臺灣基隆地方法院民事判決 九十年度簡上字第五八號
上 訴 人 石頭寨服飾有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於本院民國九十年六月二十七日基隆簡易庭九十年度基簡字第一二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決第一項、第四項廢棄，改判被上訴人應給付上訴人新台幣三十萬元及自民國八十八年七月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）本訴部分第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）查被上訴人於民國八十七年六月初對外宣布，定於八十七年七月一日起在桃園市○○路○號三樓開幕經營商場，可間隔房間出租與客戶經營專櫃，事先可與其訂立租賃契約進入裝修，定於八十七年七月一日起正式開始營業，於正式營業始後始收取租金，上訴人信以為真，乃於八十七年六月五日與被上訴人訂立房屋租賃契約書，承租上開商場三樓３４室，每月租金四萬元，租期一年，自八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止，於八十七年七月一日正式進入經營之日起算，訂約時已先交付租金四萬元及保證金十六萬元。簽約後上訴人即僱工裝潢販賣服飾之專櫃計花費十萬元，準備於八十七年七月一日進入正式對外營業，詎上訴人於承租後因遲遲未開幕無法正式營業，僅能零星試賣，迄至八十八年六月三十日屆滿之日仍無法營業，所收之租金四萬元及保證金十六萬元自應如數退還，又上訴人所花費之裝潢費用十萬元亦係因此事由所致，自應由被上訴人如數理賠。
（二）次查進入上開商場之其他試賣戶因未正式營業，無生意而紛紛撤櫃，上訴人於八十七年七月一日進入裝修試賣，亦因無生意，為時不到一個月亦告撤櫃，至八十七年十二月底試賣戶全部撤櫃，八十八年二月便告封館無法進入，此有管理上開大樓之專案經理吳世和可證。原審未依上訴人之請求命被上訴人提出上開正式開幕經營之證明，不問被上訴人有無依約讓上訴人營業，單憑其將系爭３４室商場交付上訴人便應付租，係不明而斷，蓋上訴人所承租者為商場，被上訴人承諾於正式營業始開始收取租金為合情合理之事，合乎經驗法則，此商場之撤櫃、封館不能再進入，上訴人無法營業皆因被上訴人之事由所致，被上訴人再無收取租金之理由。被上訴人所收之保證金十六萬元及一個月租金四萬元以及裝潢費十萬元自應由被上訴人退還。原審在本訴部分判決上訴人敗訴為無理由，應予廢棄改判。
貳、反訴部分：
一、聲明：原判決第二項判令上訴人應給付被上訴人三十四萬元及自民國九十年三月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息暨第三項前段「准被上訴人以十一萬四千元供擔保得假執行」部分均予廢棄，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）查被上訴人所交付之前述商場從未正式開幕營業，於八十七年六月三十日試賣，至八十七年十二月底全部撒櫃，於八十八年二月封館再不能進入試賣，被上訴人承諾於正式營業時開始收租，於撤櫃封館後更無權利收租，原審判令上訴人應付租金，顯係不明而斷，應予廢棄改判如聲明。
（二）按行使債權及履行債務，均應以誠實信用方法為之，民法第一百四十八條第二定有明文。而此一基本原則乃是公平衡量雙方當事人利益之準則，即係衡量雙方當事人之利益，務使在交易上公平妥當為目的。原審判決似有缺欠此一方面之衡量，蓋因：
Ａ、上訴人向被上訴人承租系爭房屋完全以廣大商場之一角，以專櫃經營商業為目的，商業機能上，如只有專櫃一個或零亂數個而欠缺商場繁榮之氣勢，則其不能收營業之效果，雖說當時商場之繁榮無法確實期待但仍予租用，上訴人應自己負責，但當時被上訴人亦似在勢必繁榮之主觀意識上出租上訴人，係屬事實，此由其因商場不如像繁榮時，從二個月起租金始終未向上訴人索求乙點不難窺知（此點似不能以利害關係來衡量，而應以被上訴人之人類善性觀之），所以被上訴人始終並無「既有租約，上訴人縱無營業，仍應交付租金而強予收取之強悍行為」。
該三樓房屋始終無商場營業之情況，為各證人所證述，亦為被上訴人代理人是認。
Ｂ、上訴人之專櫃經營一個月後（一毛未賺）就收櫃停止營業為證人毛美琴所證述，其後歲月因被上訴人在上述情形下，未強索第二個月租金，上訴人亦因萬般無奈的心情下，未及時辦理終止契約手續而任其荒廢下去，以致欲請求返還押租金時，被反訴而敗訴，至為驚駭。既無商場之情勢可資經營專櫃，但反訴固係惹怒被上訴人而胸懷歉意（十月十八日庭上被上訴人代理律師稱被上訴人本無請求給付租金全部之意等語），但原審竟以「並無不能營業之情形」作應給付被上訴人租金之判決，其與上開行使權利，應以誠實信用之方法為之之立法精神似有違背。
要之本件系爭房屋非在商場繁榮之情形下，不能達其租用之目的而開業，上訴人既已依約裝潢開店一個月，以期配合湊成商場繁榮之目的，不可謂未盡善意，結果出乎意料，構成不了商場之熱鬧而以至未能繼續使用該房屋，被上訴人竟請求給付未使用房屋期間之租金，其行使債權顯然違背誠信原則。
（三）至於上訴人要求裝潢費，依前述情形似略有過份，但如勉強言之，似有民法第四百三十一條所定之就租賃物支出之有益費用性質。惟誠如前述，如係上訴人為配合被上訴人湊成商場熱鬧為目的而加以裝潢開業，係一心求一齊發展之善意，則屬另一衡量問題。
（四）本件依據證人吳世和、毛美琴之證述，不難窺知，第二層樓之商場雖尚有點點滴滴之商業經營，而第三層樓之商櫃則全部停止營業。依據前呈報紙刊載，第三層樓專櫃所有人以及專櫃承租人計一四六戶集體抗議商場未依約繁榮，盡失商機而招損，可見第三層樓並未商業繁榮，否則當時被上訴人一定按月收取租金，依情理不難推知，因無生意，所以被上訴人不好意思向上訴人請求租金，亦屬人性良性之一面，一直到後來訴訟，被上訴人仍不否認一直無意再收取租金之意，只因上訴人起訴請求返還押租金而惱怒了他。
（五）如附件報章雜誌（壹週刊二００一年九月六日）所載，從一九九七年起專櫃承購戶約二百多人將櫃位回租給明德春天百貨，而終至「法拍」之途徑，一直糾紛不已，本件租賃關係係民國八十七年六月五日起，而正值景氣衰退之時期，商櫃經營人正陸續退租當中，從而，不難窺知無法經營之情形（報載商場成廢墟，歸咎景氣）被上訴人謂上訴人一直經營，實與實際情況不符，倘能維持下去，上訴人豈有不維持經營之理，尤其在現狀失業率甚高而容易雇用人員從事工作時期。所以世界景氣之衰退非雙方所得預料，而益覺如依原有契約判決，顯失公平。
參、證據：除引用原審證據外，另提出繳付太古管理顧問有限公司費用之支票影本一件、致被上訴人之律師函一件、商場經營管理規章一件、服務人員管理守則一件、服務人員違規懲處辦法一件、剪報影本一件、壹周刊二００一年九月六日版第九十一至九十四頁，並聲請訊問證人吳世和、毛馨以。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴聲明：求為判決：駁回上訴。本訴第一、二審訴訟費用上訴人負擔。
二、反訴答辯聲明：上訴駁回。反訴第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、本件上訴人起訴請求返還租金四萬，押金十六萬及裝潢費用十萬元，其所持理由無非係以上訴人所租用之店面欠缺商場繁榮氣勢，故不得收取租金及裝潢乃屬有益費用等語。
二、契約成立後，因情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人固得聲請法院增、減其給付。而此情事變更原則，固可廣於適用於所有法律行為，惟如有特別規定者，自應適用特別之規定。今查，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增、減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四四二條定有明文，而本條為情事變更原則於租賃契約之具體性規定，自應優先適用。依據上開條文解釋，租賃物為不動產之情形，僅不定期租賃始有情事變更原則之適用，如不動產租賃契約定有期限，可認為於期限內有不變更租金額之意思，自無情事變更原則之適用（最高法院四十八年度台上字第一五三六號判例）。系爭租賃契約既係一年期之定期租賃，顯不得再適用情事變更原則。
上訴人主張情事變更聲請減少租金，並無理由。
三、縱認本件定期租賃仍有情事變更原則之適用，惟所謂情事變更之情事，係指一切為法律行為成立基礎或環境之客觀事實，且該事實於客觀上具有「不可預見」之性質，例如突發戰爭、災害、暴動、罷工、經濟危機、幣值大幅滑落或物價漲幅過鉅等，在正常經濟情況下，非一般人所得預料者。若當事人能預見而竟未預見者，自不得於事後再行主張。本件上訴人認為商場欠缺繁榮氣勢而有情事變更原則之適用。然查，二造訂約前及訂約後，社會上並無重大突發而屬無法預料之事實發生，而商場繁榮乙節，於訂約前本即不存在，其在訂約後是否繁榮，是否值得投資購買或承租，本即是當事人為法律行為時應自行審酌而得預料之事，因而商場是否繁榮並不能認為係屬上開情事變更所定義之情事。且該事實縱可認屬為法律行為成立之基礎或環境之客觀事實，惟商場是否繁榮，並非客觀上無法預料，且此不繁榮之事實亦非因外在之大環境有所改變所致，故上訴人不得僅因自己原先之預期與事後結果不符即謂有情事變更，而有無法預料之情形。再者，依證人謝玫慶所言，系爭商場在民國八十八過年以前都很熱鬧，營業額亦有數百萬，並無上訴人所言不繁榮之情形，反係上訴人所開的店，時而有開時而沒開，因而其生意不好，顯然是因上訴人自身之因素所致，而與商場人潮不足無任何關係。
因此上訴人所陳述有情事變更之情事，並不存在。
四、縱認本件有情事變更原則之適用，惟如契約業已履行完畢者，仍無情事變更之適用。惟系爭契約之第一期租金及第二期至第五期之租金，業經上訴人交付及被上訴人以押金抵償而履行完畢，故僅能從第六期租金開始增、減給付。又法院為增、減給付之標準，應由法院斟酌一方因情事變更所受之損害，與另一方因情事變更所得之利益為公平裁判（最高法院四七年度台上字第一七七一號判例參照）。
今上訴請求法院依情事變更原則「免除」其餘之租金，與法條文義之「增、減給付」不同，且被上訴人亦為因情事變更而獲有其他利益，懇請 鈞院參酌之。
五、末查，就上訴人請求之裝潢費用而言，上訴人固主張係有益費用，惟上訴人之裝潢並非可全部適用於後來之房屋使用人，且依兩造合約上訴人尚須負回復原狀之責，故該支出並無增加系爭租賃物之價值，上訴人自不得請求。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提木棉服飾行八十八年度營利事業所得稅申報書影本一件為證，並聲請訊問證人謝玫慶。
理 由
一、本件兩造於八十七年六月五日與被告訂立房屋租賃契約書，承租坐落桃園市○○路○號三樓三十四室，每月租金四萬元，租期自八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止為期一年，原告於訂約時已交付租金四萬元及保證金十六萬元之事實，業據原告提出房屋租賃契約書影本一件為證，且為被告所不爭執，原告此部分之主張自堪信為真實。本件兩造本訴部分之爭執要點在於（一）被上訴人是否承諾開幕始收取租金？（二）上訴人是否無法營業？上訴人之能否營業是否屬被上訴人之給付義務？反訴部分之爭執要點在於：被上訴人得否反訴請求上訴人給付租金及賠償訴訟之律師費用？是否有情事變更原則之適用等情。
二、本訴部分：
（一）本件上訴人主張之被上訴人承諾於商場開幕始收取租金等語，始終未提出證據以證明其主張為真實。而所謂「開幕」所指為何？究係一種對外之公告（如貼招公告）或係一種儀式？上訴人均未陳明，而本件租賃契約之租金之數額及收取方法，為本件租賃契約之最主要給付義務，若被上訴人確有承諾於「開幕」後始收取租金，此等重大事由，當會記載於兩造之租賃契約。況且，上訴人於簽約當時，既已與一般租賃契約相同之給付押租金及第一個月租金之行為，益證，上訴人此部分之主張為無據。
（二）另上訴人主張被上訴人未開幕使其無法營業云云，然查，上訴人承租之商櫃已經營業，有證人謝玫慶及上訴人之受雇人毛美琴到庭證述在卷。而本件依兩造之租賃契約，被上訴人所負之給付義務為系爭商場三０四室之提供，並未包括營業情況之保證。在自由經濟體制下，企業經營之風險與利益，除非契約當事人雙方於締約時，一方處於契約不平等之情形（如諦約自由之限制、契約內容形成自由之不平等），否則應由交易之當事人自行負擔風險、享有利益。就本件而言，若上訴人所獲得之利益超過其預期，被上訴人亦不能於契約期限未屆滿前片面要求提高租金或解除契約。被上訴人既已依約履行契約義務，自得收取契約所定之租金。故上訴人主張被上訴人應返還租金及押租金云云，為無理由，原審駁回其請求，依法有據。至於上訴人主張該商場第三０四室之裝潢費用，係上訴人為自己營業之目的而支出之費用，該等裝潢係為其販賣服飾而為設計，對被上訴人並無其利益可言，況且兩造之租賃契約第九條已經約定，上訴人得自行裝設，但於交還房屋予被上訴人時應回復原狀。故上訴人請求被上訴人給付裝潢費用，亦屬無據。
三、反訴部分：被上訴人在原審反訴請求上訴人應給付於於扣除押租金後之未付租金及依約定應賠償之律師費用等語，上訴人則以商場經營未如預期，而以情事變更資為抗辯。
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增、減其租金，其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。蓋租賃物定有期限者，當事人應有遵守期限之義務，故不論租賃期限入是否有價值昇降，均不得於期限內請求增減租金。本件系爭之不動產係屬商場中之營業單位，屬不動產之一種，而不動產之價值因其設計及使用目的不同而異其內容，有以居住之使用上功能為其主要價值所在，有以營業之商業機能為其主要價值所在（如本件之系爭不動產以其位置及商業機能為其主要之價值所在），有以生產貨品之機能為其主要價值所在（如工廠），惟均屬不動產之價值之內涵之一部。
（二）而在自由經濟之體制下，公權力介入私經濟領域須有其正當化之理由，亦即公權力僅須維護公平之交易環境，避免不正當之競爭或壟斷。基此，於契約當事人締約時，若係基於完整之自由意思下所為之契約締結，在不違反契約自由與契約正義之情形下，法院宜尊重契約當事人主觀之價值判斷（契約之對價是否等值或相當，以契約當事人之主觀判斷為準），公權力不宜扮演「監護」之角色。
（三）本件兩造簽訂租賃契約後，上訴人依其主觀之預期而與被上訴人簽訂租賃契約，對前述商場之營業房屋加以裝潢、進而營業，雖事後有未如其預期之繁榮景象，但商業經營，風險與利益恆相伴隨，通常風險與利益亦成正比關係（高風險之行業則有高利益），此正足以顯示人才（企業經營智識）為何與資本、土地、專業知識均屬企業經營重要因素之原因，若企業經營者對資金之投人（如本件之租金）均須符合其預期，則經濟活動之交易當事人間（如本件之房屋出租人或服飾批售人）將無從估計其經營之風險與利益之所在，而影響社會經濟活動之進行，則與自由經濟體制與法制之目的精神相違。
（四）另查，本件租賃標的物所在之商場，並非如上訴人所稱之不能營業，此有被上訴人提出之木棉服飾行八十八年度營利事業所得稅申報書影本一件為證，並經木棉服飾行之負責人謝玫慶到庭證述在卷。而於系爭商場開始營業之初即進駐營業，本即負有不確定之風險，相對地，若該商場一炮而紅，上訴人亦屬占盡先機，此均屬商業經營之常態，尚非情事變更之情形，被上訴人依契約請求其約定之租金及損害賠償，亦屬契約權利之正當行使，與誠實信用原則亦無違背。原審因此依兩造契約之約定，判決上訴人應依兩造契約之約定給付被上訴人三十四萬元及其法定遲延利息，為有理由。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人返還訂約時已交付之租金四萬元、押租金十六萬元及房屋裝潢費十萬元，並無理由；被上訴人於原審反訴請求上訴人給付未付之租金二十八萬元及賠償律師費用六萬元，為有理由。原審因此駁回上訴人之訴及為准許被上訴人反訴請求之判決，認事用法核屬正當，上訴人求予廢棄已判，於法無據，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法 官 李木貴~B 法 官 陳鈺林~B 法 官 蔡聰明中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日~B 法院書記官 游意婷右正本證明與原本無異本件不得上訴