臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 九十年度基簡字第六三五號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間九十年度基簡字第六三五號遷讓房屋等事件於中華民國九十一年四月二十二日下午四時零分在本院民事第七法庭公開宣示判決，出席職員如左：
法 官 蔡佳玲法院書記官 陳碧玉通 譯 林玉梅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○路○段○○○號一樓房屋遷讓返還原告，並自民國九十年十二月十四日起至返還門牌號碼基隆市○○路○段○○○號一樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
兩造爭執及理由要領
一、原告主張略以：被告自民國八十四年間起向原告承租門牌號碼基隆市○○路○段○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）經營小吃店，兩造並於八十九年三月十三日訂立房屋租賃契約書，約定租賃期限自八十九年三月十三日起至九十年十月十三日止，每月租金新臺幣（下同）十萬元。嗣九十年四、五月間，台灣麥當勞餐廳股份有限公司（下稱麥當勞公司）透過武陵國際有限公司（下稱武陵公司）與原告接觸，表示欲以月租十八萬元之代價承租系爭房屋開設餐廳，原告乃於九十年六月間指示女兒高淑梅向被告表示系爭房屋租賃期限屆至將不再續約。九十年七月間原告復指示兒子丙○○陪同被告至瑞芳看原告配偶名下之另一棟房屋，希望被告於租賃期限屆至後改租該屋，惟被告對該屋並不滿意。九十年九月間被告表示尚未覓得合適新屋，搬遷不易，原告念在雙方多年租屋情誼，乃應允於九十年十月十三日租賃期限屆至後，再寬限二個月時間讓被告覓屋搬遷，被告並應按原租金額給付遲延搬遷代價，亦即被告本應於九十年十二月十三日前將系爭房屋遷讓返還原告，詎九十年十二月十三日搬遷期限屆至，被告竟否認兩造間之約定，辯稱本件係不定期租賃契約，未經原告依法終止租約，被告拒絕搬遷，致原告無法準時收回該屋出租予麥當勞公司而受有預期獲取較高租金額之損害。本件為定期租賃契約，租賃期限業於九十年十月十三日屆至，原告已向被告表示不再續租，嗣後所寬限之二個月搬遷期並非租賃期限之延長，為此訴請被告遷讓返還系爭房屋，並自九十年十二月十四日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告相當於系爭房屋以月租十八萬元租予麥當勞公司之損害。
二、被告抗辯略以：被告確曾自八十四年間起以被告配偶名義向原告承租系爭房屋，嗣因被告夫妻離異，改由被告單獨承租，兩造最後一次就系爭房屋訂立書面租賃契約時間係於八十七年三月間，當時約定租期一年。八十八年三月間被告欲與原告續約時，原告向被告宣稱「妳我雙方都是耿直的人，大家耿直來耿直去，妳就好好做，做到不做為止，以後不必每年來簽約。」等語，之後即未再訂立任何書面租賃契約，本件自八十八年三月間起已轉變成不定期租賃契約，原告所提出之八十九年三月十三日房屋租賃契約書係原告依據八十七年三月間之房屋租賃契約竄改簽約日期並加填租賃期限變造而成，其內容並非真正。且被告已依約定以一次繳納三個月租金之方式給付原告系爭房屋租金至九十年十二月十三日止，九十年十二月十四日以後之租金則遭原告拒收。本件應為不定期租賃契約，被告未曾接獲原告終止租賃契約之意思表示，租賃契約依然存在，被告並無遷讓返還系爭房屋或賠償原告每月十八萬元損害之義務。
三、經查：㈠原告主張被告自八十四年間起向其承租系爭房屋，迄今尚由被告占有使用中之事實
，為被告當庭自認，堪信屬實。按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第四百二十二條定有明文，原告主張兩造曾於八十九年三月十三日就系爭房屋訂立租賃契約書，約定租期自八十九年三月十三日起至九十年十月十三日止之事實，既為被告否認，依法應由原告先就兩造曾以字據訂立系爭房屋租賃契約之事實負舉證責任。原告當庭提出簽約日期八十九年三月十三日之房屋租賃契約書一份為證，並經被告當庭自認該契約書上之「甲○○」簽名確其本人親簽無誤，惟爭執簽約之際該契約書內容第二條僅記載「租賃期限經甲乙雙方洽訂為一年」，並未記載「即自民國八十九年三月十三日起至民國九十年十月十三日止」，且契約書末尾之簽約日期係「八十七年三月十三日」，非「八十九年三月十三日」，抗辯該份契約書業經原告變造等語。按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第三百五十八條第一項定有明文，被告既已當庭自認系爭房屋租賃契約書上之簽名確為其本人所親簽，依法該契約書之內容已經推定為真正，則被告抗辯契約書內容曾遭變造一節，應由被告負舉證證明之責。本件被告於九十一年三月二十日言詞辯論程序中表示其原所留執之房屋租賃契約書已因時日久遠遭毀損，無法提供比對，另本院命原告提出系爭房屋租賃契約書原本勘驗結果，發現該契約書內容除第一條房屋所在地「基隆市○○區○○路二段一六一號一樓」字樣之筆跡、墨色明顯與其他手寫內容之筆跡、墨色不同外，其餘內容第二條之「『一』年」、「即自民國『八十九』年『三』月『十三』日起至民國『九十』年『十』月『十三』日止」、第三條「壹拾萬元整」、第四條「租金應於每月『１３』以前繳納，每次應繳『叁個月叁拾萬元』」、第十八條「若有物資有所波動租金另議」及簽約日期「『８９』年『３』月『１３』日」等字樣之筆跡、墨色均一致，衡諸基隆地區氣候潮濕多雨，一般文件之書寫墨色易隨時間經過而轉淡或變色，系爭房屋租賃契約書若如被告所言係於八十七年三月十三日訂立，事後經原告於契約第二條加填「即自民國『八十九』年『三』月『十三』日起至民國『九十』年『十』月『十三』日止」等字樣，並將簽約日期「８７年」竄改為「８９年」，則從八十七年三月十三日契約訂立日起至九十年十二月十七日原告檢具房屋租賃契約書影本向本院遞狀起訴時止，長達三年又九個月時間，其原始書寫之墨色當與日後加填、竄改之墨色有所差異，然系爭房屋租賃契約書之內容除未據兩造爭執之房屋所在地址墨色迥異外，並未見有其他墨色差異存在，況且原告若係臨訟變造契約，當會力求形式上完美無缺，以免啟人疑竇，則原告大可於契約書第二條之租賃期限部分，精確地加填「一年『七』個月」，以配合後敘「即自民國八十九年三月十三日起至民國九十年十月十三日止」之期間，再者兩造所訂立之租賃契約乃一式二份，分由雙方各執一份為憑，原告若臨訟杜撰變造契約，一經提出法院與被告所留存之租賃契約交相比對，不僅所有事實一目了然，原告亦恐涉犯刑法第二百十條之變造私文書罪責，衡諸利害關係，原告當不致為催討系爭房屋改租他人收取較高租金而甘冒遭刑事判處徒刑之風險變造系爭房屋租賃契約書，此外被告復未能提出其他積極證據證明系爭房屋租賃契約書確曾遭原告變造，其抗辯不足採信，堪信原告之定期租賃主張為真實。
㈡又原告主張系爭房屋租賃期限九十年十月十三日屆至前，曾多次委託子女代向被告
表示屆期不再續租之意思一節，雖為被告否認，惟觀諸證人丙○○（即原告之子）到庭證稱：「‧‧‧後來有房屋仲介找我父親表示麥當勞餐廳想租系爭房屋，我受原告指示去向被告表示不願再續租，因被告表示找不到房屋，剛好我母親在瑞芳尚有房屋，我帶被告去瑞芳看，被告表示不滿意，那是九十年七月的事。」等語（詳見本院九十一年三月二十日言詞辯論筆錄），且被告亦當庭自認確曾與證人丙○○同至瑞芳看過房子無誤，衡情若非被告已得知原告屆期不再續租系爭房屋，其何須於證人丙○○之陪同下前往瑞芳看屋？更何況麥當勞公司曾以優惠條件向原告表達欲承租系爭房屋之意，有原告提出之「麥當勞公司設營業處說明會」會議記錄在卷可參，原告既有意於租賃期限屆至後收回系爭房屋出租予麥當勞公司，當會事先通知並督促被告搬遷，以免被告日後藉詞拖延而阻礙其與麥當勞公司簽約，凡此情節均足以佐證證人丙○○之證言非虛，堪信原告於系爭房屋租賃期限屆至前即已向被告表示不再續租之意思。
㈢另原告主張因被告於租賃期限屆至前向其表示覓屋不易，請求延期搬遷，經原告同
意寬限被告二個月搬遷期，即被告應於九十年十二月十三日前搬遷之事實，為被告否認，被告並抗辯本件縱然原為定期租賃契約，惟租賃期限屆至後，系爭房屋仍由被告繼續使用收益，原告復收受被告所給付之九十年十月十四日至九十年十二月十三日租金，不即表示反對之意思，依民法第四百五十一條之規定視為以不定期限繼續租賃契約等語。然查，證人高淑梅（即原告之女兒）到庭證稱：「‧‧‧因為後來有麥當勞想租，所以原告不想再出租給被告，因原告年紀已七十多歲，所以請我去向被告傳話，我向被告表示契約到期不再續租，被告表示找房子需時間，我與原告商量後決定給被告兩個月時間搬家，被告也同意，（原告請我傳話）時間大概在九十年六月間。」等語（詳見本院九十一年三月二十日言詞辯論筆錄），衡諸本件原告於九十年四、五月間即已計劃在租賃期限屆至後收回該屋出租予麥當勞公司，惟一方面又顧念與被告多年之租賃情誼，最後決定於租賃期限屆至後另寬限被告二個月搬遷，實符合情理，證人高淑梅之證言堪可採信。原告於租賃期限九十年十月十三日屆至後，另寬限被告二個月期限搬遷，此舉核與民法第四百五十一條所規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之情況不同，縱使原告有向被告收取該二個月之租金，核其性質乃因租賃物遲延返還所生相當於租金額之損害，非可解為因原告寬限被告遲延搬遷而生不定期租賃契約關係，被告之抗辯洵屬無據，不足採信。
㈣至於原告主張因被告遲延遷讓返還系爭房屋，致其從九十年十二月十四日起至被告
遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有相當於將系爭房屋以月租十八萬元代價租予麥當勞公司之損害部分，亦為被告所否認。矧之原告當庭自認麥當勞公司雖曾與之接觸，然實際上尚未與麥當勞公司簽約，且由原告所提出之「麥當勞公司設營業處說明會」會議記錄內容觀之，麥當勞公司若未能順利與該社區住戶溝通、協調，亦不見得必會向原告承租系爭房屋，此外原告復未能舉證證明其自九十年十二月十四日起必能與麥當勞公司簽約獲取每月十八萬元租金之利益，其主張之每月十八萬元損害額洵屬無據，應以兩造間之原約定租金額每月十萬元作為被告遲延遷讓返還系爭房屋致原告受有損害之損害額。
四、合前所述，系爭房屋租賃契約乃定期租賃契約，租賃期限已於九十年十月十三日屆至，原告於租賃期限屆至後另寬限被告二個月搬遷，該期限亦已於九十年十二月十三日屆至，至此被告已無法律依據可繼續使用收益系爭房屋。從而，原告本於定期租賃關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自九十年十二月十四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告十萬元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求並無理由，不應准許。
五、本件係因房屋定期租賃關係涉訟所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行；被告另陳明願供擔保聲請免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十二 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法院書記官 陳 碧 玉~B 法 官 蔡 佳 玲右正本證明與原本無異。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十四 日~B 法院書記官 陳 碧 玉