臺灣基隆地方法院民事判決 九十年度訴字第一一一號
原 告 寶順保全股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○法定代理人 丁○○右當事人間請求給付服務管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零伍萬零陸佰參拾捌元，其中捌拾壹萬參仟貳佰陸拾肆元自民國九十年一月十日起至清償日止，其餘貳拾參萬柒仟參佰柒拾肆元自民國九十年四月二十七日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零伍萬零陸佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣一百零五萬零六百三十八元，其中八十一萬三千二百六十四元部分，應自民國九十一年一月十日起（其餘二十三萬七千三百七十四元部分，應自本起訴狀繕本送達被告翌日起）至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查被告陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ區大樓（以下稱系爭大樓）管理委員會，係依法召集成立，並依公寓大廈管理條例之規定向地方主管機關報備，有台北縣金山鄉公所核發之公寓大廈管理組織報備證明書可稽，是系爭大樓管理委員會依法具有當事人能力，合先敘明。
（二）八十七年三月一日起，被告僱請原告為系爭大樓處理社區安全警衛、環保美觀、事務管理、文書行政等工作之社區管理服務。雙方約定被告應每月給付原告因社區管理所支出之費用（包括人事費用、服務費、營業稅等費用），此有被告最近一次所支付八十九年八月至十月份三個月份共計一百二十六萬六千九百元管理服務費之匯款憑條可參。被告常未依約定按月支付原告管理服務費，且常拖延三個月後始支付前二個月之費用，原告不得已於八十九年十二月二十八日以八九寶順行字第一二二八─一號函，促請被告應於九十年一月十日前清償所積欠八十九年十一月、十二月份之管理服務費用，詎被告屆期竟未清償，原告遂於九十年元月十一日復以九十寶順行字第０一一一─一號函催被告給付服務費，並同時函知被告自九十年一月二十日起，終止雙方社區管理服務供作之約定。
（三）依上，被告至原告終止管理服務工作日（即九十年一月二十日）止，共積欠原告管理服務費計一百零五萬零六百三十八元，為此原告自得依雙方約定，請求被告給付所積欠前開金額之管理服務費用，其中十一、十二月份所應給付予原告之管理費用八十一萬三千二百六十四元，被告於原告催告給付期限九十年一月十日前未為清償，依法被告另應支付自九十年一月十日起至清償日止遲延法定利息，併予說明。
（四）由被告答辯狀所呈證及證人劉志遠之證詞可知兩造間確有管理服務契約存在，分述如下：
１、被證一之合約要項「Ｇ．管理費：暫估每坪＼每月五０元，交屋時再依實際物價水準及管理需求付費。」及被證二陽明山國家山莊交屋說明乃住戶交屋後，社區管理委員會未成立前，由建設公司預收代管期間應支付保全公司之管理服務費，非如原告諉稱住戶向建設公司購買房屋「同時簽立服務管理契約」。
２、被證三乃被告區分所有權人第一次會議記錄載明被告社區八十七年一月四日召開區分所有權人第一次會議共選出十三位委員，另於八十七年一月九日召開第一屆第一次管理委員會，故被告以被證三謂其於八十七年六月四日始完成籌組云云，顯不實在。
３、被證四為台灣台北地方法院尚未確定之民事判決，及被告第四屆區分所有權人會議記錄，遍查上該二文件內容，皆無訴外人寶成建設公司應賠償社區住戶新台幣三十億元以上之記載，被告為無中生有之抗辯，顯屬無稽。
４、被上證五丙000000000區大樓委員第一屆第二次會議記錄第六點載有「請寶順保全提供交屋後管理費收支明細呈交財務委員會審核、俾利移交委員會」，第八點決議事項第（七）「二月十五日十時召開第三次委員會議，研討、組織章程並請寶順提供管理人員編制名冊。」，丙000000000區大樓管理委員會第一屆第四次委員會記錄決議案二：「本會與寶順保全公司簽約案」；第一屆第八次委員會會議記錄案二「寶順保全簽約案」；第一屆第九次管理委員會會議記錄案四「寶順保全簽約內容討論案」等等，及八十七年月三十日陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ區管理委員會函主旨「有關貴公司委請寶順保全股份有限公司管理天籟社區基間．．．．（八十六年八月二十一日至八十七年二月二十八日），足見被告明確認知管委會成立後，應即取代建設公司負起社區公共事務管理之責，故有與保全公司簽約內容之討論記錄，是被告宣稱服務契約在被告與建設公司間，係不當將建設公司代管期間代收管理服務費之舉，扭曲擴大為建設公司於管委會成立後仍負社區公共事務管理之責，顯不足採。
５、被證六台北縣金山地區農會數十張匯款申請書上皆載管理費收款人為原告，故雖兩造間未正式簽訂書面之管理服務契約，惟事實上提供服務者為原告，被告又將服務費款項匯原告，兩造間已合意成立管理服務契約無疑，被告謂其因慮及已有使用專有面積，故仍片面決定計算費用，並以不定期方式交由兼任社區總幹事劉志遠處理云云，顯不實在。蓋被告之付款乃是依據原告交付予證人劉志遠之請款單而來，證人劉志遠於九十年五月二十四日庭訊時證稱：「是我去向管理委員會聲請管理費，然後再匯給寶順，寶順公司會拿請款單給我，讓我向社區委員會請款，有時會照請款單付，有時會扣掉一些錢。」，姑不論被告偶爾會刪減原告請款單上之金額，被告給付服務費仍係以原告之請款單為依據，絕非由被告所辯隨意給付而為。
６、被證七原告公司（八九）寶順字第一二一五─一號函有關證人劉志遠遭解職乙事與兩造間是否存有管理服務契約無涉，但可佐證證人對原告公司心生不滿，其就本案有關兩造間之無契約關係之證詞，顯係挾怨報復之詞，不足採信。
７、綜上，兩造間雖無書面契約，惟就事實而言，原告係社區管理服務之提供者，被告依據原告之請款給付管理服務費並匯入原告名義之帳戶，兩造存有管理服務契約，至為灼然。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、淡水第一信用合作社匯出匯款條、管理服務人事費用評估表、管理服務人事費用明細表、原告八九寶順行字第一二二八─一號函、原告九十寶順行字第０一一一─一號函（以上均為影本）為證，暨聲請訊問證人王泰銓、丁○○。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）如原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告僅為訴外人寶成建設股份有限公司（以下稱寶成建設公司）提供服務管理事務之使用人（即履行輔助人），兩造間尚未成立所謂「社區管理服務契約」，原告請求支付管理服務費用，於法無據。
（二）有關系爭大樓之社區服務管理，係由原告之關係企業寶成建設公司於八十三年八月間併同房地買賣契約與社區各住戶簽立服務管理約定，其管理費暫估每坪五十元，交屋時再依實際物價水準及管理需求付費，此有寶成建設公司與社區各住戶簽署之天籟合約要項可稽。俟八十六年五、六月間寶成建設公司將房地專有部分點交予社區各住戶，管理費依管理需求一樓每坪五十五元、一樓以上每坪六十元，車位每位一千元，自八十六年八月二十一日起算，每一社區住戶預收六個月管理費，依其所稱合計共收三百五十六萬九千三百五十九元管理費，並約定關於社區共用部分相關之設施工程將於交屋時完工，並俟社區管理委員會籌組完成時，辦理驗收及點交事宜，此有寶成建設陽明山國家山莊交屋說明、驗屋通知為憑。八十七年六月四日系爭大樓社區管理委員會籌組完成，亦有系爭大樓區分所有權人第一次管理委員會會議紀錄可稽。
（三）依上所述，社區共用部分及服務管理，依約即由被告與寶成建設公司展開協商點交事宜，惟寶成建設公司與被告間有關社區共用部分及服務管理之點交事宜，歷經三年多之協商，至今仍未完成點交，經首批社區住戶十七人向寶成建設公司請求賠償，台灣台北地方法院第一審判決寶成建設公司應賠償該住戶十七人計一億五千六百四十八萬元，如以社區四百多住戶計，復比照此判決理由請求損害賠償，寶成建設公司約應賠償社區住戶達三十億元以上，此有台灣台北地方法院民事判決及系爭大樓區分所有權人第四次會議會議紀錄可稽。
（四）寶成建設公司與被告進行三年多之協商點交社區共用部分及服務管理等事宜，其中關於社區服務管理項目，因寶成建設公司未能提供交屋後管理費收支明細實銷憑證以供被告核認，另社區公共設施尚未完成點交，該公共設施依法仍屬寶成建設公司所有，故社區服務管理關係一直存在於寶成建設公司與原告間委任授權關係，兩造間從未簽立任何契約，此有歷屆歷次系爭大樓委員會會議記錄、原告所製天籟社區財務移交清冊、及原告於八十九年六月間交付被告而被告尚未簽署同意之『陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ區大樓管理服務契約書」之契約可證。足認原告係依與寶成建設間之約定而對被告提供服務管理事務，是兩造間並無社區服務管理契約關係，原告請求被告給付服務管理費，應屬無據。
（五）兩造並未合意簽署服務管理契約，及社區公用設施尚未完成點交，該部分依法仍屬寶成建設公司所有，被告無法提供原告管理，已如前述。惟由於寶成建設公司已將專有面積點交予社區住戶使用，被告因慮及已有使用專有面積，故仍片面決定計算費用，並以不定期方式交由兼任社區總幹事劉志遠處理，此有匯款人劉志遠自八十七年六月九日起至八十九年十一月二十四日止之匯款申請書可稽。原告主張自八十七年三月一日起，僱請原告為上揭社區管理服務，雙方並約定被告應每月給付原告所支出之費用‧‧‧惟被告因未依約按月支付原告管理服務費，且常拖延，每隔三個月始支付前二個月費用‧‧‧云云，不僅無據，且於事實不符，應無可取。至於原告之撤場緣由，實係寶成建設公司不滿原告派駐現場主管劉志遠於社區懸掛布條抗議寶成建設公司違約之結果，估不論原告解職劉志遠是法合法有效，另就編制內人員十二名，亦僅以一紙通告而未依法資遣，顯有違勞動基準法，其等與原告間勞動契約依法仍存在，合併陳明如上。
三、證據：提出寶成建設公司天籟合約要項、陽明山國家山莊交屋說明、驗屋通知單、系爭大樓區分所有權人會議第一屆第一次會議紀錄、台灣台北地方法院八十七年重訴字第一０四八號民事判決、系爭大樓區分所有權人第四屆、第二次、第一屆第四次、第一屆第八次、第一屆第九次委員會會議紀錄、八十七年六月三十日被告函知寶成公司函件、天籟社區財務移交清冊、未簽署之系爭大樓管理服務契約、匯款收據（包括匯款憑條）、原告八十九寶順行字第一二一五∣一號、通告函、系爭大樓社區第三屆第十二次委員會會議記錄（以上均為影本）為證，暨聲請訊問證人劉志遠。
理 由
一、原告主張被告自八十七年三月一日起，雇用原告處理系爭大樓之社區安全警衛、環保美觀、事務管理、文書行政等社區管理服務工作。雙方約定所有因社區管理所支出之費用，包括人事費用、服務費、營業稅等均由被告按月給付，被告不僅未按月給付，且經常延欠三個月後方支付前二個月之管理服務費，被告最近一次所給付之管理服務費係八十九年八月至十月，共計一百二十六萬六千九百元。因被告未按月支付管理服務費，造成原告公司財務調度困難，八十九年十二月二十八日原告函催被告支付十一、十二月份之服務管理費，被告竟未予置理，九十年一月十日原告再次函知被告，同時終止兩造間社區管理服務契約。被告自原告終止管理服務工作日（亦即至九十年一月二十日止）共積欠原告管理服務費一百零五萬零六百三十八元，依此，被告依雙方前揭管理服務之約定，自應給付上開金額等語。
二、被告則以：未與原告簽訂『社區管理服務契約』，原告提供社區服務係依寶成建設公司與原告間之約定，原告僅係寶成建設公司之履行輔助人，此可由寶成建設公司與社區各住戶簽訂服務管理約定，系爭大樓歷屆歷次之管理委員會會議，及原告提供未經被告簽署同意之『陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ區大樓管理服務契約書」之契約即知，被告雖多次將兩造間『社區管理服務契約』簽約案列入系爭大樓管理委員會之會議中研討，惟其契約條款尚有爭議，且社區共用部分亦未經寶成建設公司點交予被告，故而兩造間尚未正式簽訂社區管理服務契約，至於兩造間管理服務費之支付係因寶成建設公司與原告之約定，實非兩造間存有契約關係，而被告與寶成建設公司間亦未有簽訂社區管理服務契約，資為抗辯。
三、按公寓大廈應依規定成立管理組織，召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例第四十三條、其施行細則第十四條及同條例第三十五條第一項分別定有明文。查系爭大樓之區分所有權人第一次會議，係於八十七年一月四日下午二十三十分假台北市○○路空軍官兵活動中心介壽廳召開，嗣向地方主管機關報備並獲同意備查，有陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ區八十六年十二月十七日開會通知、大樓區分所有權人第一次會議會議紀錄及公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽，是被告依法有當事人能力，合先敘明。本件兩造之主要爭點在於兩造是否有社區管理服務之契約關係存在。
四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。民法第一百五十三條、第一百六十一條分別定有明文。而法律行為不依法定方式者，無效。但另有規定者不在此限。復為民法第七十三條所明定。經查：
（一）本件兩造爭執之社區管理服務契約，非民法規定之有名契約，亦無法律規定須以書面或其他法定方式為之，為非要式契約，應依一般契約之成立要件審酌其契約是否成立，先予說明。
（二）查系爭社區各住戶之社區管理服務費之給付及社區管理服務之提供，依訴外人寶成建設公司對被告社區住戶提出之契約要項（本院卷第三十三頁）之說明，係以每坪五十元計算；依嗣後寶成建設公司之交屋說明（本院卷第三十四頁），則為一樓住戶每坪為五十五元，一樓以上每坪為六十元計算，並自八十六年八月二十一日起算。而依被告提出之該社區第一屆第八次委員會會議記錄（本院卷第一四七頁至第一四八頁），認為寶成建設公司浮濫開支八十六年八月二十一日至八十七年二月二十八日之社區管理人事費八十萬一千二百五十五元，被告管理委員會之主任委員乃於八十七年六月三十日致函寶成建設公司，請求寶成建設公司退還該筆數額之款項（本院卷第一四九頁）。依此等證據觀之，原告至系爭社區提供社區管理服務雖係由寶成建設公司委請前來，並由寶成建設公司代收代支被告社區之管理費，但關於原告應收取之社區管理費之計算，仍係由被告自行為之，並加以審核應支出之數額。核其情形，寶成建設公司應屬代被告社區仲介原告公司至被告社區，為被告提供社區管理服務，寶成建設公司應非系爭契約之當事人。
（三）另查，被告社區管理委員會組織完成後，仍由原告公司繼續對被告社區提供之社區管理服務，此為兩造所不爭執，自八十七年六月起至八十九年十月止，原告公司對被告社區提供管理服務之報酬，均由原告公司派駐被告社區之現場主管劉志遠向被告社區管理委員會請款後，再匯至原告公司設於高雄銀行前鎮分行之活期存款帳戶內（帳號：000000000000號），亦有被告提出之匯款單在卷可證（本院卷第一七六頁至第一八四頁）。且劉志遠於請款時，被告有時按原告請款之數額如數給付，有時會扣掉一些款項而為給付，亦據劉志遠證述在卷。另被告自該社區第一屆、第二屆之管理委員會起，均一直要求原告公司降價，此有被告社區管理委員會第四屆區分所權人會議記錄可證（本院卷第一四一頁）。
五、依前述證據判斷，原告公司雖係應寶成建設公司之引介而至被告社區提供管理服務，於被告社區管理委員會未組織完成前，由寶成建設公司代收代付管理費予原告，被告社區管理委員會成立後，則自行給付原告社區之管理費，對寶成建設公司代為支付予原告之管理費亦加以實質審核，認為不合理之支出，則要求寶成建設公司退款。試想，若本件原告係寶成建設公司對被告社區提供社區管理服務之履行輔助人，則契約關係應係存在於被告與寶成建設公司之間，其契約之對價，應係由被告給付予寶成建設公司，其要求降價，亦應係對寶成建設公司為之，而非由被告直接給付與原告，對寶成建設公司給付多少報酬予原告公司，被告亦無審酌之權利。故依兩造間前述互相給付之行為性質而言，原告並非寶成建設公司之履行輔助人，已可認定，被告所辯，核無足採。
六、設若寶成建設公司與原告間有民法第二百六十九條之利益第三人契約存在，而由原告依該利益第三人契約對被告提供社區管理服務，則受利益之第三人（如本件被告）雖得直接向債務人（如本件原告）請求給付（提供社區管理服務），但第三人與債務人間並無契約關係存在（被告不必對原告給付報酬，當然無須就原告請求之報酬內容予以審核），債務人僅得依其與債權人間之契約關係（學說上稱為補償關係）請求債權人（如本件之寶成建設公司）給付系爭社區管理服務契約之對價；至於第三人受利益之原因（學說上稱為對價關係）通常係基於與債權人寶成建設公司間之另一法律關係。然而，本件被告社區之住戶自八十七年三月起既自行透過劉志遠將社區管理費匯予原告公司，並自該社區第一屆、第二屆之管理委員會起均一直要求原告公司對其社區管理費降價。足證寶成建設公司亦無為被告社區之利益，而與原告訂定利益第三人契約之情形。
七、本件兩造間關於社區服務管理之提供及報酬雖未以書面約定，但原告一直對被告社區提供社區管理服務，被告亦以自己名義，為自己利益而為計算，並對原告為社區管理費之給付，雙方一直處於互相直接向對方履行之狀態，對原告公司之報酬，被告雖有時加以刪減，但其數額亦為原告所接受，依民法第一百六十一條（意思實現）之規定，應認為被告對原告提供之社區管理服務之行為，已有可認為承諾之事實（長期履行給付其社區管理服務對價之義務）。依此情形，足認兩造間關於此項社區管理契約之必要之點（一方提供社區管理服務、他方給付報酬之主給付義務），意思表示已經合致，應認為兩造間有社區管理服務之契約關係存在；至於被告雖對原告提出之書面契約，在部分契約內容仍未達成協議（如八十七年七月三十日之被告社區管理委員會第一屆九次會議之保全人員失職致住戶權益受損害之條款，本院卷第一五一頁）或曾要求原告降價，但兩造對其他契約條款之未達成協議部分，並未妨礙兩造數年來主給付義務之履行，應屬前述契約之非必要之點，當事人意思表示尚未一致，但依本件兩造長期履行其契約主要義務之性質，不影響兩造間已成立之社區管理服務契約之法律關係。兩造間既有社區管理服務之契約關係存在，則原告依契約之法律關係請求被告給付社區管理服務費，核屬有據。
八、經查，被告請求之八十九年十一月、十二月及九十年一月之管理服務費，係依被告社區提出之綜合管理服務人事費用評估表之標準（每月四十二萬二千三百元），再按實際編制人數及服務日數而為請求，此有原告提出之管理服務人事費用評估表、管理服務人事費用明細表可據，其數額計為八十九年十一月份為四十一萬六千九百元，同年十二月份為三十九萬六千三百六十四元，九十年一月份計至該月二十日止為二十三萬七千三百七十四元，與被告八十九年八月至十月所給付之數額之計算標準相同，原告就被告未為給付之社區管理費，依被告原來給付之管理費計算標準請求被告給付，核有理由，應予准許。
九、再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，民法第二百三十三條第一項前段、第二項、第二百零三條、第二百二十九條第一項、第二項分別定有明文。本件原告於八十九年十二月二十八日催告被告於九十年一月十日前支付八十九年十一月及十二月之社區管理費八十一萬三千二百六十四元，被告逾期未為給付，自應自受催告時起負遲延給付之責任；至於被告應給付之九十年一月份之社區管理費，原告請求自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止給付法定遲延利息，亦有理由，應予准許。
十、兩造均陳明於原告勝訴時，願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不符，爰酌定相當之數額分別宣告之。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B 法 官 蔡聰明右為正本，係照原本作成。
如對本判決不服，應於收受本判決後二十日內向本院提出上訴書狀，敘述不服之理由，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日~B 法院書記官 方淑真