臺灣基隆地方法院民事判決 九十年度訴字第三七二號
原 告 高堃建設股份有限公司法定代理人 甲○○複 代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 王雲鵬右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰陸拾貳萬元，及自民國九十年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾柒萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰陸拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十三年四月十三日，就原告所興建之東城Ｂ４棟第五層之基地及建物（下稱系爭房地）訂立預定買賣契約，約定總價為新台幣（下同）三百六十七萬元。嗣原告乃依約興建完成並將系爭房地移轉登記為被告所有。詎被告僅給付至第二十七期款，尚有交屋款及貸款二筆尾款未付，其中房屋部分價金為一百零四萬八千元，土地部分為一百五十七萬二千元，合計為二百六十二萬元，履經催討，被告均置之不理，爰提起本訴。
（二）本案之原告已履行交屋義務予被告，並將系爭房地之所有權移轉登為被告所有，被告於受領後且將之用以申辦抵押貸款，足認被告已承認受領系爭房地，依兩造契約及民法相關規定，被告即不得再向原告為任何請求及主張瑕疵，亦無衍生之契約解除權可供行使。如認被告主張之公共設施瑕疵係契約之一部分，縱使有給付一部不能之情形，雖不得就該契約之一部分解除之。然系爭之契約並非可分，倘有一部不能而得主張解除全部之契約，亦非適法且顯失公平。
（三）被告抗辯於民國八十六年十二月三十一日曾發存證信函予原告主張系爭房地有瑕疵，卻至民國九十年七月十六日方以存證信函主張解除契約，於通知後已時隔三年有餘，早已罹於通知後六個月之時效，被告不得再向原告主張契約解除權或減少價金請求權等瑕疵擔保責任，而應依約給付買賣價金予原告。縱認為原告有不完全給付之情形，惟本件公共設施之瑕疵並非不能補正，被告主張給付不能而解除契約，於法已有未洽之處。況不完全給付請求權與瑕疵擔保請求權間係立於請求權規範競合之狀態，若買賣標的物之瑕疵同時構成不完全給付之情形，民法債各既對於買賣瑕疵之解除權設除斥期間之規定，其解除權之期間自應適用該短期時效之規定，否則若仍可主張不完全給付請求權之長期時效十五年，則依民法第三百六十五條之規定豈非形同具文？
三、證據：提出買賣預定契約書二件、土地、建物所有權狀、登記謄本各一件、存證信函一件等物為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十三年四月十三日與原告簽立東城Ｂ４棟五樓之房地買賣契約時，係因原告以現場模型屋及廣告圖說，向被告承諾本件房地於興建完成時將留設公園綠地、規劃籃球場、網球場、且提供一百萬社區專用巴士基金、一百萬社區管理基金、社區規劃二百坪生鮮超市、社區統一出入口、廿四小時安全警衛等，稽此，被告認系爭社區因有上開公設規劃，交通堪稱使利，居家休閒運動、購物生活等機能均相當完善，且系爭房地亦因有上開公共設施之設置亦因而提高其使用效能及交易價值，始與原告簽約買受系爭房地。嗣被告均依約按期繳款達廿七期，詎於系爭房屋興建完成，原告並未依約規劃社區生鮮超市，亦無廿四小時安全警衛，亦未能提供一百萬社區專用巴士基金及社區管理基金，甚且原告所設置之籃球瑒、網球場亦甚老舊不堪。而原告所規劃之公園部分綠地，現亦已遭原告另行占用興建公寓，為此，被告始依民法第二六四條規定，向原告主張於原告依約完成給付上開公共設施前拒絕配合辦理貸款及交屋，詎原告履經被告催告至今仍未依約完成上開公設，是以，被告已於八十六年十二月卅一日、九十年七月十六日以存證信函，正式向原告催告並解除契約。承此，系爭買賣契約既經被告解除，原告請求被告給付房地價款，自無理由。
（二）按消費者保護法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負義務不得低於廣告之內容。又按民法第二百二十七條第一項，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。第二百二十六條：因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
第二百五十六條：債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約等規定及同法第三五四條：物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。第三五九條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金等規定。查原告既未依本件買賣契約及廣告約定給付公共設施，被告自得依前揭不完全給付及瑕疵擔保規定解除契約，法理至明。
三、證據：提出照片一張、廣告圖一件、存證信函二件、台灣高等法院八十九年度上易字第四一三一號刑事判決正本、本院八十七年度訴字第八二號民事判決正本等物為證。
丙、本院依職權調閱台灣高等法院八十九年度上易字第四一三一號刑事偵審卷宗。理 由
一、原告主張：兩造於民國八十三年四月十三日，就系爭房地訂立預定買賣契約，約定總價為三百六十七萬元。原告已依約興建完成並將系爭房地移轉登記為被告所有。詎被告尚有尾款二百六十二萬元迄今未付，為此提起本訴。被告則以：原告未依買賣契約及廣告約定給付多項之公共設施，被告早於八十六年間即曾催告原告補正，惟原告迄今仍未補正，已構成不完全給付。被告乃依給付不能及物之瑕疵擔保等規定，於九十年七月間向原告表示解除買賣契約，契約既經解除，被告即不負給付尾款之義務等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造定有買賣契約，已於八十五年八月間將系爭房地興建完成過戶予被告，被告尚有尾款未付等事實，業據其提出預定買賣契約書二件、權狀影本二件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。而被告所辯系爭房地所在之社區，原告有多項公共設施未依約完成，被告曾於八十六年間函催原告補正，原告均未補正，被告乃於九十年七月間函知原告解除契約等事實，業據被告提出照片、廣告圖、存證信函、台灣高等法院八十九年度上易字第四一三一號刑事判決正本、本院八十七年度訴字第八二號民事判決正本等物為證，復為原告所不爭執，且經本院依職權調閱上述刑事卷宗查明無訛，亦堪信為真實。故本件兩造之爭執點，在於被告是否已合法解除系爭房地之買賣契約？
三、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅；民法第民法第三百五十六條第一項、第三百六十五條第一項分別定有明文。查被告於受領系爭房地及附屬社區公共設施後，固曾於八十六年十二月三十一日以存證信函向原告通知，表示系爭房地及公設均有瑕疵，惟其並未於六個月內向原告主張解除契約，遲至九十年七月十六日始再以存證信函向原告主張解除契約。則揆諸上引法條，被告關於物之瑕疵擔保契約解除權，即因通知後六個月之法定除斥期間屆滿而消滅。被告此部分之抗辯，自無可採。
四、次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；民法第二百二十七條第一項定有明文。查本件原告就系爭房地所在社區，未依兩造所訂買賣契約及廣告內容提供如被告所陳之多項公共設施，已如上述，故縱原告已將系爭房地交付被告，仍難謂已依系爭房地預定買賣契約之本旨為完全之給付，亦即其所為給付仍有瑕疵，自可認係上引二百二十七條第一項所稱之不完全給付。而原告經被告催告補正瑕疵多年，仍拒絕修補，顯見其已拒絕履行該公設部分之給付義務，而構成給付不能之情形，原告主張其仍得加以補正云云，實非可採，是被告得依關於給付不能之規定行使權利，自不待言。再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；又債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約；民法第二百二十六條第一項、第二項、第二百五十六條亦規定甚明。則依諸上開二條文之內容，顯見債權人僅在債務人完全未為給付，或僅為部分給付經債權人拒絕受領而請求全部不履行之損害賠償時，始得據以主張解除契約。查本件買賣契約之標的，原告所負之主給付義務乃在房屋之興建及基地之移轉，使被告得取得系爭房地之所有權，並須擔保房屋本身得為正常之居住使用，此觀兩造所定之買賣契約書內容即明。至未為給付之公共設施部分，固有增進生活機能，提高房屋價值之效用，惟既為社區全體住戶所共用，客觀上言，僅能認係原告從給付義務之一部。準此，可認本件原告就買賣契約所負之給付義務已有主從之分，其主義務部分既已履行，縱從義務部分給付不能，尚難致系爭房地買賣契約之目的性無法達成，未能因此遽認原告完全未為給付，至多僅達給付一部不能之程度，依上說明，被告若欲解除契約，必須因原告所為給付對其無利益，且其已拒絕原告之給付後，始得為之。然查依被告於八十六年十二月三十一日發予原告之存證信函而觀，其上之內容僅表明原告所為給付有瑕疵，希原告提出合理解決辦法後，則願依契約約定給付尾款等情，並未拒絕原告所為之給付，亦未表明欲解除契約之旨，足徵被告當時亦認原告所為之給付對其有利。再者被告於八十五年八月間取得系爭房地之所有權後，復於八十七年五月間以之為抵押物向台北銀行辦理抵押借款，取得款項後加以利用至本件原告起訴後始清償銀行，此有兩造提出之土地登記謄本可佐，且經兩造所是認。果被告有拒絕受領系爭房地之意，何能以之為抵押設定之處分行為？而被告因此取得抵押借款之利益，更可證明原告所為之給付對被告確屬有利益況系爭房地自八十五年過戶被告迄今，均未見被告對原告為解除契約之主張，迨原告發函向被告催討尾款後，被告始回函主張解除契約，其間長達五年之久，益見被告並無拒絕原告已提出之給付，欲請求全部不履行之損害賠償之情形。綜上，本件被告既不符合民法第二百二十六條之要件，即無適用同法第二百五十六條之餘地，其僅得主張就原告未履行給付公共設施部分之義務，請求損害賠償，不得主張解除買賣契約。是以被告抗辯得依不完全給付之法則解除契約云云，於法不合，亦無可採。本件契約既未解除，原告自得請求被告依約給付尾款，至被告得向原告請求損害賠償係屬另一問題，對原告之請求不生影響，併此說明。
五、從而，原告本於買賣契約提起本訴，請求被告給付二百六十二萬及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月三十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即無不合，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十四 日
臺灣基隆地方法院民事庭~B法 官 陳鈺林右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十六 日~B法院書記官 李繼業