臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度再易字第五號
再審原告 乙○○再審被告 甲○○右當事人間請求返還租賃物等事件，再審原告對於中華民國九十一年二月十九日本院九十年度簡上字第五七號確定判決提起再審之訴，本院判決如左：
主 文再審之訴駁回。
訴訟費用由再審原告負擔。
事 實
甲、再審原告方面：
一、聲明：
（一）本院九十年度基簡字第一八六號暨九十年度簡上字第四四號判決均廢棄。
（二）右開廢棄部分，再審被告在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）再審被告基於兩造所訂立「房屋預約租賃合約」（下稱系爭租約），將其所有坐落基隆市○○街六十一、六十三號一樓（下稱系爭房屋）及一樓周圍合法空地出租與再審原告，作為開設經營幼稚園之用。再審被告請求再審原告給付租金及相當於租金損害之不當得利及回復原狀費用，經終局判決確定，再審原告應給付新台幣（下同）一百二十五萬零七百八十九元。
然本件遭拆除及原確定判決所指法定空地，係違反公寓大廈管理條例第七條之強制禁止規定，不得為獨立使用及約定專用，而再審被告對於所謂合法空地亦未能舉證合於債之本旨之給付，原確定判決認為以再審被告房屋本體及違法部分之空地，達設置托兒所標準。另因本件租賃契約違反上開條例之強制禁止規定，又以不能之給付為契約標的，應屬無效，是原確定判決應有消極不適用法規之違法。
（二）系爭房屋於民國八十七年因違建遭拆除致無室外面積，根本無法達合法經營托兒所使用，再審被告之給付既有自始不能，原確定判決判令再審原告給付租金，自有適用法規顯有錯誤之再審理由。
（三）原確定判決認違建遭拆除為可歸責於再審原告，並經判決確定。然該判決之訴訟標的係基於終止租約主張返還租金、押租金，與本件訴訟標的尚有不同，自無既判力可言。再審原告於違建拆除後，根本無法達到合法設置托兒所之使用，再審被告本於無效之租賃契約請求再審原告給付租金，即有未合，原確定判決對於此項有利於再審原告之重要事證未予斟酌，即有民事訴訟法第四百三十六條之七之再審理由。
（四）城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，如租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權。本件土地及建築物之申報總價額應為一百十五萬二千八百八十四元，縱使租金年息百分之十最高額計算，再審被告每年得請求之金額亦不過為十一萬五千二百八十八元，換算每月租金應為九千六百零七元。原確定判決置此足以影響判決之重要證據未予論述，仍以原租賃契約所定租金為判決基準，判令再審原告為給付行為，自有上開法條所定之再審理由。
三、證據：提出房屋預約租賃合約書、托兒所設置辦法、照片二張為證。
乙、再審被告方面：
一、聲明：駁回再審之訴。
二、陳述：
（一）系爭房屋建築完成於七十五年十二月二十九日，依公寓大廈管理條例第四十三條規定，不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制。
（二）系爭租賃契約之標的物，依系爭租約第一條、第九條所定房屋所在地及使用範圍包括基隆市○○街○○○號一樓、六十三號一樓及周圍合法空地，並包括房內所有設備在內，故再審被告並無將違章建築租予再審原告情事。再審原告於八十四年四月間親自向基隆市政府申請設立登記小博士幼稚園，經該府於八十四年六月十三日核准立案開始招生，如果出租當時有違建事實，何以得奉准立案？且再審原告先後二次因違建被拆，係咎由自取，再審被告將合法房屋租予再審原告，並無任何給付不能情事，則租賃契約自屬有效。
（三）系爭房屋係供再審原告經營托兒所之用，並非供住宅使用，且得享受鄰近地區交通及就學人口等市場之特殊利益，再審原告應付之租金，不僅為使用房屋之對價，並包括此項特殊利益在內，顯不受土地法第九十七條所定房租最高限制之拘束。原確定判決已就再審原告此部分主張，在判決理由中詳述，自無任何足以影響判決之重要證物漏未斟酌情事。
理 由
一、按再審之訴顯無理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回之，民事訴訟法第五百零二條第二項定有明文。
二、再審原告主張：再審被告基於兩造所訂立之系爭租約，將其所有系爭房屋及一樓周圍合法空地出租與再審原告，作為開設經營幼稚園之用。再審被告請求再審原告給付租金及相當於租金損害之不當得利及回復原狀費用，經終局判決確定，再審原告應給付一百二十五萬零七百八十九元。然本件遭拆除及原確定判決所指法定空地，係違反公寓大廈管理條例第七條之強制禁止規定，不得為獨立使用及約定專用，而再審被告對於所謂合法空地亦未能舉證合於債之本旨之給付，原確定判決認為以再審被告房屋本體及違法部分之空地，達設置托兒所標準。另因本件租賃契約違反上開條例之強制禁止規定，又以不能之給付為契約標的，應屬無效，是原確定判決應有消極不適用法規之違法。又系爭房屋於八十七年因違建遭拆除致無室外面積，根本無法達合法經營托兒所使用，再審被告之給付既有自始不能，原確定判決判令再審原告給付租金，亦有適用法規顯有錯誤之再審理由。再審原告於違建拆除後，根本無法達到合法設置托兒所之使用，再審被告本於無效之租賃契約請求再審原告給付租金，即有未合，原確定判決對於此項有利於再審原告之重要事證未予斟酌。且城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，如租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權。本件土地及建築物之申報總價額應為一百十五萬二千八百八十四元，縱使租金年息百分之十最高額計算，再審被告每年得請求之金額亦不過為十一萬五千二百八十八元，換算每月租金應為九千六百零七元。原確定判決置此足以影響判決之重要證據未予論述，仍以原租賃契約所定租金為判決基準，判令再審原告為給付行為，自有民事訴訟法第四百三十六條之七之再審理由等語。
三、按確定判決有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款適用法規顯有錯誤之情形者，當事人對於該確定終局判決，固得以再審之訴聲明不服，但當事人已依上訴主張其事由者，不在此限。又對於簡易訴訟程序之第二審確定終局裁判，如就足影響於裁判之重要證物，漏未斟酌者，依同法第四百三十六條之七規定，固亦得提起再審之訴。系爭租約第一條載明「甲方房屋所在地及使用範圍①基隆市○○街○○號一樓②基隆市○○街○○號一樓③一樓周圍之合法空地。」系爭房屋周圍之法定空地（應係系爭租約所稱之合法空地），經本院另案審理八十九年度簡上字第一一號返還租金及押金等案件時，於八十九年五月三十一日前往現場履勘並囑託基隆市信義地政事務所派員測量後製作複丈成果圖附於該案卷內。該附圖所示編號Ａ、Ｂ部分空地面積共為五十六平方公尺，與系爭房屋面積合計已逾托兒所設置辦法所規定設置托兒所所需最低標準面積之一百四十平方公尺。況再審原告於八十三年八月十五日收受系爭房屋開始使用，並於系爭房屋設立「小博士幼稚園，預收四十名幼兒乙案，經主管機關基隆市政府於八十四年六月十三日，以八四基府社福字第○四九三七二號函准予立案，且開始經營至八十七年十一月間，前後期間長達三年有餘，有基隆市政府前開函件附於八十八年度基簡字第二六三號租賃糾紛損害賠償卷內足憑，且為再審原告所不爭執。又系爭租約確係有效合法存在，並無無效或給付不能情形，迭經本院八十九年度簡上字第一一號、九十年度簡上字第五七號判決認定在案，並分別於判決內詳予說明認定之理由。再者，城市地方房屋租金，固應受土地法第九十七條第一項所規定，以不超過土地及房屋申報總價額年息百分之十為限。然營業用房屋與住宅用房屋，基於享受特定營利之利益不同，二者應有區別。系爭租約於第十條約定再審被告應盡力協助再審原告承接原托兒所業務，足見再審原告就本件租約，業已享有特定利益，與一般單純供住宅使用之房屋有別。且再審原告於簽訂系爭租約後，確已使用長達三年餘，其在自由意思下簽訂系爭租約，自已就系爭房屋之經濟效益充分考量。再審原告既已就各該事由於上訴程序中加以主張，其仍執陳詞指稱原審就足以影響裁判之重要證據漏未審酌及原判決有消極不適用法規之違誤云云，顯有誤解，本件再審之訴顯無再審理由，應予駁回。
四、結論：本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第五百零二條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十四 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B 審判長法官 李木貴~B 法官 蔡佳玲~B 法官 陳培仁右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十四 日~B 法院書記官 陳錦進