臺灣基隆地方法院小額民事判決 九十年度基小字第三二七號
原 告 丙○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖萬肆仟叁佰玖拾陸元。
訴訟費用新台幣壹仟零捌拾陸元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告原請求被告給付新台幣（下同）九萬八千三百七十八元，於起訴狀繕本送達後，減縮為請求九萬四千三百九十六元，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
二、本件原告起訴主張其依本院民事執行處拍賣程序買受門牌基隆市○○路○○號十三樓房屋（以下簡稱系爭房屋），並於民國九十年七月十一日辦理所有權移轉登記，嗣於同年八月二十四日搬遷進入該屋時，被告要求須先繳納該屋前手自八十六年七月起至九十年八月二十四日止所積欠之住戶管理費、車位清潔費共九萬八千三百七十八元，始能使用公共設施，原告迫於無奈先行墊償，然原告係善意第三人，被告受領原告墊償系爭房屋前手所欠之管理費及車位清潔費，並無法律及契約上依據，扣除原告搬入後應繳納之管理費三千九百八十二元，原告尚溢付九萬四千三百九十六元，為此本於不當得利法律關係，訴請被告返還等語。被告雖自認收受原告繳納之九萬八千三百七十八元費用之事實，然以原告應依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，繼受前區分所有權人繳納管理費予被告之義務，故被告受領原告繳納之管理費，具有法律上之原因等語，作為抗辯。
三、經查系爭房屋之前區分所有權人積欠自八十六年七月起至九十年七月十日止之住戶管理費、車位清潔費合計九萬四千三百九十六元，原告於九十年七月十一日取得系爭房屋所有權，並於九十年八月二十四日繳納自八十六年七月起至九十年八月二十四日止之住戶管理費、車位清潔費共計九萬八千三百七十八元之事實，業據原告提出富景天下公寓大廈管理委員會繳費憑證及兩造書立之切結書影本各一紙在卷足憑，且為兩造所不爭執，此部分事實堪信為真實。茲所應審究者為原告是否需負擔前區分所有權人所積欠之管理費？現分述如下：
㈠查規約是由區分所有權人所共同訂定，依私法自法原則，只要規約內容不抵觸法
律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效，但其效力應只能拘束對規約表示同意者，對不同意或未參與訂定者，因未有享受規約權利和負擔義務之承諾，規約不得對其發生效力，倘堅此締約自由之原則，將會發生許多區分所有權人不同意規約，不負擔規約義務，但卻可享受規約利益之搭便車行為，則久之會影響其餘區分所有權人遵守規約之意願，因而應賦予區分所有權人會議之規章或決議對各區分所有權人均有遵守義務，無需區分所有權人個別之同意，且為避免區分所有權人之受讓人以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約所定之義務，故公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。
㈡然公寓大廈管理條例第二十四條規定所稱之「規約」係指公寓大廈區分所有權人
為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議共同遵守事項，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得依規約定之。是以如公寓大廈共用部分之專用權得依規約而設定，依規約設定之專用權，其效力不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。故本條例第二十四條所稱繼受人應繼受一切權利義務，係指繼受人亦應遵守原區分所有權人所簽訂規約所定之一切權利義務，如應按規約繳納管理費、能否飼養動物、法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等。惟系爭房屋前區分所有權人積欠被告之管理費，係基於渠等間之委任契約關係，而在特定之債權人與債務人間成立之債權法律關係，僅有對人、相對之性質，而非具有對世、絕對之性質，除非有法律明文或特別約定，否則債權債務關係無從及於當事人外之第三人。本件原告於九十年七月十三日以拍賣為由，繼受移轉登記取得系爭房屋之所有權，僅係受讓前區分所有權人之系爭房屋，尚非受讓系爭房屋前所有權人與被告間委任契約關係之權利義務，自無繼受前區分所有權人應繳納被告管理費之義務，況依現行法令，尚無規定此類債務應由不動產移轉後之所有權人法定概括承受之規定，故原告繳納前區分所有權人積欠之管理費與被告，確屬無法律上原因。
四、從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還利得即九萬四千三百九十六元，為有理由，應予准許。
五、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依職權宣告假執行。
六、本件訴訟費用一千零八十六元（裁判費九百四十五元、送達郵費一百四十一元），由被告負擔。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十二 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法 官 陳湘琳右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中 華 民 國 九十 年 十 月 十八 日~B 法院書記官 王靜敏