農地不得移轉為共有及農業發展條例第二十二條每宗耕地不得分割及移轉為共有之強制規定。原告雖以：系爭契約既為買賣契約，則買賣雙方乃以原告給付價金後取得買賣標的所有權為立約目的，其與訴外人陳丁財於訂約時就原告無自耕能力乙節均甚明，礙於當時法令限制恐無法順利登記而令原告取得所有權，是於契約第八條約定暫緩登記，於無法登記期間則令原告享有使用權以資變通；又立約雙方就買賣標的預以「如不能登記於甲方時，則．．．」等語涵蓋所有不能情形，依民法第九十八條之規定，當事人雙方無令買賣契約趨於無效之意，是原告於不能移轉登記期間就系爭土地僅享有使用權，不能僅憑契約文字未一一闡明所有不能之情形，即謂該契約無效等情，並舉當時經辦之代書即證人廖懿姍為證。然查，民法第二百四十六條雖規定，以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。此但書之規定，係以契約當事人就不能之給付為契約之標的，於訂約時已預期於不能給付之情形除去後為給付者，始克當之。以本件買賣之標的而言，須買賣當事人於簽約時已預期此筆農地於「法令變更為農地之承受人無須自耕能力並耕地得分割及移轉為共有時，移轉所有權予買方」始符合當事人訂約時並預期於不能之情形除去後而為給付者之情形。依本件買賣契約第六條僅記載「本件不動產之登記，如甲方（即原告）不能登記於己時，則甲方之永久使用權，乙方不得侵占」，僅約定買方無法登記取得所有權時，可有永久使用權而已；至證人廖懿姍到院固證稱：當時買賣雙方明知不能過戶，因為土地是要做墓地使用，所以約定有使用權，日後再行過戶，而當初買賣之用意就是為了要使用土地等語，尚無法遽以推定買賣雙方確實約定於法令變更農地承受人無須自耕能力及耕地得分割並移轉為共有之時，將土地辦理分割或移轉持分予原告之意。又民法第九十八條固規定「解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，惟此係指當事人立約當時就契約之真意何在予以探求，苟契約文字業已表示當事人之真意，自無反拾契約之文字而更為曲解，而土地之占有使用與土地之分割及移轉所有權登記，係屬性質不相同之權能，殊不能將土地之使用解釋為土地之分割及土地所有權之移轉為共有。系爭土地買賣契約既明文約定，買賣之土地如不能登記予原告所有，原告有土地使用權。易言之，本件契約當事人於立約時真意甚明，意即原告不能取得土地所有權時，只有土地使用權。原告稱立約當時，當事人已預期日後法令變更農地之承受人於不須具備自耕能力及農地得分割移轉為共有時，辦理所有權過戶云云，惟契約毫無一語一字有關此項之記載，原告前開主張，自不足取。
３、是原告與陳丁財間所簽立之不動產買賣契約既係以不能之給付為契約標的，即應屬無效。無效之法律行為係自始當然確定無效。換言之，該不動產買賣契約於民國六十六年十一月三十日簽約當時即屬於無法律上效力之契約，縱令日後法變更私有農地之承受人不以具有自耕能力為限或得分割或移轉為共有，亦不能使自始確定無效之契約變為有效（最高法院六十九年台上字第四九號判決意旨參照）。本件原告基於履行買賣契約之法律關係，先位聲明請求被告將訟爭土地予以分割、移轉土地特定部分，拆除地上建物並交付土地等，因本件買賣契約自始確定無效，原告已不得依據無效之買賣契約請求被告履行契約，則原告之訴，顯無理由。
四、就備位聲明（一）部分
(一)原告預慮雙方於契約本文載明分割之意，而未准就系爭土地依附圖所示之位置予以分割時，主張依系爭買賣契約，請求被告乙○○就原告之系爭土地所有權壹萬零八十七分之二千九百七十五．二之應有部分亦負移轉登記於原告之義務。且原告既為系爭土地之共有人，而共有人內部業以契約附圖約定各自管理之土地位置及範圍，則原告就有管理使用權之特定共有土地遭他人無權占用並建有建物之侵害，自得依民法七六七條之規定，請求侵害之排除等情。被告則以：系爭買賣契約已屬無效，原告自無從據以請求被告移轉所有權，況原告既非所有權人，自無得依民法第七六七條之規定請求排除侵害等情，資為抗辯。
(二)不動產物權依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。經查，該不動產買賣契約係屬自始無效之契約，已如前述，況被告取得系爭土地係於八十一年二月二十八日向土地所有人張聰明買賣取得系爭土地所有權，並非基於繼承而取得系爭土地，此有被告提出而原告不爭執之土地登記簿謄本可稽，則原告依據該契約請求被告移轉系爭土地應有部分，拆除地上物等，顯屬無據；是原告主張系爭土地現為被告所有，陳丁財之全體繼承中僅被告一人履行可能，而請求被告依繼承之法律關係就陳丁財所負債務全部履行云云，亦屬無據。又查，系爭土地既屬被告合法所有，被告在土地蓋有建物存在，並非無權占有，原告並非土地所有權人，竟主張基於所有權人之地位，請求排除侵害云云，亦屬無據，不應准許。
五、就備位聲明（二）部分：
(一)原告主張依系爭契約第六條之規定，請求被告就違約一事應就原告給付之價金負加倍返還之義務，且系爭契約之雖簽立於六十六年間，惟時效之起算應以原告得為請求移轉登記即土地法修正刪除第三十條有關農地承受人應以有自耕能力為限之時（八十九年一月）起算，況且陳丁財於八十二年四月十五日將土地過予被告乙○○，契約始陷於給付不能，故請求被告乙○○應給付原告三十六萬元整及自八十二年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情。被告則以：系爭契約既係於六十六年十一月三十日簽約當時即屬無效，況苟陳丁財分別於六十六年間向原告收到十八萬元之買賣價金，因契約自始確定無效，則原告之不當得利返還價金之請求權已罹於十五年之請求時效而消滅。如原告主張因契約無效伊受有損害而請求損害賠償，依民法第二百四十七條第三項規定，其請求權亦罹於二年之時效而消滅等語，資為抗辯。
(二)經查，依系爭買賣契約第六條雖約定：「一方違約時，乙方應加倍奉還所收之款項，甲方則不得要求退還訂金」，惟本件買賣契約無效，係因原告本身無自耕能力及違反法律強制規定農地不得細分而使契約無效，已如前述，況本件不動產契約既係於六十六年十一月三十日簽約當時即屬無效，並非因陳丁財於八十年十月三十日將系爭土地出賣予訴外人張聰明，或於八十二年八月八日被告再自訴外人張聰明承買系爭土地而致給付不能。再查，依買賣契書末頁所記載內容，訴外人陳丁財分別於六十六年八月三十一日、六十六年九月十二日、六十六年十一月三十日向原告各收到三萬元、九萬元、六萬元之買賣價金，惟因契約係自始確定無效，陳丁財於收到價金當時即屬不當得利，是原告若依不當得利之規定請求保證人之被告返還價金云云，該不當得利請求權已罹於十五年之請求時效而消滅。若原告係主張因契約無效致其受有損害而請求損害賠償，依民法第二百四十七條第三項規定，其請求權自六十六年十一月三十日起算亦罹於二年之時效而消滅。是原告主張陳丁財違約，被告為保證人及陳丁財之繼承人，應承擔契約之義務即應給付原告違約金云云，則因已逾十五年之請求時效，自無從再提出給付違約金之請求，故原告以陳丁財於八十二年四月十五日將土地過予被告乙○○（實為陳丁財於八十年十月三十日將系爭土地出賣予訴外人張聰明，訴外人於八十二年八月八日再出賣系爭土地而予被告），始陷於給付不能云云，尚非可採，其請求被告乙○○給付三十六萬元及法定遲延利息，為無理由。
六、從而，原告依買賣契約及繼承之法理請求被告（甲）先位聲明：被告乙○○應將附表之土地依附圖所示之位置予以分割；被告乙○○應將依前項分割後其中編號
（一）位置所示面積二九七五．五平方公尺（九百坪）之土地所有權移轉登記予原告；被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物拆除，並將土地交付原告。（乙）備位聲明（一）：一、被告乙○○應將附表之土地所有權應有部分壹萬零八十七分之二千九百七十五點二移轉登記予原告；被告乙○○應將附圖所示編號（一）土地上之建物拆除，並將土地交付原告。（丙）備位聲明（二）：被告乙○○應給付原告新台幣三十六萬元整及自民國八十二年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，原告願供擔保，請准宣告假執行，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
據上論結本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 四 日~B台灣基隆地方法院民事庭~B法 官 何怡穎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日~B法院書記官 莊國南