臺灣基隆地方法院民事簡易判決要旨稿 九十年度基簡字第六一九號
原 告 丙○○被 告 甲○○
乙○○右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣伍拾玖萬元，及被告甲○○自民國九十年十二月二十六日起、被告乙○○自民國九十一年二月六日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並連帶給付原告新台幣肆拾陸萬陸仟陸佰陸拾陸元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告部分：㈠本件原告係依據兩造於八十九年二月一日所簽立之房屋租賃契約書第九條（違反
同契約第二條）及民法第四百四十條規定終止本件租約，依照契約第九條第一項後段及民法第四百五十五條規定請求返還租賃物（該部分因被告已於九十年三月五日〈原告誤認為三月二十六日〉準備期日當庭將系爭建物鑰匙返還原告，應認被告已主動履行該部分義務，原告因而已於九十年五月廿八日撤回該部分起訴。）、清償積欠租金並賠償損害（依契約第十條規定計算）。原告除已於九十年十一月二十六日催告被告應於收文後五日內清償，並為被告甲○○於九十年十一月二十七日收受，然迄至原告起訴之時，被告甲○○仍不予聞問，原告自得依照前述規定以本起訴狀為意思通知，終止本件租賃契約，合先陳明。
㈡被告甲○○前曾於八十九年二月向原告承租坐落基隆市○○路○○號一、二樓建
物，租賃期限自八十九年二月二十日起至九十四年二月十九日止，雙方並約定每月租金為新台幣（下同）十萬元，每月二十日前繳納。惟自九十年二月起，被告甲○○即開始拖欠租金不按約定時間繳納，經原告一再催告，始由被告乙○○代為墊付七萬元，旋至同年三月在原告再三催促下，被告又以景氣不佳租金應予調降為由搪塞，而僅給付四萬元租金，雖原告並未同意被告調降租金之建議，且一再催告被告甲○○補足積欠租金，惟被告均置若罔聞，嗣並要求以預繳之租賃保證金三十萬元扣抵；而縱以保證金抵償，計算至九十年六月二十日止（被告等於
二、三月份共給付十一萬元，加上保證金三十萬元，總計四十一萬元，扣除二至六月租金計五十萬元，總計尚欠九萬元），被告預繳之保證金即已抵繳完畢，且計至九十年八月二十日止，被告積欠之租金扣除上開保證金後，已超過二期租金總額（計至九十年十一月二十日止，被告總計積欠租金五十九萬元）。按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止租約。」民法第四百四十條定有明文；且「租金議定每月新台幣壹拾萬元整每月二十日前繳納租金，不得藉故拖延：：：」、「：：：乙方（指被告甲○○）如有左列情事之一者，除甲方（指原告）得隨時終止契約，收回房屋外，乙方并應負損害賠償甲方所受損害之責任。㈡違反本契約其他各條規定時。」此有兩造簽立之房屋租賃契約書第二條及第九條第一項第二款約定。是原告自得據以終止本件租賃契約，訴請被告甲○○清償積欠至九十年十一月二十日止之租金合計五十九萬元。
㈢又依照上開租賃契約第十條約定：「租期屆滿或依前條內之規定經甲方（指原告
）終止契約時，乙方應即無條件遷讓：：：乙方如遲延搬遷時，仍照原租金給付甲方外並應付租金伍倍作為賠償金。」故本件被告自收受起訴狀繕本（即終止契約之意思通知）後，如仍拒不將系爭租賃物騰空返還原告，原告自得自翌日起請求每月租金及前述五倍賠償金總計六十萬元。查本件被告甲○○係在九十年十二月二十五日收受起訴狀繕本，並在九十一年三月廿六日（實係在三月五日即已返還）將系爭建物返還原告，則自九十年十二月廿六日計算至九十一年三月廿六日止，總計被告遲延九十一日，依照前述說明被告計應給付租金及遲延賠償一百八十一萬九千九百九十九元，計算式如下：（6+31+28+26）/30*600000=0000000(元)㈣被告乙○○為本件租賃契約之連帶保證人，依照前述租賃契約第十四條約定，被
告乙○○除已同意就被告甲○○應負之違約責任負連帶給付之保證責任，並願拋棄先訴抗辯權。故在被告甲○○拒不依約給付租金之際，原告自得依照前述約定，一併訴請被告乙○○連帶給付被告甲○○積欠之租金五十九萬元及前項所述一百八十一萬九千九百九十九元。
二、被告部分：㈠被告甲○○辯稱依其所提出之基隆市環境保護局（九一）基環空字第○二八一九
號函文，認其承租系爭房屋不到半年，即因市○○○道路及橋面工程封鎖通行達一年之久，影響生意至鉅；被告原擬停止租約請求退還押租金，因原告欲調降租金為七萬元，並表示願視營業狀況而定，故在九十年二月份被告照常給付租金十萬元與原告，三月份給付七萬元，四月份因無法營業，因此僅給付四萬元，並由兩造協議終止租賃關係；惟原告於同意後又不進行退租，經被告一再催促始於五月出面表示因手頭不便需待店面另租他人，方能將押租金退還，此後即避不見面無法連絡。嗣被告在收到原告存證信函後按原址回覆，亦遭退回，其間原告又另委託仲介欲出賣系爭房屋，且並未通知被告等詞抗辯，並請求訊問證人程源琴。㈡被告乙○○除亦執上開辯解外，並以被告甲○○與原告雖訂定五年租賃契約，惟
被告甲○○於承租時有向原告表示要一年換約一次，被告甲○○亦有承租滿一年，係因後來所租店面前方修道舖路不適合經營生意，才向原告表示解約之意等詞置辯。
乙、理由要領：
一、本件原告主張被告甲○○會同被告乙○○為連帶保證人，於八十九年二月向其承租坐落基隆市○○路○○號一、二樓建物，租賃期限自八十九年二月二十日起至九十四年二月十九日止，雙方並約定每月租金十萬元，每月二十日前繳納，惟被告甲○○於九十年三月繳納租金七萬元及四萬元後即未再繳納，經以存證信函通知並提起訴訟，被告甲○○直至九十一年三月五日方將承租房屋鑰匙當庭交還原告訴訟代理人等情，為被告甲○○、乙○○所不爭執（見本院九十一年一月十五日及九十一年三月五日言詞辯論筆錄），並有建物登記謄本、存證信函及房屋租賃契約書各一件為證，認原告此部分之主張為真實。雖被告二人辯稱因所承租之店面地點事後進行修道舖路，不適合經營生意，被告甲○○曾表示欲終止租約請求返還押租金，因原告表示需找到另名房客時方能返還並同意降低租金，被告甲○○才繼續承租，且分別在九十年三月、九十年四月各給付租金七萬元及四萬元，因事後找不到原告才未繼續繳納租金等詞，除經原告否認外，被告二人復無法提出事證證明原告有同意降低租金或終止租賃契約之合意，以被告甲○○與原告所簽訂之房屋租賃契約既明定租賃期限為五年（即自八十九年二月二十日起至九十四年二月十九日止），每月租金十萬元（見租賃契約書第一條、第二條），且租賃保證金三十萬元係在租期屆滿後，承租人依約遷讓返還房屋時，出租人方一次無息退還（見租賃契約書第三條）；若承租人中途不願繼續租用時，應將房屋騰清交還出租人（見租賃契約書第四條）；若是雙方中途不予續租或棄租，應於二個月前通知對方，經雙方同意後才可提前解約，但要賠償一方三倍租金之違約金，其既繳租金，出租人概不退還（見租賃契約書第九條）等情觀之，雙方於該份定期租賃契約條款內並無滿一年換約一次之約定，被告亦未能就其所稱換約暨降低租金部分雙方曾口頭合意乙事予以證明，且被告甲○○請求訊問之證人即其店內員工程源琴到庭所述：「（問何時聽到原告與甲○○談論終止租約一事）就在九十年五月份聽到的，甲○○表示要終止租約及返還押金一事，原告表示要將房子租出去後，才將押金返還，但兩人談的結果如何，我並不清楚，只知道原告談到這個問題時就離開，我在九十年十月份離開水餃店時，甲○○還在經營水餃店」等情，語多保留且對雙方談論結果不明瞭，實無法為被告甲○○與原告間確有終止租約合意之有利認定；況被告甲○○亦坦承直至九十一年一月份方結束營業（見九十一年四月二十三日言詞辯論筆錄），在此期間均未繳納租金，試若被告甲○○早有提前終止租約之意，本應基於雙方租賃契約條款第四條及第九條之約定，將租用房屋騰清交還出租人，並在二個月前通知對方，彙算雙方租金及退押等事宜，怎會在此期間均以無償方式使用所承租之房屋，而延至原告於九十年十一月二十六日以存證信函寄發通知時，才又以存證信函再次重申早在九十年三、四月間欲終止租約之意？顯見原告先前並無同意被告甲○○減租及終止租約之提議。至被告甲○○與乙○○所稱繳納租金予原告之時間、數額雖有不同（被告二人稱係九十年二月給付十萬元、九十年三月給付七萬元、九十年四月給付四萬元；原告則表示係九十年二月由乙○○代墊七萬元、九十年三月給付四萬元），惟由被告甲○○於本院言詞辯論時表示從九十年三月繳租金給原告七萬元及四萬元後就未再繳納租金（見本院九十一年一月十五日言詞辯論筆錄），暨被告乙○○所稱被告甲○○原要求一年換約一次，並在承租滿一年後即與原告洽談解約，嗣由其代墊一個月份租金七萬元（見本院九十一年二月五日言詞辯論筆錄）等語觀之，以本件租賃契約係始自八十九年二月二十日起，若租滿一年應計至九十年一月十九日止，則被告甲○○若有與原告洽談解約退租乙事，依其等上開所述係在契約訂定後滿一年之時間點推算，被告甲○○於滿一年後所給付不足額租金之始點，應自九十年二月份起較為可採，蓋此時可能涉及滿一年要求解約或降租之問題，故原告上開主張被告甲○○自九十年二月起即繳納不足額租金乙情，應堪採信。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項定有明文；且依兩造簽訂之房屋租賃契約書第二條及第九條第二款約定，被告甲○○未依約於每月二十日前繳納租金十萬元，原告得隨時終止契約。是縱依被告以保證金三十萬元抵償租金之請求，則計算至九十年六月二十日止，被告預繳之三十萬元保證金即抵償完畢，且尚不足九萬元（即九十年二、三月共給付十一萬元，加上三十萬元保證金，共四十一萬元，扣除九十年二月至六月租金計五十萬元，尚欠九萬元）；而計至九十年八月二十日止，被告積欠之租金已超過二期租金總額，且計至原告於九十年十一月二十六日以存證信函通知被告於相當期限內支付租金，而被告仍未於期間內支付而終止租約為止（即計算至九十年十一月二十日止），被告總計積欠租金數額為五十九萬元（先前計至九十年六月二十日止尚積欠之九萬元，加上自九十年七月二十日起至九十年十一月二十日止五個月之租金五十萬元）。
三、復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。且約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二項前段及同法第二百五十二條定有明文。雖兩造依上開租賃契約第十條約定：「租期屆滿或依前條內之規定經甲方（指原告）終止契約時，乙方（指被告）應即無條件遷讓：：：乙方如遲延搬遷時，仍照原租金給付甲方外並應付租金伍倍作為賠償金。」，訂明被告於原告終止租賃契約後若遲延搬遷，除應給付租金外，尚需支付五倍租金作為違約賠償，應認是以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之意。惟查，被告甲○○係因所承租房屋前方修路影響其生意經營緣故，而曾多次要求降租或終止租約，雖被告甲○○在雙方對降租或終止租約未達成合意時，即擅自減少租金之支付，甚且之後未繳納租金而仍使用租賃房屋，然本院斟酌被告甲○○所承租經營生意之房屋地點，確有因鄰近地區為辦理形象商圈進行道路封閉工程而稍受影響，被告為此亦與原告進行溝通等情，為原告所不爭執，暨考量一般客觀事實、現今社會經濟活動稍見低瀰，及原告尚未因被告繼續使用租賃房屋而受有無法立即出租他人之損害等一切情狀，認其違約金約定之倍數額過高，爰依民法第二百五十二條之規定，酌予減至按租金數額一倍計算之違約金。故本件被告甲○○自收受起訴狀繕本（即終止契約之意思通知）後，如仍拒不將系爭租賃物騰空返還原告，原告自得自翌日起請求每月租金十萬元及前述租金一倍之賠償金合計二十萬元。查本件被告甲○○係在九十年十二月二十五日收受起訴狀繕本，並在九十一年三月五日當庭將系爭租賃物鑰匙返還原告，則自九十年十二月二十六日計算至九十一年三月五日止，總計被告遲延七十日，依照前述說明，被告合計應給付之遲延賠償金額應為四十六萬六千六百六十六元《（6+31+28+5）÷30×200000＝466666.66666（元以下捨去）》。故原告於上開違約金範圍內之請求，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
四、又被告乙○○為本件租賃契約之連帶保證人，依上開租賃契約第十四條約定，被告乙○○自應就承租人即被告甲○○依租賃契約應給付之前揭租金、違約金，負連帶清償責任。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及所提其他證據，於判決之結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、從而，原告依租賃關係請求被告二人連帶給付租金五十九萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即被告甲○○自九十年十二月二十六日起、被告乙○○自九十一年二月六日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨請求被告連帶給付賠償性違約金四十六萬六千六百六十六元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十六 日
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B法 官 林玉珮右為正本係照原本作成如對本判決上訴者，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十二 日~B法院書記官 范育誠